文｜重慶市萬盛經(jīng)開區(qū)規(guī)劃和自然資源信息中心 林慶

1 引言

新形勢下，國家發(fā)展模式和發(fā)展理念全面轉型，黨的十九大提出“創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享”的發(fā)展新理念。中央城市工作會議要求“統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，提高城市發(fā)展宜居性。加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”。住房和城鄉(xiāng)建設部《關于加強生態(tài)修復城市修補工作的指導意見》提出“統(tǒng)籌利用節(jié)能改造、抗震加固、房屋維修等多方面資金，加快老舊住宅改造。支持符合條件老舊建筑增設電梯，提升建筑使用功能和宜居水平”。

由于歷史原因，我國大量建于二十世紀八九十年代的多層住宅均沒有設置電梯，這些無電梯的多層住宅已經(jīng)無法適應老齡化社會人民對高生活的期盼。近年來，老舊住宅增設電梯已成為城市適老改造與舊宅更新的重要內容，廣州、北京、南京等大城市率先進行試點建設。2008年廣州市印發(fā)《廣東省既有住宅增設電梯指導意見》，2010年北京市印發(fā)《關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》，2016年南京市發(fā)布《南京市既有住宅增設電梯實施方法》等。2017年6月，重慶市政府辦公廳發(fā)布《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》：針對國有土地上4 層及以上，初始取得房地產(chǎn)權證滿10年及以上未設電梯且未納入征收范圍和拆遷計劃的老舊住宅，支持增設電梯。2019年國務院《政府工作報告》中指出“城鎮(zhèn)老舊住宅量大面廣，要大力進行改造提升，更新水、電、路、氣配套設施，支持增設電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施?！睘轫憫獓艺嚓P文件號召，積極面對人口老齡化帶來的需求和挑戰(zhàn)，提升老舊住宅使用功能及價值，萬盛經(jīng)開區(qū)加快推進轄區(qū)內老舊小區(qū)增設電梯工作，增設電梯工作取得初步成效，但在這一過程中也發(fā)現(xiàn)了種種問題亟待解決。本文在介紹重慶市萬盛經(jīng)開區(qū)老舊住宅增設電梯工作開展現(xiàn)狀基礎上，對老舊住宅增設電梯存在問題進行較為系統(tǒng)分析，同時提出相應對策建議。

2 萬盛經(jīng)開區(qū)概況及工作開展

萬盛經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱“萬盛經(jīng)開區(qū)”）位于重慶南部，地處渝黔邊界，距重慶主城70 公里、1 小時車程，幅員面積566平方公里，轄2街8鎮(zhèn)，常住人口27萬，西、北方向與重慶市綦江區(qū)相連，東、北方向與重慶南川區(qū)相接，南臨貴州省遵義市桐梓縣，是重慶南向開放發(fā)展重要陣地。

萬盛經(jīng)開區(qū)城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)內，始建于20世紀八九十年代和21 世紀初，大部分為七至八層左右的老舊住宅，且未配建電梯，類型有商品房、安置房、棚改房、廉租房和職工用房等。

經(jīng)初步統(tǒng)計，萬盛城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)未增設電梯建筑共1211 棟，其中房屋4 層以上且修建10年以上的老舊住宅房屋共計1013棟，其中商品房510 棟、安置房70 棟、廉租房12 棟、棚改房58 棟、職工用房363棟；主城兩街兩鎮(zhèn)未增設電梯建筑共1083棟，其中4 層以上且修建10年以上的老舊住宅房屋共計979 棟，其中商品房487 棟、安置房70 棟、廉租房12 棟、棚改房58 棟、職工用房352 棟。

截至2021年2月，進行老舊住宅增設電梯現(xiàn)場踏勘百余次，發(fā)出受理通知單68份，辦理工程規(guī)劃許可68 件，增設電梯70部，其中萬盛街道58 部、萬東鎮(zhèn)9 部、東林街道3 部。

3 主要問題分析

3.1 政策理解不透徹，加劇鄰里矛盾

在老舊住宅增設電梯過程中，居民對同意比例數(shù)量及其后續(xù)工作開展的政策理解不透徹，存在有不同解釋，從而加劇鄰里之間矛盾，并影響增設電梯工作進程?！段餀喾ā返?6 條規(guī)定“改建、新建建筑物及附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，針對該政策條文，部分住戶認為只需滿足雙三分之二即可動工，無需征求剩余三分一住戶意見；但也有住戶認為根據(jù)《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》“在滿足雙三分之二的前提下，剩余住戶需對增設電梯無異議”，即須征得全體住戶同意才可動工。對政策的多層面理解，易導致鄰里之間矛盾加劇，無益于工作開展。

3.2 事前服務不到位，事后易激化矛盾

老舊住宅業(yè)主提出申請未動工前，居民委員會、加裝電梯業(yè)主委員會未對所涉及加裝電梯小區(qū)相關社情民意進行收集摸排，未對住戶意見進行充分評估，有時難免出現(xiàn)代簽、冒簽業(yè)主書面同意書的情況。如此，當審批流程進入尾聲卻出現(xiàn)反對增設電梯情況，造成增設電梯工作停滯，激化矛盾，相關調解工作也難以展開。

3.3 建設資金相對較高，資金籌集不容易

增設電梯建設費用包括土建施工、電梯購買和第三類費用三部分。據(jù)初步測算，土建費用約20 萬元，電梯購買約16 萬元，第三類費用（含設計、施工圖審查等）約3萬元，共計約39 萬元，建設費用相對較高。即使在政府財政補貼情況下（補貼已于2019年12月31日結束），對一些低收入住戶或者患重病、長期慢性病的住戶，一次性交出幾萬塊錢不是一件容易的事，資金籌集困難較大。

3.4 建設施工不規(guī)范，存安全隱患問題

市面上電梯公司質素參差不齊，建設單位無法進行客觀地判斷、篩選。在增設電梯施工過程中，常出現(xiàn)施工不規(guī)范、材料堆放散亂、安全措施不到位等問題，較易產(chǎn)生系列安全隱患。

4 對策建議

4.1 住戶自主協(xié)商與政府介入相結合

增設電梯作為一項民生工程，本棟樓住戶是最直接受益者。因此，推進增設電梯進程中住戶意見最為關鍵。首先本棟樓住戶間內部自主協(xié)商溝通，達成統(tǒng)一意見，若在協(xié)商過程中出現(xiàn)具體矛盾，政府及時介入調解解決。在滿足“雙三分之二”前提下，鎮(zhèn)街和居委會、業(yè)委會積極幫助住戶協(xié)商，促成具體矛盾解決，征得全體住戶同意，實現(xiàn)住戶整體利益最大化，助力政策推行。

4.2 提高行政引導，加強事前服務

各相關部門高度重視，加強組織領導，明確責任分工，提高行政引導，加強老舊住宅增設電梯事前服務。在業(yè)主提交申請前，鎮(zhèn)（街）、社區(qū)對增設電梯小區(qū)相關社區(qū)民意進行收集摸排，對群眾意見初步評估，同時提供相關政策咨詢服務，結合實際，方便群眾，積極有序推進這項工作。

4.3 構建業(yè)主自籌、社會參與多渠道資金籌集方式

增設電梯，資金是最大的瓶頸之一。應拓寬資金來源渠道，堅持“業(yè)主發(fā)起、政府引導、市場運作”原則，構建業(yè)主自籌、政府補助、企業(yè)加入的融資模式。業(yè)主根據(jù)自身經(jīng)濟情況及收入水平按比例分攤費用，允許住戶提取住房公積金用于增設電梯；政府就老舊住宅增設電梯向上級政府爭取資金，對符合條件增設電梯老舊住宅提供財政補助；支持社會資本以“PPP”模式參與加裝電梯，允許廣告公司在電梯內部投放廣告等，由此產(chǎn)生的收益用于增設電梯及后期維護。

4.4 完善頂層設計，多方協(xié)同參與

規(guī)范審批流程，對規(guī)劃可行性前置把關、各部門聯(lián)合踏勘、審批。由規(guī)劃和自然資源主管部門牽頭，深化多方聯(lián)動；住房城鄉(xiāng)建設局加強電梯安裝土建工程施工的日常監(jiān)管工作，督促推進項目安全文明施工，把好質量安全關；市場監(jiān)管局嚴把電梯質量關，嚴格審查電梯企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質以及電梯質量和使用安全性能等，確保形成合力。

5 結語

習總書記強調“要在改革，發(fā)展中使人民群眾有更多的幸福感和獲得感”。老舊住宅增設電梯對于提高老年人生活品質，提升人民幸福感、獲得感具有重要意義。隨著萬盛經(jīng)開區(qū)增設電梯工作的開展，增設電梯工作受到越來越多萬盛居民的歡迎和贊譽。為有效落實這一民生工程，切實辦好惠民利民的好事，全面推進萬盛經(jīng)開區(qū)符合條件老舊住宅增設電梯，應在政府統(tǒng)籌下，不斷完善政策，總結經(jīng)驗教訓，規(guī)范化、標準化增設電梯，扎實有效的推動萬盛經(jīng)開區(qū)老舊住宅增設電梯工作。