張 益

(上海豐鑫置業(yè)有限公司 ，上海 200062)

0 引 言

在現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展過程中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說，可能存在國家對整個行業(yè)的宏觀調(diào)控，以及人性人口結(jié)構(gòu)對于整個行業(yè)的剛性需求，在未來或許可能呈現(xiàn)出一定的下降趨勢?；谡麄€社會結(jié)構(gòu)的變化來說，可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的住宅商品房成本價格產(chǎn)生抑制性，使得整個住宅商品房開發(fā)利潤和當前的社會平均水平相當。為了促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，應當有目的性地降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的住宅商品房的開發(fā)建設成本進行良好的控制，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的重要目標。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其成本構(gòu)成主要包括以下幾個方面。

(1) 土地費用，包括城鎮(zhèn)土地出讓、土地征用費以及拆遷安置補償金。在目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式主要有招標出讓以及拍賣出讓。在整個城鎮(zhèn)商品房住宅的價格組成中，土地費用占到總成本的比重大致為40%，并且在目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中逐年上升。也就是說，土地費用是整個房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成部分。

(2) 前期工程費，主要是指開發(fā)項目在前期的相關規(guī)劃、設計、監(jiān)理、三通一平、監(jiān)測檢測費等開發(fā)費用，這部分費用在整個房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比重大致為5%。

(3) 基礎設施建設費。

(4) 建筑安裝工程費，這項費用主要指的是在房地產(chǎn)建造房屋的過程中發(fā)生的各種費用，主要包括建筑工程、設備及安裝工程費等。

(5) 公共建設配套設施費，主要指的是在建設房屋的過程中發(fā)生的和居民建設相關的配套服務及非盈利性的公用設施,具體包括學校、幼兒園、醫(yī)院、商店、銀行等發(fā)生的成本費用。

(6) 銷售費用，指的是房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門在銷售房地產(chǎn)的過程中發(fā)生的各項費用。

(7) 管理費用，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地開發(fā)和組織管理其經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

(8) 財務費用，指的是在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金而支付給金融機構(gòu)的利息等。

(9) 相關稅費，除了各項營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅之外，還包括一部分由政府和行政部門收取的費用[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設成本的影響因素

(1) 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的供應價格持續(xù)上升。目前來看，許多地區(qū)的土地價格仍然保持著上升的趨勢，這對于房地產(chǎn)的開發(fā)成本來說，造成了土地費用的相關成本不斷上升，導致整個房地產(chǎn)開發(fā)成本一直保持在較高的水平。

(2) 市政公共設施費用由開發(fā)企業(yè)承擔。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中不但要承擔房屋的建設方面的成本，還需要承擔關于在土地劃分內(nèi)的道路、自來水、電力、燃氣、通信、綠化等方面的建設成本。另外，還受到學校、幼兒園、公園等公共設施的建設影響，對于企業(yè)的成本來說，加大了企業(yè)的成本負擔。

(3) 房地產(chǎn)企開發(fā)企業(yè)的稅收負擔較重。體現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納的各種稅額較為復雜。綜合來說，稅點達到15%左右。另外，房地產(chǎn)企業(yè)采取的還是預征的政策，進一步加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

(4) 建安費用難以控制。其一，建材價格浮動較大。主要是在建筑中的鋼材、水泥、木材等原材料，在這些年來的價格存在上漲的趨勢，會直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)相關成本的增加。其二，由于設計、現(xiàn)場施工等原因引發(fā)的工程變更、簽證等，該部分變化一方面會增加不必要建安成本和返工費用，另一方面也會造成工期延后，隨之影響整個財務費用和稅費支出。

3 當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的開發(fā)建設成本控制方式

3.1 應當加強政府對于土地供應方面的宏觀調(diào)控

具體來說，要求政府根據(jù)市場的實際需求來對土地供應量進行充分的預測，并提供合適的土地量，從而使土地量保持在較為平衡的狀態(tài)，使土地價格保持平衡的水平，防止由于土地供應量不足而導致各地的炒地之風盛行，有效地減少房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)的相關成本負擔。另外，還需要發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的機制，對各種利率以及貨幣發(fā)行量進行控制，防止貨幣的運行的過程中產(chǎn)生通貨膨脹現(xiàn)象。與此同時，還需要通過市場的手段來對建材市場的各個部分進行良好的產(chǎn)業(yè)配置，特別是對鋼鐵以及水泥行業(yè)重點關注，防止這些建材在市場競爭的過程中，價格浮動水平太大，使房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)的成本控制產(chǎn)生障礙。

3.2 要樹立全面控制成本的觀念

將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制責任真正貫徹并落實到每一位員工。目前，仍然有一部分企業(yè)認為成本控制和管理的重點在于住宅商品房的設計階段(當然這個是首當其沖，可以作為重點把控)，而對其他階段的成本管理沒有進行良好的控制，普遍將成本管理視為成本管理部門的事，而和企業(yè)的其他部門關系不大。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為，在成本管理的構(gòu)成中，最重要的元素是相關的材料和設備，而且它的成本費用不重要，實際上，這些觀念在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在一定的偏見性。具體來說，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的任何所有成本都屬于成本管理的范疇。要對企業(yè)的成本管理進行控制，就要對企業(yè)中所有的費用進行全面的控制。

3.3 嚴格控制建造成本，有效減少整個建筑建設工程的造價

在房地產(chǎn)企業(yè)的住宅商品房開發(fā)建設中，成本控制就是需要對招投標階段，施工階段以及竣工階段的所有成本進行有效地控制。在招投標階段對工程成本進行控制，主要是通過選擇最佳的施工單位和材料、設備供應商，要求對施工單位的施工資質(zhì)進行嚴格的審查，防止施工單位的質(zhì)量影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的順利進行。在施工階段進行的成本控制主要是通過對施工合同進行良好的管理，防止在合同變更時出現(xiàn)一些工程費用，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本失控。還需要針對竣工階段的成本控制進行考證，使整個建筑工程按照施工圖紙及相關規(guī)則來施工，保證施工成果準確性和有效性，涉及到工程簽證以及增減項的處理問題，需要在施工中做好材料差價以及竣工調(diào)價等方面各個環(huán)節(jié)的確認工作，嚴格地控制整個建筑工程的施工成本。

3.4 財務成本的控制

對房地產(chǎn)企業(yè)住宅商品房開發(fā)建設過程的財務成本控制中，需要嚴格控制投入資金以及與項目預收回售資金的用途。在整個工程的開發(fā)過程中，針對整個項目開發(fā)過程中的資金收支情況來說，要在項目開始前對其進行動態(tài)預算，結(jié)合工程的施工及銷售進度進行調(diào)整。盡量做到設計方案報政府職能部門審批通過后加快推進前期施工許可證的辦理，盡早開工。開工后按招投標的工期要求嚴格工期管理，盡早達到預售條件。銷售后加快回籠速率，對資金統(tǒng)籌安排。最后科學管理竣工時間和交付時間，做好項目清算，從而有效地控制財務成本。

4 結(jié)束語

總體來說，目前我國房地產(chǎn)住宅商品房的開發(fā)建設過程中，成本控制仍然存在較大的問題，但是為了房地產(chǎn)行業(yè)更加快速地發(fā)展，對其進行成本控制，需要充分結(jié)合住宅商品房的各個方面，從而實現(xiàn)成本開發(fā)建設成本的有效控制。