黃 冬

（1.江蘇省規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司，江蘇 南京 210036；2.江蘇省城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司，江蘇 南京 210019）

0 引言

2020年7月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）將老舊小區(qū)改造作為“重大民生工程和發(fā)展工程”，可見老舊小區(qū)改造對(duì)推動(dòng)城市發(fā)展，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要作用。隨著時(shí)間推移，越來越多城市居住小區(qū)逐漸老舊，如房屋細(xì)部和結(jié)構(gòu)老化、戶型老舊過時(shí)、公共活動(dòng)空間缺乏、停車管理混亂、市政管線老舊存在安全隱患等，給居民生活造成諸多不便，嚴(yán)重的可能造成區(qū)域人口流失以致區(qū)域活力和功能的衰敗。

1 老舊小區(qū)主要改造模式

中國老舊小區(qū)改造始于20世紀(jì)90年代?；仡櫢鞯貐^(qū)老舊小區(qū)改造模式，雖建設(shè)主體、政策、過程不相同，改造模式大體可分為全面改造和綜合整治2類。

1.1 全面改造

全面改造即拆除重建。這種模式一般由開發(fā)商主導(dǎo)和出資建設(shè)，將舊小區(qū)全部推倒，按新時(shí)期的標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃建設(shè)。小區(qū)全面改造后，原住民能住上現(xiàn)代化新樓房，且小區(qū)環(huán)境、公共空間、基礎(chǔ)設(shè)施配套更完善。但全部推倒重建的方式將小區(qū)所有的歷史痕跡抹去，原有生活方式、鄰里關(guān)系等不復(fù)存在，不利于文化留存和傳承。同時(shí)，開發(fā)商傾向于借助舊區(qū)開發(fā)提高容積率，以獲取更多收益，不利于城市良性發(fā)展。因此，全面改造模式適用于住宅質(zhì)量低下、安全隱患大的老舊小區(qū)。

1.2 綜合整治

綜合整治即針對(duì)小區(qū)的道路、綠化、房屋、活動(dòng)空間、公服設(shè)施、市政設(shè)施等進(jìn)行提升改造，是新時(shí)期側(cè)重環(huán)境品質(zhì)提升、集約節(jié)約的模式。綜合整治可由政府主導(dǎo)，并結(jié)合業(yè)主參與。這種模式下，業(yè)主有更大的自主權(quán)改造小區(qū)環(huán)境。由于未將小區(qū)全部拆除重建，原來的居住環(huán)境、生活方式得以保留，有利于文化傳承和城市的可持續(xù)發(fā)展。這種模式適用于住宅質(zhì)量尚可，但環(huán)境和設(shè)施待提升的小區(qū)，本文研究傾向于這一模式。

2 老舊小區(qū)環(huán)境提升和整治原則

2.1 以人為本，公眾參與

老舊小區(qū)環(huán)境提升和整治應(yīng)以滿足居民的需求為首要原則，通過業(yè)主會(huì)、征求意見等方式，征集居民對(duì)生活環(huán)境、設(shè)施、空間的改造需求和建議，向居民公示改造設(shè)計(jì)圖紙并征集居民意見，引導(dǎo)居民積極參與小區(qū)環(huán)境提升和整治。

2.2 空間優(yōu)化，設(shè)施提升

早些年的部分小區(qū)對(duì)空間設(shè)施、管理各方面的考慮不甚全面，且舊時(shí)的設(shè)計(jì)難以滿足當(dāng)下發(fā)展需要，如停車、公共空間缺乏問題等。老舊小區(qū)改造應(yīng)針對(duì)現(xiàn)存問題和發(fā)展需求設(shè)計(jì)改造方案，優(yōu)化小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)、公共空間和配套設(shè)施，美化整體景觀環(huán)境，提升小區(qū)形象和居民的歸屬感、自豪感。

2.3 集約節(jié)約，持續(xù)發(fā)展

老舊小區(qū)改造應(yīng)著眼于未來發(fā)展，結(jié)合居民需求和小區(qū)現(xiàn)狀，對(duì)小區(qū)內(nèi)廢棄空間進(jìn)行再利用設(shè)計(jì)，針對(duì)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施提出提質(zhì)改造方案，減少空間和資金的浪費(fèi)，促進(jìn)小區(qū)品質(zhì)提升和可持續(xù)發(fā)展。

3 臥云新村小區(qū)改造實(shí)踐

臥云新村小區(qū)位于合肥市經(jīng)開區(qū)東南角，方興大道以北，屬于村民回遷房。小區(qū)于2003年建成交付使用，共59棟住宅，周邊有臥云菜市場(chǎng)、錦繡小學(xué)、遠(yuǎn)大商業(yè)綜合體等，居民生活、購物較方便。據(jù)小區(qū)居民反映，小區(qū)存在以下問題：①部分住宅存在屋頂滲水、墻面污損等情況；②內(nèi)部道路未成系統(tǒng)，車輛停放混亂；③公共活動(dòng)空間缺乏，路燈、消防栓等設(shè)施不足；④存在雨污混接情況，雨水口易堵塞。針對(duì)困擾居民生活的問題，主要從以下方面對(duì)臥云新村小區(qū)進(jìn)行環(huán)境提升和整治。

3.1 房屋建筑整治

房屋整治主要針對(duì)房屋墻面污損、部分屋頂漏水等問題進(jìn)行改善，以達(dá)到提高生活便利性和提升小區(qū)形象的目標(biāo)。

1）屋面整治 1～6號(hào)樓屋頂滲水嚴(yán)重，經(jīng)排查，原因?yàn)閺U棄水箱滲水及天溝積淤破損。改造方案為去除屋頂廢棄水箱，重做天溝防水，徹底解決屋頂滲水隱患。

2）立面改造 小區(qū)部分房屋存在外墻石膏線脫落情況，其他房屋的立面情況較好。將脫落石膏線予以拆除，規(guī)整外露的空調(diào)管、電線等，按照原有色彩重新粉刷墻面，保持各棟樓外立面的統(tǒng)一、完整和美觀。

3）樓道整治 小區(qū)住宅樓道墻面涂料破損嚴(yán)重，墻面廣告較多，且樓道燈及開關(guān)設(shè)備存在老化破損現(xiàn)象。采用彈性涂料重新粉刷各住宅樓道，按標(biāo)準(zhǔn)圖集改造，同時(shí)將樓道燈更換為聲控感應(yīng)燈，并更換開關(guān)，提升居民上下樓的安全性和便捷性。

3.2 基礎(chǔ)設(shè)施改造

基礎(chǔ)設(shè)施老化和缺項(xiàng)是臥云新村較嚴(yán)重的問題?；A(chǔ)設(shè)施改造從小區(qū)道路系統(tǒng)、停車設(shè)施、市政管網(wǎng)、環(huán)衛(wèi)和消防設(shè)施等方面逐一梳理，統(tǒng)籌制定改善策略。

1）道路和停車設(shè)施改造 小區(qū)內(nèi)部道路存在組團(tuán)路窄、通暢性不足的情況，本次改造將組團(tuán)路擴(kuò)建至4m，轉(zhuǎn)彎半徑增加至6m，同時(shí)新增部分道路使小區(qū)道路形成完整系統(tǒng)，更方便居民進(jìn)出。7m主干路兩側(cè)新增1.5m的人行道，使用藍(lán)色透水混凝土，適當(dāng)增加路燈，提高行走的舒適度和安全性。小區(qū)因地面機(jī)動(dòng)停車位不足且非機(jī)停車位缺乏，停車混亂。為改變這一情況，利用宅間綠化空間增設(shè)機(jī)動(dòng)停車位，將單元門兩側(cè)空地部分改造為非機(jī)動(dòng)車停車帶。

2）市政管網(wǎng)改造 由于雨污合流易對(duì)環(huán)境造成污染且造成雨水口堵塞，本次改造對(duì)小區(qū)進(jìn)行雨污分流改造，更換老化的管材。對(duì)狹窄雨水管溝適當(dāng)加大管徑，消除積水點(diǎn)，更新修復(fù)雨水口、檢查井等附屬設(shè)施。對(duì)小區(qū)弱電進(jìn)行入地處理，每單元配置弱電分纖箱，改善小區(qū)內(nèi)電線桿雜亂情況。

3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施提升 臥云新村垃圾桶位于樓棟間停車帶，不僅占用停車帶，而且空間局促，使用效果不佳。改造將單元垃圾收集點(diǎn)放置于樓棟非機(jī)動(dòng)車帶兩端，靠近組團(tuán)路口處，最大限度保障停車空間，也便于清運(yùn)。圾收集點(diǎn)采用港灣式，底部采用白瓷磚鋪貼，尺寸為3m×1m，可容納3個(gè)桶，實(shí)現(xiàn)垃圾分類。在垃圾收集點(diǎn)配套污水收集井，就近排除污水，消除污水影響。

3.3 環(huán)境美化提升

1）公共綠地、休閑場(chǎng)地改造 小區(qū)公共綠地植被單一。對(duì)小區(qū)15處公共綠地進(jìn)行綠化補(bǔ)種，增加小區(qū)內(nèi)綠化景觀的層次感；增設(shè)景觀小品，同時(shí)增加部分硬質(zhì)場(chǎng)地，配套休憩坐凳、樹池坐凳、塑膠健身場(chǎng)地、健身器材等休閑設(shè)施，增加居民的公共活動(dòng)空間。

2）宣傳設(shè)施、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)提升 小區(qū)最初建設(shè)時(shí)對(duì)文化宣傳、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的考慮甚少。為提高小區(qū)文化氛圍、營造社區(qū)和諧氛圍，于小區(qū)4個(gè)主要主入口和休閑廣場(chǎng)設(shè)置電子宣傳欄，在小區(qū)道路、公共空間各處增加標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，宣傳牌和標(biāo)識(shí)牌采用成品定制的方式進(jìn)行統(tǒng)一采購，定制時(shí)增加祥云、經(jīng)開區(qū)Logo等元素，呼應(yīng)“臥云”的題名，體現(xiàn)區(qū)域特色性。

3.4 安防系統(tǒng)改進(jìn)

臥云小區(qū)屬于半封閉小區(qū)，由于管理比較薄弱，圍墻未完全圍合，需要采取措施改進(jìn)小區(qū)的安防系統(tǒng)，保障居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

1）監(jiān)控系統(tǒng)升級(jí) 小區(qū)現(xiàn)有約16組監(jiān)控探頭，覆蓋面不廣。本次改造將新增小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，設(shè)置探頭65組，共169個(gè)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)控基本覆蓋。監(jiān)控室近期放置于社居臨時(shí)委辦公室，遠(yuǎn)期放置于社居委辦公樓，于8號(hào)樓北側(cè)預(yù)留接口，方便弱電對(duì)接。

2）圍墻整治 小區(qū)圍墻質(zhì)量較差，存在墻面涂料剝落、欄桿銹蝕的情況。本次改造將修復(fù)33～45號(hào)樓東側(cè)破損的圍墻，新建400m圍墻，與現(xiàn)有圍墻連接，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的封閉管理。新建圍墻同現(xiàn)有圍墻需統(tǒng)一樣式。

4 結(jié)語

城市老舊小區(qū)的衰敗程度各不相同，需改進(jìn)的大都是外部環(huán)境、房屋品質(zhì)、安全管理和便捷程度等方面。臥云新村小區(qū)經(jīng)過環(huán)境提升改造后，獲得業(yè)主的一致好評(píng)，再度提高了片區(qū)人氣和土地價(jià)值?？梢?，環(huán)境提升與整治需充分考慮居民的需求和未來發(fā)展的形勢(shì)走向，合理改造和利用小區(qū)現(xiàn)有空間和設(shè)施，增加居民所需的便民、休閑設(shè)施，豐富小區(qū)景觀，提升小區(qū)形象，以滿足人民群眾日益增長的居住品質(zhì)要求。