李根富

（芒市自然資源局，云南芒市 678400）

0 引言

近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平較以往有了新的提高，不少人在富足起來后，紛紛將手中閑置資金投入到房屋建設(shè)和改善自己原有居住環(huán)境中來，私人建房得到了較快發(fā)展。然而，由于私人建房行為點(diǎn)多面廣，建設(shè)行政主管部門監(jiān)管力量有限，私人建房暴露出諸多令人擔(dān)憂的問題。

1 芒市當(dāng)前私人建房的現(xiàn)狀

經(jīng)過調(diào)查及查閱芒市規(guī)劃建設(shè)檔案，芒市私人建房存在的主要問題如下所示：

1.1 投訴量大

芒市私人建房普遍展現(xiàn)出建設(shè)方案較為多樣的特點(diǎn)，大多根據(jù)自身的審美與用房需求進(jìn)行建設(shè)，因此常出現(xiàn)影響周圍其他住戶的現(xiàn)象。隨著人們法律意識、維權(quán)意識的增強(qiáng)，私人房屋建成后會對相鄰房屋在界線、安全、采光、通風(fēng)、排水方面等產(chǎn)生影響，造成私人建房糾紛多，從目前芒市自然資源局的來訪情況分析，私人建房在建筑界線、日照、建筑高度方面的糾紛較多。

1.2 無報建手續(xù)進(jìn)行建房

城鎮(zhèn)中的私人房屋大多是祖上所遺留，受傳統(tǒng)因素影響，大部分市民認(rèn)為“建房是自己的事，占的是自己的宅基地”，依法報建意識淡薄，在開工之前不主動到規(guī)劃管理部門辦理報建手續(xù)，這樣建設(shè)管理部門無法根據(jù)實(shí)際需要，因地制宜地派出專業(yè)技術(shù)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，這樣不僅使民房建設(shè)質(zhì)量得不到有效跟蹤監(jiān)管，容易出現(xiàn)大量的“非法建筑”，而且這些建筑往往潛伏著各種各樣的糾紛隱患，易引發(fā)歷史遺留問題，影響社會大局穩(wěn)定，綜合執(zhí)法部門對無建設(shè)工程規(guī)劃許可證的私人建房違章行為勒令停工并補(bǔ)辦手續(xù)，這只是事后監(jiān)督，缺乏預(yù)防性措施，容易導(dǎo)致出現(xiàn)以罰代管的局面。

1.3 無前瞻規(guī)劃進(jìn)行建房

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，私人建房均是根據(jù)自己宅基地的位置、面積大小自行規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)的隨意性較大。未經(jīng)統(tǒng)一科學(xué)合理規(guī)劃的房屋一旦建起來，不僅破壞城市整體環(huán)境，而且房屋安全也無法得到保障。私人建房僅以個人建筑需求為導(dǎo)向，無法保證建設(shè)后的房屋并不會阻礙社會其他公共設(shè)施建設(shè)活動的開展，存在較大的隱患。此外，違規(guī)建房很容易引發(fā)鄰里之間因采光、通風(fēng)、通行等觸發(fā)矛盾糾紛，影響構(gòu)建社會主義和諧社會的氛圍。

1.4 無房屋質(zhì)量安全監(jiān)督進(jìn)行建房

芒市的私人建房施工體現(xiàn)出質(zhì)量監(jiān)督的缺乏和管理體系的缺失。管理的細(xì)節(jié)仍需完善，許多已建成的私人房屋，均沒有經(jīng)過有關(guān)部門的許可或驗(yàn)收，就已經(jīng)開始允許住戶搬入，假設(shè)房屋存在著較大的安全問題，則會導(dǎo)致住戶的生命財產(chǎn)安全受到嚴(yán)重的威脅。雖然在芒市的城市建設(shè)管理中，設(shè)立了負(fù)有相應(yīng)管理責(zé)任的監(jiān)管部門，但是由于許多違法建筑的建設(shè)位置較為偏僻、范圍較遠(yuǎn)以及建筑的施工項(xiàng)目分布較為分散，監(jiān)管部門難以做到完全監(jiān)管，導(dǎo)致對于安全以及質(zhì)量的監(jiān)督不夠到位。

1.5 私人建房建材堆放及建筑垃圾處置

政府沒有出臺一套符合個人自建房現(xiàn)狀實(shí)際的處置建筑垃圾方法。環(huán)衛(wèi)站僅對生活垃圾進(jìn)行處置，而對建筑垃圾又不予處置，故私人建房產(chǎn)生的少量樁基泥漿和廢土，要求其能自覺地運(yùn)往較遠(yuǎn)處的規(guī)定場地棄置，顯然不太實(shí)際。這是產(chǎn)生困難的根本原因。目前老百姓安全意識的提高，經(jīng)濟(jì)條件的許可，房屋層數(shù)的增加，私人建房施工工藝基本上都從原來的夯實(shí)地基提升到了打樁施工。由于外運(yùn)方量較小，有資質(zhì)的運(yùn)輸公司往往不屑于接這樣的小生意，于是私人建房主大都是自雇人或承包給個人進(jìn)行車輛外運(yùn)，這些建筑垃圾的最終去向是有的傾倒在荒田、廢土上，有的則是傾倒在一些靠近路面的農(nóng)田中，對芒市的衛(wèi)生綜合治理帶來很多困難。

2 形成當(dāng)前私人建房大幅增加的原因

隨著橋頭堡黃金口岸和瑞麗重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)等戰(zhàn)略決策的推進(jìn)，芒市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速提高，人民生活水平也得到了提高，城鎮(zhèn)出現(xiàn)了一股私人“建房熱”，形成私人“建房熱”的主要原因如下所示：

（1）隨著城鎮(zhèn)居民收入增長和消費(fèi)水平的提高，信息的獲取較為便捷，人們的眼界開闊了，觀念也得到了更新，原有住房的面積、住房品質(zhì)都不能滿足居民的消費(fèi)要求，客觀上存在改善居住條件的現(xiàn)實(shí)追求成為私人建房的一個直接動因。同時，城市房價的持續(xù)增長使許多城鎮(zhèn)居民或進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村居民承擔(dān)著較大的購房壓力，因此私人建房在市場中的價格競爭優(yōu)勢便體現(xiàn)出來，成為主要住房類型之一。

（2）近年來通貨膨脹引起居民對貨幣的保值心理，特別是宅基地價格猛漲，個別人借此機(jī)會進(jìn)行宅基地投機(jī)，刺激了居民建房的積極性。同時土地作為不動產(chǎn)，是一種稀缺資源，促使一部份居民將儲蓄存款轉(zhuǎn)移到建房上來，居民住房需求的膨脹與進(jìn)步使部分自建房朝著精致化、藝術(shù)化的方式發(fā)展，許多自建房通過美觀的外形，創(chuàng)造了巨大的營收，銷售額大幅高于成本價，巨大的利潤空間誘導(dǎo)著居民加入私人建房的行列。

（3）少數(shù)人把資金投在住宅建設(shè)上，進(jìn)行以出租出賣為目的的商品性經(jīng)營。一方面農(nóng)村商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，推動了城鎮(zhèn)私人建房的發(fā)展；隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，外來務(wù)工、創(chuàng)業(yè)人員和農(nóng)村學(xué)生到私立學(xué)校求學(xué)急劇增加，對廉價出租房存在著客觀需求。巨大的求租市場及高額房租利潤，使城市居民建房牟利欲望十分強(qiáng)烈，從而成為違法建筑產(chǎn)生的驅(qū)動因素。另一方面，旅游作為芒市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動了賓館、旅店及飯店等娛樂消費(fèi)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而刺激芒市私人商住樓的大量修建。

3 當(dāng)前對私人建房管理的法律現(xiàn)狀

大量違法建設(shè)和違法用地的存在，嚴(yán)重侵犯了城市的公共資源和公共利益，損害了全市人民長遠(yuǎn)的、根本的利益，腐蝕了社會的肌體和架構(gòu)，踐踏了法律的尊嚴(yán)，嚴(yán)重影響芒市投資環(huán)境，影響城市形象，影響文明城市創(chuàng)建，市民群眾和外來投資者對此反映十分強(qiáng)烈。但是在當(dāng)前我國的法律現(xiàn)狀中，對私人建房中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，法制上基本算是空白的。當(dāng)前的《云南省城市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《德宏州城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》均沒有對小宗地私人建房的明確規(guī)定。

4 規(guī)范私人建房管理的措施

解決好私人建房問題，是高起點(diǎn)推進(jìn)城市化進(jìn)程、構(gòu)建和諧社會的客觀要求，為規(guī)范本市的私人建房，結(jié)合筆者工作經(jīng)驗(yàn)，特提出以下建議與意見：

4.1 注重觀念更新，增強(qiáng)依法建房意識

面對面地開展法律宣傳活動，增進(jìn)人民群眾對建房的報建、規(guī)劃、設(shè)計、驗(yàn)收等程序的認(rèn)識，促使其真正重視自己房屋的法律權(quán)益、質(zhì)量安全等。大力宣傳各種政策、法律、法規(guī)，使《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和群眾建房有關(guān)法律法規(guī)家喻戶曉，依法依規(guī)科學(xué)建房。觀念對社會人民群眾的建筑活動會起到指引作用，人是具有主觀能動性的，建筑欲望的存在便是這些建筑者們開展違法建筑活動的主要動因。同時，建筑者對違法建筑行為處罰的漠視是其不遵守法律規(guī)定的主要原因，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)加強(qiáng)對私人建房現(xiàn)象較為嚴(yán)重的地區(qū)的管理，從而全面提升建房意識的培養(yǎng)效果。

4.2 強(qiáng)化機(jī)制創(chuàng)新，提高監(jiān)督管理水平

把私人住房納入重要議事日程。①規(guī)劃、建設(shè)、國土等管理部門要靠前服務(wù)，為建房的群眾提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、科學(xué)指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃許可，規(guī)范“一書兩證”審批，從源頭上把好建設(shè)工程質(zhì)量關(guān)；②要建立管理的長效機(jī)制，加強(qiáng)施工隊(duì)伍的管理。承包人責(zé)任終生追究制，施工單位要掛牌施工，施工人員要持證上崗，同時要明確承包人的義務(wù)，要加強(qiáng)施工人員的管理，搞好經(jīng)常性培訓(xùn)發(fā)證工作，利用現(xiàn)有部門的力量，面向社會巡回舉辦培訓(xùn)或鼓勵工匠自覺成才，由相關(guān)部門統(tǒng)一組織考試，合格者頒發(fā)上崗證書，并按規(guī)定進(jìn)行年審年檢；③要加強(qiáng)私房建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的管理資源，建立常檢查與巡查相結(jié)合的長效機(jī)制，逐步提高建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督覆蓋面。

4.3 加強(qiáng)規(guī)劃指導(dǎo)，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局

結(jié)合國外私人自建房的一些經(jīng)驗(yàn)，建議政府的規(guī)劃應(yīng)更詳細(xì)更長久。土地用途一旦定性，就不能輕易改變，例如一個地塊的用地性質(zhì)為住宅用地，規(guī)定的容積率只能用于建蓋低層建筑物，就不能擅自更改層數(shù)。對于建筑的外形、顏色都應(yīng)有一個框架式的規(guī)定，精確到房頂?shù)念伾⑵露?、屋檐、綠化樹種等。政府的規(guī)劃應(yīng)長遠(yuǎn)考慮，把目光放得更長遠(yuǎn)一點(diǎn)，減少由于規(guī)劃變動所造成的混亂和巨大損失。

4.4 加大建筑市場整治力度

大力整頓規(guī)范建材市場。建設(shè)行政主管部門，要對進(jìn)入施工現(xiàn)場的建筑材料、構(gòu)配件加強(qiáng)監(jiān)督檢查，積極配合工商、技術(shù)監(jiān)督、建材、公安等部門，對建材市場定期、不定期檢查、抽查，使假冒偽劣建筑材料無藏身之地，要教育、提高建房戶識別真?zhèn)蔚哪芰?，堅決抵制偽劣材料，并以次充好使用假冒偽劣建筑材料導(dǎo)致質(zhì)量問題的，要追究法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。要搞好建材市場的治理。要充分發(fā)揮工商、技監(jiān)等職能部門作用，大力整治好建材市場，加大打假力度，從源頭上保證私人建房的安全性。

5 結(jié)語

私人建房點(diǎn)多面廣，不僅是基層規(guī)劃管理單位的工作重點(diǎn)，也是工作難點(diǎn)和工作熱點(diǎn)，因此探討建房管理的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)、法律法規(guī)，不僅可以為私人建房的管理提供工作依據(jù)，對于推進(jìn)芒市特色城鎮(zhèn)化的發(fā)展也至關(guān)重要。