牛軍艷
(建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司,上海 200082)
隨著科技不斷發(fā)展進(jìn)步,智慧社區(qū)、智慧城市的發(fā)展也被提上日程,完善的智慧社區(qū)可給居民生活帶來諸多方便。近年來,上海大力發(fā)展智慧社區(qū),上海市質(zhì)量監(jiān)督局于2018 年5 月發(fā)布DB31/T 294—2018《住宅小區(qū)智能安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求》,要全面提升住宅小區(qū)智能化建設(shè)水平。以上海寶山某項(xiàng)目為例進(jìn)行分析,探討新規(guī)范下上海地區(qū)封閉式小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成及造價(jià)水平。
在DB31/T 294—2018 規(guī)定中,上海新建封閉式住宅小區(qū)智能化必須設(shè)置13 個(gè)系統(tǒng),如圖1 所示。
圖1 上海新建封閉式住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)構(gòu)成
新規(guī)范下,新建封閉式住宅小區(qū)智能化造價(jià)約50 元/m2(建筑面積),各系統(tǒng)的應(yīng)用場(chǎng)景及造價(jià)如下。
1)周界報(bào)警系統(tǒng) 采用六線制脈沖電子圍欄系統(tǒng),系統(tǒng)由高壓電子脈沖探測(cè)器、前端圍欄、網(wǎng)絡(luò)控制鍵盤和管理軟件組成。如有人入侵時(shí),脈沖電子圍欄主機(jī)同時(shí)產(chǎn)生對(duì)人體安全的高、低2 種峰值電壓的低頻高壓脈沖,輸送到前端圍欄上,形成威懾和阻擋作用。周界報(bào)警系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的1.2%,造價(jià)約為0.6 元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為豪恩,影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素為電子圍欄長(zhǎng)度,由電子圍欄的長(zhǎng)度可估算出該系統(tǒng)內(nèi)脈沖電子圍欄控制器的數(shù)量,從而較精準(zhǔn)地估算該系統(tǒng)造價(jià)。
2)門禁管理系統(tǒng) 在小區(qū)出入口、各棟樓首層大堂和消防樓梯入口、地下室電梯廳入口、消防樓梯口及屋頂層安裝門禁讀卡設(shè)備;在小區(qū)人行出入口安裝智能門禁管控人員進(jìn)出。門禁管理系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的10%,造價(jià)約為5元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為捷順,影響造價(jià)關(guān)鍵因素包括:樓棟單元數(shù)、地下室單元出入口數(shù)量、小區(qū)人行出入口數(shù)量,依據(jù)各出入口的數(shù)量可較精準(zhǔn)地測(cè)算各主要設(shè)備,如人臉識(shí)讀設(shè)備、讀卡器、開門按鈕等的數(shù)量,從而進(jìn)行造價(jià)細(xì)分測(cè)算。
3)可視對(duì)講系統(tǒng) 對(duì)來訪客人與業(yè)主之間提供可視通話,并由業(yè)主遙控安裝在入戶大堂的門鎖開關(guān),對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行身份識(shí)別,在單元門實(shí)現(xiàn)刷卡+手機(jī)藍(lán)牙、二維碼門禁+ 人臉識(shí)別的開門方式。可視對(duì)講系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的22%,造價(jià)約為11 元/m2,測(cè)算依據(jù)對(duì)講機(jī)品牌為太川,影響該系統(tǒng)造價(jià)關(guān)鍵因素為:總戶數(shù)、地上地下單元數(shù)、小區(qū)人行出入口數(shù)量等,該系統(tǒng)中的對(duì)講機(jī)在房屋銷售過程中往往是客戶較關(guān)注的敏感點(diǎn),而對(duì)講機(jī)品牌、型號(hào)不同,則價(jià)格會(huì)有成倍差距,如太川和羅格朗的彩色可視七寸屏功能相似,但價(jià)格差距可達(dá)3 倍,太川品牌常規(guī)七寸屏可視對(duì)講機(jī)工程造價(jià)約600 元/臺(tái),羅格朗則約為1 600 元/臺(tái)。各項(xiàng)目在選擇可視對(duì)講機(jī)時(shí)需根據(jù)項(xiàng)目定位、預(yù)計(jì)售價(jià)水平及市場(chǎng)環(huán)境等方面因素選擇客戶敏感點(diǎn)較高的可視對(duì)講機(jī)。
4)室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng) 確保對(duì)非法入侵行為及時(shí)發(fā)出報(bào)警,系統(tǒng)應(yīng)即時(shí)推送所有入侵報(bào)警、緊急報(bào)警和緊急求助報(bào)警的報(bào)警區(qū)域、報(bào)警時(shí)間、報(bào)警類型等基本信息至智能集成數(shù)據(jù)服務(wù)設(shè)備。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的11%,造價(jià)約為5.7 元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為優(yōu)周,影響造價(jià)關(guān)鍵因素為:總戶數(shù)、1~2 及頂層總戶數(shù)等,如進(jìn)門口、客廳、靠窗的餐廳、衛(wèi)生間、廚房及每個(gè)臥室需各配1 支紅外探測(cè)器,每個(gè)房間及客廳均需配置1 支緊急報(bào)警按鈕。
5)視頻監(jiān)控系統(tǒng) 為確保小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法行為,并記錄相關(guān)影像資料,實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理,在小區(qū)內(nèi)安裝網(wǎng)絡(luò)攝像機(jī),進(jìn)行24h 錄像。所有前端攝像機(jī)將監(jiān)控區(qū)的情況以視頻信號(hào)方式實(shí)時(shí)傳送到管理中心,值班人員在安保中心通過監(jiān)視器可隨時(shí)了解這些重要場(chǎng)所的情況。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的31%,造價(jià)約為15.5 元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為??低?,新規(guī)范要求在小區(qū)人行、非機(jī)動(dòng)車出入口等重要區(qū)域采用人臉識(shí)別攝像機(jī),加大了攝像機(jī)的覆蓋范圍。影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素包括各出入口數(shù)量。
6)停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 通過車牌自動(dòng)識(shí)別技術(shù),運(yùn)用動(dòng)態(tài)視頻和靜態(tài)圖像高精度識(shí)別車牌,系統(tǒng)應(yīng)即時(shí)推送所有進(jìn)出車輛的出入部位、出入時(shí)間、牌照、車型、數(shù)據(jù)、圖片(含全景)等基本信息至智能集成數(shù)據(jù)服務(wù)設(shè)備。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的4%,造價(jià)約為2 元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為捷順,影響造價(jià)的關(guān)鍵因素包括:小區(qū)車行出入口、地庫(kù)車行出入口。該系統(tǒng)在方案設(shè)計(jì)時(shí),需與小區(qū)后期的物業(yè)管理公司交圈,結(jié)合物業(yè)公司相關(guān)意見,落實(shí)于方案圖中,便于后期物業(yè)管理。
7)電梯五方對(duì)講系統(tǒng) 可聯(lián)動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng),當(dāng)發(fā)生前端對(duì)講時(shí)自動(dòng)調(diào)取相應(yīng)電梯圖像上墻顯示。一般電梯井道內(nèi)隨行線纜、電梯對(duì)講設(shè)備由電梯廠家提供并安裝,智能化單位完成由各電梯機(jī)房到弱電機(jī)房的4 芯屏蔽對(duì)講信號(hào)線的敷設(shè)工作;電梯五方對(duì)講系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的1.3%,造價(jià)約為0.7 元/m2(智能化單位僅預(yù)留電線),影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素為電梯數(shù)量。
8)實(shí)時(shí)電子巡更系統(tǒng) 通過前端電子標(biāo)識(shí)設(shè)備標(biāo)簽,配置移動(dòng)手持終端,對(duì)安保人員巡邏路線進(jìn)行規(guī)劃,實(shí)時(shí)上傳巡檢信息;發(fā)現(xiàn)故障或有異常,可通過手持機(jī)的異常上報(bào)功能將現(xiàn)場(chǎng)故障機(jī)器信息用圖片、視頻、文字等方式上報(bào)給管理平臺(tái);實(shí)施電子巡更系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的1%,造價(jià)約為0.5 元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為賽斯韋爾,影響造價(jià)關(guān)鍵因素包括占地面積、物業(yè)需求等。該系統(tǒng)的配置也需要結(jié)合小區(qū)后期物業(yè)管理公司的意見。
9)人證對(duì)比系統(tǒng) 在小區(qū)出入口崗?fù)し謩e設(shè)置1 臺(tái)人證對(duì)比一體機(jī),可實(shí)現(xiàn)對(duì)陌生人及訪客人臉數(shù)據(jù)信息的采集對(duì)比,實(shí)現(xiàn)小區(qū)安全管理。人證對(duì)比系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的0.8%,造價(jià)約為0.4 元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為敏達(dá),影響造價(jià)關(guān)鍵因素為小區(qū)人行出入口(帶崗?fù)ぃ?/p>
10)機(jī)房工程系統(tǒng) 在監(jiān)控中心安裝一套監(jiān)控拼接屏和控制操作臺(tái),智能化部分各個(gè)子系統(tǒng)的主設(shè)備均集中安裝在智能化監(jiān)控中心內(nèi)。機(jī)房工程系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的2%,造價(jià)約為1.2 元/m2,主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為科士達(dá),影響造價(jià)的關(guān)鍵因素為總建筑面積。
11)集成管理平臺(tái) 接收各系統(tǒng)及各物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用平臺(tái)推送的數(shù)據(jù)資源,進(jìn)行統(tǒng)一接入、數(shù)據(jù)清洗、集成匯聚、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)。其數(shù)據(jù)資源應(yīng)包括住宅小區(qū)的各類智能安全技術(shù)防范系統(tǒng)的靜態(tài)數(shù)據(jù)及動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù),跨平臺(tái)各系統(tǒng)的實(shí)時(shí)信息顯示、關(guān)聯(lián)信息檢索及歷史信息查閱,并應(yīng)能根據(jù)所設(shè)定的直接條件和間接條件進(jìn)行智能統(tǒng)計(jì)、導(dǎo)出報(bào)表。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的10%,造價(jià)約為5 元/m2,影響造價(jià)的關(guān)鍵因素為總建筑面積。
12)智能化專網(wǎng)系統(tǒng) 用于接入監(jiān)控、門禁等智能化設(shè)備,采用接入層、匯聚層、核心層3 層網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu),星形連接方式組網(wǎng),各終端點(diǎn)通過CAT5e 網(wǎng)線就近接入接入層交換機(jī),各接入交換機(jī)通過CAT5e 網(wǎng)線就近接入?yún)R聚層交換機(jī),匯聚層交換機(jī)采用光模塊,通過8 芯單模光纖直連管理中心的核心交換機(jī)進(jìn)行組網(wǎng)。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的4%,建筑約為2 元/m2,影響造價(jià)的關(guān)鍵因素為各出入口數(shù)量。
13)室外管網(wǎng)系統(tǒng) 造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的2%,約為1.2 元/m2;影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素為小區(qū)占地面積。此處的管網(wǎng)敷設(shè)主要為視頻監(jiān)控系統(tǒng)的室外管道,其他智能化各系統(tǒng)管道主要以預(yù)埋敷設(shè)為主,一般由總承包單位負(fù)責(zé)預(yù)埋。
以上為新規(guī)范下必須配置的系統(tǒng),各系統(tǒng)的造價(jià)測(cè)算均以規(guī)范底線配置為依據(jù)。實(shí)際在各項(xiàng)目實(shí)施過程中,為提升小區(qū)品質(zhì),增加營(yíng)銷點(diǎn),提升客戶滿意度,開發(fā)企業(yè)還會(huì)根據(jù)各項(xiàng)目的檔次進(jìn)行適配,如增加背景音樂系統(tǒng)、LED 顯示屏系統(tǒng)、EBA 等,更高檔的項(xiàng)目還會(huì)配置家居智能化系統(tǒng)等。
隨著社會(huì)進(jìn)步和人民生活質(zhì)量不斷提高,2020 年的新冠疫情對(duì)人民的生活及出行影響很大,同時(shí)對(duì)健康的居住環(huán)境也有了更新的認(rèn)識(shí)和要求,面對(duì)疫情的發(fā)展,思考疫情過后居民居住習(xí)慣的變化,為滿足居民對(duì)智慧社區(qū)方面不斷提升的需求,部分大型開發(fā)公司內(nèi)部已提升智能化底線配置(較規(guī)范增加),如在社區(qū)出入口配置人臉測(cè)溫一體機(jī),兼具人臉識(shí)別與快速測(cè)溫功能,實(shí)現(xiàn)零接觸測(cè)溫,安全事件及極端天氣預(yù)警,包括室外公區(qū)環(huán)境檢測(cè)、地下大堂公區(qū)環(huán)境檢測(cè)、生活用水水箱水質(zhì)檢測(cè)、化糞池井蓋開啟狀態(tài)檢測(cè)等。相信隨著科技的不斷進(jìn)步及人民生活需求的不斷提升,未來住宅智能化系統(tǒng)的發(fā)展不可限量,各地規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)也將會(huì)不斷提升。