牛軍艷

（建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司，上海 200082）

0 引言

隨著科技不斷發(fā)展進(jìn)步，智慧社區(qū)、智慧城市的發(fā)展也被提上日程，完善的智慧社區(qū)可給居民生活帶來諸多方便。近年來，上海大力發(fā)展智慧社區(qū)，上海市質(zhì)量監(jiān)督局于2018 年5 月發(fā)布DB31/T 294—2018《住宅小區(qū)智能安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求》，要全面提升住宅小區(qū)智能化建設(shè)水平。以上海寶山某項(xiàng)目為例進(jìn)行分析，探討新規(guī)范下上海地區(qū)封閉式小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成及造價(jià)水平。

1 智能化系統(tǒng)的組成

在DB31/T 294—2018 規(guī)定中，上海新建封閉式住宅小區(qū)智能化必須設(shè)置13 個(gè)系統(tǒng)，如圖1 所示。

圖1 上海新建封閉式住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)構(gòu)成

2 智能化各系統(tǒng)應(yīng)用場(chǎng)景及造價(jià)測(cè)算分析

新規(guī)范下，新建封閉式住宅小區(qū)智能化造價(jià)約50 元/m2（建筑面積），各系統(tǒng)的應(yīng)用場(chǎng)景及造價(jià)如下。

1）周界報(bào)警系統(tǒng) 采用六線制脈沖電子圍欄系統(tǒng)，系統(tǒng)由高壓電子脈沖探測(cè)器、前端圍欄、網(wǎng)絡(luò)控制鍵盤和管理軟件組成。如有人入侵時(shí)，脈沖電子圍欄主機(jī)同時(shí)產(chǎn)生對(duì)人體安全的高、低2 種峰值電壓的低頻高壓脈沖，輸送到前端圍欄上，形成威懾和阻擋作用。周界報(bào)警系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的1.2%，造價(jià)約為0.6 元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為豪恩，影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素為電子圍欄長(zhǎng)度，由電子圍欄的長(zhǎng)度可估算出該系統(tǒng)內(nèi)脈沖電子圍欄控制器的數(shù)量，從而較精準(zhǔn)地估算該系統(tǒng)造價(jià)。

2）門禁管理系統(tǒng) 在小區(qū)出入口、各棟樓首層大堂和消防樓梯入口、地下室電梯廳入口、消防樓梯口及屋頂層安裝門禁讀卡設(shè)備；在小區(qū)人行出入口安裝智能門禁管控人員進(jìn)出。門禁管理系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的10%，造價(jià)約為5元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為捷順，影響造價(jià)關(guān)鍵因素包括：樓棟單元數(shù)、地下室單元出入口數(shù)量、小區(qū)人行出入口數(shù)量，依據(jù)各出入口的數(shù)量可較精準(zhǔn)地測(cè)算各主要設(shè)備，如人臉識(shí)讀設(shè)備、讀卡器、開門按鈕等的數(shù)量，從而進(jìn)行造價(jià)細(xì)分測(cè)算。

3）可視對(duì)講系統(tǒng) 對(duì)來訪客人與業(yè)主之間提供可視通話，并由業(yè)主遙控安裝在入戶大堂的門鎖開關(guān)，對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行身份識(shí)別，在單元門實(shí)現(xiàn)刷卡+手機(jī)藍(lán)牙、二維碼門禁+ 人臉識(shí)別的開門方式。可視對(duì)講系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的22%，造價(jià)約為11 元/m2，測(cè)算依據(jù)對(duì)講機(jī)品牌為太川，影響該系統(tǒng)造價(jià)關(guān)鍵因素為：總戶數(shù)、地上地下單元數(shù)、小區(qū)人行出入口數(shù)量等，該系統(tǒng)中的對(duì)講機(jī)在房屋銷售過程中往往是客戶較關(guān)注的敏感點(diǎn)，而對(duì)講機(jī)品牌、型號(hào)不同，則價(jià)格會(huì)有成倍差距，如太川和羅格朗的彩色可視七寸屏功能相似，但價(jià)格差距可達(dá)3 倍，太川品牌常規(guī)七寸屏可視對(duì)講機(jī)工程造價(jià)約600 元/臺(tái)，羅格朗則約為1 600 元/臺(tái)。各項(xiàng)目在選擇可視對(duì)講機(jī)時(shí)需根據(jù)項(xiàng)目定位、預(yù)計(jì)售價(jià)水平及市場(chǎng)環(huán)境等方面因素選擇客戶敏感點(diǎn)較高的可視對(duì)講機(jī)。

4）室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng) 確保對(duì)非法入侵行為及時(shí)發(fā)出報(bào)警，系統(tǒng)應(yīng)即時(shí)推送所有入侵報(bào)警、緊急報(bào)警和緊急求助報(bào)警的報(bào)警區(qū)域、報(bào)警時(shí)間、報(bào)警類型等基本信息至智能集成數(shù)據(jù)服務(wù)設(shè)備。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的11%，造價(jià)約為5.7 元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為優(yōu)周，影響造價(jià)關(guān)鍵因素為：總戶數(shù)、1～2 及頂層總戶數(shù)等，如進(jìn)門口、客廳、靠窗的餐廳、衛(wèi)生間、廚房及每個(gè)臥室需各配1 支紅外探測(cè)器，每個(gè)房間及客廳均需配置1 支緊急報(bào)警按鈕。

5）視頻監(jiān)控系統(tǒng) 為確保小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法行為，并記錄相關(guān)影像資料，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理，在小區(qū)內(nèi)安裝網(wǎng)絡(luò)攝像機(jī)，進(jìn)行24h 錄像。所有前端攝像機(jī)將監(jiān)控區(qū)的情況以視頻信號(hào)方式實(shí)時(shí)傳送到管理中心，值班人員在安保中心通過監(jiān)視器可隨時(shí)了解這些重要場(chǎng)所的情況。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的31%，造價(jià)約為15.5 元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為?？低?，新規(guī)范要求在小區(qū)人行、非機(jī)動(dòng)車出入口等重要區(qū)域采用人臉識(shí)別攝像機(jī)，加大了攝像機(jī)的覆蓋范圍。影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素包括各出入口數(shù)量。

6）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 通過車牌自動(dòng)識(shí)別技術(shù)，運(yùn)用動(dòng)態(tài)視頻和靜態(tài)圖像高精度識(shí)別車牌，系統(tǒng)應(yīng)即時(shí)推送所有進(jìn)出車輛的出入部位、出入時(shí)間、牌照、車型、數(shù)據(jù)、圖片（含全景）等基本信息至智能集成數(shù)據(jù)服務(wù)設(shè)備。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的4%，造價(jià)約為2 元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為捷順，影響造價(jià)的關(guān)鍵因素包括：小區(qū)車行出入口、地庫(kù)車行出入口。該系統(tǒng)在方案設(shè)計(jì)時(shí)，需與小區(qū)后期的物業(yè)管理公司交圈，結(jié)合物業(yè)公司相關(guān)意見，落實(shí)于方案圖中，便于后期物業(yè)管理。

7）電梯五方對(duì)講系統(tǒng) 可聯(lián)動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生前端對(duì)講時(shí)自動(dòng)調(diào)取相應(yīng)電梯圖像上墻顯示。一般電梯井道內(nèi)隨行線纜、電梯對(duì)講設(shè)備由電梯廠家提供并安裝，智能化單位完成由各電梯機(jī)房到弱電機(jī)房的4 芯屏蔽對(duì)講信號(hào)線的敷設(shè)工作；電梯五方對(duì)講系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的1.3%，造價(jià)約為0.7 元/m2（智能化單位僅預(yù)留電線），影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素為電梯數(shù)量。

8）實(shí)時(shí)電子巡更系統(tǒng) 通過前端電子標(biāo)識(shí)設(shè)備標(biāo)簽，配置移動(dòng)手持終端，對(duì)安保人員巡邏路線進(jìn)行規(guī)劃，實(shí)時(shí)上傳巡檢信息；發(fā)現(xiàn)故障或有異常，可通過手持機(jī)的異常上報(bào)功能將現(xiàn)場(chǎng)故障機(jī)器信息用圖片、視頻、文字等方式上報(bào)給管理平臺(tái)；實(shí)施電子巡更系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的1%，造價(jià)約為0.5 元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為賽斯韋爾，影響造價(jià)關(guān)鍵因素包括占地面積、物業(yè)需求等。該系統(tǒng)的配置也需要結(jié)合小區(qū)后期物業(yè)管理公司的意見。

9）人證對(duì)比系統(tǒng) 在小區(qū)出入口崗?fù)し謩e設(shè)置1 臺(tái)人證對(duì)比一體機(jī)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)陌生人及訪客人臉數(shù)據(jù)信息的采集對(duì)比，實(shí)現(xiàn)小區(qū)安全管理。人證對(duì)比系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的0.8%，造價(jià)約為0.4 元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為敏達(dá)，影響造價(jià)關(guān)鍵因素為小區(qū)人行出入口（帶崗?fù)ぃ?/p>

10）機(jī)房工程系統(tǒng) 在監(jiān)控中心安裝一套監(jiān)控拼接屏和控制操作臺(tái)，智能化部分各個(gè)子系統(tǒng)的主設(shè)備均集中安裝在智能化監(jiān)控中心內(nèi)。機(jī)房工程系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的2%，造價(jià)約為1.2 元/m2，主要材料設(shè)備測(cè)算依據(jù)品牌為科士達(dá)，影響造價(jià)的關(guān)鍵因素為總建筑面積。

11）集成管理平臺(tái) 接收各系統(tǒng)及各物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用平臺(tái)推送的數(shù)據(jù)資源，進(jìn)行統(tǒng)一接入、數(shù)據(jù)清洗、集成匯聚、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)。其數(shù)據(jù)資源應(yīng)包括住宅小區(qū)的各類智能安全技術(shù)防范系統(tǒng)的靜態(tài)數(shù)據(jù)及動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，跨平臺(tái)各系統(tǒng)的實(shí)時(shí)信息顯示、關(guān)聯(lián)信息檢索及歷史信息查閱，并應(yīng)能根據(jù)所設(shè)定的直接條件和間接條件進(jìn)行智能統(tǒng)計(jì)、導(dǎo)出報(bào)表。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的10%，造價(jià)約為5 元/m2，影響造價(jià)的關(guān)鍵因素為總建筑面積。

12）智能化專網(wǎng)系統(tǒng) 用于接入監(jiān)控、門禁等智能化設(shè)備，采用接入層、匯聚層、核心層3 層網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，星形連接方式組網(wǎng)，各終端點(diǎn)通過CAT5e 網(wǎng)線就近接入接入層交換機(jī)，各接入交換機(jī)通過CAT5e 網(wǎng)線就近接入?yún)R聚層交換機(jī)，匯聚層交換機(jī)采用光模塊，通過8 芯單模光纖直連管理中心的核心交換機(jī)進(jìn)行組網(wǎng)。該系統(tǒng)造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的4%，建筑約為2 元/m2，影響造價(jià)的關(guān)鍵因素為各出入口數(shù)量。

13）室外管網(wǎng)系統(tǒng) 造價(jià)約占整個(gè)智能化系統(tǒng)的2%，約為1.2 元/m2；影響該系統(tǒng)造價(jià)的關(guān)鍵因素為小區(qū)占地面積。此處的管網(wǎng)敷設(shè)主要為視頻監(jiān)控系統(tǒng)的室外管道，其他智能化各系統(tǒng)管道主要以預(yù)埋敷設(shè)為主，一般由總承包單位負(fù)責(zé)預(yù)埋。

以上為新規(guī)范下必須配置的系統(tǒng)，各系統(tǒng)的造價(jià)測(cè)算均以規(guī)范底線配置為依據(jù)。實(shí)際在各項(xiàng)目實(shí)施過程中，為提升小區(qū)品質(zhì)，增加營(yíng)銷點(diǎn)，提升客戶滿意度，開發(fā)企業(yè)還會(huì)根據(jù)各項(xiàng)目的檔次進(jìn)行適配，如增加背景音樂系統(tǒng)、LED 顯示屏系統(tǒng)、EBA 等，更高檔的項(xiàng)目還會(huì)配置家居智能化系統(tǒng)等。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)進(jìn)步和人民生活質(zhì)量不斷提高，2020 年的新冠疫情對(duì)人民的生活及出行影響很大，同時(shí)對(duì)健康的居住環(huán)境也有了更新的認(rèn)識(shí)和要求，面對(duì)疫情的發(fā)展，思考疫情過后居民居住習(xí)慣的變化，為滿足居民對(duì)智慧社區(qū)方面不斷提升的需求，部分大型開發(fā)公司內(nèi)部已提升智能化底線配置（較規(guī)范增加），如在社區(qū)出入口配置人臉測(cè)溫一體機(jī)，兼具人臉識(shí)別與快速測(cè)溫功能，實(shí)現(xiàn)零接觸測(cè)溫，安全事件及極端天氣預(yù)警，包括室外公區(qū)環(huán)境檢測(cè)、地下大堂公區(qū)環(huán)境檢測(cè)、生活用水水箱水質(zhì)檢測(cè)、化糞池井蓋開啟狀態(tài)檢測(cè)等。相信隨著科技的不斷進(jìn)步及人民生活需求的不斷提升，未來住宅智能化系統(tǒng)的發(fā)展不可限量，各地規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)也將會(huì)不斷提升。