時(shí)寅山

山東省濱州市城市建設(shè)服務(wù)中心

1 引言

城市房屋征收改造工作事關(guān)民生，是城市提升百姓生活品質(zhì)、優(yōu)化城市功能、提高人們生活水平而實(shí)施的工程。目前，城市房屋征收改造工作進(jìn)入到實(shí)施階段，為了使廣大民眾了解政策，支持改造，積極搬遷。在這項(xiàng)工程當(dāng)中，房屋測(cè)繪工作發(fā)揮著積極的作用，通過(guò)測(cè)繪單位提供的公平數(shù)據(jù)，為雙方提供具體、詳細(xì)而真實(shí)的數(shù)據(jù)，幫助房屋征收改造工作的順利進(jìn)行。以下是筆者對(duì)房屋測(cè)繪在城市房屋征收改造工作中的意義及需要注意的問(wèn)題進(jìn)行分析，探討城市房屋拆遷改造工作，并提出相應(yīng)的優(yōu)化途徑。

2 房屋測(cè)繪概述

房屋測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪工作的分支，它測(cè)定的范圍是房屋及房屋相關(guān)的土地，運(yùn)用測(cè)繪儀、測(cè)繪技術(shù)和相應(yīng)的測(cè)繪手段測(cè)定房屋、土地及房地產(chǎn)自然情況、歸屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量及使用狀況[1]。房屋測(cè)繪屬于工程測(cè)量專業(yè)中地籍測(cè)量學(xué)的一部分。

房屋測(cè)繪可以分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是一個(gè)地區(qū)內(nèi)、大范圍、整體建立房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)基礎(chǔ)分部平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是在房地產(chǎn)管理、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)及其他管理過(guò)程中需要測(cè)繪的房地產(chǎn)分戶平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、薄、數(shù)據(jù)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開(kāi)發(fā)、拆遷等活動(dòng)有密切關(guān)系。

房屋測(cè)繪工作對(duì)測(cè)繪人員的素質(zhì)以及單位的測(cè)繪資質(zhì)都有較高要求，必須具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)才能勝任。根據(jù)我國(guó)的法律法規(guī)明確規(guī)定，沒(méi)有取得房屋測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房屋檢測(cè)工作。只有經(jīng)過(guò)國(guó)家和官方機(jī)構(gòu)審核和認(rèn)可后，并取得測(cè)量工程師執(zhí)照，才能具有從事法律效力的房屋測(cè)繪工作。

3 房屋測(cè)繪在城市房屋征收改造工作中的意義

3.1 房屋測(cè)繪可以為房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)提供重要依據(jù)

房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)是一項(xiàng)權(quán)利確認(rèn)的過(guò)程，相關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門(mén)提交有關(guān)產(chǎn)權(quán)的證明材料，通過(guò)相關(guān)部門(mén)審核后獲得房屋轉(zhuǎn)讓、買賣等權(quán)利的過(guò)程。通常在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)時(shí)，相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)需要對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、房屋面積、房屋年限等情況進(jìn)行調(diào)查，以確保被確權(quán)的房屋與實(shí)際房屋情況相符。在產(chǎn)權(quán)確權(quán)過(guò)程中，無(wú)論是房屋的面積還是房屋結(jié)構(gòu)都十分重要，必須與實(shí)際房屋情況相一致，而房屋測(cè)繪以真實(shí)房屋情況為標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)繪圖紙最終結(jié)果是實(shí)際房屋情況等比例縮放的結(jié)果，因此其可以為產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作提供更為貼合實(shí)際的依據(jù)，借助房屋測(cè)繪資料可以快速推進(jìn)房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的推進(jìn)，對(duì)于縮短房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)審核時(shí)間，提高房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)辦事效率等具有積極意義[2]。

3.2 房地產(chǎn)測(cè)繪為地產(chǎn)管理（城市）、城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供所需的信息

房地產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于地產(chǎn)管理與城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極助推作用，對(duì)于城市的繁榮與發(fā)展具有重大意義。首先，房地產(chǎn)測(cè)繪可以為城市地產(chǎn)管理提供一定數(shù)據(jù)支持。通常在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，會(huì)借助城市原有基礎(chǔ)建設(shè)控制網(wǎng)，后在其基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)所在位置進(jìn)行定位，并按照房地產(chǎn)具體情況進(jìn)行測(cè)繪，此種測(cè)繪方式無(wú)形中為城市整體布局圖完善提供了必要數(shù)據(jù)。并且在房地產(chǎn)測(cè)繪中會(huì)對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量、房地產(chǎn)當(dāng)前權(quán)屬情況、房屋具體分布等情況進(jìn)行調(diào)查，以使得測(cè)繪圖紙最終呈現(xiàn)結(jié)果可以真實(shí)反映地產(chǎn)的實(shí)際情況。而城市地產(chǎn)管理中，也涉及對(duì)城市地產(chǎn)情況的相關(guān)內(nèi)容地調(diào)查，二者調(diào)查內(nèi)容的重復(fù)性，使得房地產(chǎn)測(cè)繪資料可以為城市地產(chǎn)管理提供豐富的材料，進(jìn)一步促使城市地產(chǎn)管理工作的順利開(kāi)展。另外，房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房屋稅收等工作提供一定數(shù)據(jù)，城市房屋管理相關(guān)部門(mén)需要根據(jù)房屋情況評(píng)定房屋契稅、房產(chǎn)價(jià)格等，而房屋價(jià)格與契稅稅點(diǎn)均與房屋面積大小、建設(shè)年份等有很大關(guān)系，通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪可以掌握房地產(chǎn)建設(shè)年份、建筑面積等信息，便于房屋契稅、房產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)工作開(kāi)展。

其次，房屋測(cè)繪可以為城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供所需的信息。地產(chǎn)測(cè)繪除了可以為城市管理提供資料外，還可以為城市房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提房產(chǎn)等信息，對(duì)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與發(fā)展具有重要意義。例如，通過(guò)測(cè)繪可以準(zhǔn)確掌握某些房產(chǎn)周圍的具體情況，房地產(chǎn)銷售行業(yè)可以借助這些測(cè)繪材料，全面掌握房地產(chǎn)信息，然后結(jié)合房地產(chǎn)信息為相應(yīng)的客戶提供相應(yīng)的房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售或者租賃等業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)交易發(fā)展，進(jìn)而為城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一定支持。

3.3 房屋測(cè)繪可以樓盤(pán)建設(shè)、戶籍檔案完善與更新提供資料

無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是戶籍檔案完善與更新，都需要對(duì)當(dāng)前房屋具體情況進(jìn)行調(diào)查，以在掌握當(dāng)前房屋情況基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合性規(guī)劃與完善。在樓盤(pán)建設(shè)過(guò)程中，房屋測(cè)繪便于相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司更為全面掌握某區(qū)域房產(chǎn)情況，后結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)，制定綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案。同時(shí)也便于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)合自身情況，確定是否在某區(qū)域進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而在戶籍檔案管理上，通過(guò)房屋測(cè)繪可以配合區(qū)域地圖繪制更新等，且通過(guò)戶籍檔案管理便于更為準(zhǔn)確掌握房屋變化情況，更為高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)房屋檔案更新等。

3.4 房屋檢測(cè)是城市房屋拆遷改造的必要前提

房屋檢測(cè)工作作為房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作，是測(cè)繪行業(yè)范疇和房產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)之一。房屋測(cè)繪圖一般包括分丘圖、分幅圖、分戶圖等，可以更為完善地保存房屋相關(guān)資料。這里包括房產(chǎn)位置、房屋層數(shù)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、房屋年份、房屋用途、墻體歸屬和其他權(quán)項(xiàng)等，為城市房屋拆遷改造工作提供可靠的依據(jù)和參考標(biāo)準(zhǔn)。

3.5 房屋測(cè)繪可以為保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人權(quán)益提供一定依據(jù)

產(chǎn)權(quán)糾紛屬于較為常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛之一，在產(chǎn)權(quán)糾紛中很多產(chǎn)權(quán)問(wèn)題解決起來(lái)十分困難，使得糾紛中產(chǎn)權(quán)人維權(quán)難度比較大。我國(guó)憲法明確規(guī)定，“國(guó)家保護(hù)公民合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。”為了盡可能最大化確保產(chǎn)權(quán)人的合法利益不受侵害，在面對(duì)房屋糾紛處理上，相關(guān)部門(mén)會(huì)嚴(yán)格按照我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)，來(lái)處理產(chǎn)權(quán)糾紛。而相關(guān)部門(mén)在處理過(guò)程中需要以實(shí)際產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù)，房地產(chǎn)測(cè)繪可以獲得房產(chǎn)實(shí)際情況測(cè)繪圖，為房產(chǎn)糾紛提供實(shí)際材料，便于相關(guān)部門(mén)可以根據(jù)測(cè)繪圖結(jié)果，結(jié)合法律劃清不同產(chǎn)權(quán)人具體房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)范圍、產(chǎn)權(quán)邊界等，為產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步明確及相關(guān)產(chǎn)權(quán)人權(quán)益邊界等提供有力證據(jù)，對(duì)于解決房產(chǎn)糾紛，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益等具有重要意義。

例如，李先生與XX市某開(kāi)發(fā)商簽訂商品房?jī)?nèi)售合同。合同第二條規(guī)定：甲方（開(kāi)發(fā)商）向乙方（李先生）交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供測(cè)繪部門(mén)的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。該合同第六條還規(guī)定：“除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方時(shí)，乙方有權(quán)向甲方追繳違約金。違約金支付時(shí)間自2005年5月25日起，至實(shí)際交付日期為止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋價(jià)款金額的萬(wàn)分之一向乙方支付違約金?！比欢?，在交售房屋后，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不能按合同約定向買家提供商品房的實(shí)測(cè)面積報(bào)告，只提供了一份項(xiàng)目合作方開(kāi)具的無(wú)公章，日期模糊的《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》，氣憤的李先生因此將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金，并提供有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)所出具的房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)報(bào)告。法院判決開(kāi)發(fā)商違約賠款。這個(gè)案例就說(shuō)明房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)具有法律效應(yīng)。開(kāi)發(fā)商不能提供具有資質(zhì)的房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)，當(dāng)事人可以對(duì)其實(shí)行法律權(quán)益。

4 房屋測(cè)繪工作在開(kāi)展過(guò)程中需要注意事項(xiàng)

4.1 注意提高民眾對(duì)房屋測(cè)繪工作的認(rèn)知

在開(kāi)展房屋測(cè)繪工作時(shí)，測(cè)繪人員要借助相關(guān)設(shè)備，實(shí)地勘測(cè)工作。在工作開(kāi)展過(guò)程中，或多或少地影響到城市居民日常生活。因此，很多業(yè)主對(duì)房屋測(cè)繪工作的開(kāi)展存在負(fù)面情緒。針對(duì)這一類問(wèn)題，其根源仍然在于人民群眾對(duì)于房屋測(cè)繪工作重要性和必要性缺乏正確的理解和認(rèn)知。因此，筆者提出針對(duì)性的優(yōu)化建議。首先，地方政府宣傳部門(mén)和建設(shè)單位要對(duì)房屋測(cè)繪工作的宣傳加強(qiáng)力度，提高人民群眾對(duì)于房屋測(cè)繪工作的認(rèn)知。例如，闡述房屋測(cè)繪工作的影響，或房屋拆遷賠款事宜金額等。其次，地方政府與建設(shè)單位應(yīng)規(guī)范房屋測(cè)繪宣傳工作的具體內(nèi)容，避免出現(xiàn)由于工作人員的疏忽和其他因素，使人民群眾對(duì)房屋測(cè)繪工作理解出現(xiàn)偏差等問(wèn)題。

4.2 設(shè)立房屋測(cè)繪工作配套監(jiān)管體系

在進(jìn)行城市房屋改造工作的過(guò)程中，部分房屋測(cè)繪工作人員工作態(tài)度和職業(yè)操守存在不足。例如，部分房屋產(chǎn)權(quán)所有人追求更多的拆遷補(bǔ)償款，通過(guò)行賄工作人員，提交房屋虛假拆遷面積。還有部分房屋測(cè)繪工作人員向房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行勒索的問(wèn)題。針對(duì)這一方面，地方政府和建設(shè)單位要設(shè)立測(cè)繪工作配套監(jiān)管體系。監(jiān)督整個(gè)房屋測(cè)繪工作的開(kāi)展，并對(duì)提交的數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)。另外，地方政府和建設(shè)單位應(yīng)將房屋測(cè)繪工作的職責(zé)明確到人頭，對(duì)于出現(xiàn)房屋拆遷面積有誤的問(wèn)題，直接追究相關(guān)主要負(fù)責(zé)人。

圖1 房屋測(cè)繪成果審核錯(cuò)做規(guī)程

5 總結(jié)

房屋測(cè)繪工作對(duì)提高城市房屋拆遷改造具有重大意義。對(duì)城市的建設(shè)和提高城市居民生活質(zhì)量有很大作用。筆者對(duì)房屋測(cè)繪在城市房屋征收改造工作的重要性進(jìn)行分析，提出兩方面注意事項(xiàng)，希望優(yōu)化城市建設(shè)改造。