時寅山

山東省濱州市城市建設(shè)服務(wù)中心

1 引言

城市房屋征收改造工作事關(guān)民生，是城市提升百姓生活品質(zhì)、優(yōu)化城市功能、提高人們生活水平而實施的工程。目前，城市房屋征收改造工作進(jìn)入到實施階段，為了使廣大民眾了解政策，支持改造，積極搬遷。在這項工程當(dāng)中，房屋測繪工作發(fā)揮著積極的作用，通過測繪單位提供的公平數(shù)據(jù)，為雙方提供具體、詳細(xì)而真實的數(shù)據(jù)，幫助房屋征收改造工作的順利進(jìn)行。以下是筆者對房屋測繪在城市房屋征收改造工作中的意義及需要注意的問題進(jìn)行分析，探討城市房屋拆遷改造工作，并提出相應(yīng)的優(yōu)化途徑。

2 房屋測繪概述

房屋測繪是專業(yè)測繪工作的分支，它測定的范圍是房屋及房屋相關(guān)的土地，運用測繪儀、測繪技術(shù)和相應(yīng)的測繪手段測定房屋、土地及房地產(chǎn)自然情況、歸屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量及使用狀況[1]。房屋測繪屬于工程測量專業(yè)中地籍測量學(xué)的一部分。

房屋測繪可以分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是一個地區(qū)內(nèi)、大范圍、整體建立房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)基礎(chǔ)分部平面圖。房地產(chǎn)項目測繪是在房地產(chǎn)管理、經(jīng)營、開發(fā)及其他管理過程中需要測繪的房地產(chǎn)分戶平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、薄、數(shù)據(jù)等。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等活動有密切關(guān)系。

房屋測繪工作對測繪人員的素質(zhì)以及單位的測繪資質(zhì)都有較高要求，必須具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)團(tuán)隊才能勝任。根據(jù)我國的法律法規(guī)明確規(guī)定，沒有取得房屋測繪資格的隊伍不能從事房屋檢測工作。只有經(jīng)過國家和官方機構(gòu)審核和認(rèn)可后，并取得測量工程師執(zhí)照，才能具有從事法律效力的房屋測繪工作。

3 房屋測繪在城市房屋征收改造工作中的意義

3.1 房屋測繪可以為房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)提供重要依據(jù)

房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)是一項權(quán)利確認(rèn)的過程，相關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提交有關(guān)產(chǎn)權(quán)的證明材料，通過相關(guān)部門審核后獲得房屋轉(zhuǎn)讓、買賣等權(quán)利的過程。通常在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)時，相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門需要對房屋結(jié)構(gòu)、房屋面積、房屋年限等情況進(jìn)行調(diào)查，以確保被確權(quán)的房屋與實際房屋情況相符。在產(chǎn)權(quán)確權(quán)過程中，無論是房屋的面積還是房屋結(jié)構(gòu)都十分重要，必須與實際房屋情況相一致，而房屋測繪以真實房屋情況為標(biāo)準(zhǔn)，測繪圖紙最終結(jié)果是實際房屋情況等比例縮放的結(jié)果，因此其可以為產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作提供更為貼合實際的依據(jù)，借助房屋測繪資料可以快速推進(jìn)房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的推進(jìn)，對于縮短房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)審核時間，提高房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)辦事效率等具有積極意義[2]。

3.2 房地產(chǎn)測繪為地產(chǎn)管理（城市）、城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供所需的信息

房地產(chǎn)測繪對于地產(chǎn)管理與城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極助推作用，對于城市的繁榮與發(fā)展具有重大意義。首先，房地產(chǎn)測繪可以為城市地產(chǎn)管理提供一定數(shù)據(jù)支持。通常在房地產(chǎn)測繪過程中，會借助城市原有基礎(chǔ)建設(shè)控制網(wǎng)，后在其基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)所在位置進(jìn)行定位，并按照房地產(chǎn)具體情況進(jìn)行測繪，此種測繪方式無形中為城市整體布局圖完善提供了必要數(shù)據(jù)。并且在房地產(chǎn)測繪中會對房地產(chǎn)數(shù)量、房地產(chǎn)當(dāng)前權(quán)屬情況、房屋具體分布等情況進(jìn)行調(diào)查，以使得測繪圖紙最終呈現(xiàn)結(jié)果可以真實反映地產(chǎn)的實際情況。而城市地產(chǎn)管理中，也涉及對城市地產(chǎn)情況的相關(guān)內(nèi)容地調(diào)查，二者調(diào)查內(nèi)容的重復(fù)性，使得房地產(chǎn)測繪資料可以為城市地產(chǎn)管理提供豐富的材料，進(jìn)一步促使城市地產(chǎn)管理工作的順利開展。另外，房地產(chǎn)測繪可以為房屋稅收等工作提供一定數(shù)據(jù)，城市房屋管理相關(guān)部門需要根據(jù)房屋情況評定房屋契稅、房產(chǎn)價格等，而房屋價格與契稅稅點均與房屋面積大小、建設(shè)年份等有很大關(guān)系，通過房地產(chǎn)測繪可以掌握房地產(chǎn)建設(shè)年份、建筑面積等信息，便于房屋契稅、房產(chǎn)價格等相關(guān)工作開展。

其次，房屋測繪可以為城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供所需的信息。地產(chǎn)測繪除了可以為城市管理提供資料外，還可以為城市房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提房產(chǎn)等信息，對于促進(jìn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與發(fā)展具有重要意義。例如，通過測繪可以準(zhǔn)確掌握某些房產(chǎn)周圍的具體情況，房地產(chǎn)銷售行業(yè)可以借助這些測繪材料，全面掌握房地產(chǎn)信息，然后結(jié)合房地產(chǎn)信息為相應(yīng)的客戶提供相應(yīng)的房產(chǎn)，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售或者租賃等業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)交易發(fā)展，進(jìn)而為城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一定支持。

3.3 房屋測繪可以樓盤建設(shè)、戶籍檔案完善與更新提供資料

無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是戶籍檔案完善與更新，都需要對當(dāng)前房屋具體情況進(jìn)行調(diào)查，以在掌握當(dāng)前房屋情況基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合性規(guī)劃與完善。在樓盤建設(shè)過程中，房屋測繪便于相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司更為全面掌握某區(qū)域房產(chǎn)情況，后結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)形勢，制定綜合性房地產(chǎn)開發(fā)方案。同時也便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身情況，確定是否在某區(qū)域進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。而在戶籍檔案管理上，通過房屋測繪可以配合區(qū)域地圖繪制更新等，且通過戶籍檔案管理便于更為準(zhǔn)確掌握房屋變化情況，更為高質(zhì)量實現(xiàn)房屋檔案更新等。

3.4 房屋檢測是城市房屋拆遷改造的必要前提

房屋檢測工作作為房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作，是測繪行業(yè)范疇和房產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)之一。房屋測繪圖一般包括分丘圖、分幅圖、分戶圖等，可以更為完善地保存房屋相關(guān)資料。這里包括房產(chǎn)位置、房屋層數(shù)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、房屋年份、房屋用途、墻體歸屬和其他權(quán)項等，為城市房屋拆遷改造工作提供可靠的依據(jù)和參考標(biāo)準(zhǔn)。

3.5 房屋測繪可以為保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人權(quán)益提供一定依據(jù)

產(chǎn)權(quán)糾紛屬于較為常見的房產(chǎn)糾紛之一，在產(chǎn)權(quán)糾紛中很多產(chǎn)權(quán)問題解決起來十分困難，使得糾紛中產(chǎn)權(quán)人維權(quán)難度比較大。我國憲法明確規(guī)定，“國家保護(hù)公民合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”為了盡可能最大化確保產(chǎn)權(quán)人的合法利益不受侵害，在面對房屋糾紛處理上，相關(guān)部門會嚴(yán)格按照我國相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)，來處理產(chǎn)權(quán)糾紛。而相關(guān)部門在處理過程中需要以實際產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù)，房地產(chǎn)測繪可以獲得房產(chǎn)實際情況測繪圖，為房產(chǎn)糾紛提供實際材料，便于相關(guān)部門可以根據(jù)測繪圖結(jié)果，結(jié)合法律劃清不同產(chǎn)權(quán)人具體房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)范圍、產(chǎn)權(quán)邊界等，為產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步明確及相關(guān)產(chǎn)權(quán)人權(quán)益邊界等提供有力證據(jù)，對于解決房產(chǎn)糾紛，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益等具有重要意義。

例如，李先生與XX市某開發(fā)商簽訂商品房內(nèi)售合同。合同第二條規(guī)定：甲方（開發(fā)商）向乙方（李先生）交付房屋時，應(yīng)同時提供測繪部門的實測面積數(shù)據(jù)。該合同第六條還規(guī)定：“除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方時，乙方有權(quán)向甲方追繳違約金。違約金支付時間自2005年5月25日起，至實際交付日期為止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋價款金額的萬分之一向乙方支付違約金?！比欢?，在交售房屋后，開發(fā)商卻遲遲不能按合同約定向買家提供商品房的實測面積報告，只提供了一份項目合作方開具的無公章，日期模糊的《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，氣憤的李先生因此將開發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金，并提供有資質(zhì)的測繪部門所出具的房屋實測面積數(shù)據(jù)報告。法院判決開發(fā)商違約賠款。這個案例就說明房屋測繪數(shù)據(jù)具有法律效應(yīng)。開發(fā)商不能提供具有資質(zhì)的房屋測繪數(shù)據(jù)，當(dāng)事人可以對其實行法律權(quán)益。

4 房屋測繪工作在開展過程中需要注意事項

4.1 注意提高民眾對房屋測繪工作的認(rèn)知

在開展房屋測繪工作時，測繪人員要借助相關(guān)設(shè)備，實地勘測工作。在工作開展過程中，或多或少地影響到城市居民日常生活。因此，很多業(yè)主對房屋測繪工作的開展存在負(fù)面情緒。針對這一類問題，其根源仍然在于人民群眾對于房屋測繪工作重要性和必要性缺乏正確的理解和認(rèn)知。因此，筆者提出針對性的優(yōu)化建議。首先，地方政府宣傳部門和建設(shè)單位要對房屋測繪工作的宣傳加強力度，提高人民群眾對于房屋測繪工作的認(rèn)知。例如，闡述房屋測繪工作的影響，或房屋拆遷賠款事宜金額等。其次，地方政府與建設(shè)單位應(yīng)規(guī)范房屋測繪宣傳工作的具體內(nèi)容，避免出現(xiàn)由于工作人員的疏忽和其他因素，使人民群眾對房屋測繪工作理解出現(xiàn)偏差等問題。

4.2 設(shè)立房屋測繪工作配套監(jiān)管體系

在進(jìn)行城市房屋改造工作的過程中，部分房屋測繪工作人員工作態(tài)度和職業(yè)操守存在不足。例如，部分房屋產(chǎn)權(quán)所有人追求更多的拆遷補償款，通過行賄工作人員，提交房屋虛假拆遷面積。還有部分房屋測繪工作人員向房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行勒索的問題。針對這一方面，地方政府和建設(shè)單位要設(shè)立測繪工作配套監(jiān)管體系。監(jiān)督整個房屋測繪工作的開展，并對提交的數(shù)據(jù)進(jìn)行核實。另外，地方政府和建設(shè)單位應(yīng)將房屋測繪工作的職責(zé)明確到人頭，對于出現(xiàn)房屋拆遷面積有誤的問題，直接追究相關(guān)主要負(fù)責(zé)人。

圖1 房屋測繪成果審核錯做規(guī)程

5 總結(jié)

房屋測繪工作對提高城市房屋拆遷改造具有重大意義。對城市的建設(shè)和提高城市居民生活質(zhì)量有很大作用。筆者對房屋測繪在城市房屋征收改造工作的重要性進(jìn)行分析，提出兩方面注意事項，希望優(yōu)化城市建設(shè)改造。