譚文浩 陳婷婷 汪強(qiáng)斌 林 烽 黃燕玲 崔亞鴿 呂 梁 潘 輝,2

1 福建農(nóng)林大學(xué)園林學(xué)院 福州 350002

2 閩江學(xué)院旅游系 福州 350108

改革開放以來, 隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展, 2018 年末城鎮(zhèn)化率己超世界平均水平[1]。 隨著人們對居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量要求的提高,城市公共設(shè)施服務(wù)也受到了極大關(guān)注。 城市公園綠地作為城市主要公共服務(wù)設(shè)施之一, 為人們?nèi)粘Ｉ钐峁┯雾?休閑等功能[2], 居住區(qū)與公園綠地的距離成為大眾選購住房的影響因素之一。 可達(dá)性通常是指從某一給定區(qū)位到達(dá)活動地點(diǎn)所克服空間阻隔的相對難易程度, 其相關(guān)指標(biāo)有距離、 時間、 費(fèi)用等[3]。 公園綠地的可達(dá)性對城市居民生活質(zhì)量有較大的影響。 通過查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的研究可知, 學(xué)者在公園綠地可達(dá)性的研究側(cè)重于其所產(chǎn)生的社會效益[4]、 城市中各類綠地對人口的服務(wù)水平和公平正義[5]、 不同類型綠地的可達(dá)性[6-7]和真實(shí)情況下的綠地可達(dá)性測量[8]等方面; 綠地可達(dá)性的計算方法主要有網(wǎng)絡(luò)分析法、 最小鄰近法、緩沖區(qū)分析法、 引力模型法和費(fèi)用距離加權(quán)法[9]。 不同方法的測算都具有差異: 緩沖區(qū)分析法與最小鄰近法忽略了行進(jìn)過程中的障礙;引力模型法和費(fèi)用距離加權(quán)法未考慮到達(dá)目的地的真實(shí)路徑; 而網(wǎng)絡(luò)分析法將城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)字模型化, 模擬實(shí)際的城市交通狀況, 一些學(xué)者研究認(rèn)為基于道路的網(wǎng)絡(luò)分析法較真實(shí)地反映了居民進(jìn)入公園的過程, 對公園可達(dá)性的分析較為準(zhǔn)確客觀[10-11]。 目前國內(nèi)對房價的影響研究多集中在教育、 醫(yī)療、 小區(qū)環(huán)境、 商業(yè)中心等公共設(shè)施[11-13]方面, 而公園綠地可達(dá)性對房價影響的研究卻較少。 王松濤[14]采用最小鄰近法測算公共設(shè)施可達(dá)性, 研究得出重點(diǎn)高中、 球類場館、 綠地公園等公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性越好, 則商品住房價格越高; 楊俊[15]通過最小鄰近值測算城市綠地可達(dá)性, 分析得出城市綠地可達(dá)性對房價存在一定的影響;薛冰[16]基于POI 大數(shù)據(jù), 也采用最小鄰近法測算公園可達(dá)性, 得出公園可達(dá)性對老工業(yè)區(qū)房價具有一定增值作用; 但是以上研究在可達(dá)性測量方法上均有一定欠缺, 且對不同類別公園綠地可達(dá)性對房價的影響研究暫屬于空白。

因此, 本研究網(wǎng)絡(luò)爬取住宅小區(qū)數(shù)據(jù)、 福州市城市公園綠地數(shù)據(jù), 采用網(wǎng)絡(luò)分析法研究不同類別公園綠地可達(dá)性對住宅價格的影響,量化城市公園綠地交通可達(dá)性對居住區(qū)選擇的影響, 為未來城市居住區(qū)規(guī)劃和提升城市居民福祉提供一定的參考。

1 研究方法與步驟

福州市三環(huán)內(nèi)區(qū)域涵蓋了倉山區(qū)、 鼓樓區(qū)、晉安區(qū)和臺江區(qū), 是福州市人口最密集、 住宅小區(qū)建設(shè)數(shù)量最多、 城市化水平最高的中心城區(qū), 也是公園以及交通路網(wǎng)等公共服務(wù)設(shè)施分布最密集的區(qū)域[17], 故選取福州市三環(huán)內(nèi)為研究區(qū)域。

1.1 數(shù)據(jù)獲取

研究數(shù)據(jù)主要包括研究范圍內(nèi)各大房價網(wǎng)POI、 公園綠地數(shù)據(jù)、 城市道路網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù), 獲取方式如下: 1) 爬取2019 年10 月安居客網(wǎng)站上福州市三環(huán)內(nèi)的在售房屋的單價、 小區(qū)名稱、經(jīng)緯度, 對數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗校正。 首先統(tǒng)計整理數(shù)據(jù), 剔除錯誤數(shù)據(jù), 對相同小區(qū)名稱和經(jīng)緯度的房價相加求平均數(shù)代表該小區(qū)房價; 其次爬取58 同城、 趕集網(wǎng)、 房天下同區(qū)域房價信息進(jìn)行比對, 對缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充; 最后將數(shù)據(jù)導(dǎo)入ArcGis10.5 中, 結(jié)合高分辨率遙感影像和百度在線地圖對數(shù)據(jù)進(jìn)行空間校正, 刪除錯誤數(shù)據(jù)、 補(bǔ)充缺失數(shù)據(jù), 共獲得716 個住宅小區(qū)樣本。 2) 根據(jù)《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)》 (CJJT85-2017), 通過福州市園林局官網(wǎng)獲取福州市14 個綜合公園、 5 個社區(qū)公園、 5 個游園、 8 個專類公園和7 個帶狀公園[18](其中帶狀公園由于形狀、 設(shè)計特點(diǎn), 單獨(dú)歸為一類進(jìn)行分析) 通過實(shí)地手持GPS 對公園綠地實(shí)際出入口進(jìn)行精準(zhǔn)定位。 3) 通過2019 年高清遙感影像并參考《福州市城市總體規(guī)劃(2011—2020 年) 》, 將下載的遙感影像導(dǎo)入ArcGIS10.5 中進(jìn)行人工目譯解譯, 獲取道路信息, 并將公園綠地位置導(dǎo)入進(jìn)行數(shù)據(jù)補(bǔ)充。

1.2 建立數(shù)據(jù)庫構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)分析模型

根據(jù)ArcGIS 網(wǎng)絡(luò)分析模塊的要求建立各類公園綠地和道路網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫, 網(wǎng)絡(luò)模塊內(nèi)中心、鏈、 節(jié)點(diǎn)和阻力等數(shù)據(jù)信息的處理可反映城市綠地(中心) 沿交通網(wǎng)絡(luò)在某一阻力值下(時間、 路程等) 的影響范圍。 利用ArcGIS 中“新建網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)集” 功能構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)分析的空間阻力模型, 建立服務(wù)區(qū)分析層, 通過設(shè)置道路時間阻力值(道路長度/通行速度) 生成事件點(diǎn)(住宅小區(qū)) 沿道路網(wǎng)絡(luò)到達(dá)時間阻力最低的設(shè)施點(diǎn)(公園) 所得到的最短路徑[19]。 公園綠地數(shù)據(jù)庫包括公園名稱、 面積、 入口等要素, 公園入口點(diǎn)構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)的設(shè)施點(diǎn)。 道路網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫包括道路線、 道路名稱、 道路等級、 通行速度和通行時間等要素, 以道路中心線為基準(zhǔn)建立道路網(wǎng)絡(luò)線, 以打斷線的交叉點(diǎn)建立路口結(jié)點(diǎn),模擬城市道路、 十字路口阻力為通過道路網(wǎng)絡(luò)所花費(fèi)的時間。 根據(jù)民意抽樣調(diào)查設(shè)定居民的出行方式, 福州市居民出行以步行交通方式為主, 由于車行、 公共交通出行方式所需數(shù)據(jù)較難獲取, 故設(shè)定出行交通方式為步行, 速度5 km/h[20]。 在道路結(jié)點(diǎn)處設(shè)置0.5 min 的紅燈等待時間[21]。

1.3 計算住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性

基于ArcGIS10.5 Notwork Analysis 中的最近設(shè)施點(diǎn)工具, 以716 個住宅小區(qū)樣本點(diǎn)為事件點(diǎn), 分別以公園綠地、 綜合公園、 社區(qū)公園、專類公園、 帶狀公園、 游園為設(shè)施點(diǎn), 生成從住宅小區(qū)出發(fā)到達(dá)任一公園所耗費(fèi)時間阻力值最低的最短路徑, 最短路徑耗費(fèi)時間越少, 該公園的可達(dá)性越好, 故以網(wǎng)絡(luò)分析法中的最短路徑步行耗費(fèi)時間作為公園綠地可達(dá)性量化指標(biāo)。

1.4 綠地可達(dá)性與房價相關(guān)性分析

利用SPSS 軟件, 將研究區(qū)域內(nèi)所有住宅小區(qū)到達(dá)各類公園綠地最短路徑所花費(fèi)步行時間分別與小區(qū)房價進(jìn)行相關(guān)性分析, 以清晰表達(dá)住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性對房價的影響。

2 結(jié)果與分析

2.1 住宅價格空間分異

從圖1 可知, 福州市住宅小區(qū)空間分布總體呈現(xiàn)中心密集, 一環(huán)至三環(huán)小區(qū)分布逐漸稀疏的特征。 樣點(diǎn)分布最密集處位于鼓樓區(qū)西湖公園東側(cè)。 小區(qū)數(shù)量分布密度從高到低依次為鼓樓區(qū)、 臺江區(qū)、 晉安區(qū)、 倉山區(qū)。

圖1 福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)空間分布

福州市中心城區(qū)平均房價為2.59 萬元/m2,最小值為1.00 萬元/m2, 最大值為8.92 萬元/m2,通過ArcGIS 對住宅小區(qū)房價進(jìn)行反距離權(quán)重法插值分析。 由圖2 可知, 研究區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)房價主要分布在1.80 ～2.80 萬元/m2, 其次位于2.80～3.60 萬元/m2, 房價為1.80～3.60 萬元/m2的占據(jù)研究區(qū)面積50%以上; 總體房價分布特征為由中心往外減弱, 中心集中在鼓樓區(qū), 這與鼓樓區(qū)作為福州市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、 人口密度最大、 基礎(chǔ)配套設(shè)施最完善的行政區(qū)有關(guān); 小區(qū)價格峰值則位于鼓樓區(qū)津泰街區(qū), 小區(qū)住宅價格達(dá)到8.92 萬元/m2。

圖2 福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)房價空間分異格局

2.2 公園綠地可達(dá)性分析

利用ArcGIS 的網(wǎng)絡(luò)分析模塊, 將所有公園綠地出入口作為設(shè)施點(diǎn), 所有住宅小區(qū)點(diǎn)作為事件點(diǎn), 在6 種情況下各生成716 條最短路徑(圖3)。 在對應(yīng)公園綠地類別下, 將所有的最短路徑所花費(fèi)時間進(jìn)行相等間隔等級劃分, 對住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性分為很好、 好、 一般、差、 很差5 個等級。

由圖3 可知, 住宅小區(qū)的各類公園綠地可達(dá)性等級總體一致, 都為中心高、 四周低, 與圖2 房價分布特征基本相同。 但各類公園綠地可達(dá)性“很好” 等級的住宅小區(qū)具體的分布位置又有所不同, 其中綜合公園可達(dá)性“很好”等級的住宅小區(qū)集中分布在鼓樓區(qū)及臺江區(qū)與晉安區(qū)交界處; 社區(qū)公園可達(dá)性“很好” 等級住宅小區(qū)集中分布在臺江區(qū); 專類公園可達(dá)性“很好” 等級的住宅集中分布在鼓樓區(qū); 帶狀公園可達(dá)性“很好” 等級住宅小區(qū)集中分布在臺江區(qū)及與鼓樓區(qū)交界處; 游園可達(dá)性 “很好” 等級住宅小區(qū)集中分布在臺江區(qū)。 而住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性“很好” 等級相對更合理的各區(qū)都有分布, 可見, 福州市中心城區(qū)各類公園綠地分布較不平衡, 但是如果不考慮公園綠地類別, 單純從公園綠地整體分布來看,福州市公園綠地的分布又是較為均衡的。 從表1 可知, 住宅小區(qū)到達(dá)專類公園的可達(dá)性最好,住宅小區(qū)達(dá)到77.65%; 第二是綜合公園, 住宅小區(qū)達(dá)到67.88%, 接下來依次為帶狀公園和社區(qū)公園; 游園綠地最低, 主要是由于研究區(qū)內(nèi)游園數(shù)量過少, 僅為3 個。 而從公園綠地整體看, 公園綠地可達(dá)性好的住宅小區(qū)達(dá)到95.39%, 說明福州市整體住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性較好。

圖3 福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性等級

從行政區(qū)看, 住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性最好的區(qū)域?yàn)榕_江區(qū), 等級“好” 及以上的占比在各類公園綠地中都較大, 該區(qū)域到達(dá)各類公園綠地都較為方便; 其次為鼓樓區(qū); 這是由于臺江區(qū)、 鼓樓區(qū)開發(fā)較早, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善, 人口較為集中。 而倉山區(qū)和晉安區(qū)建設(shè)較為滯后, 城市公園綠地建設(shè)仍需加強(qiáng)規(guī)劃。

2.3 綠地可達(dá)性對房價的影響

最短路徑花費(fèi)時間越少, 即代表住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性越高。 將住宅小區(qū)房價與對應(yīng)到達(dá)公園最短路徑步行花費(fèi)時間導(dǎo)入SPSS 中進(jìn)行雙變量相關(guān)性分析, 分析結(jié)果如表2 所示:不同類型的公園綠地對福州市中心城區(qū)的房價影響為專類公園＞綜合公園＞游園＞帶狀公園＞社區(qū)公園。 專類公園可達(dá)性與住宅小區(qū)房價相關(guān)性最高, 即步行到達(dá)時間越短, 住宅小區(qū)房價越高。 福州市中心城區(qū)8 個專類公園與西禪古寺、 烏山歷史風(fēng)景區(qū)、 于山風(fēng)景區(qū)等均為福州市著名的歷史文化景區(qū), 能代表福州形象, 且都免費(fèi)開放, 居民趨于選擇景色和文化底蘊(yùn)均較好的綠地。 相關(guān)性次之的為綜合公園, 福州市中心城區(qū)綜合公園數(shù)量最多、 服務(wù)最廣, 并且綜合公園綠地面積大、 內(nèi)容豐富, 適合開展各類戶外活動, 具有完善的游憩和配套管理服務(wù)設(shè)施等優(yōu)點(diǎn)[21-22], 加之福州近年來對綠道(如福道) 串聯(lián)綜合公園的建設(shè)讓更多的公園服務(wù)于城市居民的日常生活, 從而對房價產(chǎn)生了較為明顯的影響。 游園、 社區(qū)公園對房價也有一定的影響, 但相關(guān)性系數(shù)絕對值較低, 這是因?yàn)槠鋽?shù)量少、 規(guī)模小, 未能形成較大的服務(wù)影響面。 社區(qū)公園在鼓樓區(qū)僅分布2 個, 其余都分布在三環(huán)線, 同樣導(dǎo)致相關(guān)性較低。 帶狀公園的可達(dá)性與住宅價格相關(guān)性最低, 這是由于福州市帶狀公園建設(shè)相對滯后, 功能單一、 品質(zhì)較低, 且位置多局限于水體旁, 住宅小區(qū)相對較少, 因此, 帶狀公園需加強(qiáng)建設(shè)。

表1 各行政區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性等級數(shù)量占比

表2 福州市中心城區(qū)雙變量分析結(jié)果

3 結(jié)論與建議

本文以福州市中心城區(qū)為研究對象, 利用ArcGIS 與SPSS 對福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)可達(dá)性與房價的相關(guān)性進(jìn)行研究, 得到以下結(jié)論:1) 福州市中心城區(qū)的住宅小區(qū)從一環(huán)至三環(huán)分布密度逐漸降低。 2) 福州市中心城區(qū)住宅小區(qū)房價呈現(xiàn)中心高、 四周低的特征。 3) 福州市中心城區(qū)綠地可達(dá)性最好的為專類公園, 游園最差; 研究區(qū)內(nèi)4 個行政區(qū)中公園綠地、 綜合公園、 專類公園, 帶狀公園和游園可達(dá)性皆最好的住宅小區(qū)都位于鼓樓區(qū), 福州市中心城區(qū)整體的住宅小區(qū)公園綠地可達(dá)性處于較好水平。4) 到達(dá)公園綠地步行時間與房價為顯著性相關(guān), 住宅小區(qū)到達(dá)公園綠地時間越短, 住宅小區(qū)的房價則越高。 5) 專類公園對房價的影響最大, 綜合公園次之, 社區(qū)公園相關(guān)性最差, 社區(qū)公園和游園由于地理位置和數(shù)量原因?qū)е孪嚓P(guān)性較低, 帶狀公園則因?yàn)榈乩砦恢镁窒扌?所能承載內(nèi)容有限, 多以游步道為主要內(nèi)容,導(dǎo)致品質(zhì)相對較低。

根據(jù)以上結(jié)論, 對福州未來的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開放提出幾點(diǎn)建議: 1) 房地產(chǎn)開發(fā)商與政府應(yīng)有效提高溝通與合作, 為城市化公園綠地建設(shè)形成合理的雙贏建設(shè)模式, 提升公園綠地可達(dá)性和品質(zhì), 為小區(qū)居民提供合理的公園綠地供給, 提升周邊小區(qū)的可達(dá)性等級。 2) 增強(qiáng)城市道路的完善, 增加游步道的建設(shè), 減短綠地與住宅小區(qū)的距離。 3) 綜合公園建設(shè)方面, 需加強(qiáng)倉山區(qū)的規(guī)劃, 增加高蓋山公園南邊的公園入口, 提升周邊住宅小區(qū)可達(dá)性; 社區(qū)公園建設(shè)方面, 鼓樓區(qū)、 倉山區(qū)、 晉安區(qū)外圍都需要增加社區(qū)公園數(shù)量; 游園則需在中心城區(qū)北部合理增加。

本文基于ArcGIS 最短路徑, 為度量住宅小區(qū)的公園綠地可達(dá)性對房價的影響提供了行之有效的途徑, 為房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)生態(tài)宜居城市提供了一定的參考建議。 但是未考慮到車行、公共交通方式和不同質(zhì)量的公園綠地可達(dá)性對房價的影響, 且只局限于公園綠地可達(dá)性, 未綜合考慮公共設(shè)施以及小區(qū)自身品質(zhì)指標(biāo)等其他綜合因素, 而這也是未來研究工作需完善的方向。