項俊英

摘要：近年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的持續(xù)加大，房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭日趨激烈，利潤空間不斷被壓縮，生存壓力不斷上漲。由此，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要對成本進行精細化管理，以降本增效。而成本核算作為成本管理的重要內(nèi)容，有助于提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，提升盈利能力。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在著成本歸集對象不明確、成本分?jǐn)偪趶讲唤y(tǒng)一、成本核算隨意性太大等問題亟待解決。因此，探討房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算具有重要的現(xiàn)實意義。文章在分析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的重要性基礎(chǔ)上，深入探討了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題及其成因，并針對性的提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的對策建議，以期促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開發(fā)成本;成本核算

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算是指企業(yè)將為開發(fā)的房產(chǎn)品所支付的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)產(chǎn)品總成本和單位建筑面積成本的過程。開發(fā)成本通常分為六個項目內(nèi)容：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

房地產(chǎn)項目因為投入成本高，建設(shè)周期長，產(chǎn)品多樣化，成本核算是一項十分復(fù)雜的工作。尤其是近年來市場上非?；鸨男℃?zhèn)項目，項目占地面積大，開發(fā)周期長，多采取滾動開發(fā)模式，而且產(chǎn)品類別多樣，各產(chǎn)品之間成本差異非常大。開發(fā)成本核算質(zhì)量既關(guān)系到會計核算信息質(zhì)量，又將有效降低成本，影響企業(yè)稅負(fù)，進而擴大企業(yè)的競爭優(yōu)勢、提升企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，成本核算工作亟需引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視，發(fā)現(xiàn)其存在的問題，并積極采取有效的解決方案及對策，規(guī)范核算、強化管理，以實現(xiàn)企業(yè)的成本精細化管控目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題及成因

（一）成本歸集對象不明確

成本歸集對象是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中為歸集和分配費用而確定的費用承擔(dān)者。合理確定成本歸集對象是房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算的首要條件。在實際工作中，特別是遇到城市綜合體項目或小鎮(zhèn)項目，各種對比參照要素均不相同。首先，產(chǎn)品類別多樣化，既有可售物業(yè)又有不可售物業(yè)，可售物業(yè)既有70年產(chǎn)權(quán)的多層、高層、合院 、別墅又有40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓、商鋪。其次，不同產(chǎn)品之間單方成本相距甚遠，不具可比性。再次，開發(fā)節(jié)點不一致，不同產(chǎn)品開工建設(shè)與交付時間間隔跨度非常大。最后，不可售物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬不同，不可售物業(yè)既有開發(fā)公司持有又有全體業(yè)主持有。這些錯綜復(fù)雜的因素，導(dǎo)致很多財務(wù)人員無法下手進行成本歸集對象的明確，從而造成項目成本核算混亂，收入與成本無法正確匹配。

（二）成本分?jǐn)偪趶讲唤y(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)項目成本分為直接成本、間接成本和共同成本。直接成本是專門為特定對象發(fā)生的，如土地成本、建安成本，則直接歸屬該成本對象。在間接成本中，能分清成本對象的直接歸屬該成本對象，不能分清成本對象的則需合理分?jǐn)傊料鄳?yīng)成本對象。而那些共同成本無法對應(yīng)專屬成本對象，是為整個小區(qū)或小區(qū)中某幾個特定項目發(fā)生的，往往沒有統(tǒng)一的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，核算口徑不統(tǒng)一，分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)成本比較隨意，導(dǎo)致行業(yè)之間會計成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可比性不夠。

（三）成本核算存在隨意性

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的隨意性有主觀原因造成的，也有客觀原因造成的。首先，很多房產(chǎn)企業(yè)存在著同一時間段同時開發(fā)幾個項目的情況，這些項目既有可售的又有不可售的，既有普通公寓又有別墅，每個項目的利潤率差異非常大，企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤或者少繳稅，將應(yīng)歸屬于A區(qū)塊的成本挪至B區(qū)塊，這就是主觀原因?qū)е碌?。其次，在房產(chǎn)品交付之時往往大多數(shù)工程項目結(jié)算尚未完成，但交付即面臨收入成本結(jié)轉(zhuǎn)，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于平時成本管控不到位，此時預(yù)提成本缺乏合理依據(jù)，隨意性較大，導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確。最后，有些綜合體項目、小鎮(zhèn)項目，往往前面幾期交付時后面幾期的產(chǎn)品規(guī)劃尚未明確，公共配套尚未建設(shè)，存在諸多不確定性，這給公共配套成本的預(yù)提和分?jǐn)値砹穗y度，也造成了成本核算的隨意性。后兩項則屬于客觀原因?qū)е碌摹３杀竞怂愕碾S意性造成成本的不確定性，從而導(dǎo)致銷售定價較難以成本定價，對于微利的房產(chǎn)項目稍有不慎就會造成項目虧損。

（四）成本管理意識薄弱

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理往往停留在工程成本管理，就是通常所說的工程預(yù)決算管理，而沒有提升到全員、全過程、全成本管理的高度，管理范疇較為狹隘。公司管理層片面認(rèn)為成本管理就是成本部門和財務(wù)部門的事，成本管理工作僅僅是簡單記錄，缺少事前規(guī)劃、事中監(jiān)管、事后反饋，管理觀念較為落后。成本管理信息化程度不高，管理方法較為落后，大量工作依賴EXCEL表格在管理，管理效率較為低下。當(dāng)下，國家宏觀調(diào)控加強，房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境發(fā)生了變化，行業(yè)處于下行趨勢，過去粗放型的成本核算狀態(tài)已不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展所需，將造成企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，影響企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的對策建議

（一）合理確定房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集對象

在確定房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集對象之前，我們要全面了解項目經(jīng)營計劃，掌握項目立項以及“四證”即用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證內(nèi)容，項目開盤、交付時間節(jié)點，清楚項目短中長期規(guī)劃以及存在的不確定性，從而盡可能提高成本歸集對象劃分的合理性。在成本歸集對象劃分時，財務(wù)部門需和成本部門展開充分討論溝通，規(guī)范區(qū)塊（期數(shù)）名稱，確?？趶揭恢?，提升信息通用性。與此同時，財務(wù)部門需要結(jié)合相關(guān)稅收法律法規(guī)的要求，進行成本歸集對象的劃分。如土地增值稅清算中，有的地方以“工程規(guī)劃許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)，有的以“銷售許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)。

具體成本歸集標(biāo)準(zhǔn)如下：在不同時間開工、開盤銷售的工程，以預(yù)計交付日期為歸集對象的劃分依據(jù)。如，同一歸集對象內(nèi)存在多次交付情況，且時間間隔較長的，應(yīng)按交付時間再劃分更細致的歸集對象。對于同一歸集對象中存在多種產(chǎn)品類型的，需按照產(chǎn)品類型再行劃分歸集對象。此外，不可銷售物業(yè)可以先作為一般成本歸集對象進行成本歸集，完工后如果屬自持的，則轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，如果歸全體業(yè)主所有，則將其成本攤?cè)肟墒畚飿I(yè)部分。

（二）明確房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偪趶?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各項直接開發(fā)成本，直接計入歸屬對象。在開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接成本，則需按誰受益誰承擔(dān)的原則分?jǐn)傆嬋霘w屬對象。

通常土地成本分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢和恋爻杀救裟苤苯託w屬成本歸屬對象的，可將相應(yīng)部分土地成本直接計入特定的成本歸屬對象中。若不能直接歸屬，則通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ㄓ嬋胂鄳?yīng)成本歸屬對象。根據(jù)不同分期的用地面積在項目各期之間進行分?jǐn)?同一分期、不同業(yè)態(tài)的土地成本，按照各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的占地面積進行分?jǐn)?同幢內(nèi)分住宅及商業(yè)的，按各自地上可售面積分?jǐn)偼恋爻杀?非經(jīng)營性公共配套不參與分?jǐn)偼恋爻杀?，其土地成本按各分期用地面積分?jǐn)?同塊土地存在不同使用年限的情況，按各自用地面積及使用年限加權(quán)分?jǐn)?單獨核算成本的地下車庫不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

公共配套分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢捍嬖诳缙诜謹(jǐn)偟模仍谡麄€項目中按各期地上可售面積比分?jǐn)偟礁髌?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偟礁鳉w屬對象;不存在跨期分?jǐn)偟模锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)偟礁鳉w屬對象;非經(jīng)營性會所按公共配套進行分?jǐn)?，?jīng)營性會所視作商業(yè)。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計和稅法對成本核算的基本要求，并結(jié)合企業(yè)自身情況以及項目特點和開發(fā)節(jié)奏，制訂企業(yè)成本核算制度，規(guī)范成本核算口徑，做到成本核算工作有據(jù)可依。同時，合理配置成本核算與成本管理人員，建立一套科學(xué)完整的成本核算與管理體系，做好事前編制預(yù)算、事中分析控制、事后總結(jié)考核的全過程成本管理，在交付時準(zhǔn)確做好成本預(yù)提。企業(yè)還需建立完整的短中長期開發(fā)規(guī)劃，并進行動態(tài)更新調(diào)整，以減少規(guī)劃的不確定性帶來的成本分?jǐn)偫щy。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)從制度體系上保證成本核算工作能有序展開，確保成本核算標(biāo)準(zhǔn)一致、口徑一致，提高企業(yè)的成本核算水平，實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

（四）強化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)通過內(nèi)外部審計監(jiān)督，不斷提升成本管理意識。企業(yè)要根據(jù)項目開發(fā)特點持續(xù)優(yōu)化審計制度，更新審計內(nèi)容，提升內(nèi)審人員素質(zhì)，提高審計有效性，為加強成本管理提供保障。通過內(nèi)部審計，可以及時發(fā)現(xiàn)成本核算工作出現(xiàn)的失誤，監(jiān)督成本管理制度的落實，減少不必要的開支，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。通過外部檢查，規(guī)范企業(yè)成本列支，提升成本列支的真實性。

房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)算管理機制，達成成本管控目標(biāo)。房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理是項目全景落地的途徑，是績效考核的基礎(chǔ)，它是上承戰(zhàn)略規(guī)劃下接績效考核的管理工具。沒有全面預(yù)算管理，企業(yè)全景、年度目標(biāo)無法有效達成，企業(yè)戰(zhàn)略無法得以實現(xiàn)。全面預(yù)算管理可以避免管理工作碎片化，它是全方位、全過程、全員的管理。加強預(yù)算管理，使得成本管理目標(biāo)得以分解與落實，從而確保成本管控目標(biāo)予以實現(xiàn)。

四、結(jié)語

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性——產(chǎn)品類別豐富、開發(fā)周期長、開發(fā)過程非標(biāo)準(zhǔn)化，造成房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算相比其他行業(yè)更具復(fù)雜性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不但要有較強的專業(yè)能力還要具備一定的職業(yè)判斷能力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，要在明確成本核算對象的前提下，準(zhǔn)確合理地歸集和分配成本費用，強化成本核算監(jiān)督制度，堵塞人為調(diào)劑的漏洞，加強項目成本核算的預(yù)算管理和成本分析控制，有效控制成本支出途徑，不斷地提高成本管理水平，依法依規(guī)地為企業(yè)的開發(fā)項目獲取最大的利潤，為企業(yè)積聚市場競爭實力。

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（作者單位：藍城房產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司）