2020年，是行情走勢(shì)極為分化的一年，新能源汽車接過(guò)2019年以芯片為首的半導(dǎo)體科技股的大旗持續(xù)拉升，消費(fèi)股則奔向星辰大海。而以銀行、保險(xiǎn)和地產(chǎn)為首，不受市場(chǎng)待見(jiàn)的破凈、低估值以及跟賽道論不相干大盤(pán)藍(lán)籌股被戲稱為“三傻”，三傻板塊除極個(gè)別公司外，大多在2020年表現(xiàn)極為差勁。進(jìn)入2021年，銀行首先從三傻中脫穎而出，實(shí)際上優(yōu)質(zhì)銀行股如平安和招行從2020年下半年起就開(kāi)始階梯向上。

2021年2月25日，一條土地市場(chǎng)的消息先在朋友圈刷屏，隨后被大量媒體報(bào)道，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。消息稱2月18日住建部發(fā)文直接監(jiān)控22個(gè)熱點(diǎn)城市，相關(guān)城市實(shí)施“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)），2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。集中在3月、4月、8月。這一政策帶來(lái)的結(jié)果是以萬(wàn)科為首的龍頭房企迎來(lái)漲停潮，市場(chǎng)認(rèn)為雖然依舊有調(diào)控的動(dòng)機(jī)，但該政策利好行業(yè)龍頭公司。

當(dāng)前市場(chǎng)抱團(tuán)股已經(jīng)呈現(xiàn)瓦解態(tài)勢(shì)，藍(lán)籌價(jià)值股估值低，破凈者比比皆是，PE倍數(shù)基本在個(gè)位數(shù)，且還擁有不菲的股息收入，獲得資金關(guān)注在情理之中。在抱團(tuán)股瓦解已成趨勢(shì)的當(dāng)前，地產(chǎn)也有望承接部分資金的流入。而且，從配置安全性、股息率以及估值修復(fù)空間等角度看，即使投資人判斷未來(lái)的大機(jī)會(huì)不在地產(chǎn)板塊，但依舊具備一定的配置價(jià)值。而且，地產(chǎn)股除了估值有修復(fù)的預(yù)期外，行業(yè)寡頭集中的趨勢(shì)正在加速，兩者的共振或讓板塊龍頭企業(yè)的配置價(jià)值顯現(xiàn)。

[行業(yè)寡頭趨勢(shì)提速]

2021年2月25日，一條首先在朋友圈刷屏的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，網(wǎng)傳2月18日住建部發(fā)文直接監(jiān)控22個(gè)熱點(diǎn)城市，包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。對(duì)上述22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施兩集中（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)），2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。集中在3月、4月、8月。這一措施是土地市場(chǎng)的重大變革，集中批量供地，對(duì)于城市按合理規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)意義頗大。

不過(guò)市場(chǎng)認(rèn)為這對(duì)行業(yè)玩家的格局影響更大，因?yàn)檫@將對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金管理能力提出了極高的挑戰(zhàn)，融資能力和對(duì)市場(chǎng)和城市的研判要更加強(qiáng)化，而且將徹底封死黑馬公司，行業(yè)寡頭趨勢(shì)將加速。

平安證券表示，無(wú)論是短期資金籌集還是前期多地塊研判能力，資金充足的規(guī)模房企均都占優(yōu)。同時(shí)每年僅3次的土地集中供應(yīng)，將打破開(kāi)發(fā)商原有開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，將對(duì)房企的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金安排等均提出更高要求，都將利于龍頭規(guī)模房企。同時(shí)集中供地背景下，預(yù)計(jì)聯(lián)合拿地和存量土地收購(gòu)的重要性將再度攀升。

資本市場(chǎng)的反應(yīng)最為敏捷，25日萬(wàn)科A作為領(lǐng)頭羊率先封板，由此引發(fā)地產(chǎn)股漲停潮，截止25日收盤(pán)，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)房地產(chǎn)漲幅高達(dá)7.09%，行業(yè)中12只個(gè)股漲停。（見(jiàn)圖一）

圖一：2月25日地產(chǎn)股大爆發(fā)

實(shí)際上，從2017年開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)頭部集中效應(yīng)就在加速。2020年，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP10房企銷售操盤(pán)金額集中度達(dá)26.3%。根據(jù)2021年2月最新數(shù)據(jù)，TOP100房企銷售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻33.2億元，同比大幅增長(zhǎng)169.9%，較2019年2月同比增長(zhǎng)69.9%。百?gòu)?qiáng)房企1-2月累計(jì)業(yè)績(jī)相較2019年同期的增速，大中型房企的增長(zhǎng)趨勢(shì)更為突出。TOP30房企相較2019年同期業(yè)績(jī)更好，其中過(guò)半企業(yè)累計(jì)同比2019年增速超過(guò)50%。

克爾瑞研究表示，未來(lái)，隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企的增長(zhǎng)空間將進(jìn)一步受限，“三道紅線”下將對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)管控效率提出更高的考驗(yàn)，行業(yè)寡頭趨勢(shì)不可逆，且有望提速。

[估值歷史底部]

2017年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積開(kāi)始高位盤(pán)整，進(jìn)入同比微增時(shí)代，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是緩慢萎縮的。一般而言，如前文所述，在市場(chǎng)步入成熟期的過(guò)程，也是行業(yè)市場(chǎng)份額向頭部企業(yè)聚集的過(guò)程，在市場(chǎng)份額與成熟期凈利潤(rùn)開(kāi)始釋放的雙擊效果下，此時(shí)的行業(yè)龍頭極有可能成為資本市場(chǎng)的大牛股。最為典型的當(dāng)為空調(diào)市場(chǎng)雙雄的格力和美的。

不過(guò)，與空調(diào)行業(yè)頭部集中以后格力美的獲得定價(jià)權(quán)市占率大漲，凈利潤(rùn)和市值大漲不一樣，房地產(chǎn)始終面臨控價(jià)的問(wèn)題。未來(lái)，在利潤(rùn)空間不大，且價(jià)格面臨下跌壓力的三四線城市，大量房企不愿意去，而一、二線城市價(jià)格又將被嚴(yán)重控制。房地產(chǎn)市場(chǎng)與空調(diào)市場(chǎng)的類比不太合理，只能寄希望于頭部企業(yè)的市占率迅速拉升，不過(guò)單擊帶來(lái)的收益，一定是低于雙擊的效果。

然而，即使單擊效果稍次，也敵不過(guò)估值極低的誘惑。

抱團(tuán)個(gè)股的高估值已經(jīng)不用過(guò)多贅述，以最具代表的白酒板塊為例，本刊在本年第01期封面文章《看空白酒》中就有所描述：在白酒股價(jià)肆無(wú)忌憚向上拉升的同時(shí)，酒類股的估值也在創(chuàng)造歷史。以申萬(wàn)三級(jí)行業(yè)中的白酒為例，2000年以來(lái)，PE（TTM，整體法）倍數(shù)截止2020年12月31日達(dá)到62.6倍，是除2007年前后的股市大泡沫以外，20年來(lái)最高的PE估值。若以PB估值為標(biāo)準(zhǔn)，則2020年末15.6倍的估值已經(jīng)無(wú)限接近歷史最高位置?？紤]到2007年無(wú)差別的股市泡沫，說(shuō)現(xiàn)在的白酒（飲料）板塊處在史無(wú)前例的歷史高估位置并不為過(guò)。

然而，地產(chǎn)股的估值正相反。以申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例。從2000年該行業(yè)指數(shù)發(fā)布以來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)包括市盈率（TTM）、市凈率和市銷率均處在歷史最低位置。其中，PE（TTM）當(dāng)前值為8.56倍，處于歷史2.71%的分位點(diǎn);PB當(dāng)前值為1.15倍，處于歷史1.92%的分位點(diǎn);PS當(dāng)前值為0.78倍，處于歷史2.8%的分位點(diǎn)。而相反，行業(yè)股息率高達(dá)3.72%，處于歷史97.72%的分位點(diǎn)，可以看到，地產(chǎn)板塊整體均估值均處于歷史最低位置。