紀(jì)國平，尹鵬程*，凌海峰，陳新偉

（1.徐州市自然資源和規(guī)劃局，江蘇 徐州221018；2.武大吉奧信息技術(shù)股份有限公司，湖北 武漢430223）

引言

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)需經(jīng)專業(yè)評估，底價(jià)應(yīng)由集體決策[1]，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估，為集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。地價(jià)評估包括收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等方法，由于選擇不同的評估方法、采用不同的技術(shù)參數(shù)對最終評估結(jié)果有較大影響，從而給人為操作評估結(jié)果提供了機(jī)會和條件，出現(xiàn)人情地價(jià)等現(xiàn)象[2]。

《國土資源信息化“十三五”規(guī)劃》中提出，要構(gòu)筑基于大數(shù)據(jù)和“互聯(lián)網(wǎng)+”的國土資源管理決策與服務(wù)體系，建立“用數(shù)據(jù)說話、用數(shù)據(jù)決策、用數(shù)據(jù)管理、用數(shù)據(jù)創(chuàng)新”的管理機(jī)制，推進(jìn)國土資源管理決策的科學(xué)化、智能化[3]。事實(shí)上，利用國土資源“一張圖”數(shù)據(jù)，將基準(zhǔn)地價(jià)成果、地價(jià)監(jiān)測樣點(diǎn)成果、土地市場交易成果等集成起來，建立實(shí)時(shí)、動態(tài)地價(jià)分析模型，通過自動化的方法把待評估地塊的地價(jià)計(jì)算出來，能夠更客觀地為地價(jià)審核業(yè)務(wù)提供決策支持。筆者在徐州市智慧國土一期建設(shè)中，結(jié)合地價(jià)審核業(yè)務(wù)需要，在對現(xiàn)有地價(jià)分析模型研究的基礎(chǔ)上，構(gòu)建基于數(shù)理統(tǒng)計(jì)和克里格插值的地價(jià)分析模型，基于智慧國土平臺開發(fā)地價(jià)分析模塊，對地塊地價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)、動態(tài)評估，并對模型的分析效果進(jìn)行驗(yàn)證，以期為地價(jià)審核業(yè)務(wù)提供有效決策支持。

1 地價(jià)分析模型研究現(xiàn)狀

目前，對地價(jià)分析的研究主要集中在利用GIS 中插值功能做空間分析、建立數(shù)學(xué)回歸模型求取估價(jià)結(jié)果等方面。劉耀林等將克里格插值引入地價(jià)分析，構(gòu)建地價(jià)等值圖，估計(jì)誤差范圍，拓展了土地價(jià)格分析的思路[4-5]。劉軍芳將非均質(zhì)空間隨機(jī)擴(kuò)散方程用于城市基準(zhǔn)地價(jià)評估[6]。張鴻輝、李玲等分別通過對南京市、北京市住宅地價(jià)的研究，發(fā)現(xiàn)住宅地價(jià)在空間上存在連續(xù)性、變異性及差異性[8-9]。汪應(yīng)宏等將克里格插值用于研究蚌埠市土地價(jià)格和房屋租金的變化特征[10]。劉朵等設(shè)計(jì)了動態(tài)地價(jià)評估系統(tǒng)，用于解決地價(jià)評估系統(tǒng)動態(tài)性差問題[11]。

從以上研究可以看出，線性回歸模型、克里格插值、緩沖區(qū)分析等方法在地價(jià)分析工作中具有較好的效果。

2 基于克里格插值的地價(jià)分析模型的建立

基于克里格插值的地價(jià)分析的流程：比較案例地塊的選取→比較案例地塊價(jià)格的期日修正→比較案例地塊價(jià)格的容積率修正→克里格插值→目標(biāo)地塊價(jià)格評估。

2.1 比較案例地塊的選取

比較案例的選取對目標(biāo)地塊地價(jià)分析結(jié)果具有至關(guān)重要的影響，采用緩沖區(qū)分析的方法確定比較案例的空間范圍，在此基礎(chǔ)上自動篩選和目標(biāo)地塊同類型的已成交地塊作為比較案例，避免刻意挑選樣本，造成地價(jià)分析結(jié)果有失公正。

2.2 比較案例地塊價(jià)格的期日修正

比較案例的交易日期與估算日期是有差異的，在此期間土地價(jià)格很可能發(fā)生較大變化，因此要進(jìn)行期日修正，使得比較案例的地價(jià)符合估算時(shí)點(diǎn)的實(shí)際市場情況。在進(jìn)行期日修正時(shí)，假設(shè)比較案例的地價(jià)變化趨向于其所屬區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的變化。

2.2.1 期日修正參數(shù)計(jì)算

根據(jù)比較案例地塊的位置，通過空間疊置分析，找到其對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)分布圖中的區(qū)段，獲取該區(qū)段的歷史時(shí)序監(jiān)測信息（監(jiān)測時(shí)間x、價(jià)格y）。設(shè)自變量x 代表基準(zhǔn)地價(jià)的修正時(shí)間、因變量y 代表區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的值，如果變量間存在著線性關(guān)系，則可用直線方程y^=a+bx來擬合它們之間的變化關(guān)系，使用最小二乘法求取a、b參數(shù)。

2.2.2 比較案例宗地價(jià)格期日修正

對于比較案例地塊，假定其交易時(shí)間為T1，成交價(jià)格為CT1，評估時(shí)間為T2，則地價(jià)期日修正后的價(jià)格CT2=CT1

2.3 比較案例地塊價(jià)格的容積率修正

容積率的大小直接影響土地開發(fā)程度的高低及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異，是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素，地價(jià)和容積率也非簡單的線性關(guān)系。

在容積率修正過程中，筆者采用《徐州市市區(qū)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告（2015）》中提供的容積率修正系數(shù)[12]，修正比較案例宗地的價(jià)格。徐州市區(qū)商服和住宅容積率系數(shù)修正表見表1。

表1 徐州市區(qū)商服和住宅容積率系數(shù)修正表

其中，商服用地容積率修正時(shí)，容積率小于1.0 時(shí)以1.0 為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，容積率大于4.5 時(shí)以4.5 為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。住宅用地容積率修正時(shí)，容積率小于1.0 時(shí)以1.0 為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，容積率大于3.2 時(shí)以3.2 為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。工業(yè)用地各區(qū)段內(nèi)容積率差別不大，對地價(jià)影響較小，所以對工業(yè)用地不進(jìn)行容積率修正。

2.4 克里格插值計(jì)算地塊價(jià)格

2.4.1 克里格插值的原理

克里格插值又稱空間自協(xié)方差最佳插值，其假設(shè)某種屬性的空間變化既不是完全隨機(jī)也不是完全確定?？臻g變化可能包括三種影響因素：空間相關(guān)因素，代表區(qū)域的變量的變化；偏移或結(jié)構(gòu)，代表趨勢；還有隨機(jī)誤差。該方法可以在計(jì)算樣本點(diǎn)距離的基礎(chǔ)上，充分利用已有觀測值的空間結(jié)構(gòu)特征，并綜合考慮已知樣本點(diǎn)的空間分布及與未知樣本點(diǎn)的空間方位關(guān)系，能有效避免系統(tǒng)誤差，優(yōu)化評估結(jié)果。

式中：γ（hij）表示以xi和xj兩點(diǎn)間的距離作為間距hij時(shí)參數(shù)的方差，μ 為拉格朗日常數(shù)。

常用的變異函數(shù)模型有球形、指數(shù)模型、高斯模型等，文中使用的是高斯模型對半變異函數(shù)進(jìn)行計(jì)算，數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

式中：c0為塊金常數(shù)，（c0+c）為基臺值，c 為拱高。

2.4.2 克里格插值計(jì)算過程

（1）比較案例地塊和目標(biāo)地塊格網(wǎng)化?？死锔癫逯敌枰鄠€(gè)離散點(diǎn)作為樣本，現(xiàn)實(shí)中目標(biāo)地塊周邊可作為比較案例的地塊數(shù)量是有限的，為此將比較案例地塊格網(wǎng)化，格網(wǎng)中心點(diǎn)值為比較案例修正后的地價(jià)，以格網(wǎng)中心點(diǎn)作為克里格插值算法的樣本。

（2）正態(tài)分布檢查。克里格插值要求變量數(shù)據(jù)服從正態(tài)分布，因此需要檢驗(yàn)上述所有比較案例地塊格網(wǎng)化后的地價(jià)集合是否分別服從正態(tài)分布，如不是正態(tài)分布，則需對數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，采用對數(shù)轉(zhuǎn)換方法，插值估計(jì)完畢后再做逆轉(zhuǎn)換。

（3）克里格插值運(yùn)算。用克里格插值算法估計(jì)待分析地塊中的每個(gè)插值點(diǎn)的地價(jià)，計(jì)算出平均地價(jià)及最高地價(jià)、最低地價(jià)。

3 智慧國土平臺中地價(jià)分析模塊的構(gòu)建與應(yīng)用

徐州市智慧國土平臺由數(shù)據(jù)資源中心、綜合監(jiān)管系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)、模型管理服務(wù)中心等應(yīng)用系統(tǒng)構(gòu)成。采用本文提出的地價(jià)分析方法，構(gòu)建地價(jià)分析模型（如圖1），實(shí)現(xiàn)地價(jià)分析功能（如圖2 所示）。

地價(jià)分析模塊可為地價(jià)審核人員直觀的展示目標(biāo)地塊的區(qū)位、形狀、交通以及所處區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測樣點(diǎn)地價(jià)、土地市場交易情況等關(guān)鍵信息，通過簡單的操作即可分析出目標(biāo)地塊的最高價(jià)、最低價(jià)、平均價(jià)等。

為了檢驗(yàn)地價(jià)分析結(jié)果的可靠性，我們選取成交的3 宗掛牌出讓地塊進(jìn)行對比實(shí)驗(yàn)，結(jié)果見表2。

在不動產(chǎn)評估行業(yè)，評估結(jié)果相差20%是正常或合理的。從表2 可以看出，利用地價(jià)分析模塊評估出的兩宗土地的分析價(jià)格與掛牌成交價(jià)格的偏差在20%以內(nèi)；另一宗土地分析價(jià)格和掛牌成交價(jià)偏差略高于20%，分析價(jià)格和掛牌價(jià)格的偏差僅為-4.3%。主要原因是該地塊在掛牌過程中經(jīng)過113 輪競價(jià)，溢價(jià)較高。

圖1 地價(jià)分析模型定制與管理

圖2 地價(jià)分析操作頁面

表2 地價(jià)分析結(jié)果與成交價(jià)對比

4 結(jié)束語

在徐州市智慧國土一期建設(shè)中，用數(shù)據(jù)說話、用數(shù)據(jù)決策，開發(fā)地價(jià)分析模塊，為地價(jià)審核決策提供支持，通過近年來的使用，2018 年后隨著住宅用地行情升溫，土地競拍明顯激烈，分析出的價(jià)格與掛牌價(jià)出入不大，與市場成交價(jià)出入較大。接下來，擬納入房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，采用大數(shù)據(jù)分析的思想，提高地價(jià)分析的精度，為國土資源管理決策提供更好的服務(wù)。