文/胡彪

一、強化不動產(chǎn)經(jīng)營管理是確保國有資產(chǎn)保值增值的客觀要求

（一）不動產(chǎn)的概念與界定

不動產(chǎn)是指：依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地（屬國家資源性的資產(chǎn)）；因自然或者人力添附于土地并且不能分離的土地定著物，如房屋、橋梁、電視塔、地下排水設(shè)施等建筑物和構(gòu)筑物，以及依附建筑物上的不可分割單獨使用的設(shè)備（電梯、中央空調(diào)等）；與土地尚未脫離的土地生成物，生長在土地上的各類植物，如樹木、農(nóng)作物、花草等。需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產(chǎn)，一旦采摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，就屬于動產(chǎn)了。

動產(chǎn)是指：能夠移動而不損害其經(jīng)濟用途和經(jīng)濟價值的財產(chǎn)，如辦公設(shè)備、運輸設(shè)備、電子設(shè)備，以及生產(chǎn)設(shè)備、各種生活日用品，等等。 不動產(chǎn)的特點是，其與土地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動，將改變其性質(zhì)或者大大降低其價值。例如，建筑物一旦移動或離開土地就不成為建筑物，其價值將大大降低。而動產(chǎn)則可以隨意移動，其價值不受影響。

（二）不動產(chǎn)是國有資產(chǎn)的重要組成部分

國有資產(chǎn)是屬于國家所有的一切財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利的總稱。國有資產(chǎn)是隨著國家的產(chǎn)生而形成和發(fā)展的。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，“國有資產(chǎn)”有廣義和狹義兩種概念。

廣義的國有資產(chǎn)，是指國有財產(chǎn)，即國家以各種形式形成的投資及其收益、撥款、接收的饋贈、憑借國家權(quán)利取得或者依據(jù)法律認定的各種類型的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利，包括：國家以各種形式形成的對企業(yè)投資及其收益等經(jīng)營性資產(chǎn)；國家向行政事業(yè)單位撥款形成的非經(jīng)營性資產(chǎn)；國家依法擁有的土地、森林、河流、礦藏等資源性資產(chǎn)。

狹義的國有資產(chǎn)，是指經(jīng)營性國有資產(chǎn)，是國家作為出資者在企業(yè)中依法擁有的資本及其權(quán)益。經(jīng)營性資產(chǎn)包括：企業(yè)國有資產(chǎn)；行政事業(yè)單位占有、使用的非經(jīng)營性資產(chǎn)通過各種形式為獲取利潤轉(zhuǎn)作經(jīng)營的資產(chǎn)；國有資源中投入生產(chǎn)經(jīng)營過程的部分。

國有資產(chǎn)的范圍十分廣泛。根據(jù)我國憲法和有關(guān)法律的規(guī)定，國有資產(chǎn)包括如下范圍：(1)國有的土地、礦藏、水流、森林、草原、荒地、漁場等自然資源；（2）國家機關(guān)及所屬事業(yè)單位的財產(chǎn)；（3）軍隊財產(chǎn)，如軍事設(shè)施等；（4）全民所有制企業(yè)；（5）國家所有的公共設(shè)施、文物古跡、風景游覽區(qū)、自然保護區(qū)等；（6）國家在國外的財產(chǎn)；（7）國家對非國有單位的投資以及債權(quán)等其他財產(chǎn)權(quán)；（8）不能證實屬于集體或個人所有的財產(chǎn)等。

國有企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過一年的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)中必不可少的組成部分。

從上文所述可知，企業(yè)國有資產(chǎn)包含固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)的土地、房屋等不動產(chǎn)必然屬于國有資產(chǎn)的范疇。

（三）在優(yōu)化不動產(chǎn)的存量資源配置中確保國有資產(chǎn)保值增值

據(jù)統(tǒng)計，不動產(chǎn)約占全部財富的40%-50%。世界500強賬面價值中總資產(chǎn)的三分之一是不動產(chǎn)。由此可見，不動產(chǎn)不僅是國有資產(chǎn)的重要組成部分，而且是世界財富的一個重要組成部分。不動產(chǎn)之所以被稱作世界上最大的資產(chǎn)，是因為不動產(chǎn)的建設(shè)、買賣、租賃及其給自有住房者所帶來的收益占了富裕國家國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。不動產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)(包括國有企業(yè))經(jīng)營管理的重要組成部分。但由于我國不動產(chǎn)經(jīng)營起步較晚，企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營水平不高，許多企業(yè)（包括國有企業(yè)）尚未完全形成不動產(chǎn)經(jīng)營的理念，即使在國外，關(guān)于企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營的研究成果也不多。因此，我們要補上這一短板。

習近平總書記在黨的十九大報告中提出，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，優(yōu)化存量資源配置，擴大優(yōu)質(zhì)增量供給，實現(xiàn)供需動態(tài)平衡。房地產(chǎn)企業(yè)必須按照總書記的要求，在“優(yōu)化存量資源配置，擴大優(yōu)質(zhì)增量供給”過程中加大對不動產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和管理力度，使不動產(chǎn)釋放出最大的經(jīng)濟效益，確保國有資產(chǎn)保值增值率的最大化。

二、上海城市建設(shè)與發(fā)展為企業(yè)拓展不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了發(fā)展空間

“十三五”時期上海經(jīng)濟社會發(fā)展的奮斗目標是：到2020年，形成具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心基本框架，走出創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展新路，為推進科技創(chuàng)新、實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略走在全國前頭、走到世界前列奠定基礎(chǔ)。適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展，建立健全更加成熟、更加定型的國際化、市場化、法治化制度規(guī)范，基本建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心和社會主義現(xiàn)代化國際大都市，在更高水平上全面建成小康社會，讓全市人民生活更美好。與此同時，上海的城市建設(shè)（包括房地產(chǎn)建設(shè)）繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。

（一）企業(yè)不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理面臨的機遇

1.建筑業(yè)產(chǎn)值持續(xù)增長。據(jù)《2017-2019年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》統(tǒng)計：上海2017年實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值6426.42億元，比上年增長6.3%;房屋建筑施工面積41197.49萬平方米，增長14.4%。2018年實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值7072.21億元，比上年增長10.0%;房屋建筑施工面積47577.35萬平方米，增長15.5%。2019年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額比上年增長4.9%，其中住宅投資增長4.1%，辦公樓投資下降0.5%，商業(yè)營業(yè)用房投資下降0.9%，商品房施工面積14802.97萬平方米，增長0.9%。

2.舊區(qū)改造有序推進。隨著城市更新的推進，上海加大舊城區(qū)改造和保障性住房、租賃住房開發(fā)建設(shè)的力度。2017年新增供應(yīng)各類保障性住房8萬套，完成中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造49萬平方米，受益居民2.4萬戶；全年供應(yīng)租賃住房用地80公頃，可形成租賃住房供應(yīng)能力近3萬套，2018年新建和轉(zhuǎn)化租賃房源21.2萬套，新增代理經(jīng)租房源14.60萬套；全年新增供應(yīng)各類保障房8萬套，完成中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造42.7萬平方米，受益居民2.2萬戶;完成1046萬平方米舊住房綜合改造，受益居民17萬戶;完成110萬平方米里弄房屋修繕保護。2019年完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造55.3萬平方米，受益居民2.9萬戶;完成1184萬平方米三類舊住房綜合改造，受益居民約20萬戶;完成104萬平方米各類里弄房屋修繕改造;完成624幢既有多層住宅加裝電梯計劃立項，完工運行131臺；新建和轉(zhuǎn)化租賃房源10.1萬套，新增代理經(jīng)租房源12.8萬套；全年新增供應(yīng)各類保障房6.3萬套。

3.企業(yè)經(jīng)濟效益不斷提高。在不動產(chǎn)租賃經(jīng)營方面，以實現(xiàn)普陀區(qū)“科創(chuàng)驅(qū)動轉(zhuǎn)型實踐區(qū)、宜居宜創(chuàng)宜業(yè)生態(tài)區(qū)”為目標，實施品牌型、開放式、差異化的精細化管理模式，近兩年引進了學而思、綠地G-express、薈品倉、比宜德等知名品牌商戶，適時調(diào)整低端業(yè)態(tài)（舞廳、網(wǎng)吧、游戲機房、棋牌室、小足浴店等）的商鋪面積約4萬平方米，既有效提升了商業(yè)路段的良好形象，又使不動產(chǎn)的安全運營和經(jīng)濟效益得到保證，商鋪的租賃收入近兩年來平均每年增長10%。

（二）企業(yè)不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理面臨的挑戰(zhàn)。

企業(yè)不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)是指企業(yè)將各類房屋、商鋪等不動產(chǎn)出租，并依據(jù)不動產(chǎn)租賃合同規(guī)定，向承租人收取租金的一項經(jīng)營性業(yè)務(wù)。該項業(yè)務(wù)雖然不涉及不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于企業(yè)經(jīng)營性租賃的業(yè)務(wù)范疇，租賃期限顯著短于使用年限，但由于近幾年不動產(chǎn)租賃經(jīng)營發(fā)展較快、企業(yè)管理水平參差不齊、人員業(yè)務(wù)能力良莠不齊，企業(yè)在不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)方面普遍存在以下問題。

1.房地企業(yè)的改制轉(zhuǎn)型亟待業(yè)務(wù)管理機制的健全。西部集團是由原普陀區(qū)房地產(chǎn)管理局改制成立的國有獨資企業(yè)。改制后，不少企業(yè)會忽視業(yè)務(wù)管理制度建設(shè)工作，業(yè)務(wù)開展模式簡單粗放，沒有科學合理地制定具體的業(yè)務(wù)管理辦法，這就勢必造成企業(yè)不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)在實際操作過程中無法得到行之有效的管理。同時，一些現(xiàn)行的管理制度缺乏全面性和適用性，難以及時地依據(jù)不動產(chǎn)租賃市場變化情況來完善和優(yōu)化的租賃業(yè)務(wù)方案，導(dǎo)致租賃業(yè)務(wù)自身難以跟上市場變化的步伐，業(yè)務(wù)發(fā)展效果不明顯。

2.企業(yè)的高效運行亟待內(nèi)部管理水平的提升。完善有效的內(nèi)部管理制度是企業(yè)實現(xiàn)良好發(fā)展的基石。針對在制度執(zhí)行和管理過程中存在的各類問題，如作出的決策得不到有效貫徹、制度和政策的可執(zhí)行性差等，企業(yè)有必要通過大量工作來進行糾正、完善和強化。實際工作中，不少企業(yè)在業(yè)務(wù)管理流程體系、合同文本、資料清單等各個方面都需要大幅改進，解決業(yè)務(wù)管理專業(yè)隊伍建設(shè)不足、人員考核管理待加強等現(xiàn)實問題。同時，由于企業(yè)經(jīng)營能力不足，在把好客戶準入關(guān)、提升合作客戶質(zhì)量等方面存在明顯疏漏，在加強準入審核、嚴格執(zhí)行客戶篩選標準、擴大和增強識別潛在合作客戶、增強設(shè)定標準的實際效果等方面存在著較大的改進空間。

3.企業(yè)的精細化管理亟待科技信息化管理的支撐。不少企業(yè)由于經(jīng)營規(guī)模相對較小、企業(yè)管理者不夠重視等各種原因，在運用信息化技術(shù)實施有效管理方面存在顯著不足。一些企業(yè)雖具有信息化管理的意識，但是由于缺乏專業(yè)人員加以輔助支持，不能發(fā)揮信息化管理工具的應(yīng)有作用。一些企業(yè)則由于擔心機密性經(jīng)營數(shù)據(jù)泄露，在已經(jīng)運行的信息化管理平臺中放棄使用部分核心功能，導(dǎo)致信息化管理能力不及預(yù)期。事實上，“工欲善其事，必先利其器”，企業(yè)只有運用好新技術(shù)，強化信息化工作建設(shè)，才能獲得信息化管理帶來的快捷與高效，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的更好更快發(fā)展。

4.企業(yè)的核心競爭力增強亟待人員綜合素質(zhì)的提高。目前，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展競爭日趨激烈，對企業(yè)經(jīng)營管理人才的要求越來越高，致使提高企業(yè)人員綜合素質(zhì)成為增強企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵因素。因此，企業(yè)必須采取有效措施加強對員工思想政治、科學文化、工作技能等方面的教育培養(yǎng)，不斷提升員工隊伍的綜合素質(zhì)水平。

三、推進企業(yè)不動產(chǎn)租賃經(jīng)營發(fā)展的基本思路和途徑

習近平總書記在黨的十九大報告中指出，我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，必須堅持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，著力構(gòu)建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟體制，不斷增強我國經(jīng)濟創(chuàng)新力和競爭力。為此，應(yīng)重點做好以下四方面工作。

（一）完善內(nèi)部管理機制，提高企業(yè)經(jīng)營發(fā)展效率

企業(yè)要根據(jù)上級部門相關(guān)具體規(guī)定，結(jié)合企業(yè)自身實際情況，建立健全內(nèi)部工作規(guī)章制度，不斷提升制度的執(zhí)行力。要針對實踐中出現(xiàn)的新特點和新問題，明確內(nèi)部管理工作標準，及時修訂和完善相關(guān)制度辦法，系統(tǒng)地建立和完善滿足企業(yè)發(fā)展需要的內(nèi)部管理工作規(guī)范。同時，企業(yè)要積極遵守有關(guān)法律法規(guī)，落實企業(yè)內(nèi)部管理控制目標，逐步形成對業(yè)務(wù)風險進行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的常態(tài)管理機制。此外，企業(yè)要積極轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)推進模式，提升企業(yè)經(jīng)營發(fā)展效率，在企業(yè)經(jīng)營業(yè)績考核方面優(yōu)化、細化業(yè)績考核實施細則，實施差異化管理機制，設(shè)立不同的考核指標體系，通過運用績效管理等合理方式，充分調(diào)動企業(yè)廣大員工的工作積極性和創(chuàng)造性。最后，企業(yè)相關(guān)部門要切實履行監(jiān)督管理職責，采取定期或不定期的方式，調(diào)查不動產(chǎn)租賃運行情況，監(jiān)督檢查不動產(chǎn)租賃收入使用情況等，一旦發(fā)現(xiàn)因工作不負責任、弄虛作假等造成資產(chǎn)收入損失的，應(yīng)嚴肅追究相關(guān)人員責任，從而使企業(yè)內(nèi)部樹立牢固的責任意識，提升企業(yè)整體經(jīng)營水平。

（二）優(yōu)化不動產(chǎn)租賃流程，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風險

企業(yè)可以按照不動產(chǎn)租賃的基本用途，將不動產(chǎn)細分為商務(wù)樓和商鋪等若干大類，并且依據(jù)不同租賃用途分別擬定專業(yè)化的不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)實施細則，并依據(jù)外部經(jīng)營環(huán)境與企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營變化對業(yè)務(wù)流程進行更新升級，有效預(yù)防由于流程疏漏引起的法律風險。同時，通過與外部專業(yè)法律顧問合作，對合同文本不斷進行完善和補充，規(guī)避在簽訂租賃合同過程中可能存在的法律風險，達到統(tǒng)一合同文本進而防范經(jīng)營風險的目的。加強合規(guī)培訓(xùn)，不斷提升業(yè)務(wù)人員的合規(guī)意識，切實防范各類潛在風險的產(chǎn)生。此外，依據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，全面推進競租競價機制，及時調(diào)整不動產(chǎn)租賃指導(dǎo)價，提高不動產(chǎn)經(jīng)營管理收益。具體而言，可以借助聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開招租等平臺，從不動產(chǎn)公開招租掛牌申請、報名、競價，到結(jié)算、成交，通過公開透明交易，在顯著提升收益率的同時，積極打造不動產(chǎn)陽光租賃，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

（三）完善不動產(chǎn)租賃經(jīng)營信息管理系統(tǒng)，提升不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理能級

完善信息化管理模式可以在提升不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理能級的同時進一步提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)經(jīng)營決策科學化。一方面，企業(yè)必須通過建立一整套功能完善的不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)來提高不動產(chǎn)租賃經(jīng)營動態(tài)管理水平，在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)信息資源的有效共享。進一步充實與完善數(shù)據(jù)庫信息內(nèi)容，使之能夠及時反映企業(yè)不動產(chǎn)變更和租賃情況的動態(tài)變化。通過對資產(chǎn)管理要素和業(yè)務(wù)要素的整合，實現(xiàn)不動產(chǎn)信息管理、審批流程管理、租賃報表等模塊搭建，并結(jié)合科技發(fā)展，在手機端逐步完善信息查詢和審批報批等基本功能開發(fā)。另一方面，做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的清理工作，進一步加強部門與各子公司間信息的溝通，指導(dǎo)、督促子公司切實做好不動產(chǎn)租賃管理工作，包括及時上報審批和備案不動產(chǎn)租賃合同，建立不動產(chǎn)租賃管理臺賬，為實現(xiàn)不動產(chǎn)動態(tài)管理打下堅實的基礎(chǔ)，為企業(yè)經(jīng)營和管理不動產(chǎn)業(yè)務(wù)決策提供依據(jù)。

（四）加強人才培養(yǎng)與引進，構(gòu)筑人才與科技高地

人才優(yōu)勢是企業(yè)核心競爭力的重要體現(xiàn)。目前，行業(yè)優(yōu)秀人才的高流動性還難以得到根本性改變，企業(yè)必須努力建設(shè)和諧的勞動關(guān)系，采取積極的人才策略，吸引人才、留住人才。要看到，在薪資之外，人才更重視的是企業(yè)所能提供的發(fā)展平臺和工作氛圍。要讓經(jīng)營管理人才深刻認識到，要通過辛勤努力，在為企業(yè)長期發(fā)展過程中充分激發(fā)自身內(nèi)在的工作主動性、積極性、創(chuàng)造性，在多為企業(yè)作貢獻、豐富自己的職業(yè)生涯的同時，實現(xiàn)個人的人生價值和社會價值。要按照“四有隊伍”的要求，對具備較大發(fā)展?jié)摿Φ娜藛T進行思想道德、科學文化的培訓(xùn)，將其培養(yǎng)為企業(yè)發(fā)展過程中的優(yōu)秀經(jīng)營、管理、技術(shù)人才。在培養(yǎng)模式方面，要對表現(xiàn)突出的人員按照“送出去”的培養(yǎng)模式進行系統(tǒng)的專業(yè)化培訓(xùn)，并且聘請相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜?、學者到企業(yè)授課。同時，還要主動走出去，加強與長三角地區(qū)同行的交流學習，取長補短、共同提高。