裴學琛

(華北水利水電大學，河南 鄭州 450000)

0 引言

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，那些建成年代比較久遠的老舊小區(qū)，己經(jīng)遠遠不能滿足居民日益增長的居住需要和生活要求，同時也影響到城市面貌和社會的和諧穩(wěn)定，因而對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行改造治理已經(jīng)迫在眉睫。

1 鶴壁市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造情況

1.1 基本情況

2019年，鶴壁市對全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行了詳細的摸底調(diào)查，全市2005年以前建成的老舊小區(qū)共有284個，其中2000年以前建成的老舊小區(qū)共有198個，2001年—2005年建成的老舊小區(qū)共有86個(見表1)。

表1 鶴壁市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造調(diào)查摸底匯總表

1.2 完成情況

鶴壁市堅持以人民為中心，以提升市民居住環(huán)境為目標，全面推進老舊小區(qū)改造工作。2019年以來，全市已啟動總投資11.08億元的老舊小區(qū)改造137個，已完成106個，完成投資6.83億元，改造面積281萬m2，惠及群眾2.63萬戶(見表2)。

表2 鶴壁市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目進展情況統(tǒng)計表

1.3 改造規(guī)劃

除已納入2019年、2020年改造計劃的項目，鶴壁市將剩余147個老舊小區(qū)全部納入“十四五”規(guī)劃，利用2021—2025共5年時間，全面完成全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，共涉及1 635棟樓，共4.4萬戶，總建筑面積448.5萬m2。

2 改造治理主要經(jīng)驗做法

2.1 強化領(lǐng)導破解統(tǒng)籌難

鶴壁市高度重視老舊小區(qū)改造工作，將其納入保障性安居工程和百城建設(shè)提質(zhì)工程統(tǒng)籌推進，協(xié)調(diào)解決困難和問題。一是堅持高位推動。市委常委會、市政府常務(wù)會多次專題研究老舊小區(qū)改造工作，成立了以市長為組長的改造工作領(lǐng)導小組，定期研究部署工作。二是編制方案標準。在全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，厘清全市老舊小區(qū)基本情況，制定出臺改造提升方案和改造標準，對工作進行整體安排，確保改造工作靶向發(fā)力。三是健全工作機制。建立健全部門聯(lián)動機制、定期督導機制、工作通報機制、工作考評機制，制定具體督導考核辦法，考核結(jié)果與年度百城提質(zhì)排名掛鉤，壓實縣區(qū)責任，督促任務(wù)落實。

2.2 黨建引領(lǐng)破解推進難

堅持黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮三個作用。一是充分發(fā)揮辦事處的主導作用。辦事處牽總，聚力違章建筑拆除、工程進度、改造質(zhì)量，協(xié)調(diào)有關(guān)部門形成合力，加快項目推進。二是充分發(fā)揮黨支部的引領(lǐng)作用。每個項目均成立臨時黨支部，收集居民意見建議，做好群眾思想工作，協(xié)調(diào)化解矛盾，充分發(fā)揮戰(zhàn)斗堡壘作用。三是充分發(fā)揮老黨員的帶頭作用。每個小區(qū)選出1名～2名老黨員、老干部擔任義務(wù)宣傳員，廣泛宣傳政策，發(fā)揮帶頭示范作用，努力形成人人參與、人人支持的良好氛圍。

2.3 多措并舉破解資金難

按照政府主導、社會參與、居民共擔的原則，努力探索資金籌集模式，有效破解資金瓶頸。一是政府主導。在積極爭取上級資金的基礎(chǔ)上，加大地方財政投入，將地方獎補資金納入年度財政預算，整合海綿城市、清潔取暖、養(yǎng)老等資金，上級補貼、市縣配套資金達11.57億元。二是社會參與。建立健全專營單位投資、引進社會資金等多渠道資金籌措機制。積極發(fā)動供水、供熱、供氣、強弱電等管線專營單位，將老舊小區(qū)內(nèi)管線遷改、纜線入地等工作，優(yōu)先納入本單位改造計劃，累計完成投資6 000萬元。三是居民共擔。按照“誰受益、誰出資”的原則，明確居民出資責任，鼓勵居民個人捐資、捐物、捐勞動力參與小區(qū)改造，累計籌集資金1 230萬元。

2.4 統(tǒng)籌推進破解提升難

堅持“五個結(jié)合”，提升老舊小區(qū)改造實效。一是結(jié)合規(guī)?；鐓^(qū)建設(shè)，整合分散小區(qū)。針對老舊小區(qū)規(guī)模小、分布散、空間亂、違建多、管理難等問題，創(chuàng)新“三合三并”工作法，按照“合小并大、合亂并整、合塊并片”的原則，整合零散樓院，拆除小區(qū)間圍墻，實現(xiàn)資源共享、空間共享、設(shè)施共享，打造融洽和諧新環(huán)境。其中淇濱區(qū)九大院合并9個老舊小區(qū)、13棟樓，山城區(qū)朝陽小區(qū)合并9個老舊小區(qū)、28棟樓。二是結(jié)合小區(qū)居民需求，落實惠民政策。不讓群眾吃“套餐”，要讓群眾吃“點餐”。通過“三上三下”三輪征求意見，做到急群眾之所急，想群眾之所想，改群眾之所需，圍繞供水、供電、道路、停車位、綠化等方面累計征求意見1 600余條，真正做到因地制宜、一區(qū)一策，確保改造工程成為民心工程。三是結(jié)合智慧社區(qū)建設(shè)，完善信息化管理。加強智慧化建設(shè)管理，在門禁系統(tǒng)中增設(shè)人臉識別、智能機動車和非機動車管理等內(nèi)容，完善社區(qū)監(jiān)控，并與智慧城管、網(wǎng)格化社會服務(wù)管理平臺聯(lián)網(wǎng)，提升社區(qū)智慧化管理水平。老舊小區(qū)改造以來，共有71個小區(qū)新增了門禁系統(tǒng)，73個小區(qū)增設(shè)了監(jiān)控等安防設(shè)施。四是結(jié)合背街小巷整治，豐富文化內(nèi)涵。我市將老舊小區(qū)改造與背街小巷整治統(tǒng)籌推進，既要“里子”，又要“面子”。結(jié)合老舊小區(qū)改造和鶴壁歷史文化，共整治背街小巷39條，重點建設(shè)了海棠書巷、電影小巷、戲曲小巷等一批主題小巷，提升了城市文化品位。五是結(jié)合“城市創(chuàng)建”，提升城市品質(zhì)。以創(chuàng)建全國文明城市為統(tǒng)領(lǐng)，持續(xù)推進老舊小區(qū)改造、物業(yè)全覆蓋等“五大專項”行動，在樓院文化建設(shè)及小區(qū)環(huán)境整治等方面下功夫，促進城市創(chuàng)建工作提檔升級，持續(xù)提升城市形象和品質(zhì)。

2.5 創(chuàng)新模式破解管理難

積極創(chuàng)新管理模式，全面推行社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)“四位一體”社區(qū)管理模式。一是統(tǒng)籌推進物業(yè)管理大提升。制定完善了鶴壁市《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量大提升工作實施方案》和《居住區(qū)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定》，針對“無管”“失管”的老舊小區(qū)，堅持小區(qū)改造和物業(yè)引進同步推進，建立小區(qū)管理長效機制。二是全面落實物業(yè)管理全覆蓋。大力開展物業(yè)推介活動，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)與老舊小區(qū)溝通的橋梁，徹底改變過去老舊小區(qū)無人管理的局面。截至目前，全市完成改造的106個小區(qū)已全部引進物業(yè)。三是積極探索紅色物業(yè)管理模式。把黨支部建立在社區(qū)物業(yè)上，指導社區(qū)創(chuàng)新推進紅色物業(yè)管理模式，將街道、社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)等各方力量凝聚合力，全面提升管理水平。

3 改造治理中存在的問題

3.1 基礎(chǔ)設(shè)施欠賬太多

老舊小區(qū)由于建設(shè)年代比較久遠，受當時設(shè)計標準、經(jīng)濟能力及社會發(fā)展水平等多方面因素制約，規(guī)劃比較簡單，長遠考慮不夠，僅以滿足當時的居住需求為目標，導致小區(qū)整體規(guī)劃不夠合理，既沒有建設(shè)完備的配套基礎(chǔ)設(shè)施，也沒有預留足夠的空間供以后使用。一是配套設(shè)施不足。多層的老舊小區(qū)基本沒有配套電梯，絕大部分小區(qū)沒有建設(shè)無障礙設(shè)施。隨著我國進入人口老齡化社會，老舊小區(qū)內(nèi)居住的老年人比例將會隨之增加，電梯和無障礙設(shè)施的缺失會嚴重影響老年人的正常生活。二是基礎(chǔ)設(shè)施老化。老舊小區(qū)房齡普遍在20年以上，基礎(chǔ)設(shè)施老化問題非常突出，尤其是那些缺少有效管理的老舊小區(qū)，長年沒有進行保養(yǎng)和維修，樓體及相關(guān)配套設(shè)施老化嚴重。三是安全隱患突出。很多老舊小區(qū)沒有封閉的圍墻，也沒有門衛(wèi)及安保人員，處于開放式狀態(tài)，更不要說智能門禁系統(tǒng)、人臉識別系統(tǒng)及小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)等高端配置。社會閑雜人員能夠自由出入，存在嚴重的安全隱患問題。

3.2 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃協(xié)調(diào)

老舊小區(qū)改造是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，而且環(huán)環(huán)相扣，可謂是牽一發(fā)而動全身。在改造過程中要想做到統(tǒng)一規(guī)劃是非常困難的，而且面臨的協(xié)調(diào)任務(wù)要比一般工程項目艱巨的多。一是統(tǒng)一規(guī)劃困難。管網(wǎng)、纜線整治主要由各管網(wǎng)、纜線專營單位負責，改造施工主體不一致，而且相互之間缺乏溝通，想要統(tǒng)一規(guī)劃比較困難。二是協(xié)調(diào)任務(wù)艱巨。老舊小區(qū)改造現(xiàn)場可能會同時出現(xiàn)多家施工單位，各自負責屬于自己的改造任務(wù)。首當其沖的就是工序打架問題，管網(wǎng)改造的溝槽回填后才能進行路面改造，墻面弱電整治后才能開始外墻保溫施工等等。

3.3 提升改造資金難籌

截至目前，老舊小區(qū)改造基本靠政府出錢，社會出資和居民出資占比份額仍然比較小，這種狀況在全國各地市普遍存在。雖然中央財政出資比例很高，但其實出資總額有限，面對龐大的老舊小區(qū)改造需求，難免會顯得力不從心。并且中央財政投資側(cè)重于老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造，優(yōu)先滿足道路、水、電、氣、暖、綠化等最基本的需求，至于加裝電梯、養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、托幼服務(wù)等提升改造及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵交給市場去實施，希望通過政府投資撬動更多的社會資本，也加入到老舊小區(qū)改造中來。愿景是非常好的，但是實際效果遠遠沒有達到預期，通過調(diào)查了解國內(nèi)其他地市籌集資金的情況，值得推廣的經(jīng)驗做法和案例也并不多。即使在基礎(chǔ)設(shè)施改造方面，也經(jīng)常出現(xiàn)“僧多粥少”“巧婦難為無米之炊”的現(xiàn)象。

3.4 改造施工缺乏管理

老舊小區(qū)改造的施工現(xiàn)場就在小區(qū)里，在居民家門口，現(xiàn)場施工管理還有很大的提升空間。一是安全措施不到位，不戴安全帽、高空作業(yè)不系安全繩、管道溝槽周邊不設(shè)警示標志等現(xiàn)象時有發(fā)生，建筑工人安全生產(chǎn)意識淡薄，未按照程序進行崗前培訓和技術(shù)交底等情況屢見不鮮。二是文明施工不到位，管道改造涉及到土方開挖及外運，一方面需要做好揚塵管控措施，不能為了改造環(huán)境而把小區(qū)搞得塵土飛揚、黃沙漫天；另一方面要盡量減少附加影響，比如施工過程中的機械噪聲一般都比較大，要注意采取降噪措施，合理安排施工時間，避免影響居民休息。三是人性化施工不到位，比如溝槽開挖前，未及時設(shè)置穩(wěn)固、方便的臨時通道，導致居民出行無路可走。

4 推進改造治理對策建議

4.1 加強資源整合協(xié)調(diào)

在老舊小區(qū)改造治理過程中，單一的政府力量有限，應(yīng)加強協(xié)調(diào)、整合資源，充分調(diào)動各方力量參與進來。一是在政府部門、相關(guān)專營單位、街道辦事處、社區(qū)之間建立老舊小區(qū)改造治理聯(lián)席會議制度，定期研究解決改造過程中存在問題，統(tǒng)籌規(guī)劃，凝聚各方力量，提高改造治理效率。二是積極協(xié)調(diào)住建、城管、工信等職能部門及水、電、氣、暖、通信等專營單位，按照職能分工明確部門責任，解決好職能交叉部門在改造治理過程中互相推諉等問題；整合專營單位資源優(yōu)勢，落實具體改造任務(wù)，加快推進改造速度。三是利用政府投資改造提升老舊小區(qū)環(huán)境，探索市場化運營方式吸引社會資本投入，緩解老舊小區(qū)改造資金緊缺難題，鼓勵支持社會組織、行業(yè)協(xié)會參與老舊小區(qū)公共治理中來，不斷提高老舊小區(qū)專業(yè)化治理水平。

4.2 拓展資金籌集渠道

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金投入非常龐大，僅僅依靠地方財政無法承擔，必須拓展資金籌集渠道。一是統(tǒng)籌運用政府有關(guān)專項工程補貼，比如海綿城市、清潔取暖、節(jié)能減排等專項資金，將老舊小區(qū)改造內(nèi)容納入到相關(guān)項目中，利用專項資金進行改造治理。二是積極引進社會資本參與，在集中供熱、物業(yè)管理、加裝電梯、社區(qū)養(yǎng)老、充電設(shè)施、智能停車場、垃圾分類等方面，運用市場化方式吸引社會力量參與，通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引入專業(yè)機構(gòu)、社會資本參與老舊小區(qū)改造，全面提升小區(qū)品質(zhì)。三是健全居民合理分攤機制，按照資產(chǎn)歸屬和“誰受益、誰出資”的原則，明確居民出資責任，探索居民出資部分可通過住宅專項維修資金、公共收益等方式籌集，鼓勵居民個人捐資、捐物、捐勞動力參與老舊小區(qū)改造。

4.3 引導居民積極參與

居民參與在老舊小區(qū)改造治理中非常重要，直接影響最終的改造治理成效，要作為老舊小區(qū)改造治理的一項重要工作來抓。一方面要加強宣傳引導，可以采取懸掛條幅、張貼標語、發(fā)放倡議書、入戶走訪等形式，進行全民動員，調(diào)動業(yè)主積極性，增強參與意識，主動加入到老舊小區(qū)改造的話題討論中來，并通過改造過程實現(xiàn)參與價值，愿意為后續(xù)的小區(qū)管理貢獻智慧和力量。另一方面要培養(yǎng)老舊小區(qū)業(yè)主的公民意識，街道、社區(qū)可以通過組織豐富多彩的文體活動，為業(yè)主們提供溝通交流的機會，增強廣大業(yè)主對老舊小區(qū)的認同感和歸屬感，逐步形成業(yè)主參與自治的氛圍，強化業(yè)主對老舊小區(qū)公共事務(wù)決策的監(jiān)督，尤其是涉及公共利益的項目改造，進一步提升老舊小區(qū)自治水平。

4.4 加強技術(shù)人才管理

老舊小區(qū)改造治理工作的順利開展需要大量的人力投入，對專業(yè)技術(shù)人才的需求也非常迫切。一方面，由于老舊小區(qū)改造涉及到工程建設(shè)，專業(yè)性比較強，大多數(shù)工作人員缺乏相關(guān)知識積累，所以社區(qū)要高度重視工作人員的培養(yǎng)工作，定期組織開展與改造治理工作相關(guān)的培訓，及時給工作人員充充電、補補課，讓大家對所要負責的工作有一個基本的了解，并在老舊小區(qū)改造治理實踐中予以運用，快速成才。另一方面，社區(qū)在人員招聘引進時，應(yīng)根據(jù)工作需要向工程建設(shè)管理相關(guān)專業(yè)傾斜，補充具有專業(yè)技術(shù)知識儲備的新鮮血液，并加大培養(yǎng)投入，爭取在改造治理實踐中盡快得到鍛煉提升。最后，街道、社區(qū)應(yīng)提高工資待遇水平，尤其是在專業(yè)技術(shù)人才方面，至少不能過分低于市場行情，盡量減少人才流失。

5 結(jié)語

當前，我國社會正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，對于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造治理，還需要我們投入更多的時間與精力，而且各城市在老舊小區(qū)改造治理上情況不盡相同，必須因地制宜，根據(jù)當?shù)貙嶋H進行合理改造、協(xié)同治理。這將是一個漫長而艱難的過程，需要我們發(fā)揮實事求是、敢于創(chuàng)新的工作精神，在老舊小區(qū)改造過程中不斷探索，努力尋找解決社區(qū)治理問題的新途徑。