陳捷

摘要：在養(yǎng)老地產(chǎn)選址時(shí)，需要考慮多種因素，不僅僅只是養(yǎng)老和房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單相加，還要兼顧到多種因素，這才能成功地將養(yǎng)老地產(chǎn)選址工作順利開展，更有利于社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老;地產(chǎn)選址;影響因素

前言

養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目作為解決老齡化問題的一個(gè)主要項(xiàng)目，成為各房地產(chǎn)企業(yè)追逐的目標(biāo)，自2005年開始，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)已陸續(xù)進(jìn)入養(yǎng)老房地產(chǎn)。項(xiàng)目選址是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，養(yǎng)老房地產(chǎn)由于服務(wù)對(duì)象的特殊性，選址條件有更多的要求。

1影響?zhàn)B老地產(chǎn)選址的因素

1.1政治因素

（1）政策扶持。養(yǎng)老問題漸漸成為我國(guó)重要的社會(huì)保障問題，國(guó)家和地方政府對(duì)健康的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來(lái)越重視，并相繼出臺(tái)了相關(guān)的扶持政策、規(guī)劃和制度，加大對(duì)社會(huì)資本進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度。（2）建設(shè)規(guī)劃。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要符合政府的城市建設(shè)規(guī)劃，更應(yīng)該要適宜老年人居住。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)綠色環(huán)保的社區(qū)，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)。（3）配套醫(yī)療。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者主要是老年人，對(duì)醫(yī)療保健要求為重，考慮養(yǎng)老地產(chǎn)選址時(shí)，需要考慮的配套醫(yī)療是指項(xiàng)目區(qū)位周邊的配套醫(yī)療現(xiàn)狀與政府未來(lái)規(guī)劃中有關(guān)配套醫(yī)療的規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃。（4）政企合作。政府與企業(yè)合作建設(shè)好合格高品質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)。政府廣泛動(dòng)員社會(huì)多方力量參與的同時(shí)，探索政企協(xié)力合作、委托管理、合資合作、購(gòu)買服務(wù)等多種興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的方式，為未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。

1.2經(jīng)濟(jì)因素

（1）土地價(jià)格。直接影響到投資者的購(gòu)買能力，如果所選區(qū)域的土地價(jià)格過高，會(huì)對(duì)投資者的購(gòu)買能力產(chǎn)生一定影響，將會(huì)降低養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)力度。同時(shí)，也會(huì)打擊到社會(huì)企業(yè)考慮選擇投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情度。（2）競(jìng)爭(zhēng)力度。養(yǎng)老地產(chǎn)選址時(shí)應(yīng)避免與其他競(jìng)爭(zhēng)者在同一區(qū)域開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以免形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系影響經(jīng)濟(jì)效益。（3）設(shè)施成本。設(shè)施成本是建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)所用材料的成本，它會(huì)影響各方面價(jià)格的高低。（4）護(hù)理成本。根據(jù)老年人群體的文化層次、收入層次不同，老年人需要不同程度的護(hù)理服務(wù)，由老年人所需考慮條件、選擇護(hù)理等級(jí)決定。

1.3環(huán)境因素

（1）空氣質(zhì)量。良好的空氣環(huán)境對(duì)于老年人的出行、鍛煉身體是非常有利的，因此空氣質(zhì)量對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的選址具有一定程度的影響。（2）噪聲干擾。噪音是影響人們正常生活工作的主要因素之一，周邊的環(huán)境太過嘈雜會(huì)影響到老年人的正常休息，給老年人的身心健康造成負(fù)面狀況，因此養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要避開該地。（3）環(huán)境景觀。地產(chǎn)周邊若有山、水、林等人造或自然資源時(shí)，有利于節(jié)省投資成本，方便營(yíng)造舒適的地產(chǎn)生活。（4）綠化設(shè)施。綠化是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)不可缺少的一部分，它關(guān)系到老年人的健康生活問題，綠化設(shè)施在環(huán)境因素中起著重要作用。

1.4生活因素

（1）消費(fèi)水平。養(yǎng)老地產(chǎn)選址周邊的消費(fèi)水平會(huì)對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目建成后的相關(guān)設(shè)施定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有所影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目的盈利水平。（2）交通條件。養(yǎng)老地產(chǎn)附近的交通狀況對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)有較大的影響，良好的交通條件也有利于老人的出行和子女、親屬的看望。（3）服務(wù)設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)施不僅能為老人生活帶來(lái)便利，也增加了項(xiàng)目的靈活性。（4）服務(wù)人員。服務(wù)人員與老人直接接觸，影響尤為明顯。人員選拔依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)篩選并引入合作院校適合的高素質(zhì)、高技能人員。

2 ISM和MICMAC模型構(gòu)建

ISM是用影響目標(biāo)問題的因素之間的二元關(guān)系建立鄰接關(guān)系矩陣，通過矩陣運(yùn)算得到可達(dá)矩陣，并對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，最終得到層次分明的影響因素體系，從而清晰地為決策者提供解決問題的思路。

2.1 ISM的結(jié)構(gòu)優(yōu)化

通過對(duì)影響因素的可達(dá)矩陣M進(jìn)行可達(dá)集R（Si）和前因集A（Aj）的層層分析比較，最終將S0-S15等16個(gè)因素分成了6個(gè)層次，第一層為本次研究的主要目標(biāo)即養(yǎng)老房地產(chǎn)的選址（S0）;第二層為直接影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的三個(gè)因素，分別為城市經(jīng)濟(jì)條件（S1）、老齡化狀況（S4）、消費(fèi)者意愿（S5）;第三層為養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本（S14）、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（S15）;第四、五層為意向宗地的各類條件如宗地位置（S6）、宗地面積（S7）、醫(yī)療配套（S8）、外部基礎(chǔ)配套（S9）、商業(yè)配套（S10）、環(huán)境景觀（S11）、交通條件（S12）及項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)模（S13）;第六層為城市規(guī)劃（S2）和養(yǎng)老政策（S3）。

2.2 MICMAC驅(qū)動(dòng)力-依賴性分析

通過對(duì)可達(dá)矩陣M進(jìn)行MICMAC模型分析的可以將影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的15個(gè)因素分為三類，自發(fā)性因素（即高驅(qū)動(dòng)力-低依賴性）包括S2（城市規(guī)劃）、S3（養(yǎng)老政策）、S6（宗地位置）;獨(dú)立性因素（即低驅(qū)動(dòng)力-低依賴性）包括S4（老齡化狀況）、S7（宗地面積）、S8（醫(yī)療配套）、S9（外部基礎(chǔ)設(shè)施）、S10（商業(yè)配套）、S11（環(huán)境景觀）、S12（交通條件）、S13（項(xiàng)目規(guī)模）;依賴性因素（即低驅(qū)動(dòng)力-高依賴性）包括S1（城市經(jīng)濟(jì)水平）、S5（消費(fèi)者意愿）、S14（項(xiàng)目開發(fā)成本）、S15（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）。

2.3結(jié)果分析

綜合兩個(gè)模型的分析結(jié)果可以得出：MICMAC模型分析出的影響因素中具有自發(fā)狀態(tài)（即高驅(qū)動(dòng)力低依賴性）的因素S2（城市規(guī)劃）、S3（養(yǎng)老政策）、S6（宗地位置）等三個(gè)因素在ISM模型分析中位于第五層和第六層;MICMAC模型中的S1（城市經(jīng)濟(jì)水平）、S5（消費(fèi)者意愿）、S14（項(xiàng)目開發(fā)成本）和S15（項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）等低驅(qū)動(dòng)力高依賴性因素，位于ISM模型中的第二和第三層;處于ISM模型中間層的宗地各實(shí)物因素則為MICMAC模型中的低依賴低驅(qū)動(dòng)因素，這些因素主要由宗地位置和城市規(guī)劃決定，又可以因養(yǎng)老政策和城市規(guī)劃的傾斜而有所變動(dòng)。綜合分析，在決策時(shí)應(yīng)按照ISM模型所得的因素結(jié)構(gòu)層次，由近及遠(yuǎn)進(jìn)行決策。

3結(jié)論

ISM和MICMAC的分析結(jié)果表明，影響?zhàn)B老房地產(chǎn)項(xiàng)目選址的15個(gè)因素是一個(gè)相互聯(lián)系的有機(jī)整體，在選址決策時(shí)無(wú)須一次性將因素全部搜集，根據(jù)兩種模型的分析，建議開發(fā)商在進(jìn)行養(yǎng)老房地產(chǎn)投資選址時(shí)根據(jù)因素間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，按照投資區(qū)域的可進(jìn)入性、意向宗地的現(xiàn)狀及未來(lái)?xiàng)l件的適合性、區(qū)域養(yǎng)老政策的補(bǔ)充性三步進(jìn)行層層分析和決策

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