徐珊珊

摘要：國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要建筑行業(yè)發(fā)展作為支撐，其中住宅小區(qū)建筑項目則是建筑行業(yè)發(fā)展的重要推動力。近年來，城市建設(shè)水平不斷提升，人們對居住條件提出了更高的要求，建設(shè)高水準(zhǔn)的住宅小區(qū)項目已經(jīng)成為必然趨勢。由此，作為建筑企業(yè)，無形中增加了工程造價管理壓力，材料成本、人工成本等也在不斷增加，如何做好住宅項目工程造價的有效管控，融入全過程、精細(xì)化管理理念，成為決定企業(yè)項目整體效益的關(guān)鍵。本文將從住宅項目造價管理現(xiàn)存問題出發(fā)，結(jié)合實例探究住宅項目全過程造價精細(xì)化管理策略。

關(guān)鍵詞：住宅項目;造價控制;全過程;精細(xì)化;策略

住宅項目為房地產(chǎn)開發(fā)的主要項目，隨著住宅理念的更新，智能化住宅、綠色化住宅等成為住宅項目發(fā)展的新趨勢。在新的住宅項目發(fā)展理念下，市場競爭熱度不減，作為建筑企業(yè)，應(yīng)從降低住宅項目成本出發(fā)為企業(yè)的永續(xù)發(fā)展提供動力。由于我國住宅項目產(chǎn)品構(gòu)成要素多，影響工程造價的因素多，雖然近年來已經(jīng)對全過程理念、精細(xì)化理念加以應(yīng)用，但由于主客觀條件的限制以及不可控因素的影響，全過程精細(xì)化管理成效仍有待提升。

1 住宅項目造價管理現(xiàn)狀

我國對于住宅工程項目造價管理一直較為重視，但是就目前的管理現(xiàn)狀來看，還存在以下問題：一是對全過程造價管理理念貫徹落實不足。沒有將工程造價控制與工程項目全過程結(jié)合起來，導(dǎo)致無法實現(xiàn)對工程項目造價影響要素的全面把控。二是對精細(xì)化造價控制理念貫徹落實不足。住宅項目中涵蓋較多影響工程造價的因素，若缺乏精細(xì)化管理理念，將導(dǎo)致出現(xiàn)對影響工程造價因素的控制疏漏，每一個項目環(huán)節(jié)都存在復(fù)雜的造價影響因素，包括施工材料、施工設(shè)備、施工技術(shù)以及人工操作等，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將導(dǎo)致工程造價管理效益低下。三是缺乏完善的工程造價管理體系，造價控制分工不明確。對制定好的造價管控方案執(zhí)行不到位，且工程造價管理人員對全過程、精細(xì)化控制模式認(rèn)知不夠深入，缺乏先進(jìn)的工程管理經(jīng)驗，導(dǎo)致造價管理成效不明顯。

2 住宅項目全過程造價精細(xì)化管理體系

全過程造價精細(xì)化控制模式強(qiáng)調(diào)了造價管理活動的全面性和針對性，其中較為關(guān)鍵的為工程計價、工程造價管理活動。政府或地方批準(zhǔn)工程計價活動，實施主體為相關(guān)部門或行業(yè)協(xié)會、企業(yè)等。工程計價活動主要包括編制定額計價體系、維護(hù)工程計價信息等。工程造價管理的概念可劃分在宏觀管理層面，在具體實施過程中，對相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度等的依賴性較強(qiáng)，涉及到工程造價管理法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)兩個部分。就工程造價管理實踐來看，在全過程造價精細(xì)化管理體系中，最為基礎(chǔ)的構(gòu)成部分為法律法規(guī)和定額計價體系，下圖1 為全過程造價精細(xì)化管控體系：

全過程造價管控模式是當(dāng)前住宅項目工程造價管控的主要模式，同時提出了精細(xì)化管理要求，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)各個主體間的溝通，包括業(yè)主、設(shè)計單位、工程監(jiān)理方和施工單位等，從決策階段直至竣工結(jié)算階段，均需要進(jìn)行造價精細(xì)化管控，同時要把握好建筑工程造價與建筑工程質(zhì)量、進(jìn)度以及安全等的協(xié)同關(guān)系，不斷完善住宅項目工程造價管理體系，全過程、精細(xì)化造價管控工作的開展提供支持。

3 基于實例探究住宅項目全過程造價精細(xì)化管理策略

某住宅小區(qū)建設(shè)項目總建筑規(guī)劃面積為101462.37 平方米，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有4棟建筑物，有3棟高層建筑，同時小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施配備完善，建設(shè)有幼兒園、健身場所、休閑場所等。下表1為該項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

3.1 決策階段管理要點

3.1.1 項目投資可行性研究

在此階段，研究人員應(yīng)掌握項目建設(shè)規(guī)模、市場環(huán)境等信息，對項目預(yù)期收益水平、技術(shù)完善度、項目風(fēng)險等進(jìn)行評估，據(jù)此可有效防止出現(xiàn)決策失誤?？尚行匝芯康年P(guān)鍵在于合理預(yù)估未來發(fā)展趨勢，對項目可能存在的風(fēng)險以及變更情況等進(jìn)行評估，可借助BIM技術(shù)等先進(jìn)手段，模擬項目建設(shè)情況，集成項目進(jìn)度、項目質(zhì)量以及成本等模型，提高可行性研究的可靠度。

3.1.2 項目造價投資估算

（1）估算項目投資額

可采用指標(biāo)估算法對投資額進(jìn)行科學(xué)估算，依據(jù)造價管理部門發(fā)布的造價信息，在估算出各單項或單位工程造價的基礎(chǔ)上，最終匯總出總投資。本工程在估算項目投資額時，首先依據(jù)建造主題內(nèi)容對項目各單位、單項工程進(jìn)行劃分，具體劃分為產(chǎn)類部分、輔助生產(chǎn)類部分、辦公和福利部分以及其他類費用。并依據(jù)費用形式進(jìn)一步細(xì)分工程費用，具體劃分為建安工程費和設(shè)備及工器具購置費等，依托投資估算造價指標(biāo)對單項工程或單位工程造價進(jìn)行科學(xué)估算?；诖?，結(jié)合造價行業(yè)規(guī)定的計價程序?qū)こ探ㄔO(shè)其他費用、基本預(yù)備費用等進(jìn)行估算，最終形成項目總投資。找出與本工程項目相似的建筑工程項目，在規(guī)模相似的前提下，可迅速估算出本工程項目的實際投資。進(jìn)一步對比現(xiàn)有資料，本項目與部分項目規(guī)模、時間等類似，可通過指標(biāo)估算法編制投資估算。

（2）編制項目投資估算表

通過科學(xué)編制項目投資估算表，可精細(xì)化的展示項目建設(shè)過程中各階段的具體費用。在具體編制項目投資估算表時，應(yīng)重點關(guān)注建安工程費、設(shè)備及工器具購置費、前期費用等，通過投資估算表的合理編制，為各項支出提供精細(xì)化的參考。

3.2 設(shè)計階段管理要點

3.2.1 優(yōu)化設(shè)計思路

本工程項目在設(shè)計過程中，將設(shè)計優(yōu)化與工程造價控制充分結(jié)合在一起，通過推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計與限額設(shè)計的方式，實現(xiàn)對工程造價的有效控制。以限額設(shè)計為例，在設(shè)計前期，以項目設(shè)計任務(wù)書、投資估算等文件為依據(jù)，設(shè)定造價控制上限。設(shè)計人員關(guān)注項目建設(shè)方案在均衡各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和功能指標(biāo)方面的必要性，結(jié)合市場定額，合理制定限額設(shè)計方案，并注重提高設(shè)計方案的靈活性，以應(yīng)對市場環(huán)境以及設(shè)計變更等的造價控制需求。

（2）應(yīng)用價值工程

價值工程在設(shè)計過程中是一個較為常用的理念，即對各種設(shè)計方案進(jìn)行比選，選擇出性價比最高的經(jīng)濟(jì)管理方案。依托價值工程，使用者可準(zhǔn)確掌握成本投入與功能效益之間的關(guān)系，并可實現(xiàn)對成本的定量計算，幫助擇優(yōu)選出工程方案。價值工程的具體公式為：研究對象的價值=研究對象的功能/研究對象的成本。

3.3 招投標(biāo)階段管理要點

一是準(zhǔn)確編制招標(biāo)控制價。重點依據(jù)施工圖紙和招標(biāo)文件編制工程量清單，詳細(xì)計算每一項工程量。反復(fù)確認(rèn)、審核工程量清單，無誤后將工程量清單、招標(biāo)文件交送至投標(biāo)單位，作為投標(biāo)依據(jù)。造價控制人員應(yīng)參照招標(biāo)文件，查看主要設(shè)備、材料的詳細(xì)信息，包括清單和技術(shù)要求等，結(jié)合市場行情，合理編制投標(biāo)控制價。二要仔細(xì)清標(biāo)。重點審查施工方案、工藝流程等要素，盡量降低其對工程造價的影響程度，同時詳細(xì)核查報價，確保及時發(fā)現(xiàn)錯算漏算、價格組成不合理的部分，確保投標(biāo)文件完整、準(zhǔn)確、合規(guī)。三要合理評標(biāo)。選擇投標(biāo)單位時，可采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法，確定每個投標(biāo)書的綜合得分，得分最高者中標(biāo)。為避免出現(xiàn)通過低價中標(biāo)、通過施工變更簽證彌補差價的行為，應(yīng)明確投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，即禁止以低于成本價的報價提供投標(biāo)文件。參照前提編制好的招標(biāo)控制價，以其中規(guī)定的評價方法進(jìn)行評標(biāo)，報價過高或過低的投標(biāo)文件予以篩除，基于此，對剩下的投標(biāo)文件進(jìn)行科學(xué)、客觀的評分，同時注重對分項工程進(jìn)行詳細(xì)評估，確保中標(biāo)者具有強(qiáng)大實力和較強(qiáng)的責(zé)任意識與規(guī)則意識。

3.4 施工階段管理要點

3.4.1 工程變更控制

工程變更會引起工程量清單以及工程數(shù)量的變化，當(dāng)出現(xiàn)上述情形時，應(yīng)按照以下策略進(jìn)行造價控制：分析已標(biāo)價清單，若其中有與變更工程項目適用的，則應(yīng)采用該項目單價，若沒有適用的，則參照類似項目單價。無適用清單且無類似工程項目的，則要依據(jù)變更工程資料、計量規(guī)則和計價辦法等確定變更項目單價，發(fā)包人確認(rèn)后可執(zhí)行調(diào)整。

3.4.2 現(xiàn)場簽證

要根據(jù)工程變更方案、造價控制要求明確現(xiàn)場簽證內(nèi)容，并注明詳細(xì)信息，如時間、地點、工程部位、變更事由等，同時要附注造價相關(guān)信息，包括計算簡圖、原始數(shù)據(jù)、階段方式以及結(jié)算單價等。在對簽證進(jìn)行編制時，則要依據(jù)施工合同條款，掌握約定的簽證遞交時限，承包人有義務(wù)按時給發(fā)包人提交簽證的增減額及結(jié)算情況。同時，要關(guān)注合同約定的簽證手續(xù)、流程，對簽證單實行編號制管理，減少重復(fù)簽發(fā)現(xiàn)象的發(fā)生，基于此建立簽證臺賬，嚴(yán)禁隨意修改。

3.4.3 施工索賠

當(dāng)工程出現(xiàn)造價糾紛時，將進(jìn)一步引發(fā)索賠事項，索賠是合同雙方根據(jù)合同內(nèi)容合理維權(quán)的行為。承包人主動性較強(qiáng)的階段為工期進(jìn)行到25%-75%這一階段，應(yīng)把握這一機(jī)會，利用此階段大力解決索賠事項。要全面掌握索賠依據(jù)，收集相關(guān)資料，如工程合同、工程量清單、施工圖紙、施工現(xiàn)場記錄、市場信息資料等。同時，要掌握索賠技巧，索賠事項應(yīng)單項提出，并及時處理索賠，避免延期，可通過合同條款的制定規(guī)范索賠行為，并合理規(guī)避索賠風(fēng)險，實現(xiàn)有效、規(guī)范索賠。

3.5 竣工階段造價控制的重點

竣工結(jié)算階段是住宅項目工程造價管控的重點，也是全過程造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在此計算進(jìn)行造價精細(xì)化管控，具體應(yīng)把握以下管控要點：一是詳細(xì)審查項目建設(shè)成本，提高責(zé)任意識，確保結(jié)算文件所列的各項工程款均不存在錯算漏算現(xiàn)象。在工程結(jié)算時，應(yīng)嚴(yán)格控制不屬于工程建設(shè)過程中的工程量，認(rèn)真比對各分項工程單價，降低錯算漏算出現(xiàn)的概率。二是提高資料支撐意識，仔細(xì)核對竣工決算依據(jù)，收集好發(fā)承包合同、現(xiàn)場變更簽證等資料，并確保資料均有甲乙雙方蓋章。三是關(guān)注存在的不確定因素，常見的可能導(dǎo)致費用增加、取費基數(shù)變更等原因如多算工程量、不可抗力因素等。工程造價管控人員要精準(zhǔn)把控計算偏差，可采用信息化的計算方式，通過專業(yè)計算軟件提高計算精度，并定期審核，及時糾正偏差。四是要做好價款結(jié)算，明確不予結(jié)算情形，常見的為“未經(jīng)監(jiān)理工程師或是甲方代表同意的價款”等。

4 結(jié)語

加強(qiáng)住宅項目工程造價控制，要有機(jī)融入全過程造價控制、精細(xì)化造價控制理念，將把握項目造價控制特點、難點問題作為出發(fā)點，構(gòu)建完善的全過程精細(xì)化造價控制體系，明確各階段造價控制方案、策略。同時，要明確降低住宅項目成本和造價風(fēng)險這一目標(biāo)，基于此圍繞投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段以及竣工階段，合理落實全過程精細(xì)化造價控制策略，推動住宅項目造價管理水平逐步得以提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]涂世毅，李金鑫.建筑工程管理中全過程造價控制的重要意義探討[J].居舍，2021（26）：141-142.

[2]柳楊. 工程建設(shè)項目全過程造價控制研究[D].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)，2020.

[3]李明.項目全過程造價控制在建筑工程造價審核中的應(yīng)用[J].建筑技術(shù)開發(fā)，2019，46（19）：110-111.

3935501908263