郭貽新

自2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位以來，各有關(guān)政府部門陸續(xù)出臺了相關(guān)的調(diào)控政策。房價的上漲趨勢得到有效的控制，房地產(chǎn)市場變得更加透明，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更趨激烈。多家房地產(chǎn)頭部企業(yè)紛紛以“活下去”作為企業(yè)的目標(biāo)導(dǎo)向，因此如何管控好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控的首要目標(biāo)。本文以此作為研究契機(jī)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段的經(jīng)營情況，闡述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)全周期的現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)的制定與管控策略。

在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場競爭激烈背景下，如何確保現(xiàn)金流充裕，如何控制運(yùn)營收益率指標(biāo)，將影響到房地產(chǎn)企業(yè)能否長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在?，F(xiàn)金流及收益率指標(biāo)的管控工作應(yīng)落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)全周期的各個階段中去。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在取得項(xiàng)目時、設(shè)計(jì)概念方案完成報批前、設(shè)計(jì)方案批復(fù)后的三個階段分別對項(xiàng)目的現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)進(jìn)行測算，不斷優(yōu)化項(xiàng)目計(jì)劃方案，制定最優(yōu)的現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)管控目標(biāo)。經(jīng)企業(yè)確定后的項(xiàng)目工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、目標(biāo)銷售貨值、目標(biāo)成本費(fèi)用、目標(biāo)凈利潤、自有資金投資回收期、年自有資金投資回報率、內(nèi)部收益率（IRR）等關(guān)鍵性現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)，作為后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)營的執(zhí)行與考核依據(jù)。

1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)制定，根據(jù)項(xiàng)目用地的用地面積、容積率、用地性質(zhì)、配套要求等基本指標(biāo)，制定建筑業(yè)態(tài)、總建筑面積、總可售面積、配套建筑面積等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。管控要求，充分利用項(xiàng)目用地的基本指標(biāo)要求，實(shí)現(xiàn)可售面積指標(biāo)的最大化為原則。

2.項(xiàng)目全景工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃制定，根據(jù)用地取得時間和項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的取證、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售、竣工交付等關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。管控要求，重點(diǎn)關(guān)注開工、預(yù)售、竣工等關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)，如：H公司要求新項(xiàng)目摘牌后3個月內(nèi)開始施工、6個月內(nèi)開盤預(yù)售等，盡量縮短項(xiàng)目開發(fā)周期。

3.項(xiàng)目總可售貨值及回款計(jì)劃制定，根據(jù)項(xiàng)目總可售面積、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目所在地市場情況、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃要求，制定項(xiàng)目總可售貨值、銷售節(jié)點(diǎn)、銷售貨值的去化率、銷售回款計(jì)劃等。管控要求，重點(diǎn)關(guān)注開盤去化率，回款周期等關(guān)鍵指標(biāo)，如：H公司要求新開樓棟去化率不低于70%、預(yù)定房源10日內(nèi)交清首付款、12個月項(xiàng)目現(xiàn)金流回正等。盡量縮短項(xiàng)目銷售回款周期。

4.項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本制定，根據(jù)項(xiàng)目總建筑面積、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、開發(fā)周期等因素，制定工程成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用的目標(biāo)成本，并編排各成本費(fèi)用的付款計(jì)劃。管控要求，以優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)為主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化同時降低工程成本；期間費(fèi)用的總控管理（如：H公司要求：根據(jù)不同項(xiàng)目將銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的總控目標(biāo)限定在銷售總貨值的3%-5%以內(nèi)）；根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流收支情況，制定融資計(jì)劃，并據(jù)此確定融資費(fèi)用（融資費(fèi)用率不得高于項(xiàng)目內(nèi)部收益率）。最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的降本增效的管控目標(biāo)。

5.項(xiàng)目相關(guān)稅金支出計(jì)劃的制定，根據(jù)已制定的銷售收入、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，對項(xiàng)目相關(guān)的稅金進(jìn)行測算，并編制稅金支付計(jì)劃表。其管控要求，根據(jù)稅收測算結(jié)果對前期項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。特別是對土地增值稅和企業(yè)所得稅的優(yōu)化調(diào)整。如：土增增值稅“臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)”的納稅籌劃，結(jié)轉(zhuǎn)收入節(jié)點(diǎn)的納稅籌劃等。

6.項(xiàng)目銷售凈利潤額及凈利潤率制定，根據(jù)已制定的銷售收入、成本費(fèi)用、稅金等，計(jì)算項(xiàng)目銷售凈利潤額及凈利潤率。其管控要求，測算的凈利潤率應(yīng)高于項(xiàng)目凈利潤率參考控制指標(biāo)值，如：H公司凈利潤率參考控制指標(biāo)值為不低于8%。

7.項(xiàng)目現(xiàn)金流及自有資金收益率制定，根據(jù)已制定的銷售回款計(jì)劃、成本費(fèi)用支付計(jì)劃、自有資金投入計(jì)劃、融資計(jì)劃、稅金支付計(jì)劃等，編制全周期現(xiàn)金流量表。并據(jù)此制定自有資金回籠計(jì)劃，計(jì)算靜態(tài)自有資金投資回收期、年自有資金投資回報率、內(nèi)部收益率（IRR）。其管控要求，測算后的靜態(tài)自有資金投資回收期、年自有資金投資回報率、內(nèi)部收益率（IRR）應(yīng)高于企業(yè)對應(yīng)參考控制指標(biāo)值。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中實(shí)時對已制定的現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)跟蹤，加強(qiáng)過程管控，以至目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售前期資金來源的管控

因房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售前期沒有銷售收入，主要的資金來源為自有資金投入和對外債務(wù)融資。因?qū)ν鈧鶆?wù)融資主要來源金融機(jī)構(gòu)的建設(shè)開發(fā)貸款，需滿足一定條件才能辦理。所以企業(yè)在具備辦理貸款條件前，項(xiàng)目的土地出讓金、前期建設(shè)開發(fā)成本、費(fèi)用等現(xiàn)金流出，需分期投入自有資金，企業(yè)應(yīng)預(yù)備必要的自有資金，保證前期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金需求。項(xiàng)目取得后，企業(yè)應(yīng)提前和銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽談，將貸款利率控制在可接受范圍內(nèi)，并盡早取得銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款融資授信。以備具備辦理貸款條件后，及時取得貸款融資資金，保證項(xiàng)目后期開發(fā)建設(shè)的資金需求。

項(xiàng)目工程建設(shè)及支付計(jì)劃的管控

因取得建設(shè)開發(fā)貸款和取得預(yù)售許可證都需達(dá)到一定的工程進(jìn)度要求。企業(yè)在取得項(xiàng)目后應(yīng)加快前期工程建設(shè)，在計(jì)劃內(nèi)取得施工許可證并達(dá)到預(yù)定的工程形象進(jìn)度。以保證在計(jì)劃時間內(nèi)獲得貸款融資資金和辦理預(yù)售許可證。為項(xiàng)目后期開發(fā)建設(shè)的資金需求提供保障。在建設(shè)工程合同簽訂或業(yè)務(wù)發(fā)生時，應(yīng)實(shí)時更新項(xiàng)目動態(tài)成本，確保動態(tài)成本不超目標(biāo)成本。在建設(shè)工程合同簽訂時，應(yīng)根據(jù)需要對工程款支付節(jié)點(diǎn)的進(jìn)行約定，在保證工程進(jìn)度的同時，盡量將工程款支付節(jié)點(diǎn)約定至預(yù)售節(jié)點(diǎn)之后，減少在預(yù)售前的工程款支付，以減少前期自有資金的投入需求。工程進(jìn)度款支付需控制在工程進(jìn)度完成量的一定比例范圍內(nèi)。盡量減少工程款的前期投入，將工程付款節(jié)點(diǎn)安排至項(xiàng)目后期。

銷售資金回款的管控

銷售資金回款是房地產(chǎn)企業(yè)資金流入的生命線，企業(yè)應(yīng)該制定完善的銷售資金管控制度，加強(qiáng)對銷售資金的管理。

1.銷售應(yīng)按目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開始預(yù)售，并保證開盤去化率。在開盤后應(yīng)根據(jù)開盤情況，重新測算關(guān)鍵性現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)。如有重大變動調(diào)整的，需上報審議修正。

2.銷售首付款回款管理，企業(yè)應(yīng)制定銷售首付款支付期限制度并嚴(yán)格執(zhí)行，企業(yè)應(yīng)該定期檢查是否存在逾期未付銷售首付款的情況，并及時處理逾期問題，避免存在長期應(yīng)收未收首付款的情況發(fā)生，影響企業(yè)現(xiàn)金的流入。

3.銷售按揭款回款管理，企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目取得土地證時，提前和按揭合作銀行進(jìn)行洽談，選擇按揭額度充裕、辦理按揭效率高、按揭放款期限短的優(yōu)質(zhì)按揭銀行進(jìn)行合作。應(yīng)與銀行進(jìn)行洽談時約定提前對銷售客戶進(jìn)行按揭資格審查。在達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)時，提前辦理好所有合作銀行的按揭準(zhǔn)入手續(xù)，并將按揭政策要求落實(shí)到銷售案場工作人員中去。應(yīng)與銀行配合在具備按揭放款所要求的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)完成前，辦妥所有客戶的按揭放款資料手續(xù)，以備工程進(jìn)度達(dá)到要求節(jié)點(diǎn)時，按揭合作銀行可以第一時間辦理按揭放款，縮短按揭回款周期。

銷售監(jiān)管資金的管控

政府監(jiān)管部門為防止銷售資金被挪作他用而造成爛尾樓問題，由房地產(chǎn)主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須按監(jiān)管要求進(jìn)行申請支取、使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分學(xué)習(xí)了解項(xiàng)目所在地的預(yù)售監(jiān)管政策文件，按要求對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。預(yù)售后的項(xiàng)目成本費(fèi)用支付應(yīng)按要求通過監(jiān)管賬戶進(jìn)行審批支付，對滿足項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管資金余額需要外的資金應(yīng)及時申請轉(zhuǎn)出至銀行非監(jiān)管賬戶，以保持企業(yè)資金的可流動性。

自有投入資金回籠的管控

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)資金管控，實(shí)時對公司的資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控預(yù)測，在保證項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)必要的資金余額后，多余的資金應(yīng)及時歸還股東借款。在資金充裕的情況下可按預(yù)計(jì)凈利潤的一定比率向股東進(jìn)行利潤預(yù)分配。盡量縮短自有資金投資回收期，提高自有資金投資回報率。

對實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流及收益率指標(biāo)與目標(biāo)值逐一進(jìn)行對比分析，逐個分析差異產(chǎn)生原因，為項(xiàng)目目標(biāo)考核提供依據(jù)，為后期的項(xiàng)目目標(biāo)制定提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)支持。

為更好地讓房地產(chǎn)項(xiàng)目投資目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)，企業(yè)應(yīng)制定有效的目標(biāo)考核獎罰機(jī)制，對制定的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)和指標(biāo)進(jìn)行考核。注重項(xiàng)目過程控制的考核，對開工、預(yù)售、竣工等關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時跟蹤，對目標(biāo)銷售貨值、目標(biāo)成本費(fèi)用、目標(biāo)凈利潤、目標(biāo)自有資金投資回收期、年自有資金投資回報率、內(nèi)部收益率（IRR）等關(guān)鍵性指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)管理。對完成目標(biāo)的工作及時進(jìn)行獎勵，未完成目標(biāo)的工作及時進(jìn)行糾正處理。建立完成目標(biāo)的成就共享機(jī)制，最終確保投資項(xiàng)目的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)新環(huán)境背景下，行業(yè)競爭日趨激烈，保持充裕的現(xiàn)金流和控制好收益率指標(biāo)成為房地產(chǎn)企業(yè)“活下去”的關(guān)鍵所在。企業(yè)應(yīng)該在管理思想上進(jìn)行統(tǒng)一，主要體現(xiàn)在：樹立目標(biāo)為導(dǎo)向的管理意識，把目標(biāo)管理意識貫徹至每個管理者和員工的思想中，讓每個員工都為了實(shí)際目標(biāo)而努力。建立過程控制的管理措施，將目標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分解，具體落實(shí)到每個人的實(shí)際工作要求上，實(shí)時跟蹤目標(biāo)動態(tài)情況，確保目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。統(tǒng)一項(xiàng)目成就共享的思想理念，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與工資績效相掛鉤，秉承“利益共享，風(fēng)險共擔(dān)”的原則，充分激發(fā)員工的主觀能動性。 總之，只有企業(yè)所有員工思想統(tǒng)一，目標(biāo)一致，形成一個整體，才能確保企業(yè)目標(biāo)順利完成，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)增長。

（廈門海翼地產(chǎn)有限公司）