甘元薪

摘要：物業(yè)管理在迅速發(fā)展的同時，也面臨著許多困境和亟待解決的問題。比如在老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理時，即使政府有關(guān)部門對此進(jìn)行綜合整治工作，但仍有許多有待完善的地方。本文以肇慶市翡翠小區(qū)為例，結(jié)合該老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，分析其推行物業(yè)管理所面臨的突出問題，闡述在老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的重要性，并針對問題提出一些改進(jìn)措施和建議。

關(guān)鍵詞：老舊住宅小區(qū);物業(yè)管理;措施

一、前言

近年來，物業(yè)管理對城市發(fā)展和民生建設(shè)的重要性逐漸凸顯。但在發(fā)展過程中，物業(yè)管理行業(yè)遇到許多困境和難題。如何在老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理，便是行業(yè)亟待解決的問題之一。所謂老舊住宅小區(qū)，是指建成使用時間較長（10年以上）、房屋設(shè)備設(shè)施陳舊的住宅小區(qū)，其在城市住宅小區(qū)中占有重要地位，所占比例一般為1/3左右。舊小區(qū)一般地處城市老城區(qū)，人口密集，公共配套設(shè)施、公眾活動場所和綠化面積不足，存在較大管理難度。

二、老舊住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的一般現(xiàn)狀與突出問題分析

翡翠小區(qū)位于肇慶市端州區(qū)康樂北路，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施完善：小區(qū)鄰近康樂市場，距離國際廣場和體育中心不足1千米。小區(qū)建成于90年代，擁有12棟住宅樓，大部分樓房存在較嚴(yán)重老化現(xiàn)象。但它也存在與很多老舊住宅小區(qū)相同的問題：物業(yè)管理不到位，環(huán)境衛(wèi)生、治安、車輛和綠化管理也存在很多問題。因此對小區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧造成了持續(xù)不良影響。結(jié)合翡翠小區(qū)現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為當(dāng)前老舊住宅小區(qū)及其物業(yè)管理普遍存在的問題有：

（一）老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施損毀，老化嚴(yán)重，維修養(yǎng)護難度較大且缺少改造資金

大部分老舊住宅小區(qū)的修建時間較早，普遍存在規(guī)劃方案簡單、整體布局混亂、配套設(shè)施不夠完善等問題。一些房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，并且因其建造和使用時間較長，房屋滲水等房屋本體老化問題日益突出。雖然近年來進(jìn)行一定的綜合治理，但停車場、下水管道等許多配套設(shè)施，仍然未能找到有效方法。

除此之外，硬件設(shè)施長期失管失修，造成房屋漏水、道路破損、下水道堵塞等問題。基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)和改造需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承擔(dān)相關(guān)維修費用，而且由于原產(chǎn)權(quán)單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋公共維修資金使用困難。

（二）老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費低，收繳難度大

老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理費用當(dāng)前為每月0.5元-1元/平方米，收費和收繳率都不高。有相當(dāng)一部分老舊住宅小區(qū)的居民，由于自身經(jīng)濟條件、落后的觀念或長期對物業(yè)公司不良的印象，對物業(yè)服務(wù)收費相當(dāng)?shù)钟|，常有拖交甚至欠交情況。由此物業(yè)公司經(jīng)營壓力逐年遞增，虧損經(jīng)營又導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人員勞動報酬降低、人員流動增大、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步下降，形成惡性循環(huán)。

（三）老舊住宅小區(qū)部分居民思想觀念老化，短時間難以改變

不少居民缺少對物業(yè)管理的認(rèn)同感，經(jīng)常不配合物業(yè)公司的舉措。以翡翠小區(qū)為例，居民以中老年人為主，大部分還是老一套思想觀念，未形成花錢買服務(wù)的思想意識，常常以各種理由拒交或拖交物業(yè)費。

（四）老舊住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多樣復(fù)雜，主體不明

不僅住房產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜多樣，有經(jīng)濟適用房、商品房、房改房、回遷房等，而且住房的產(chǎn)權(quán)人成分復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)形式較多，難以形成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域。若原產(chǎn)權(quán)單位出現(xiàn)分立等較大變動，則會對追究責(zé)任主體產(chǎn)生較大困難。

三、老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的重要性

（一）物業(yè)管理的普遍性和老舊小區(qū)居民提高生活品質(zhì)的訴求

如今，物業(yè)管理的方便性和重要性逐漸凸顯并被人們所認(rèn)識。隨著人們生活水平逐漸提高，對環(huán)境和生活質(zhì)量的要求也更高了，老舊住宅小區(qū)的居民也越來越希望在他們的小區(qū)能推行專業(yè)化物業(yè)管理，改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。

（二）房管部門自身的改革和發(fā)展

隨著傳統(tǒng)房屋治理體制改變，城鎮(zhèn)房管部門逐步擺脫傳統(tǒng)經(jīng)營治理模式，為走向市場化的物業(yè)管理提供了機遇。老舊住宅小區(qū)房屋中的單位自管房、直管公房、私房等必然需要進(jìn)行綜合治理，實現(xiàn)房屋治理物業(yè)化、專業(yè)化顯得非常必要。

（三）專業(yè)化物業(yè)管理促進(jìn)老舊住宅小區(qū)改造、改善城市面貌

若能推行規(guī)范的物業(yè)管理，可以有效改善老舊住宅小區(qū)現(xiàn)有的居住條件，使房屋和公共設(shè)施得以養(yǎng)護，延長使用壽命。由于老舊住宅小區(qū)數(shù)量多、面積大，在一定程度上對城市市容產(chǎn)生不利影響。若通過物業(yè)管理使其問題得以改善，對改善城市面貌、營造良好城市形象有巨大幫助。

四、老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理可采取的措施

（一）加快老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更新步伐，提升小區(qū)安全度

老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后薄弱是社會發(fā)展的遺留問題，只有加大對基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，加速推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施改造，老舊住宅小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場化的基本要求。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為小區(qū)改造和完善道路、水電氣、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)和配套設(shè)施，改善小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位等便民設(shè)施。同時，為了解決治安隱患，應(yīng)建設(shè)門衛(wèi)室、安裝或更新電子防盜系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等先進(jìn)的安全設(shè)備;采取安保護衛(wèi)人員定位守崗與不定時流動巡邏相結(jié)合的措施，對小區(qū)進(jìn)行持續(xù)維護。

（二）政府加大財政扶持力度，促進(jìn)解決小區(qū)改造資金問題

在老舊住宅小區(qū)，資金不足是難以推行物業(yè)管理的最關(guān)鍵因素。為此政府需發(fā)揮主導(dǎo)作用，加大財政扶持力度，加大對老舊小區(qū)房屋修繕、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護、治安、停車等方面的投入，尤其是對目前尚不能拆遷的老舊住宅小區(qū)，加大資金投入，加強老舊小區(qū)改造力度;其次，出臺優(yōu)惠政策，提高物業(yè)公司服務(wù)的質(zhì)量和積極性，鼓勵物業(yè)公司入駐老舊住宅小區(qū)。

（三）物業(yè)公司需全面提升物業(yè)服務(wù)水平，并在老舊住宅小區(qū)加大宣傳力度

服務(wù)水平和服務(wù)人員素質(zhì)，是物業(yè)公司被廣大居民和社會認(rèn)可的關(guān)鍵。這就要求完善和提高治理服務(wù)水平，培養(yǎng)高素養(yǎng)員工隊伍，做到為居民提供方便、及時、全方位的服務(wù)。同時為加深小區(qū)居民的認(rèn)同感，須增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)公開展示。

（四）明確老舊住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)主體，盡快建立業(yè)主委員會

解決老舊住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)混亂問題，需要明確主體，政府主導(dǎo)、多方參與，建立相應(yīng)工作機制，研究落實老舊住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍清理和規(guī)劃。另外，還需要在老舊住宅小區(qū)盡快建立業(yè)主委員會，不僅方便物業(yè)公司的服務(wù)工作，也可使物業(yè)工作得到約束和監(jiān)督。在居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾時，業(yè)主委員會能夠及時聯(lián)系并配合調(diào)解，推動物業(yè)服務(wù)正常有序開展。

（五）結(jié)合老舊住宅小區(qū)實際情況，實行差異化物業(yè)管理

由于各個老舊住宅小區(qū)的情況不一致，對此需要結(jié)合實際情況，實行差異化物業(yè)管理。對足夠條件的小區(qū)可由社區(qū)居委會籌備召集業(yè)主大會、組建業(yè)委會，并聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行市場化的物業(yè)管理。而對一些條件稍差的小區(qū)，可采取服務(wù)外包與自我管理相結(jié)合的方式，也可以暫時采取小區(qū)居民自治的模式，待小區(qū)各方面條件都成熟后再實施專業(yè)化物業(yè)管理。

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