周桂初 高永超

（四川省第一測(cè)繪工程院，四川 成都 610000）

0.引言

為全面細(xì)化和完善國(guó)土利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成果信息化管理與共享，滿足生態(tài)文明建設(shè)、空間規(guī)劃編制、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、宏觀調(diào)控、自然資源管理體制改革和統(tǒng)一確權(quán)登記、國(guó)土空間用途管制等各項(xiàng)工作的需要，需全面開展農(nóng)村房地一體調(diào)查，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)充調(diào)查工作。農(nóng)村房地一體調(diào)查以宗地為單位，是在開展地籍調(diào)查基礎(chǔ)上，一并開展農(nóng)村房屋調(diào)查，較以往宅基地調(diào)查增加了房屋坐落、房屋面積、房屋權(quán)屬等信息，而在根據(jù)最終調(diào)查成果完成數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)時(shí)，農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)只是完成了界址點(diǎn)、界址線、權(quán)屬調(diào)查等成果的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，而宅基地內(nèi)部房屋以及房屋附屬物建筑面積則沒嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算入庫(kù)。在當(dāng)前，加快推進(jìn)農(nóng)村房地一體調(diào)查（宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地及其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍調(diào)查）確權(quán)、登記發(fā)證工作，是保障農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、村莊布局管理以及鄉(xiāng)村振興；提高宅基地利用率，控制違法亂占耕地現(xiàn)象；建立實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容。相比以往農(nóng)村地籍調(diào)查，農(nóng)村房地一體調(diào)查增加了農(nóng)村房屋調(diào)查測(cè)繪[1]，其主要工作內(nèi)容為以每一宗為調(diào)查單位，完成每一宗土地范圍內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)利情況、房屋信息以及調(diào)查信息，實(shí)現(xiàn)房地同步開展、統(tǒng)一管理[2]。因此如何快速、高效實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村房地一體調(diào)查成果的圖形、屬性等信息的一體化建庫(kù)成為當(dāng)前急需解決的問題。

當(dāng)前很多地籍處理軟件要么基于單純圖形處理的南方CASS地籍模式，要么依靠第三方專業(yè)完成房屋面積計(jì)算，再用屬性關(guān)聯(lián)方式完成數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，要么依然采用原地籍?dāng)?shù)據(jù)建庫(kù)方式[3]，對(duì)房屋面積采用占地面積乘以層數(shù)概率計(jì)算房屋面積方式，最終房產(chǎn)面積計(jì)算不能滿足《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》要求。因此如何快速、高效地完成圖屬一體宗地屬性編輯、房屋面積計(jì)算已成為當(dāng)前農(nóng)村房地一體建庫(kù)迫切需要解決的問題。因此本論文提出基于EPS的農(nóng)村房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的方法，以期高效地通過圖屬一體編輯、房屋面積計(jì)算以及屬性編輯等完成房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。

1.房地一體數(shù)據(jù)預(yù)處理

根據(jù)農(nóng)村房屋構(gòu)筑特點(diǎn)以及《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，提高后期建庫(kù)效率[4]，不是采用逐幢分層計(jì)算房產(chǎn)面積方式，而是采用以“陽(yáng)臺(tái)”為輔助層，并以幢為單元計(jì)算房產(chǎn)面積的方式。因此對(duì)權(quán)籍圖的處理還需房產(chǎn)面積計(jì)算附屬物（陽(yáng)臺(tái)、柱廊、檐廊）等預(yù)處理。

在權(quán)籍圖中，新建“陽(yáng)臺(tái)注記”圖層，根據(jù)房屋調(diào)查成果，完成陽(yáng)臺(tái)、柱廊、檐廊等房屋附屬物標(biāo)注房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則。如，“N”表示不計(jì)算面積，“B”表示計(jì)算一半面積；“Q”表示全部計(jì)算。例如“1N2B3Q”，即為一樓附屬物不算，二樓附屬物計(jì)算一半，三樓附屬物計(jì)算全面積。陽(yáng)臺(tái)注記（如圖1所示）：

圖1 陽(yáng)臺(tái)注記

2.地籍調(diào)查數(shù)據(jù)處理

權(quán)屬界址線是指宗地四周的權(quán)屬界線，即界址點(diǎn)連線構(gòu)成的折線或曲線。在權(quán)屬調(diào)查時(shí)，沿明顯界標(biāo)物(如，圍墻、籬笆等)的界址線，應(yīng)標(biāo)明其位置，如界標(biāo)物的中心、外側(cè)或內(nèi)側(cè)。因此，在勾繪權(quán)屬界址線完成后，需錄入宗地基本信息（如，宗地號(hào)、權(quán)利人、宗地四至等信息）、界址線信息（根據(jù)調(diào)查底圖標(biāo)注的界址線位置、界址線屬性等）、界址點(diǎn)信息（如，界址點(diǎn)位置）至數(shù)據(jù)庫(kù)。

土地權(quán)屬線設(shè)置在調(diào)查時(shí)按用地現(xiàn)狀定界。對(duì)臨街、臨路的單位或個(gè)人用地一律按外墻腳線（包括墻垛）定界。對(duì)臨河的，如果河屬國(guó)家流域性的防洪灌溉設(shè)施的，則一律按外墻腳線（包括墻柱）定界。如果是非流域性的河流或溝渠，并且在征用地時(shí)已征用到河中心，則可定界至河邊，否則按批準(zhǔn)或有效的權(quán)源文件上載明的四址定界。無批準(zhǔn)文件或用地手續(xù)的按外墻腳線定界。對(duì)臨近空地的用地，有權(quán)源文件的按權(quán)源文件確定界址定界；沒有權(quán)源文件的按土地使用者和當(dāng)?shù)卮褰M或居委會(huì)共同指定的界址定界（限在圍墻外2米之內(nèi)）；指界不一致的地方按圍墻外輪廓線定界。

根據(jù)農(nóng)村宗地范圍內(nèi)的主房以及附房的分布，將其分為“L型”、“一字型”、“H型”（“E型”）三種類型設(shè)置權(quán)屬線。“L型”宅基地有圍墻的按圍墻外墻定界；沒有圍墻的原則上按照主房和廚房的外墻輪廓線合方定界；在外墻輪廓線內(nèi)已經(jīng)被其他單位或個(gè)人使用的按土地利用現(xiàn)狀定界；超出外墻輪廓線與主房和廚房連體的附屬用房按墻體外側(cè)拐點(diǎn)包裹定界。“一字型”宅基地原則上按房前留1米的通道定界。前后院（包括“H型”和“E型”）的宅基地按前后院外墻腳線合圍定界。“L型”“一字型”“H型”（如圖2、圖3、圖4所示）：

圖2 “L型”

圖3 “一字型”

圖4 “H”型

3.房屋調(diào)查數(shù)據(jù)處理

3.1 房屋注記合并

由于CASS房屋圖形無屬性，其房屋的結(jié)構(gòu)屬性為房屋注記，并未體現(xiàn)圖屬一體，為此需將房屋注記結(jié)構(gòu)和層數(shù)合并后，利用房屋注記與房屋面的空間包含關(guān)系，完成房屋的結(jié)構(gòu)和層次屬性值提取，便于自然幢的房屋結(jié)構(gòu)和層次賦值。

3.2 陽(yáng)臺(tái)屬性處理

根據(jù)已標(biāo)注陽(yáng)臺(tái)注記與圖形形成點(diǎn)面空間關(guān)系，完成陽(yáng)臺(tái)注記屬性賦值以及房屋附屬物面積計(jì)算。面積計(jì)算法則如式（2）、式（3）所示：

3.3 自然幢繪制

以往開展地籍調(diào)查房屋處理并沒自然幢，而是采用房屋主體按照層數(shù)概率計(jì)算建筑面積[5]，或者采用專業(yè)房產(chǎn)軟件計(jì)算房產(chǎn)面積，需要通過圖屬關(guān)聯(lián)遷移庫(kù)體，會(huì)導(dǎo)致效率低下，甚至出現(xiàn)面積錯(cuò)誤的情況，而本文采用EPS二次開發(fā)工具，按照陽(yáng)臺(tái)與房屋主體之間的容差關(guān)系，自動(dòng)構(gòu)建自然幢。重構(gòu)自然幢主要根據(jù)房屋主體與陽(yáng)臺(tái)之間的相鄰關(guān)系或者根據(jù)房屋與陽(yáng)臺(tái)的屬性值一致（比如，陽(yáng)臺(tái)的隸屬宗地號(hào)、陽(yáng)臺(tái)注記正確性都相關(guān)原則）。在重構(gòu)自然幢圖形后，需檢查陽(yáng)臺(tái)與自然幢的包含關(guān)系，如果出現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)未包含于任何自然幢內(nèi)或者軟件后臺(tái)log文件有對(duì)應(yīng)的ID號(hào)，那么說明重構(gòu)自然并未完全成功。需檢查原因后修改，直至房屋主體與陽(yáng)臺(tái)全部完成自然幢重構(gòu)。自然幢重構(gòu)（如圖5所示）：

圖5 自然幢重構(gòu)

3.4 宗地內(nèi)房屋面積計(jì)算

根據(jù)宗地內(nèi)所有房屋隸屬宗地，按照自然幢編號(hào)，完成宗地所有房屋建筑面積計(jì)算以及宗地總建筑面積計(jì)算。計(jì)算公式如式（3）、式（4）所示：

4.基于EPS的房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

根據(jù)以上所述，完成地籍調(diào)查和房屋調(diào)查數(shù)據(jù)處理后，采用基于EPS二次開發(fā)工具，完成房地一體圖形數(shù)據(jù)導(dǎo)入、處理、檢查以及信息錄入，最終完成數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。

4.1 地籍調(diào)查數(shù)據(jù)生成

本平臺(tái)不需要重新將已完成宗地、房屋圖形導(dǎo)入另外平臺(tái)進(jìn)行宗地、界址點(diǎn)、界址線圖形生成以及屬性錄入，而是直接利用二次開發(fā)工具，完成宗地基本信息（宗地號(hào)、權(quán)利人、宗地四至、土地坐落、通訊地址）以及界址點(diǎn)、界址線生成和屬性賦值（主要包括界址點(diǎn)起止點(diǎn)號(hào)、界址線長(zhǎng)度、反算邊長(zhǎng)、界址線類型、界址線位置）。

4.2 房屋調(diào)查數(shù)據(jù)生成

對(duì)于房屋調(diào)查數(shù)據(jù)，也是根據(jù)生成的自然幢，不需要重新遷移，直接完成房屋調(diào)查基本屬性賦值（主要包括房屋權(quán)利人、坐落、產(chǎn)權(quán)來源等信息）。但是自然幢的特有屬性值，需根據(jù)房屋調(diào)查成果來完成賦值。

4.3 數(shù)據(jù)庫(kù)檢查

4.3.1 圖形檢查

數(shù)據(jù)庫(kù)主要有宗地、自然幢、房屋主體、陽(yáng)臺(tái)、界址線、界址點(diǎn)、地籍子區(qū)、地籍區(qū)等要素，因此需就面與面、線與面、點(diǎn)與線要素拓?fù)錂z查和接邊檢查[6]。

4.3.2 屬性檢查

數(shù)據(jù)庫(kù)屬性檢查主要檢查宗地信息表、房屋調(diào)查信息表、權(quán)利人信息表、幢信息表等。由于人員在工作時(shí)難免出現(xiàn)屬性信息錄入錯(cuò)誤、空項(xiàng)、遺漏和矛盾等，因此需檢查數(shù)據(jù)庫(kù)必要空間屬性表以及非空間屬性表的字段的唯一值、非空值、范圍值和枚舉值[7]。

4.3.3 圖屬一致檢查

地籍圖面上的所有符號(hào)、注記，必須與實(shí)地的地物、地貌等的性質(zhì)所對(duì)應(yīng)的符號(hào)、注記保持一致。地籍圖面上的所有符號(hào)、注記，必須與宗地屬性數(shù)據(jù)中的屬性保持一致。地類圖面上的所有符號(hào)、注記，必須與地類屬性數(shù)據(jù)中的屬性保持一致。

5.數(shù)據(jù)測(cè)試分析

本論文采用一個(gè)村莊1020宗作為房地一體建庫(kù)測(cè)試數(shù)據(jù)。首先根據(jù)調(diào)查工作底圖，完成圖形預(yù)處理、權(quán)屬線繪制。本次試驗(yàn)數(shù)據(jù)在CASS繪圖軟件中完成基礎(chǔ)圖形、權(quán)屬線繪制以及預(yù)處理等工作。

由于基礎(chǔ)圖形采用CASS數(shù)據(jù)繪制，所以采用EPS二次開發(fā)工具將其導(dǎo)入平臺(tái)。圖形導(dǎo)入成功后，還需利用EPS的圖形檢查功能進(jìn)一步完成檢查，包括圖形有無編碼值、圖形點(diǎn)線面拓?fù)涞?。之后進(jìn)行地籍?dāng)?shù)據(jù)處理、房屋數(shù)據(jù)處理。地籍、房屋數(shù)據(jù)處理（如圖6所示）：

圖6 地籍、房屋數(shù)據(jù)處理

接下來，通過房地一體建庫(kù)工具完成數(shù)據(jù)建設(shè)以及數(shù)據(jù)庫(kù)檢查，形成房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)。最后，通過該軟件實(shí)現(xiàn)成果圖件與表格的批量導(dǎo)出，為農(nóng)村房地一體提供滿足不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證所需的資料。房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)（如圖7所示）：

圖7 房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)

測(cè)試數(shù)據(jù)表明：通過基于EPS二次開發(fā)的房地一體建庫(kù)工具，可以完成該村1020宗房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。以同樣的數(shù)據(jù)，較采用CASS或第三方專業(yè)房產(chǎn)軟件至少減少一半的作業(yè)時(shí)間。分析原因?yàn)椋海?）采用CASS不能實(shí)現(xiàn)圖屬一體操作，造成作業(yè)效率低下，并且檢查錯(cuò)誤率低；（2）采用第三方房產(chǎn)軟件，需要獨(dú)立以每幢房屋為單元，分層計(jì)算房屋面積以及不能落宗；（3）通過圖屬掛接方式完成房地一體賦值，造成工作率低、錯(cuò)誤率高。

6.結(jié)束語

根據(jù)測(cè)試數(shù)據(jù)以及應(yīng)用結(jié)果，利用本論文的方法在房地一體建庫(kù)中能充分利用圖屬一體、房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則優(yōu)勢(shì)，高效地完成農(nóng)村房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，從而使該數(shù)據(jù)庫(kù)更好地融入國(guó)土發(fā)證系統(tǒng)，無需重新進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)了與國(guó)土系統(tǒng)的業(yè)務(wù)銜接能力，同時(shí)，數(shù)據(jù)庫(kù)利用率提高也是非常顯著的。

目前還存在CASS圖形不能完整導(dǎo)入數(shù)據(jù)庫(kù)、缺失必要屬性信息的問題?，F(xiàn)在主要憑借EPS在數(shù)據(jù)庫(kù)處理中的優(yōu)勢(shì)，用VBSript語言解決宗地圖生成問題，相比以往的CASS生產(chǎn)宗地圖而言手工干預(yù)少，宗地圖比例尺更加合理化，效率更高。但是如何更加快捷地將各種成果圖件導(dǎo)入發(fā)證系統(tǒng)中，作者下一步將著重研究成果圖件快速生成、轉(zhuǎn)換與同步，從而提高發(fā)證效率。