□邱 為

作為一種新型商業(yè)運作模式，城市商業(yè)綜合體在美化城市建設(shè)，提高城市品位的同時，也已成為商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重要載體、零售渠道的新力量和“三新經(jīng)濟”的重要組成部分。近年來，江蘇城市商業(yè)綜合體發(fā)展進(jìn)入了快車道，在擴大流通、促進(jìn)消費、便民利民、增加就業(yè)、提升城市形象以及促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級等方面發(fā)揮了重要作用。

| 江蘇城市商業(yè)綜合體的總體發(fā)展情況

城市商業(yè)綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，以歐美國家的經(jīng)驗來看，人均GDP 達(dá)到4000美元為城市商業(yè)綜合體發(fā)展的初步條件，當(dāng)人均GDP 超10000 美元時，綜合體將步入快速發(fā)展階段。近年來，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展（2012 年江蘇人均GDP 首次突破10000 美元，2019年江蘇人均GDP 達(dá)17918 美元），江蘇城市商業(yè)綜合體如雨后春筍般崛起，增勢迅猛。

（一）新開業(yè)數(shù)量穩(wěn)定提升

從開業(yè)時間看，江蘇全省160 個在統(tǒng)的城市商業(yè)綜合體中，2010 年（含）之前開業(yè)的綜合體有27 個，年均1.9 個，占現(xiàn)有總數(shù)的16.9%；自2011 年開始，新開業(yè)綜合體數(shù)量快速提升，年度新增數(shù)逐步攀升至10個以上，2014 年達(dá)到峰值，此后雖有所減少，但年均仍有12.3 個，保持穩(wěn)定增加態(tài)勢。可見，江蘇城市商業(yè)綜合體個數(shù)自2010 年之后增長加快（見圖1）。

（二）可出租面積逐步擴大

2019 年，全省160 個城市商業(yè)綜合體全部可出租面積達(dá)到1045.9 萬平方米，其中，城市商業(yè)綜合體可出租（使用）面積在1-5 萬平方米之間的有54 個，占現(xiàn)有總數(shù)的33.8%；5-10 萬平方米之間的有84 個，占現(xiàn)有總數(shù)的52.5%；10 萬平方米及以上的有22 個，占現(xiàn)有總數(shù)的13.8%。從近年來新開業(yè)的城市商業(yè)綜合體的可出租面積看，可出租面積有擴大化趨勢。2019 年開業(yè)的13 個綜合體中有8 個可出租面積達(dá)到5萬平方米以上。

（三）總客流量增勢迅猛

圖1 各年份城市商業(yè)綜合體開業(yè)數(shù)量分布情況

2019 年，全省160 個城市商業(yè)綜合體合計客流總量達(dá)到178331 萬人次，其中，總客流量達(dá)到百萬人次以上的有147 個，占現(xiàn)有總數(shù)的91.9%；總客流量超千萬人次的有67個，占現(xiàn)有總數(shù)四成多。與2016 年、2017 年相比，總客流量分別增長75.7% 和49.4%。其中，客流量超百萬人次的分別增加40個和31個，超千萬人次的分別增加23個和16個，增長勢頭迅猛。

（四）入駐商戶數(shù)量眾多

2019 年底，全省城市商業(yè)綜合體商戶數(shù)合計達(dá)到29863 個，其中，自營、聯(lián)營商戶為2306 個；租賃商戶為27557 個。入駐商戶數(shù)達(dá)到100 個以上的綜合體有126 家，占現(xiàn)有總數(shù)的78.8%；入駐商戶數(shù)超200 個的有53 家，占現(xiàn)有總數(shù)的33.1%；商戶數(shù)分別比2016 年、2017 年增長65.9%和53.4%。

（五）期末從業(yè)人員逐年增加

2019 年底，全省城市商業(yè)綜合體共吸納就業(yè)23.8萬人，其中，自營、聯(lián)營商戶從業(yè)人員為2.2 萬人；租賃商戶從業(yè)人員為21.6 萬人。期末從業(yè)人員超過1000 人的有102 家，占現(xiàn)有總數(shù)的63.8%；期末從業(yè)人員超過2000 人的有35 家，占現(xiàn)有總數(shù)的21.9%；與2016 年、2017 年相比，期末從業(yè)人員分別增長37.2%和31.5%。

（六）行業(yè)經(jīng)濟總量穩(wěn)步增長

2019 年，全省160 個城市商業(yè)綜合體實現(xiàn)銷售額（營業(yè)額）1124.2 億元，較2018 年增長17.4%，保持較快增長。其中，自營、聯(lián)營商戶銷售額239.6 億元，增長9.2%；租賃商戶銷售額884.6 億元，增長19.8%。銷售額（營業(yè)額）超過5億元的有76家，超過10 億元的有28 家，排名前10 位的商業(yè)綜合體共完成銷售額（營業(yè)額）316.0 億元，占比達(dá)28.1%，帶動作用顯著。此外，2019 年，全省城市商業(yè)綜合體實現(xiàn)租金總額93.2億元，同比增長19.4%。

| 江蘇城市商業(yè)綜合體的經(jīng)營特點

面對網(wǎng)絡(luò)零售沖擊、經(jīng)營成本上升等方面的調(diào)整和壓力，實體商業(yè)經(jīng)濟積極應(yīng)對，加快轉(zhuǎn)型升級，不斷推進(jìn)業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的創(chuàng)新融合。作為“三新經(jīng)濟”之一的商業(yè)綜合體，通過充分發(fā)揮自身經(jīng)營特點和優(yōu)勢，吸引了大量客流人群，實現(xiàn)了市場銷售的較快增長。

（一）經(jīng)營多采用“統(tǒng)一出租”模式

商業(yè)綜合體雖然是由企業(yè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，但是在具體經(jīng)營模式上，企業(yè)自營或聯(lián)營的較少，對外租賃的較多。截至2019 年底，全省160 家城市商業(yè)綜合體中，沒有一家采用單純“開發(fā)商自營聯(lián)營”模式（所有商鋪完全由開發(fā)商自己經(jīng)營管理，既不出售也不出租），基本上采用“自營聯(lián)營+出租”或“統(tǒng)一出租”模式，其中“統(tǒng)一出租”模式更受歡迎。采用“自營聯(lián)營+出租”模式，即部分店鋪由開發(fā)商自己經(jīng)營管理且自擔(dān)風(fēng)險、部分出租給經(jīng)營者并獲取租金的有61 家，占38.1%；采用“統(tǒng)一出租”模式，即商業(yè)綜合體管理單位將綜合體內(nèi)的可出租面積切塊以“店中店”的形態(tài)統(tǒng)一出租給經(jīng)營者獨立經(jīng)營，自己按營業(yè)面積獲取租金收入的有99家，占61.9%。

（二）租賃商戶多為個體經(jīng)營戶

2019 年底，全省160 個城市商業(yè)綜合體自營、聯(lián)營及租賃商戶數(shù)合計達(dá)到29863 個。按登記注冊類型分，法人單位9636 個，占商戶總數(shù)的32.3%；分支機構(gòu)3828 個，占商戶總數(shù)的12.8%；個體經(jīng)營戶16399 個，占商戶總數(shù)的54.9%，即五成以上為個體經(jīng)營戶。從單位類型看，自營、聯(lián)營商戶2306 個，其中法人單位、分支機構(gòu)、個體戶分別為1826 個、175 個、305 個，分別占自營、聯(lián)營部分商戶總數(shù)的79.2%、7.6%、13.2%；租賃商戶27557 個，其中法人單位、分支機構(gòu)、個體戶分別為7810 個、3653 個、16094 個，分別占租賃部分商戶總數(shù)的28.3%、13.3%、58.4%（表1）。

（三）經(jīng)營業(yè)態(tài)以零售為主

從經(jīng)營業(yè)態(tài)看，2019 年，在全省城市商業(yè)綜合體實現(xiàn)的總銷售額（營業(yè)額）中，零售業(yè)實現(xiàn)銷售額751.3億元，增長16.1%，占全部商戶銷售額（營業(yè)額）的66.8%；餐飲業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額252.6 億元，增長22.9%，占全部商戶銷售額（營業(yè)額）的22.5%；服務(wù)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額120.3 億元，增長14.3%，占全部商戶銷售額（營業(yè)額）的10.7%?？梢?，以零售為主導(dǎo)的綜合體發(fā)展勢頭良好，特別是餐飲業(yè)增長速度明顯加快（表2）。

（四）服裝鞋帽銷售居零售業(yè)首位

城市商業(yè)綜合體涉及行業(yè)廣泛，以零售業(yè)為基礎(chǔ)。在零售業(yè)中，樹立品牌、講求個性的各式服裝鞋帽針紡織品店鋪受到綜合體客戶群的青睞，撐起了綜合體零售業(yè)務(wù)的半壁江山。2019 年底，全省160 個城市商業(yè)綜合體共包含服裝鞋帽針紡織品店10686 個，合 計實 現(xiàn) 銷 售額317.4 億元，占零售業(yè)商戶銷售總額的比重達(dá)到42.2%，居第一位；排名第二位的為超級市場零售，實現(xiàn)銷售額137.7 億元，占18.3%；百貨店位列第三，實現(xiàn)銷售額129.2億元，占17.2%（表3）。

表1 2019年城市商業(yè)綜合體商戶分布情況

表2 2017-2019年城市商業(yè)綜合體商戶銷售額（營業(yè)額）情況

（五）服務(wù)消費增長迅速

隨著經(jīng)濟和技術(shù)水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏日益加快，需求越來越個性化、多樣化，在滿足基本物質(zhì)層面的生活消費需求外，文化型、享受型、娛樂型消費愈加成為新熱點。2019 年，全省160 個城市商業(yè)綜合體中電影院共156 個，實現(xiàn)營業(yè)額23.1億元，增長12.6%；教育培訓(xùn)類商戶共1215 個，實現(xiàn)營業(yè)額21.7億元，增長22.5%；室內(nèi)娛樂活動類商戶共744個，實現(xiàn)營業(yè)額37.3億元，增長8.0%；理發(fā)及美容服務(wù)類商戶共665 個，實現(xiàn)營業(yè)額8.6 億元，增長21.1%；健身休閑活動類商戶共275 個，實現(xiàn)營業(yè)額7.8億元，增長9.9%；其他類商戶共754 個，實現(xiàn)營業(yè)額21.8 億元，增長19.3%?？梢?，服務(wù)業(yè)特別是教育培訓(xùn)類發(fā)展態(tài)勢迅猛（圖2）。

表3 2019年城市商業(yè)綜合體零售業(yè)經(jīng)營情況

圖2 服務(wù)業(yè)各類別數(shù)量及營業(yè)額同比增長情況

| 江蘇城市商業(yè)綜合體面臨的主要問題

作為新興業(yè)態(tài)和新型商業(yè)模式，城市商業(yè)綜合體創(chuàng)新活力充分，服務(wù)功效明顯，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)具有重大的拉動作用。但由于城市商業(yè)綜合體在江蘇集中大量出現(xiàn)僅有10 余年的時間，伴隨著綜合體的快速擴張，其發(fā)展中的一些問題也開始逐漸顯現(xiàn)。

（一）總量結(jié)構(gòu)性過剩

截至2019 年底，全省城市商業(yè)綜合體發(fā)展到160 個，其中，2010 年以前開業(yè)的綜合體僅27 家，但在2010 年之后綜合體層出不窮，每年開業(yè)數(shù)量基本都達(dá)到兩位數(shù)，尤其是2014 年一年就開業(yè)了24 家，預(yù)計2020 年仍將有一批項目上市。通常而言，中小城市應(yīng)將人均商業(yè)營業(yè)面積控制在0.8～1平方米之間，大城市應(yīng)控制在1～1.2 平方米，照此標(biāo)準(zhǔn)，江蘇省蘇南地區(qū)部分城市已出現(xiàn)城市綜合體總量過剩的情況。

（二）區(qū)域布局不均衡

2019 年，全省現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體的三大區(qū)域分布上，蘇南地區(qū)城市商業(yè)綜合體有92 個，占57.5%；蘇中地區(qū)39 個，占24.4%；蘇北地區(qū)29個，占18.1%，區(qū)域布局明顯不均衡，多集中在蘇南地區(qū)。在全省行政區(qū)域分布上，13 個設(shè)區(qū)市均有城市商業(yè)綜合體分布，但地區(qū)之間差異較大，其中，居前兩位的為蘇州和南京，分別有41 個和25 個綜合體，合計占到全省總數(shù)的41.3%，而連云港、淮安和鎮(zhèn)江的城市商業(yè)綜合體個數(shù)均不足5個，相對較少（圖3）。

（三）業(yè)態(tài)模式單一

全省城市商業(yè)綜合體經(jīng)營模式大多數(shù)仍以商貿(mào)零售、住宿餐飲為主，娛樂體驗、技術(shù)服務(wù)、金融咨詢等中高端服務(wù)發(fā)展滯后，特別是近年來，城市商業(yè)綜合體建設(shè)發(fā)展進(jìn)入快車道，出現(xiàn)了大批量的復(fù)制、抄襲、照搬等模式，缺乏創(chuàng)新理念和主題特色，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、輻射區(qū)域疊加，導(dǎo)致相互間競爭激烈，與現(xiàn)代化社會消費者多元化的消費需求不相匹配，不能將城鎮(zhèn)商業(yè)的功能完全發(fā)揮出來。

（四）網(wǎng)絡(luò)零售帶來較大沖擊

近年來，足不出戶的享受、便捷實惠的網(wǎng)絡(luò)零售逐漸給了消費者“在家盡享購物樂”的全新生活消費方式，網(wǎng)上零售市場交易額快速增長，對實體零售沖擊較大。江蘇目前的城市商業(yè)綜合體仍以服裝鞋帽針紡織品零售、超級市場零售、百貨零售等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主體，餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)占比仍然偏小，受到網(wǎng)絡(luò)銷售的競爭擠壓，零售業(yè)增長趨緩。

| 促進(jìn)城市商業(yè)綜合體健康發(fā)展的對策建議

江蘇城市商業(yè)綜合體仍然面臨著區(qū)域發(fā)展不均衡、經(jīng)營同質(zhì)化競爭、電商網(wǎng)絡(luò)購物沖擊等方面的挑戰(zhàn)，需要政府、企業(yè)和社會各方攜手，積極破解發(fā)展瓶頸，共同推動城市商業(yè)綜合體進(jìn)一步變革創(chuàng)新。

（一）合理控制增量

圖3 2019年城市商業(yè)綜合體數(shù)量分地區(qū)情況

城市綜合體是城市的“地標(biāo)”，其發(fā)展勢必要與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相匹配，建議將城市商業(yè)綜合體建設(shè)納入城市建設(shè)發(fā)展整體規(guī)劃，通盤考量城市綜合體建設(shè)總量、布局和類型，要謹(jǐn)慎規(guī)劃審批，控制好增量，綜合體數(shù)量較多的城市和區(qū)域可減少或暫停土地供應(yīng)，新建項目必須符合城市整體規(guī)劃布局要求，避免無序競爭和重復(fù)建設(shè)。

（二）重視改造存量

結(jié)合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢建設(shè)城市商業(yè)綜合體，形成錯位發(fā)展、分工協(xié)作的格局，在合理控制增量的同時積極盤活存量，如在商業(yè)空間與大眾創(chuàng)業(yè)需求中尋找連接點，加強對存量商業(yè)綜合體的改造升級，只有這樣才能更好地助推城市商業(yè)綜合體健康有序發(fā)展，培育商貿(mào)經(jīng)濟的增長點。

（三）加快轉(zhuǎn)型升級

積極創(chuàng)造便利條件和良好氛圍，指導(dǎo)引領(lǐng)城市綜合體創(chuàng)新升級，統(tǒng)籌城市綜合體周邊交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市綜合體的產(chǎn)業(yè)集聚能力，支持各地培育和引進(jìn)熟悉現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的專業(yè)管理人才，鼓勵和引導(dǎo)城市綜合體開發(fā)商由傳統(tǒng)發(fā)展模式向文化旅游、休閑體驗、健康運動等新業(yè)態(tài)新模式轉(zhuǎn)型，逐步提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次。

（四）豐富服務(wù)功能

針對數(shù)字化消費者，可以通過線上虛擬場景的締造，實現(xiàn)商品信息、服務(wù)信息共享，增加數(shù)字化購物；通過網(wǎng)絡(luò)虛擬社交平臺為管道，拉動消費者零距離參與和企業(yè)互動。同時，構(gòu)建獨有的大數(shù)據(jù)生態(tài)體系，對消費者進(jìn)行精準(zhǔn)分析，進(jìn)而針對不同的消費人群定位產(chǎn)品特點。此外，城市綜合體本身應(yīng)充分發(fā)揮實體優(yōu)勢，升級購物環(huán)境、豐富服務(wù)功能、提升消費體驗，打造無所不能的服務(wù)綜合體。