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        蛋殼“唇亡”,自如“齒寒”

        2021-01-29 05:18鋅財(cái)經(jīng)
        關(guān)鍵詞:長租分散式租客

        鋅財(cái)經(jīng)

        斷臂

        其實(shí)自如“斷臂求生”的動(dòng)作已久。

        小王在自如連續(xù)租住了兩年,直到2020年9月,自如管家突然給他打電話,要他盡快在一個(gè)月內(nèi)搬走。管家的說法是“房東臨時(shí)要收房,所以只能解約”。與小王相同遭遇的租客不止一人,早在幾個(gè)月前,就陸續(xù)有租客接到自如通知,要求解約,并承諾賠償一個(gè)月租金,理由均為“房東臨時(shí)要收房”。但小王從其他片區(qū)的自如管家處了解到,“其實(shí)不是房東要收房,是你們住的這間房子成本收不回來,自如為了止損,只能和房東解約。”

        而多位房東卻表示,自如管家針對租客和房東準(zhǔn)備了兩套說辭,管家多次向房東打電話要求降租,理由是“租客嫌租金太高不租了,房屋只能空置”,房東如果堅(jiān)持不降租,只能解約。事實(shí)上,自如的房東和租客信息完全不對稱,房東降租后的金額也并未體現(xiàn)在租客交付的租金中。

        自如內(nèi)部人士透露,受疫情影響,2020年房租水平普遍降低,導(dǎo)致自如房源空置率增加。自如收房這一動(dòng)作其實(shí)從2020年6月就開始了,后臺會測算每套房子的成本,如果成本過高,就先跟房東商量降租,房東不同意降租,就實(shí)施解約。

        自如房源成本倒掛還有一個(gè)原因:自如的隔斷房越來越少。知情人士透露,為做好疫情防控工作,自如許多隔斷房都被清理。而自如從房東和房客中間賺的差價(jià),很大一部分都來自隔斷房的租金。此外,除了這種被拆隔斷的房源需要盡快解決,還有一些“條件差”的房源也都在降租或解約的清單之內(nèi),例如地段差、沒有電梯和處于一樓的房子等。

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        一邊“狂甩房源”,另一邊又忙著接手蛋殼的房東和租客,自如究竟打著什么算盤?

        在蛋殼的房東和租客矛盾最激烈的階段,許多房東給租客“斷水?dāng)嚯姟鄙踔辽祥T驅(qū)趕租客,從這時(shí)開始,一些自如管家就開始上門“搶活”,在蛋殼租戶的家門貼條,告知租客“需要找房可以及時(shí)聯(lián)系我”。

        2020年12月4日,自如正式發(fā)布了針對蛋殼租客業(yè)主扶持方案,內(nèi)容是業(yè)主和租客在與蛋殼公寓解除合約后,可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內(nèi)按原價(jià)可在當(dāng)前房屋繼續(xù)居住,并最高減免一個(gè)月房租。業(yè)主將房屋委托給自如后,自如免收業(yè)主未來一年的托管服務(wù)費(fèi),并提供房屋出租、房屋維護(hù)和租務(wù)處理等服務(wù)。

        表面上看,自如是接了蛋殼的爛攤子,實(shí)際上是在抄底蛋殼的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。自如甩掉的都是條件差的“賠本房源”,而蛋殼有不少糾紛房源都是自如覬覦已久的“優(yōu)質(zhì)房源”,地段好、條件好,甚至還節(jié)省了裝修費(fèi)。另外,蛋殼的房東經(jīng)歷糾紛后更好“壓價(jià)”,以更低的價(jià)格收房,再以原價(jià)繼續(xù)租給房客,剛好達(dá)到自如“低收高出”的目的,豈不美哉?

        除了抄底蛋殼,自如還有其他動(dòng)作。

        2020年11月30日,自如正式宣布并購貝客青年精品公寓。貝客青年精品公寓在全國擁有31個(gè)項(xiàng)目,主要為白領(lǐng)公寓,合計(jì)房源5 000余間,分布在北京、上海、南京、蘇州和徐州等地。并購?fù)瓿珊螅匀鐚⒃诒本?、上海、廣州、深圳和南京等城市運(yùn)營五十余個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。

        有分析師認(rèn)為,自如選擇在蛋殼爆雷高潮、全社會質(zhì)疑長租公寓模式的時(shí)間節(jié)點(diǎn)發(fā)布并購消息,是為了“向外界展示自如的資金實(shí)力,表明自如在經(jīng)營方面比較穩(wěn)健”。

        自如的主業(yè)務(wù)是分散式公寓,但包括蛋殼在內(nèi)的多家分散式長租公寓的“爆雷”,讓分散式公寓的缺點(diǎn)暴露無遺—作為托管端,和房東、租客的溝通成本較高,容易產(chǎn)生糾紛,并且不確定因素過多,容易出現(xiàn)“低收高出”的不良現(xiàn)象。而集中式公寓雖然前期的成本投入高,但后期的運(yùn)營成本和管理成本更低,利潤也更高,能夠在一定程度上提高營收,實(shí)現(xiàn)規(guī)?;\(yùn)作。分散式公寓和集中式公寓兩手齊抓,可以分散風(fēng)險(xiǎn),也可以為自如日后轉(zhuǎn)型鋪路。

        危機(jī)

        長租公寓爆雷有多嚴(yán)重?市場數(shù)據(jù)顯示,2017~2019年,共有69家長租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營。貝殼研究院統(tǒng)計(jì),僅2020年8月和2020年9月就連續(xù)有22家中小長租公寓企業(yè)陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉。而這些企業(yè)之所以爆雷,大部分都是因?yàn)椤案呤盏统觥焙汀伴L收短付”等違規(guī)操作埋下了危機(jī)。

        通常來看,分散式長租公寓的健康運(yùn)營方式是低收高出,通過裝修和服務(wù)合理提高房屋溢價(jià),靠差價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利,說白了就是“二房東”的生意,但只做“二房東”難以將規(guī)模做大,于是,一些想要快速擴(kuò)張的長租公寓便把目光落到了租金貸上。

        租金貸的操作是租客選擇“貸款方式”與公寓運(yùn)營平臺簽訂租房合同,與平臺合作的金融機(jī)構(gòu)次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給平臺,而平臺則按月或按季向房東支付租金。這一操作,使得長租公寓可以從金融機(jī)構(gòu)一次性獲得一整年的預(yù)付款,提前回籠的資金有利于公寓方繼續(xù)拓大規(guī)模。

        表面上,這一操作減輕了租客資金壓力,可以實(shí)現(xiàn)租金“月付”,實(shí)際上,公寓方利用租金貸存在房租和融資期限錯(cuò)配的漏洞,把租金貸當(dāng)成了快速擴(kuò)充現(xiàn)金流的杠桿工具,本質(zhì)上就是一種滾雪球的“龐氏騙局”。一旦公寓方資金鏈斷裂,銀行、租戶和房東都拿不回錢,也就產(chǎn)生了“爆雷”。蛋殼的爆雷正是源于這一點(diǎn)。

        蛋殼爆雷后,租金貸的弊端也隨之浮現(xiàn)—許多租客退租后,租金貸并未解除。與蛋殼合作租金貸的機(jī)構(gòu)是微眾銀行。微眾銀行在事件初期曾表示,租金貸客戶在2021年3月底之前不上征信。

        微眾銀行旗下的租金貸業(yè)務(wù)合作的另一家長租公寓正是自如。有了蛋殼的前車之鑒,自如開始迅速“排雷”,2020年12月2日,自如宣稱其租金貸產(chǎn)品海燕計(jì)劃“自如分期”和“輕松付”將于2020年11月27日暫停使用,已簽海燕計(jì)劃用戶不受影響,仍可正常還款。

        解決了租金貸隱患,自如面臨的最大問題其實(shí)是信任危機(jī)。長租公寓這門生意,說到底還是“二房東”的生意,但只靠賺差價(jià),顯然做不成一門大生意。對于自如來說,最重要的是用戶,只要平臺上的用戶足夠多,未來能夠講故事的想象空間就足夠大。但是想要更多的租客,就必須有更多的優(yōu)質(zhì)房源,房源才是自如最根本的資產(chǎn)。但蛋殼的爆雷,使得全社會對長租公寓這一模式都產(chǎn)生了質(zhì)疑,業(yè)主對自如的信任度也一同降低,許多自如房東都表示,“合同到期后再也不會交給長租公寓來托管了”。

        一些房東也表示,自己的一些好地段的房源通過鏈家掛出去,但許久都未租出去,其間鏈家的中介還一直在游說自己將房源托管給自如,“懷疑鏈家是為了讓自如成功接手這套房子,才故意不幫忙把房子租出去,”其中一位房東猜測,“但是不管能不能租出去,我都不會再相信長租公寓了?!?/p>

        多重因素下,自如正在遭受前所未有的信任危機(jī)。顯然,當(dāng)在約的這批房源合同到期后,怎樣用合適的價(jià)格獲取更多房源以擴(kuò)大規(guī)模,又讓資金鏈保持在安全線之上,才是自如真正要解決的問題。

        寫在最后

        自如或許不會成為下一個(gè)蛋殼,但顯然,自如的未來也不再如當(dāng)初設(shè)想中那般“自如”了。

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