李栽勇 龍都投資集團有限公司財務管理中心

一、引言

由于市場環(huán)境具有高度的不確定性和概率性，每個公司的活動都面臨多種風險。風險的存在有助于經(jīng)濟的集約發(fā)展，這是由于風險水平與預期結(jié)果范圍之間的相關性。每個項目都有一定的風險，因此，在實施任何項目時，都需要管理其風險。本文以房地產(chǎn)公司財務風險為例，深度解析了房地產(chǎn)公司財務風險類型和影響因素，并基于房地產(chǎn)公司財務風險類型所形成的財務風險識別方法和財務風險防范措施可以用于房地產(chǎn)公司的實際財務風險管理活動中。

二、房地產(chǎn)公司財務風險類型及影響因素

（一）房地產(chǎn)公司財務風險類型

區(qū)別于一般生產(chǎn)型公司，房地產(chǎn)公司所采取的鏈條式工作形式：拿地——開發(fā)——銷售——再拿地，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，勢必導致房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，造成財務危機。因此，房地產(chǎn)公司財務風險可以分作籌資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險四種。[1]具體論述如下：

首先，籌資風險發(fā)生在房地產(chǎn)公司拿地前。在任何房地產(chǎn)項目中，融資都是整個交易的基礎。只有很少的投資者愿意或有能力用自有資金提供為整個項目融資所需的資金。但是，考慮到融資選擇的多樣性，金融服務市場上的眾多提供者（主要是銀行）所提供的房地產(chǎn)融資工具是普通的、不復雜的高級債務貸款，有些機構(gòu)為初級債務提供更復雜的夾層產(chǎn)品。大多數(shù)貸款建立在線性攤銷之上。

其次，投資風險放生在房地產(chǎn)公司投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經(jīng)營管理階段等階段。

再次，資金回收風險發(fā)生在房地產(chǎn)公司商品房銷售和租金回收兩個環(huán)節(jié)中。接近貨幣政策和市場收益的措施在引起房地產(chǎn)收益變化中起著重要作用。特別是，基礎貨幣和市場收益對當前房地產(chǎn)收益產(chǎn)生了明顯的滯后效應。由此導致房地產(chǎn)公司銷售管理以及應收賬款回收管理存在差異。

最后，收益分配風險發(fā)生在房地產(chǎn)公司內(nèi)部利益相關者之間。具體來說，是指由于收益分配可能給房地產(chǎn)公司的后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營活動和管理活動帶來的不利影響。

（二）房地產(chǎn)公司財務風險影響因素

房地產(chǎn)公司財務風險的影響因素是多樣的。首先，專業(yè)知識的缺乏是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍存在的問題，再加上銀行房地產(chǎn)部門專業(yè)知識的缺乏，造成了迅速膨脹的泡沫。資本結(jié)構(gòu)的權(quán)衡理論所解釋的融資困境，是一個非?，F(xiàn)實和具體的問題。除了能夠從外部資本市場獲得廉價股權(quán)和債務來源的房地產(chǎn)公司獲得大量現(xiàn)金外，大多數(shù)典型的房地產(chǎn)公司都面臨著將非常有限的資本分配給若干項目的問題，這種分配的方式要將風險降到最低，回報最大，導致大多數(shù)房地產(chǎn)估值過高、放貸過多等。

人們對房地產(chǎn)的未來仍持樂觀態(tài)度。這種樂觀主義盛行的影響是，企業(yè)使用債務的依據(jù)，并不是計算稅收保護效應或債務的各種成本，而是盡可能多地使用債務。為了在不利的情況下保護現(xiàn)金流而設計的通常警告通過對未來的假設被擱置一邊。這實際上意味著公司為已開發(fā)的項目承擔了太多的債務，因為他們能夠做到這一點，而且因為他們的風險分析沒有考慮到所有可能。對于開發(fā)商而言，這種假設也是可持續(xù)的，因為他可以迅速出售這棟大樓。對于長期持有者而言，租金和空隙的變化可能已經(jīng)造成了一種情況，即貸款條件被打破，必須與銀行一起制定出解決方案?？梢哉f，避免風險與避免機會是同時發(fā)生的，而這對于管理者來說是很難實現(xiàn)的。

三、房地產(chǎn)公司財務風險識別與防范措施

（一）房地產(chǎn)公司財務風險識別方法

財務風險識別過程主要包括影響公司財務風險的內(nèi)部（例如，業(yè)務活動和公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)）和外部（例如，特定于行業(yè)的變化，技術發(fā)展）因素的定義（所謂的風險驅(qū)動因素）以及參考值，而參考值又會受到財務風險的影響。除風險評估外，該過程還包括檢測風險驅(qū)動因素之間的依存關系，以確保有效的風險評估過程。[2]在房地產(chǎn)公司財務風險管理的背景下，房地產(chǎn)公司的所有財務風險都必須系統(tǒng)地構(gòu)建。在繪制財務風險圖時，房地產(chǎn)公司必須一致地定義每個風險，并且公司還應該根據(jù)財務風險承受能力對財務風險進行分類。

具體地說，以前，房地產(chǎn)公司財務管理能力是通過評估對某些標準的符合性來確定的，尤其是在準備財務報告時。如今，優(yōu)先重點轉(zhuǎn)向評估和識別財務風險，制定措施以將其最小化并確保財務報告的可靠性和完整性的需求?？紤]到不斷增加的各種風險及其影響力的增加，內(nèi)部控制系統(tǒng)應以風險為導向。在內(nèi)部控制過程中，組織會評估各種運營和設施的風險?？刂曝攧請蟾娴男纬蓱荚谠趫蟾嬷刑峁┫嚓P的真實信息。因此，報告信息重大錯誤陳述的風險應降至最低。無視重大錯報風險會降低財務報告的真實性，并為會計和報告數(shù)據(jù)的運營創(chuàng)造有利條件。

房地產(chǎn)公司財務風險識別應更加重視將價值創(chuàng)造作為財務風險管理的目標；強調(diào)對房地產(chǎn)公司面臨的所有主要財務風險的識別，無論其如何分類；尋求評估房地產(chǎn)公司面臨的總體財務風險，并且考慮一套更具創(chuàng)新性的方法來處理財務風險。[3]有幾種可用于房地產(chǎn)財務風險識別的技術。例如，使用清單和對業(yè)務環(huán)境的監(jiān)視來識別財務風險；通過新聞媒體篩選，集體討論和小組討論之類的簡單識別技術；利用現(xiàn)金流數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析和業(yè)務流程分析的高級分析技術；獨立專家評估和情景分析的財務風險調(diào)查等。所有房地產(chǎn)公司都應定期進行財務風險識別，頻率為每季度至少一次。

（二）房地產(chǎn)公司財務風險防范措施

首先，提高房地產(chǎn)公司財務管理人員的財務風險防范意識。財務預警意識在日益動態(tài)和復雜的房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著關鍵作用，因為它可以提高人們對財務風險的認識并保持警惕。自下而上和自上而下的策略一定不能相互孤立。只有同時，互動和堅持地采取自下而上和自上而下的方法，才有機會實現(xiàn)房地產(chǎn)公司財務可持續(xù)管理。因此，提升房地產(chǎn)公司財務風險防范意識，是其他風險防范措施落實的大前提。[4]

其次，利用財務模型制定房地產(chǎn)公司的財務戰(zhàn)略。利用財務戰(zhàn)略矩陣，使用均值GARCH 模型檢驗REITs 中隨時間變化的特質(zhì)風險與動量回報的關系，并將流動性風險納入資產(chǎn)定價模型。因為房地產(chǎn)公司其基礎資產(chǎn)的性質(zhì)，其流動性可能會更加嚴重，動量收益率顯示出不對稱的波動性，即，波動率越高，動量收益率就越高，體現(xiàn)在部分決策具有較高的特質(zhì)風險，但他們的低風險溢價會導致低回報。因此，有必要根據(jù)價值創(chuàng)造（X 軸）與現(xiàn)金余缺（Y 軸）兩個維度，增強決策的效率與準確率，降低沉默成本發(fā)生頻率。

最后，建立房地產(chǎn)公司的財務預警體系。具體來說，通過現(xiàn)金流實際情況對比現(xiàn)金流預測的差異判斷是否存在現(xiàn)金流異常，并利用財務杠桿降低籌資風險。財務杠桿在房地產(chǎn)市場的制度化中發(fā)揮了重要作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)的合法化。法律框架通過提供可靠和高質(zhì)量的信息，使財務杠桿更加透明。此外，它們的結(jié)構(gòu)為更廣泛的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了國際標準和專業(yè)精神，并促進了房地產(chǎn)公司資金成本、財務風險、最大收益三者間取得平衡點。

四、結(jié)語

綜上所述，受限于房地產(chǎn)公司的高風險，不當?shù)呢攧展芾順O易造成房地產(chǎn)公司財務風險。為了規(guī)避高財務風險，建議房地產(chǎn)公司每季度至少一次應用財務風險識別技術，分析公司財務現(xiàn)狀，利用財務預警體系，規(guī)避財務風險，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)公司財務抗風險能力的提升，加強房地產(chǎn)公司的風險防范能力，促進房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。