華麗紅 浙江省交投地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制主要從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算及后評(píng)估階段進(jìn)行管理和控制。全過(guò)程造價(jià)控制所涵蓋的范圍涉及樁基、土石方、基坑圍護(hù)、土建、安裝、精裝修、幕墻、消防、園林景觀、弱電、電梯、空調(diào)、新風(fēng)、燃?xì)?、供電供水、室外管網(wǎng)及市政配套等工程。若要保證項(xiàng)目造價(jià)控制按既定目標(biāo)進(jìn)行，就必須保證既定目標(biāo)的準(zhǔn)確性，同時(shí)對(duì)各階段的難點(diǎn)要有相應(yīng)對(duì)策。

一、各階段造價(jià)控制難點(diǎn)分析

1.決策階段：投資決策的合理性、必要性、科學(xué)性有時(shí)不夠全面。投資估算的數(shù)據(jù)支撐不夠，質(zhì)量不高，可行性研究報(bào)告的深度不夠，論證不夠嚴(yán)密，基礎(chǔ)性工作不扎實(shí)，投資方案缺乏對(duì)比研究，難以選擇最佳的投資方案。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不符合項(xiàng)目定位，未堅(jiān)持安全、適用和經(jīng)濟(jì)為前提，過(guò)高只會(huì)無(wú)端增加造價(jià)，過(guò)低，與定位不符，不利于企業(yè)品牌樹(shù)立及技術(shù)進(jìn)步。有些甚至?xí)霈F(xiàn)決策時(shí)與實(shí)施時(shí)方案完全不同的現(xiàn)象，純粹為了拿地而拿地，這些問(wèn)題的存在將對(duì)后期造價(jià)控制帶來(lái)很大影響。例如當(dāng)?shù)貕K選擇規(guī)模過(guò)小時(shí)，資源就得不到有效配置，不但造價(jià)高且經(jīng)濟(jì)效益低下。當(dāng)?shù)貕K規(guī)模過(guò)大時(shí)，會(huì)造成建筑產(chǎn)品飽和而出現(xiàn)供大于求，銷售出現(xiàn)問(wèn)題。

2.設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)方案選擇未經(jīng)過(guò)充分論證，設(shè)計(jì)及驗(yàn)收規(guī)范掌握不夠透徹、前期管理要求理解不夠到位，同時(shí)又受開(kāi)發(fā)時(shí)間限制，選擇的設(shè)計(jì)方案會(huì)出現(xiàn)不是最佳的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位的各專業(yè)設(shè)計(jì)人員專業(yè)水平、責(zé)任心更是參差不齊，時(shí)間緊、任務(wù)重的前提下，往往出現(xiàn)限額設(shè)計(jì)未嚴(yán)格執(zhí)行，結(jié)構(gòu)、建筑、水電、消防等專業(yè)不完全交圈，驗(yàn)收、交付問(wèn)題未全方位考慮等問(wèn)題。

3.招標(biāo)階段：建設(shè)單位從節(jié)約造價(jià)的角度出發(fā)，通常采用最低價(jià)中標(biāo)原則進(jìn)行招標(biāo)，難免會(huì)出現(xiàn)一些個(gè)別情況，如中標(biāo)價(jià)格與工程建設(shè)實(shí)際價(jià)格差距較大，當(dāng)遇到材料大幅上漲，像一些閉口類工程合同，施工單位更是會(huì)想方設(shè)法增加現(xiàn)場(chǎng)簽證和技術(shù)變更，給工程建設(shè)留下較大隱患，對(duì)造價(jià)控制更是不利。另外，招標(biāo)文件的不規(guī)范，評(píng)標(biāo)工作的不仔細(xì)、不到位，也會(huì)影響對(duì)施工單位的選擇和造價(jià)的控制。

4.施工階段：因建設(shè)單位對(duì)施工圖圖審、內(nèi)部圖紙交底重視度不夠，經(jīng)常出現(xiàn)專業(yè)之間的施工圖紙有矛盾，但施工單位仍按各自專業(yè)圖施工，互不交圈，從而在施工過(guò)程中由于拆改等發(fā)生導(dǎo)致無(wú)效成本增加。雖然施工合同中對(duì)由此造成的損失有相關(guān)約定，但由于責(zé)任不清，執(zhí)行難度相當(dāng)大。施工過(guò)程中由于工程搶工方案不科學(xué)，對(duì)于工程變更的審核不嚴(yán)格，往往也導(dǎo)致成本大幅增加。施工材料現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，采購(gòu)、存儲(chǔ)、排產(chǎn)不到位，一些施工單位從自身利益出發(fā)，通過(guò)變更、增加工程量等方式獲取利潤(rùn)。

5.竣工結(jié)算及后評(píng)估階段：施工單位編制上報(bào)結(jié)算書不規(guī)范，存在高估冒算現(xiàn)象，也存在由于建設(shè)單位管理不善，會(huì)出現(xiàn)部分結(jié)算內(nèi)部聯(lián)系單未審批即對(duì)外發(fā)放現(xiàn)象，給造價(jià)控制帶來(lái)不利影響。在項(xiàng)目后評(píng)估階段，也存在過(guò)程中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)不夠系統(tǒng)，未進(jìn)行深入分析，過(guò)程返檢僅流于形式，未客觀評(píng)價(jià)項(xiàng)目的科學(xué)合理性，未對(duì)新項(xiàng)目管理提供建設(shè)性依據(jù)，正反案例剖析不夠全面深入。

二、各階段造價(jià)控制的對(duì)策研究

1.投資決策階段：只有做出正確的項(xiàng)目投資決策，才能確保資源配置最優(yōu)。對(duì)投資估算要進(jìn)行科學(xué)的估算，投資估算的范圍要與建設(shè)項(xiàng)目建議書，以及項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制的內(nèi)容、范圍和深度相適應(yīng)。投資估算的指標(biāo)編制，應(yīng)選擇對(duì)標(biāo)與投資項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品定位相吻合的項(xiàng)目。只有選擇合理的建設(shè)地點(diǎn)、合理的產(chǎn)品定位、選擇最佳的投資方案，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。如果決策出現(xiàn)失誤，勢(shì)必會(huì)造成不必要的損失。因此，要想合理控制本階段工程造價(jià)，首先就得做出正確的決策，避免決策失誤。其次要保證決策的科學(xué)性和合理性。在整個(gè)決策階段，投資估算是選擇投資方案的重要依據(jù)。在實(shí)際工作中，只有做好決策工作，收集可靠的數(shù)據(jù)資料，運(yùn)用科學(xué)的估算方法，合理計(jì)算投資估算，才能將工程造價(jià)控制在合理的范圍之內(nèi)。主要涉及內(nèi)容包括設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、地塊現(xiàn)場(chǎng)分析報(bào)告、工程策劃、成本測(cè)算和可行性研究報(bào)告等。

2.設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量好壞會(huì)直接影響項(xiàng)目的工程造價(jià)，以及項(xiàng)目的建設(shè)周期，從而直接決定項(xiàng)目的最終投入。所以，根據(jù)招標(biāo)制度，我們擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，通過(guò)充分論證，科學(xué)選擇并優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。正確合理的平面設(shè)計(jì)，可以大大減少建筑工程量，節(jié)約建設(shè)用地，降低工程造價(jià)及項(xiàng)目后期的運(yùn)行成本。積極推行限額設(shè)計(jì)，尤其是影響地下室成本的諸如地下室層數(shù)、地下室層高、頂板覆土厚度、地下室柱網(wǎng)的布置等，應(yīng)建立完善的限額設(shè)計(jì)管理辦法，做好工程投資估算和設(shè)計(jì)概算，將施工圖預(yù)算價(jià)格嚴(yán)格控制在設(shè)計(jì)概算之內(nèi)。建立并改進(jìn)設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)取辦法，鼓勵(lì)節(jié)約資金，促使設(shè)計(jì)人員在滿足規(guī)范的前提下主動(dòng)進(jìn)行成本優(yōu)化。主要涉及內(nèi)容包括產(chǎn)品定位報(bào)告、設(shè)計(jì)方案比選、限額設(shè)計(jì)、方案及施工圖設(shè)計(jì)階段的全成本測(cè)算、相關(guān)設(shè)計(jì)方案的選材和設(shè)計(jì)優(yōu)化的建議等。

3.招標(biāo)階段：在實(shí)際招標(biāo)過(guò)程中，我們要盡可能的減少人為等主觀因素，盡量使用客觀、公平、公正的方法，按照價(jià)值工程的原理來(lái)選擇承包單位，使建設(shè)工程的全過(guò)程造價(jià)控制朝著合理、規(guī)范的方向發(fā)展。同時(shí)，我們要加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的管理，提高招標(biāo)文件編制質(zhì)量，推行企業(yè)招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化。工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成部分，在編制的時(shí)候，我們應(yīng)該按照客觀、公正、科學(xué)的原則，提高科學(xué)性和合理性，劃清施工界面，保證計(jì)算質(zhì)量。對(duì)于施工圖紙，我們要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)而細(xì)致的分析，在具體的編制過(guò)程中，要對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程做出精確的預(yù)算，準(zhǔn)確計(jì)算出整個(gè)工程量，防止出現(xiàn)漏算、錯(cuò)套定額等失誤或者差錯(cuò)。同時(shí)，我們應(yīng)針對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行必要的澄清和解釋，消除不平衡報(bào)價(jià)，糾正計(jì)算錯(cuò)誤，并指出其中不合理價(jià)格，對(duì)差異大的子目進(jìn)行分析說(shuō)明，減少合同扯皮現(xiàn)象。主要涉及內(nèi)容包括工程招標(biāo)計(jì)劃及合約規(guī)劃，相關(guān)總包、專業(yè)分包、甲供材料的工程范圍、施工界面的劃分清單、各專業(yè)招標(biāo)文件模板等。

4.施工階段：加強(qiáng)施工圖圖紙審查和圖紙、合同的內(nèi)部交底工作，徹查各專業(yè)施工圖紙交圈問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行合同的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)及施工變更率，避免工程造價(jià)發(fā)生不合理的變動(dòng)。重視施工組織設(shè)計(jì)方案的論證工作，選擇最優(yōu)的方案，對(duì)方案的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行對(duì)比分析，合理安排人力、物力、財(cái)力，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效控制。施工方案是否先進(jìn)、合理，不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也直接影響項(xiàng)目造價(jià)，按照最優(yōu)方案施工可以提高經(jīng)濟(jì)效益。科學(xué)并合理確定項(xiàng)目工期，把項(xiàng)目的“搶工費(fèi)”降下來(lái)。對(duì)于施工中的隱蔽工程簽證，應(yīng)該建立完善的現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)，加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的事前控制。在進(jìn)行工程款支付計(jì)價(jià)時(shí)，我們要精細(xì)計(jì)量支付管理，控制超計(jì)量超支付現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，我們要做好開(kāi)源節(jié)流，施工階段所反映出的造價(jià)管理問(wèn)題，有時(shí)需建設(shè)單位解決，有時(shí)需要承包單位解決，降低施工成本是雙方共同的目標(biāo)和責(zé)任。主要涉及內(nèi)容包括月度資金計(jì)劃、月度工程款支付審核，跟蹤施工過(guò)程中的工程變更及索賠事項(xiàng)、對(duì)預(yù)發(fā)生的變更和索賠事項(xiàng)進(jìn)行審核、動(dòng)態(tài)成本編制及跟蹤、合同管理等。

5.竣工結(jié)算及后評(píng)估階段：嚴(yán)格審核施工單位上報(bào)的工程結(jié)算書，嚴(yán)格按照施工合同的要求，逐項(xiàng)進(jìn)行細(xì)致的審查工作，對(duì)于分部分項(xiàng)工程、設(shè)計(jì)變更部分的造價(jià)，應(yīng)該實(shí)事求是嚴(yán)格審核，拒絕高估冒算。同時(shí)需保證結(jié)算存檔資料的完整性，對(duì)于招標(biāo)文件、施工合同、設(shè)計(jì)及工程變更等，應(yīng)做好一手資料的收集工作，以提高審核效率，保證資料審核質(zhì)量。在項(xiàng)目后評(píng)估階段，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)需系統(tǒng)化，各專業(yè)各環(huán)節(jié)需充分回顧，深入剖析，過(guò)程返檢要細(xì)致到位，不要流于形式，為新項(xiàng)目管理提供有效依據(jù)。主要涉及內(nèi)容包括各分項(xiàng)工程的結(jié)算計(jì)劃、各分項(xiàng)工程結(jié)算報(bào)告、項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、建設(shè)項(xiàng)目整體后評(píng)估報(bào)告等。

三、結(jié)論

在拓展新項(xiàng)目時(shí)，我們需結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)提高可行性研究報(bào)告的深度及投資估算的精度。我們要注意建設(shè)項(xiàng)目各階段投資控制的要點(diǎn)及難點(diǎn)，選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，合理控制造價(jià)，正確處理好品質(zhì)、進(jìn)度和造價(jià)之間的關(guān)系。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)各階段間有偏差時(shí)，應(yīng)及時(shí)分析原因并糾偏，以確保既定控制目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。