張二燦 北京騰航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

收入是會(huì)計(jì)要素之一，對(duì)于會(huì)計(jì)計(jì)量等方面有重要的作用，也是衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。與經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展相同的是，企業(yè)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制定，也要實(shí)現(xiàn)國(guó)際化的發(fā)展，新收入準(zhǔn)則的發(fā)布就是實(shí)現(xiàn)了這一發(fā)展的舉措，新收入準(zhǔn)則的落實(shí)對(duì)各種行業(yè)的發(fā)展都將產(chǎn)生很大的影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)十分復(fù)雜，而且房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、金額較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)是受新收入準(zhǔn)則沖擊最大和最直接的，接下來(lái)我們就一起討論一下新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接沖擊，提出對(duì)應(yīng)的解決策略，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

一、新收入準(zhǔn)則的主要變化

（一）收入確認(rèn)模型的變化

原來(lái)的收入準(zhǔn)則內(nèi)容規(guī)定，收入類(lèi)型的分類(lèi)分為了提供勞務(wù)及建造合同收入與銷(xiāo)售商品收入，這兩種收入類(lèi)型應(yīng)用的確認(rèn)方法，收入確認(rèn)模式和應(yīng)用的準(zhǔn)則都是有很大的區(qū)別，而新收入準(zhǔn)則把前面提到的提供勞務(wù)及建造合同收入與銷(xiāo)售商品收入進(jìn)行了合并，并且重新創(chuàng)立了五步法收入確認(rèn)模型，對(duì)于收入確認(rèn)的具體方法進(jìn)行了全面的細(xì)化[1]。

（二）收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的變化

新的收入準(zhǔn)則實(shí)施之前收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)規(guī)定為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移，新頒布的收入準(zhǔn)則對(duì)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)作出了重新調(diào)整，將控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，促使企業(yè)更好的判斷收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，這樣的確認(rèn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也會(huì)更加客觀[2]。

（三）合同成本處理的變化

新的收入準(zhǔn)則提出了合同取得成本和合同履約成本新概念，這在原來(lái)的收入準(zhǔn)則當(dāng)中是沒(méi)有的，這兩個(gè)新概念的提出使得攤銷(xiāo)期限超過(guò)一年的合同，由此取得的成本，可以資本化處理，像是銷(xiāo)售傭金可以進(jìn)行資本化處理，并且還能與收入確認(rèn)一樣實(shí)施攤銷(xiāo)。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響

（一）會(huì)計(jì)核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售可以分為兩種銷(xiāo)售形式，現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)不同的銷(xiāo)售形式會(huì)計(jì)核算方法也是存在較大差異，現(xiàn)房銷(xiāo)售和普通商品銷(xiāo)售流程一樣，房地產(chǎn)企業(yè)和客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同，受到客戶(hù)的購(gòu)房款項(xiàng)之后，企業(yè)將房產(chǎn)交付給客戶(hù)，這個(gè)銷(xiāo)售的過(guò)程，屬于在購(gòu)房款項(xiàng)和房產(chǎn)交付的這一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，期房銷(xiāo)售就不同了，客戶(hù)實(shí)現(xiàn)交付一部分房款，另一部分房款按照合同約定定期支付，新收入準(zhǔn)則下，將期房銷(xiāo)售歸納為時(shí)段履約義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)不用按照期房銷(xiāo)售交房時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)收入，而是按照期房房款履行的進(jìn)度確認(rèn)收入[3]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)處理來(lái)說(shuō)，新收入準(zhǔn)則對(duì)于財(cái)務(wù)處理的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、合同成本處理等都有一定影響變化，這就使得對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表也產(chǎn)生了一定的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表也發(fā)生了很大的變化，其中的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表項(xiàng)目受到新收入準(zhǔn)則的影響，在一些項(xiàng)目上發(fā)生了較大的變化[4]。

對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響，合同負(fù)債和合同資產(chǎn)是新收入準(zhǔn)則新增加的兩個(gè)項(xiàng)目，與應(yīng)收賬款項(xiàng)目不同的是合同資產(chǎn)的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)依附的因素比較多，其他因素的順利實(shí)現(xiàn)而取得，像是房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合同剩余部分的順利履行，才會(huì)把合同資產(chǎn)收收回，合同負(fù)債也是同樣的處理，企業(yè)在履行義務(wù)之前就收到款項(xiàng)，應(yīng)該將其計(jì)入合同負(fù)債，像是房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)預(yù)定收到的款項(xiàng)，就應(yīng)該計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)合同負(fù)債項(xiàng)目。

新收入準(zhǔn)則對(duì)利潤(rùn)表的影響，利潤(rùn)表項(xiàng)目同樣也發(fā)生了比較大的變化，在原來(lái)的收入準(zhǔn)則實(shí)施的期間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)一般把期房銷(xiāo)售取得的款項(xiàng)計(jì)入預(yù)收賬款科目，就是表明房地產(chǎn)企業(yè)雖然收到了款項(xiàng)，但是是客戶(hù)的預(yù)付款，不能夠直接計(jì)入收入，也不可以直接記錄作為為企業(yè)的利潤(rùn)?？墒窃趯?shí)施新收入準(zhǔn)則之后，所有的房地產(chǎn)企業(yè)在于客戶(hù)簽訂合同的時(shí)候，可以根據(jù)合同履行的進(jìn)度，將房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)履行的義務(wù)就可以確認(rèn)為收入了，就會(huì)使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)。也有利潤(rùn)的增加。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、金額比較高，新的收入準(zhǔn)則的落實(shí)可以說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的變化，收入確認(rèn)模型的變化和合同成本處理的變化是新的收入準(zhǔn)則的最重要的內(nèi)容的更新，這些變化會(huì)直接影響會(huì)計(jì)核算和房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表。這也會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理作出新的調(diào)整，迅速適應(yīng)新收入準(zhǔn)則。