王超 合肥城房投資集團(tuán)有限公司

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理論綜述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的過程。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營(yíng)利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商[1]。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)成

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主要包含三大部門：工程部門、財(cái)務(wù)部門以及銷售部門。首先，對(duì)于企業(yè)工程部門而言，其主要是進(jìn)行對(duì)開發(fā)工程項(xiàng)目的監(jiān)督和管理。在管理的過程中，主要是進(jìn)行材料的采購和庫存管理，同時(shí)也是根據(jù)實(shí)際情況做好施工和協(xié)調(diào)以及對(duì)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度等方面的控制。與此同時(shí)，工程部門還根據(jù)實(shí)際情況和需求來做好合同管理，對(duì)于在施工過程中的各個(gè)細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行科學(xué)有效的把關(guān)；其次，對(duì)于公司的財(cái)務(wù)部門而言，其主要職能就是負(fù)責(zé)公司的房地產(chǎn)開發(fā)的融資管理。在此過程中，財(cái)務(wù)部門需要準(zhǔn)確掌握自己所在企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況和數(shù)據(jù)，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況定期編寫出相應(yīng)的報(bào)表。另外，對(duì)于銷售部門而言，主要是專門負(fù)責(zé)企業(yè)所有的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的推廣銷售。在推廣銷售活動(dòng)中，銷售機(jī)構(gòu)和部門需要制定合理的推廣手段，同時(shí)還要建立相應(yīng)的銷售渠道。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)通常指的是前期的建筑施工到竣工驗(yàn)收備案交付業(yè)主的過程，經(jīng)營(yíng)指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后的運(yùn)營(yíng)管理，包括銷售、租賃，物業(yè)管理，后續(xù)問題維修等，這個(gè)是主要區(qū)別。聯(lián)系是一個(gè)是前期一個(gè)是后期，二者是接續(xù)的過程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的基本狀況

2020年，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)再趨穩(wěn)的趨勢(shì)。在新冠肺炎疫情的影響下，2020年中國(guó)房地產(chǎn)100強(qiáng)全年累計(jì)銷售規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了近13%的正增長(zhǎng)。在“房住不炒”的大背景下，城市市場(chǎng)分化加劇，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品回歸。2020年，中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)門檻提升6%至50.2億，競(jìng)爭(zhēng)加劇。2020年全年銷售過百億的項(xiàng)目較去年減少2個(gè)至8個(gè)，均處于105-120億元區(qū)間。另一方面，30強(qiáng)門檻上升至67.9億元，甚至接近于房地產(chǎn)企業(yè)排行榜200強(qiáng)門檻的全年銷售額，此外，50強(qiáng)及百強(qiáng)門檻也均有明顯上升，項(xiàng)目間差距持續(xù)縮小，競(jìng)爭(zhēng)加大。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的影響因素

首先，新的政策形勢(shì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生了重大的影響。國(guó)家運(yùn)用土地供應(yīng)計(jì)劃、土地出讓方式等實(shí)行宏觀調(diào)控，通過持有年限、區(qū)分面積及用途差異化增收增值稅、土增稅、規(guī)定居民購買住宅數(shù)量的“限購政策”等調(diào)整購房者需求結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步抑制投機(jī)的投資者購房需求，從而在稅收政策上影響房地產(chǎn)開發(fā)的供給。

其次，現(xiàn)階段的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)具有重要的現(xiàn)實(shí)影響。就房地產(chǎn)的投資角度來看，房地產(chǎn)商品的特性屬于非貿(mào)易型的產(chǎn)品，既不是直接出口，也不能進(jìn)口，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)完全屬于一個(gè)內(nèi)需市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與恢復(fù)及其成本的提高都需要依賴于內(nèi)需的推動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，甚至負(fù)增長(zhǎng)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)更難以取得突破。

最后，當(dāng)前的社會(huì)形勢(shì)將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。一是從人口結(jié)構(gòu)上看房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，隨著我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)的出現(xiàn)，在未來年輕人對(duì)住房的剛性需求必定呈減少趨勢(shì)。二是從城市化進(jìn)程看房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，隨著城市化水平的持續(xù)走高將會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，帶來更多的市場(chǎng)需求。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理價(jià)值

房地產(chǎn)行業(yè)雖屬于第三產(chǎn)業(yè)，但經(jīng)營(yíng)鏈條延伸至第二產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如建筑行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、采礦行業(yè)等，同時(shí)，由于建筑行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，提供了大量就業(yè)崗位，間接拉動(dòng)了內(nèi)需。另一方面，作為最基本的生活條件之一的商品房，擁有使用價(jià)值和價(jià)值，房?jī)r(jià)的高低、存量房的多少，每一個(gè)數(shù)據(jù)都牽動(dòng)著一個(gè)個(gè)幸福的家庭，與每個(gè)國(guó)民的日常生活息息相關(guān)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更牽動(dòng)著每一個(gè)人的心，具有重要的價(jià)值。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)面臨的主要問題與挑戰(zhàn)

首先，資金鏈正面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和發(fā)展的巨大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要建設(shè)和施工的土地、資金和技術(shù)等條件相對(duì)于過去任何一個(gè)時(shí)期來說都會(huì)變得更為重要。在有限資源的情況下，要使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)步地發(fā)展，追求具有規(guī)劃性利潤(rùn)，取得既定的收益，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理上就需要大量人力物力和財(cái)政資金投入去控制項(xiàng)目的運(yùn)作，因而如何嚴(yán)格把控好資金鏈成為房地產(chǎn)公司在其運(yùn)營(yíng)過程中最主要的一個(gè)問題。

其次，沒有建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體系。建立健全現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)和管理制度，才能夠保證公司始終立于不敗之地，這便為房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理中帶來了一個(gè)新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，各種消息、傳聞層出不窮，建立一套高效的風(fēng)險(xiǎn)信息管理體系，及時(shí)有效地甄別和傳遞有用信息供企業(yè)決策參考，對(duì)企業(yè)應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)，確保正常運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。

第三，風(fēng)險(xiǎn)管理體系不健全。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入后危機(jī)和后暴利階段，房地產(chǎn)公司也必須從此開始進(jìn)入精細(xì)化研究發(fā)展及實(shí)行精細(xì)化管理經(jīng)營(yíng)控制的新時(shí)代。這一發(fā)展階段的中國(guó)企業(yè)在其戰(zhàn)略和管理上任何一次失誤，哪怕只是一次些許的風(fēng)浪，都很快就會(huì)導(dǎo)致其企業(yè)前功盡棄。當(dāng)今社會(huì)發(fā)展中會(huì)遇到政策、市場(chǎng)等諸多的困難和不確定性，會(huì)因此而面臨較高的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的問題及原因分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理存在不足

首先，項(xiàng)目建設(shè)方案中存在一些問題。在進(jìn)行項(xiàng)目方案的研究和制定過程中沒有針對(duì)性地深入調(diào)研市場(chǎng)的情況，僅僅把研究工作重點(diǎn)集中到了如何快速獲得社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益上來，大大增加了項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)。其次，是施工設(shè)計(jì)。目前，很少有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是注重設(shè)計(jì)和規(guī)劃圖紙，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)人員工作并未能夠得到充分關(guān)注和足夠重視，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施階段和設(shè)計(jì)階段的工作量以及項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量和服務(wù)難以控制。第三，合同方面的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其進(jìn)行勞動(dòng)合同的簽約工作的過程中缺乏相應(yīng)的法律意識(shí)，在簽約過程中沒有明確地處理一些合同上的細(xì)節(jié)問題。一旦合同中存在著內(nèi)容的不完善，就可能會(huì)給當(dāng)事人之間帶來不必要的法律爭(zhēng)端。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制不健全

現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體系對(duì)企業(yè)的作用不言而喻，甚至可以決定一個(gè)企業(yè)是否能持續(xù)發(fā)展。管理是企業(yè)永恒的話題，房地產(chǎn)企業(yè)自然不是一個(gè)例外。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，行業(yè)政策、市場(chǎng)需求等要素變化較大，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化戰(zhàn)略部署，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，才能夠?qū)κ袌?chǎng)瞬息萬變的信息進(jìn)行甄選、分析和傳遞，才能最終為企業(yè)通過經(jīng)營(yíng)獲得盈利提供決策，這對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層都是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理有待提高

面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的新形勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督與管理，是一個(gè)減少或者防范投資風(fēng)險(xiǎn)最佳方法。而今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理仍處于一個(gè)剛剛起步的階段。要建立健全的內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)體系，構(gòu)建一個(gè)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)代化分工協(xié)調(diào)運(yùn)作的部門分工機(jī)制，將成為提高公司內(nèi)部治理能力的一個(gè)有效途徑，企業(yè)通過成本核算與質(zhì)量控制可以有效規(guī)避公司在經(jīng)營(yíng)過程中因?yàn)楣こ添?xiàng)目的開發(fā)與資本操作而帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)與質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理策略探討

（一）房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

首先，房地產(chǎn)投資開發(fā)公司必須要針對(duì)所有擬建的項(xiàng)目做出正確的市場(chǎng)定位，并且根據(jù)市場(chǎng)的各種需求，進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)和推廣。房地產(chǎn)開發(fā)公司需要對(duì)國(guó)家以及其所在地區(qū)的法律、政策有所了解，掌握地方政府對(duì)于房地產(chǎn)公司的相應(yīng)政策和取向[3]。若該項(xiàng)目在建設(shè)的過程中已經(jīng)能夠獲得當(dāng)?shù)卣闹С?，那么整個(gè)項(xiàng)目的開展就一定會(huì)變得十分順利。另外，企業(yè)還需要對(duì)自己的自身發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及其企業(yè)的特點(diǎn)等因素進(jìn)行綜合分析，在對(duì)企業(yè)進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分尊重消費(fèi)群體對(duì)于他們生活的環(huán)境、設(shè)施等各個(gè)方面的要求，同時(shí)也需要將這些群體的要求體現(xiàn)在工程項(xiàng)目中。企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的策劃與宣傳工作，這一過程中要注重媒體廣告的真實(shí)性。同時(shí)還要注重自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，積極打造自己的品牌。

（二）建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理體系僅只有雛形，面對(duì)市場(chǎng)對(duì)商品房越來越多樣化、精細(xì)化的需求，管理漏洞較多。針對(duì)政策與市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)要建立組織分工重明確、計(jì)劃管理重執(zhí)行、內(nèi)部管理重標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)決策重成果以及績(jī)效考核重量化等與市場(chǎng)需求接軌的精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理體系。

首先，明確分工。完善企業(yè)各部門、各公司、各項(xiàng)目的授權(quán)體系，權(quán)責(zé)體系清晰，企業(yè)各部門、各公司、各項(xiàng)目協(xié)同制定操作性強(qiáng)、成果清晰的工作計(jì)劃，由上而下，細(xì)化到年度經(jīng)營(yíng)與管理，逐級(jí)分解至季度、月度，并建立有效完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，提高計(jì)劃完成率；其次，內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)化。以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化為目標(biāo)，建立標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)體系，促進(jìn)公司管理能力和人員專業(yè)能力的提升，提高經(jīng)營(yíng)效率。注重會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后管理，決策會(huì)議意見清晰、方向明確，最后，績(jī)效考核規(guī)范化，考核與激勵(lì)匹配，以正向激勵(lì)為主。建立可量化、操作性強(qiáng)的考核模板，分層考核、關(guān)聯(lián)考核，明晰責(zé)任，加大協(xié)同，提高工作效率。新形勢(shì)下，行業(yè)政策、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相較于以前都發(fā)生了很大的變化，在這種情況下，加大經(jīng)營(yíng)管理的力度，完善內(nèi)部管理體系，是新形勢(shì)下企業(yè)應(yīng)對(duì)政策、市場(chǎng)變化的最優(yōu)措施，也是企業(yè)生存和高質(zhì)量發(fā)展的必要條件。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格

現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)者重視市場(chǎng)需求，在設(shè)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)就要準(zhǔn)確地對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)定位，根據(jù)消費(fèi)者需求推出的產(chǎn)品才能為消費(fèi)者所接受，還需要根據(jù)消費(fèi)者的承受能力確定合理的價(jià)格[4]。同時(shí)作為產(chǎn)品的提供者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意以質(zhì)量和服務(wù)取勝，通過提高產(chǎn)品質(zhì)量，加強(qiáng)售后服務(wù)來吸引客戶。新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的消費(fèi)者，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌與信譽(yù)有著更多的關(guān)注，企業(yè)品牌在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下有著更高的比重。從企業(yè)角度來看，品牌溢價(jià)是利潤(rùn)邊際提升的空間，企業(yè)以較高的產(chǎn)品品質(zhì)，通過消費(fèi)者口口相傳，企業(yè)品牌知名度得到提升，從而增加消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可度，提升溢價(jià)空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌維護(hù)，不僅要做好市場(chǎng)研判、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、項(xiàng)目配套，還要做好售后服務(wù)與物業(yè)管理。

五、結(jié)語

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)只有靈活調(diào)整開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理策略，才能進(jìn)一步提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力?；诖?，本文首先從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理論進(jìn)行了簡(jiǎn)述。其次，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀和開發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的問題及原因進(jìn)行了較為系統(tǒng)的分析和總結(jié)。最后，基于新形勢(shì)的實(shí)際情況，針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理策略進(jìn)行了探討，希望能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理提供一些參考。