徐小燕

(成都怡和天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，四川成都 610039)

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，因此，有必要引入全過(guò)程成本管理理念對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行控管理優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。成本管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理的產(chǎn)物，對(duì)成本節(jié)約、提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資額高、周期長(zhǎng)且風(fēng)險(xiǎn)性較大的特點(diǎn)，因此，更是需要借助成本管理來(lái)嚴(yán)格控制建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段的資金使用量，從而達(dá)到約束和控制的作用，在規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的良性發(fā)展助力。

1 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理理論概述

在1980年代英國(guó)率先提出了全過(guò)程成本管理理論，該理論將以前僅關(guān)注事中和事后的成本管理擴(kuò)展到項(xiàng)目成本管理的整個(gè)過(guò)程，包括項(xiàng)目定義、計(jì)劃、實(shí)施、完成和維護(hù)等，它的目標(biāo)不僅是停留在某個(gè)階段，而是著重于項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程的成本控，將項(xiàng)目分解成每個(gè)階段，并對(duì)每個(gè)階段做出詳細(xì)的成本管理分析，從而達(dá)到項(xiàng)目成本最小化的目的[1]。

全過(guò)程成本管理基于成本管理的科學(xué)性。它建立了一個(gè)涵蓋所有員工的全面成本管理系統(tǒng)，涵蓋了整個(gè)業(yè)務(wù)管理過(guò)程，使所有部門(mén)成員自主改善，不斷降低成本，從而使管理層和部門(mén)其他員工在降低成本方面保持一致性，在項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程中合理使用人力、財(cái)力和物力，并尋求以最低的成本進(jìn)行生產(chǎn)管理和組織運(yùn)營(yíng)，并隨時(shí)隨地糾正偏差，確保項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)將獲得更高的回報(bào)。建設(shè)工程全過(guò)程成本管理，就是在工程的投資立項(xiàng)階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理安排協(xié)調(diào)，把建設(shè)工程投資控制在之前批準(zhǔn)的或預(yù)期的投資限額之內(nèi)，以確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)并獲得較高的投資收益和社會(huì)效益。

2 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理問(wèn)題現(xiàn)狀

2.1 投資立項(xiàng)階段成本管理中的問(wèn)題

在該階段的成本管理中暴露出的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

(1)缺乏對(duì)工程項(xiàng)目深入細(xì)致的可行性研究分析，難以準(zhǔn)確反映各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度，導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理存在偏差。

(2)缺乏對(duì)周邊市場(chǎng)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查和基本數(shù)據(jù)收集，無(wú)法應(yīng)對(duì)突發(fā)性問(wèn)題。

(3)大部分企業(yè)直接套用以往完成項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，側(cè)重于定量分析；沒(méi)有做到實(shí)事求是，因地制宜，更加沒(méi)有深入細(xì)致的開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，缺乏房地產(chǎn)項(xiàng)目的定性分析[2]。

2.2 設(shè)計(jì)階段成本管理中的問(wèn)題。

在該階段的成本管理中暴露出的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

(1)缺乏項(xiàng)目成本管理的觀念和意識(shí)，過(guò)分關(guān)注項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)安全和保障，忽視了項(xiàng)目成本，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

(2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位不夠合理，受限于專業(yè)知識(shí)，過(guò)分依賴設(shè)計(jì)單位，只是簡(jiǎn)單的針對(duì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)、總體布局、戶型配比等內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查，未從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度出具規(guī)劃方案，從而造成產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位不合理，后期滯銷(xiāo)等問(wèn)題凸顯。

(3)設(shè)計(jì)人員與成本管理人員缺乏協(xié)調(diào)和溝通，無(wú)法比較和選擇方案，導(dǎo)致工程成本過(guò)高等問(wèn)題。

2.3 招標(biāo)采購(gòu)階段成本管理中的問(wèn)題

在該階段的成本管理中暴露出的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

(1)招標(biāo)文件編制質(zhì)量問(wèn)題。招標(biāo)文件質(zhì)量不理想，包括工期不明確、招標(biāo)范圍不明確、報(bào)價(jià)方式不準(zhǔn)確、合同條款不統(tǒng)一等問(wèn)題，此招標(biāo)文件一旦發(fā)出，成本風(fēng)險(xiǎn)就己產(chǎn)生，勢(shì)必造成后期成本失控等問(wèn)題。

(2)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)商存在質(zhì)量參差不齊的現(xiàn)象，不利于成本控制和優(yōu)化管理，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)產(chǎn)生負(fù)面影響。

(3)惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。目前大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用最低價(jià)中標(biāo)法、綜合評(píng)分法。前者容易導(dǎo)致惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，后者容易滋生暗箱操作，通過(guò)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，以此兩種方式中標(biāo)的施工單位在進(jìn)場(chǎng)后，從工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本管控方面，難度很大，都不利于成本控制管理。

2.4 施工階段成本管理中的問(wèn)題

在該階段的成本管理中暴露出的問(wèn)題主要有以下方面：

(1)造價(jià)咨詢公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，對(duì)工程量清單、招標(biāo)文件編制質(zhì)量水平、預(yù)算編制的合理性會(huì)產(chǎn)生直接影響，也為施工過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本管理埋下了障礙伏筆。

(2)材料成本控制不嚴(yán)格。由于對(duì)建筑市場(chǎng)材料、產(chǎn)品價(jià)格不熟悉，無(wú)法準(zhǔn)確實(shí)時(shí)跟蹤價(jià)格變動(dòng)情況，材料價(jià)格、品牌合作商等數(shù)據(jù)庫(kù)未建立或者數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確等原因，導(dǎo)致成本失控的現(xiàn)象發(fā)生。

(3)設(shè)計(jì)變更、簽證管控不力。由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、簽證管理制度不完善，流程控制不到位，導(dǎo)致資料保管不善，導(dǎo)致后期結(jié)算時(shí)，就資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性有待考證，進(jìn)而導(dǎo)致?tīng)?zhēng)執(zhí)等現(xiàn)象的發(fā)生。

(4)成本管理的孤立性和單一性。通常情況下，設(shè)計(jì)、工程和成本是三個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，導(dǎo)致了成本管理的隔離。缺乏全面系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理念，不利于項(xiàng)目成本的有效控制[3]。

2.5 竣工結(jié)算階段成本管理中的問(wèn)題

在該階段的成本管理中暴露出的問(wèn)題主要有以下方面：

(1)竣工結(jié)算工作對(duì)造價(jià)咨詢單位依賴性較強(qiáng)，造價(jià)咨詢單位權(quán)利過(guò)大，竣工結(jié)算報(bào)告的合理性和準(zhǔn)確性缺乏有效監(jiān)督，可能存在不符合項(xiàng)目實(shí)際結(jié)算的情況。

(2)未建立執(zhí)行項(xiàng)目后評(píng)估制度，未對(duì)竣工結(jié)算工作以結(jié)算專題等形式進(jìn)行總結(jié)。

(3)成本管理人員很少進(jìn)行目標(biāo)成本與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比分析，分析存在偏差的原因及在今后項(xiàng)目成本控制重點(diǎn)。

(4)未形成公司內(nèi)部的項(xiàng)目造價(jià)指數(shù)水平，難以建立準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)以后項(xiàng)目的成本控制起不到指導(dǎo)和參考作用。

3 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理優(yōu)化措施

3.1 投資立項(xiàng)階段

良好的開(kāi)端是成功的一半，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行深入、全面的可行性研究和分析，以掌握影響項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素，具體管理內(nèi)容如下：

(1)注重投資估算的準(zhǔn)確性。要提高投資估算編制人員的專業(yè)水平，建立健全責(zé)任追究制度。

(2)充分做好市場(chǎng)調(diào)研，定位精準(zhǔn)。有必要篩選和分析有價(jià)值的信息，并制定全面完善的備選方案，以做出最具性價(jià)比的方案選擇。

(3)注重可行性研究分析。采用定性分析和定量分析并重的方式，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行補(bǔ)充和完善，提升項(xiàng)目成本控制效果。

3.2 設(shè)計(jì)階段

據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)內(nèi)容對(duì)于項(xiàng)目投資的影響比重約占75 %[4]。因此，投資者要轉(zhuǎn)變觀念，多注重質(zhì)量?jī)r(jià)格和性價(jià)比方面的問(wèn)題，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制管理，具體管理內(nèi)容如下：

(1)明確領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員和成本控制人員的職責(zé)分工，注重各方面的協(xié)調(diào)與合作。

(2)落實(shí)限額設(shè)計(jì)理念，增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的成本控制意識(shí)和觀念，嚴(yán)格把控和審查施工圖設(shè)計(jì)，做好前期階段的成本控制與管理。

3.3 招標(biāo)采購(gòu)階段

高效的招標(biāo)采購(gòu)管理可以有效提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，對(duì)降低開(kāi)發(fā)成成本具有主要作用。具體管理內(nèi)容如下：

(1)高質(zhì)量的招標(biāo)文件編制。細(xì)致詳細(xì)的招標(biāo)文件能夠幾乎反映出項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程的所有費(fèi)用，減少了不必要的工程經(jīng)濟(jì)糾紛，便于工程投資成本的控制。

(2)招標(biāo)競(jìng)選制度的建立。對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行嚴(yán)格的審核工作，挑選出優(yōu)秀的承包單位和材料供應(yīng)單位，以提高施工質(zhì)量，縮短施工周期，降低成本，甚至還能培養(yǎng)長(zhǎng)期的合作關(guān)系，在未來(lái)的工程項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)共贏。

(3)嚴(yán)密的合同條款制定。合同條款將各方的工作和義務(wù)緊密聯(lián)系起來(lái)，必要時(shí)候還應(yīng)該交由專家進(jìn)行審核，確保合同對(duì)于雙方公平，沒(méi)有漏洞可鉆。

(4)招標(biāo)詢價(jià)制度的建立。全面了解投標(biāo)單位在人員、材料、設(shè)備等方面的單價(jià)，從而對(duì)成本控制相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行明確，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管理的有效控制[5]。

3.4 施工階段

施工階段是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、波動(dòng)因素最多的階段，也是控制工程項(xiàng)目造價(jià)的最直接有效過(guò)程。具體管理內(nèi)容如下：

(1)嚴(yán)格控制并審查設(shè)計(jì)變更、簽證變更及進(jìn)度資金分配等內(nèi)容，避免項(xiàng)目投資失控。

(2)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本控制，要設(shè)定合理的“預(yù)警線”和“強(qiáng)控線”，以有效遏制和避免成本超支的現(xiàn)象。

(3)主要材料和設(shè)備價(jià)格的管理控制。材料與設(shè)備的成本約占建筑安裝項(xiàng)目成本的70 %，優(yōu)化配置材料、設(shè)備的使用計(jì)劃，減少不必要的浪費(fèi)。

(4)進(jìn)行各類數(shù)據(jù)記錄，特別是隱蔽的工程記錄和簽證工作，減少爭(zhēng)執(zhí)現(xiàn)象的發(fā)生。

3.5 竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段的成本管理工作也是至關(guān)重要的，可以測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目的盈利虧損狀況，具體包括以下內(nèi)容：

(1)審計(jì)結(jié)算工作至關(guān)重要，需要明確建設(shè)咨詢公司的權(quán)利和義務(wù)，其作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請(qǐng)的結(jié)算審核合作單位，應(yīng)當(dāng)代表并輔助房地產(chǎn)企業(yè)全面開(kāi)展結(jié)算審核工作，再由房地產(chǎn)公司下派到咨詢單位進(jìn)行復(fù)審；

(2)審核工作應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)，確保各項(xiàng)資料的完整性，從圖紙到合同以及各種動(dòng)態(tài)資料都要核對(duì)，要判斷工程質(zhì)量、材料價(jià)格是否符合標(biāo)準(zhǔn)，其中工程量的審核是關(guān)鍵，要實(shí)事求是，反復(fù)核實(shí)，不能遺漏那些具有隱蔽性的工程量；

(3)注意核定定額單價(jià)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)基數(shù)和各項(xiàng)費(fèi)率等，將其控制在合理、合法的范圍內(nèi)。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重成本管理的精細(xì)化，將其貫 穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，采用適宜、針對(duì)性的成本控制管理策略，不斷完善成本管理各專業(yè)之間的協(xié)同管理機(jī)制，建立健全成本管理制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。