林媛

摘要：近年來，作為重要的創(chuàng)新融資產品，資產證券化憑借其發(fā)行成本低等優(yōu)勢，越來越引起國內房地產企業(yè)的重視，本文通過結合一些房地產企業(yè)資產證券化相關的問題提出了解決策略。

關鍵詞：房地產;企業(yè);資產證券化

一、我國房地產企業(yè)資產證券化的內容、特點以及分類

1.1房地產企業(yè)資產證券化的內容

房地產資產證券化憑借著能夠使房地產產生的現金流轉變成償付支持的優(yōu)勢迅速得到了房地產企業(yè)的青睞，房企以此為基礎發(fā)行資產支持證券以融資。資產支持證券需要經過房地產資產重組之后重新設置，而房地產所產生的現金流剛好能夠賠付資產支持證券。新的資產池實際銷售情況能夠使基礎資產與相關原始權益人的風險隔離，而新的資產池則是通過對房地產重新配置、組合得到的。

1.2房地產企業(yè)資產證券化的優(yōu)點

房地產企業(yè)資產證券化的優(yōu)點有以下四點：第一點，房地產企業(yè)資產證券化有利于拓寬融資渠道。目前，我國正在不斷加大對房地產企業(yè)的監(jiān)管力度，一定程度上影響了銀行信貸等融資方式，不利于房地產企業(yè)長遠的發(fā)展。房地產企業(yè)資產證券化的出現有效緩解了當前房地產企業(yè)的困境，作為一種新的融資渠道也對房地產企業(yè)的發(fā)展起到了助推作用。第二點，也是極為關鍵的一點，房地產企業(yè)資產證券化不會因為資產不足而受到限制。決定房地產企業(yè)資產證券化產品發(fā)行規(guī)模的有基礎資產的現金流規(guī)模，與凈資產規(guī)模并沒有太大的關系。由于房地產企業(yè)資產證券化產品與主體信用債券沒有太多的關系，因此，房地產企業(yè)資產證券化產品不會占用母公司的發(fā)債額度。第三點，房地產企業(yè)資產證券化的實現使融資成本逐漸降低?，F在房地產資產證券化的期限越來越長，有的產品的期限甚至已經達到了20年。在融資期限不斷變長，主體信用評級不斷提高的前提下，融資成本將會變得越來越低。第四點，房地產企業(yè)資產證券化募集資金的用途將會更加靈活。隨著現代化進程的不斷加快，房地產企業(yè)資產證券化逐漸放松了對募集資金用途的限制，只要募集資金不觸碰法律的底線并且符合國家產業(yè)政策要求就能夠由企業(yè)自主決定如何去使用。

1.3房地產企業(yè)資產證券化的分類

房地產企業(yè)資產證券化主要分為三種模式，第一種是房地產信托投資基金，它由專門的托管機構進行托管，由專門的投資機構負責投資經營管理，能夠通過發(fā)行股份以及收益憑證匯集資金，并且總收益是按比例分配給投資者的。第二種是商業(yè)房地產抵押貸款支持證券，它是一種資產支持證券產品，將商業(yè)地產作為抵押，通過相關商業(yè)地產的未來收益來償債。最后一種房地產企業(yè)資產證券化是一種將現金流作為還款來源的資產證券化產品。上述三種資產證券化模式充分利用了房地產企業(yè)的行業(yè)特點和資源優(yōu)勢，拓寬了融資路徑，持續(xù)推動著房地產企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產企業(yè)開展資產證券化的意義

2.1房地產證券化具有分散和轉移房地產投資風險的功能

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)投資金額數值一般都很大，而且流動性還很差，很大程度上加大了房地產企業(yè)的投資風險以及放貸的金融機構的風險。資產證券化市場的交易機制針對房地產過度集中投資的問題建立了風險重新分配機制，將房地產過度集中投資問題扼殺在了搖籃之中，有效地分散和轉移了房地產投資風險，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供了保障。

2.2有利于解決房地產資金短貸長投的矛盾

長久以來，房地產資金短貸長投的矛盾一直影響著房地產企業(yè)的發(fā)展。房地產證券化有效解決了這一問題，既為房地產企業(yè)提供了一條長期融資的路徑，也為投資者提供了一個新型的投資工具，符合雙方的利益。同時，房地產證券化有利于不動產資本市場的建設，能夠充分發(fā)揮出房地產證券化的優(yōu)勢，不但解決了資產與負債期限不吻合的矛盾，還能夠為房地產企業(yè)吸引源源不斷的社會資金，促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展。在市場競爭的過程中，只有不斷的拓展業(yè)務，創(chuàng)新融資方式，才能保證房地產業(yè)的長遠發(fā)展。

2.3改善了金融機構資產的流動性

金融機構面臨著一方面要有經營效益，一方面要確保資產安全的重任，為降低風險，其資產的流動性就會受到一定限制。住房抵押貸款證券化措施等資產證券化的實施有效緩解了金融機構當前的困境，使得金融機構能夠及時調整自己的資產負債結構，改善資金的流動性，為金融機構的發(fā)展提供了保障。住房抵押貸款證券化作為一種新的融資渠道，為銀行融資提供了更加便利的條件。

三、房地產企業(yè)資產證券化遇到的問題

3.1現行的法律法規(guī)不規(guī)范

現行相關的法律法規(guī)有所缺乏，沒有足夠的約束力。只有制定嚴格的法律法規(guī)才能構建健康良好的房地產證券市場。我國正在不斷完善法律法規(guī)，結合房地產證券化的特點，借鑒國外的先進經驗，吸取目前市場上出現的問題和教訓，加快完善法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度，營造出一種有利于房地產證券市場發(fā)展的良好氛圍。

3.2缺乏成熟的中介機構

目前，市場上為資產證券化提供相關服務保障的中介機構還不夠成熟。特別是我國現有的信用評估體系還不夠健全，資產證券化需要成熟的信用評定以及擔保機構作為支撐，因此我國急需一批具備理論知識和實際操作的相關人才。我國當前的資產評估業(yè)存在許多弊端，例如資產評估管理尺度不一、標準化體系缺乏等問題，嚴重加劇了行業(yè)內不正當競爭的現象。資信評級業(yè)屬于新興行業(yè)，信譽以及獨立性還有很大的上升空間，國家和投資者都要加大對資信評級機構的重視，從而發(fā)揮出資信評級的積極保障作用。

3.3房地產產權不夠明晰

房地產產權是確保交易合法性的基礎，所以一定要確保房地產產權的明晰。由于我國城市人口的急劇上升，對住房需求十分巨大，以及各種復雜的原因，導致房屋產權存在多種形式。為滿足居民需要，近年來，我國不斷加大對經濟適用房、安居工程房以及共有產權房等保障性住房的建設力度，政府的部分產權也在其中，造成產權結構比較復雜，不利于房地產企業(yè)對此類產品做資產證券化。產權不明晰一定程度上限制了我國房地產企業(yè)對資產證券化融資方式的有效利用。

四、推進房地產企業(yè)開展資產證券化的有效解決策略

4.1積極推進金融體制改革創(chuàng)新， 為房地產證券化提供前提和環(huán)境

為促進房地產證券化進程的不斷加快，金融體制改革創(chuàng)新是必經之路，房地產證券化的發(fā)展需要良好的發(fā)展環(huán)境以及制度支持。目前，我國的金融市場已經建立了比較完善的金融體系，但是金融機構的改革還有一段很長的路要走，需要不斷優(yōu)化金融機構。根據當前的金融市場發(fā)展現狀，要建立與之相匹配的金融體制，利用市場機制不斷對金融市場進行調節(jié)，以促進金融市場的繁榮發(fā)展。金融機構應該通過合理的產權制度安排，清晰地劃分權責關系，從而更好的提高經營效率。

4.2加快房地產證券化相關法律的立法

不斷健全與房地產證券化相關的法律法規(guī)，加快資產證券化市場的建設進程，完善市場監(jiān)管制度，打造健康、規(guī)范的金融市場環(huán)境。根據我國金融市場的現狀對相關法律進行適當的調整或補充，充分發(fā)揮人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會的監(jiān)督管理作用，不斷促進資產證券化的發(fā)展。在證券交易監(jiān)督管理方面，不斷強化立法權和執(zhí)法權，按照國際慣例應該保證好房地產證券發(fā)起人、中間人以及投資人的合法權益，不斷完善與房地產證券化相關的法律法規(guī)，打造規(guī)范、和諧的房地產證券化市場。

4.3規(guī)范資產證券化相關中介服務機構

資產證券化需要很多中介服務機構參與其中。如今，我國的投資銀行與會計行業(yè)已經能夠滿足資產證券化的要求，取得了重大的進展，然而資產評估業(yè)與資信評級業(yè)的發(fā)展與之相比仍處于較為落后的狀態(tài)。在實際操作中，資產評估與資信評級機構的不成熟完善，在一定程度上制約了資產證券化的發(fā)展。國家有關部門應該重視引導改善這種情況，汲取國際成功案例的經驗，通過政策引導大量優(yōu)質資源建立更具專業(yè)性、權威性的資產評估以及資信評級機構，同時通過法律不斷規(guī)范我國的資產評估業(yè)和資信評級業(yè)發(fā)展。

結語：資產證券化的實現能夠有效促進房地產企業(yè)的發(fā)展，我們要健全資產證券化相關的法律法規(guī)，同時有效推進各種制約因素的不斷完善，從而持續(xù)推動我國房地產企業(yè)的發(fā)展。

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