成 君

大唐地產(chǎn)集團（361000）

房地產(chǎn)工程具有較強的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，項目開發(fā)的時間跨度較長，資金投入較大，風(fēng)險系數(shù)較高。切實加強房地產(chǎn)工程管理中的質(zhì)量控制，可以及時發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)中存在的問題，保證房地產(chǎn)工程的安全和使用。

1 房地產(chǎn)工程管理中的質(zhì)量控制概述

房地產(chǎn)工程管理中的質(zhì)量控制在整個項目開發(fā)和項目建設(shè)中占據(jù)著非常重要的地位，是提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵舉措。在房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量控制中，管理人員要確保工程質(zhì)量滿足相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，同時還要使得工程項目滿足廣大業(yè)主的日常需求，進(jìn)一步優(yōu)化工程項目的協(xié)調(diào)性、耐久性和美觀性。目前，房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量控制涉及到的內(nèi)容較為廣泛，主要包括地塊選擇、可行性研究、項目前期策劃、工程設(shè)計、工程實施以及物業(yè)管理等多個方面[1]。為了全面落實房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極接受相關(guān)部門的檢查監(jiān)督，并結(jié)合房地產(chǎn)工程項目的實際情況，不斷加強監(jiān)理單位、施工單位以及設(shè)計單位之間的相互協(xié)調(diào)，從而為各項質(zhì)量控制的高效進(jìn)行提供強有力的保障。

管理人員應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識和扎實的工作經(jīng)驗，并以此為基礎(chǔ)對房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的質(zhì)量控制，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量，為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗。除此之外，管理人員也要對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的流程有一個清晰全面的認(rèn)識。要全面落實以下幾方面工作:①加強競標(biāo)以及合同簽訂中的質(zhì)量控制，并對整個過程中的因素變化進(jìn)行科學(xué)把控；②驗收人員在開展工程驗收的過程中，要切實遵循相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，在保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的前提條件下，進(jìn)一步滿足廣大用戶的切實需求；③管理人員要對土地改造工作給予足夠的重視，從而有效提高住宅資源利用的科學(xué)性和合理性，切實優(yōu)化房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量。

2 影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量的原因

在當(dāng)前的社會發(fā)展過程中，影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量的原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面:①環(huán)境條件的影響，主要包括工程作業(yè)環(huán)境、工程技術(shù)環(huán)境、工程周邊環(huán)境以及工程管理環(huán)境等方面；②施工方法的影響，主要包括施工方案、操作方法以及工藝方法等方面；③機械設(shè)備的影響，主要包括機械設(shè)備的類型、質(zhì)量、性能、施工特點以及操作便捷程度；④工程材料的影響，主要包括材料選用是否合理、產(chǎn)品質(zhì)量是否合格以及保管使用是否得當(dāng)；⑤人員素質(zhì)的影響，主要包括工作人員的專業(yè)知識、操作技能、上崗資質(zhì)、工作經(jīng)驗以及綜合素質(zhì)[2]。

由于房地產(chǎn)工程的項目數(shù)量正在不斷增加，這在很大程度上增加了監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員的工作強度，因此很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了獲得更多的項目，就會在各個項目中同時上報同一批名單，導(dǎo)致很多監(jiān)理人員在施工現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)督工作無法得到全面落實，房地產(chǎn)工程項目開發(fā)建設(shè)中面臨的質(zhì)量隱患無法得到及時有效的解決，這對房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制工作造成了較大的阻礙[3]。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量控制中，管理人員必須深入分析房地產(chǎn)工程項目開發(fā)建設(shè)的實際情況，并根據(jù)分析結(jié)果制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，為房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的有序進(jìn)行提供強有力的保障。首先，管理人員要樹立良好的預(yù)防意識，并建立完善的工程巡檢制度，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)中存在的問題，尋找行之有效的解決措施，有效防止質(zhì)量問題的進(jìn)一步擴大化，切實保障房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量。其次，管理人員要對施工人員的工作職責(zé)和工作范圍作出明確規(guī)定，不斷提高施工人員日常操作的規(guī)范性，有效減少人為因素對房地產(chǎn)工程質(zhì)量造成的不良影響。最后，管理人員要制訂完善的質(zhì)量問題防范措施，將可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面防范和合理控制，有效減少質(zhì)量問題的發(fā)生概率，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量。

4 加強房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制的措施

4.1 加強對項目開發(fā)前期的規(guī)劃和管理

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察工作尚未全面落實，這對房地產(chǎn)工程項目開發(fā)前期的規(guī)劃管理造成了非常不利的影響。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制的內(nèi)在特征和需求，切實加大對市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察的重視程度，不斷加強項目開發(fā)前期的規(guī)劃和管理，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式。目前，房地產(chǎn)工程項目開發(fā)前期工作主要表現(xiàn)在規(guī)劃、設(shè)計和決策三個方面。在此過程中，相關(guān)部門要切實做好市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察工作，設(shè)計人員要綜合考慮生態(tài)環(huán)境及施工安全等各種因素的影響，切實提高設(shè)計方案的可行性和適宜性，并以此為基礎(chǔ)開展項目開發(fā)的決策工作，從而進(jìn)一步降低項目開發(fā)面臨的風(fēng)險系數(shù)[4]。

4.2 將項目質(zhì)量管理落實到個人

在房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制中，責(zé)任不明是影響工程質(zhì)量的重要因素。在這種情況下，如果房地產(chǎn)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，工作人員就會相互推諉，真正的責(zé)任主體難以明確，還會嚴(yán)重影響工作人員參與日常工作的積極性。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須將項目質(zhì)量管理落實到個人，并指定專業(yè)知識過硬和工作經(jīng)驗豐富的項目負(fù)責(zé)人，使其能夠全權(quán)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程開發(fā)項目的質(zhì)量，并全面落實對開發(fā)項目的監(jiān)督管理工作[5]。項目負(fù)責(zé)人要根據(jù)房地產(chǎn)工程的市場定位和開發(fā)戰(zhàn)略，制訂科學(xué)完善的項目質(zhì)量計劃，并結(jié)合房地產(chǎn)工程的施工進(jìn)度，對項目質(zhì)量計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行全面跟蹤、有效監(jiān)督和定期檢查。與此同時，項目負(fù)責(zé)人要對房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制點有一個清晰全面的認(rèn)識，并且加強對質(zhì)量控制點的檢查、驗證和評審工作，從而為房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量的不斷提升奠定堅實的基礎(chǔ)。

4.3 增強原材料與制品的檢測

切實加強原材料與制品的監(jiān)測工作，對房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制工作的高效進(jìn)行大有裨益。首先，切實加強原材料的監(jiān)測。房地產(chǎn)企業(yè)在購買原材料的過程中，要對材料供應(yīng)商的資質(zhì)和信譽進(jìn)行全面調(diào)查，切實加強對原材的質(zhì)量控制，在保障原材料整體質(zhì)量的前提條件下，根據(jù)原材料價格選擇適宜的供應(yīng)商。其次，切實加強對原材料與制品的檢測。在開展房地產(chǎn)工程項目開發(fā)建設(shè)的過程中，施工單位要依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，全面落實對原材料與制品的檢測工作；如果制品存在質(zhì)量不合格的現(xiàn)象，該批次原材料與制品必須全部銷毀和重新生產(chǎn)。

4.4 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理

在房地產(chǎn)工程項目開發(fā)建設(shè)中，施工環(huán)節(jié)在整個項目中占據(jù)的比重相對較大。切實加強施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量管理，能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量。房地產(chǎn)工程具有較強的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，整個施工環(huán)節(jié)涉及到的內(nèi)容非常繁雜，因此管理人員要對施工過程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行有效把控，全面落實對每一個環(huán)節(jié)質(zhì)量的監(jiān)督管理，從而為房地產(chǎn)工程整體質(zhì)量的不斷提升提供良好的條件。在此過程中，管理人員必須在確保施工環(huán)節(jié)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的前提條件下，再開展下一環(huán)節(jié)的施工。如果施工環(huán)節(jié)存在質(zhì)量問題，則必須根據(jù)實際情況立即采取處理改進(jìn)措施，并終止對下一環(huán)節(jié)的施工，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的不斷提升。

4.5 查缺補漏，做好事后控制

查缺補漏和事后控制是房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的重要組成部分，它主要包含兩個方面的內(nèi)容，分別是質(zhì)量活動結(jié)果的評價認(rèn)定和質(zhì)量偏差的改正。在房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理查缺補漏和事后控制中，房地產(chǎn)企業(yè)要全面落實以下幾方面的工作:①對房地產(chǎn)工程各施工階段的項目質(zhì)量進(jìn)行全面驗收；②對房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)中提交的技術(shù)性文件、質(zhì)量檢驗報告以及竣工圖進(jìn)行審核；③對房地產(chǎn)工程各個項目的檢驗驗收報告和檢驗驗收數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)整理，保障房地產(chǎn)工程技術(shù)檔案的完整性和齊全性。

5 結(jié)語

為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量控制的實際作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須切實加強對項目開發(fā)前期的規(guī)劃和管理，將項目質(zhì)量管理落實到個人，增強原材料與制品的檢測，加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理，查缺補漏作好事后控制，從而有效提高房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。