成 君

大唐地產集團（361000）

房地產工程具有較強的系統性和復雜性，項目開發(fā)的時間跨度較長，資金投入較大，風險系數較高。切實加強房地產工程管理中的質量控制，可以及時發(fā)現項目開發(fā)建設中存在的問題，保證房地產工程的安全和使用。

1 房地產工程管理中的質量控制概述

房地產工程管理中的質量控制在整個項目開發(fā)和項目建設中占據著非常重要的地位，是提高房地產企業(yè)核心競爭力的關鍵舉措。在房地產工程管理的質量控制中，管理人員要確保工程質量滿足相關的標準規(guī)定，同時還要使得工程項目滿足廣大業(yè)主的日常需求，進一步優(yōu)化工程項目的協調性、耐久性和美觀性。目前，房地產工程管理的質量控制涉及到的內容較為廣泛，主要包括地塊選擇、可行性研究、項目前期策劃、工程設計、工程實施以及物業(yè)管理等多個方面[1]。為了全面落實房地產工程管理的質量控制，房地產企業(yè)必須積極接受相關部門的檢查監(jiān)督，并結合房地產工程項目的實際情況，不斷加強監(jiān)理單位、施工單位以及設計單位之間的相互協調，從而為各項質量控制的高效進行提供強有力的保障。

管理人員應具備豐富的專業(yè)知識和扎實的工作經驗，并以此為基礎對房地產工程開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)進行有效的質量控制，進一步優(yōu)化房地產工程的整體質量，為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質的服務體驗。除此之外，管理人員也要對房地產工程的質量控制的流程有一個清晰全面的認識。要全面落實以下幾方面工作:①加強競標以及合同簽訂中的質量控制，并對整個過程中的因素變化進行科學把控；②驗收人員在開展工程驗收的過程中，要切實遵循相應的標準規(guī)定，在保證房地產工程質量的前提條件下，進一步滿足廣大用戶的切實需求；③管理人員要對土地改造工作給予足夠的重視，從而有效提高住宅資源利用的科學性和合理性，切實優(yōu)化房地產工程的整體質量。

2 影響房地產工程質量的原因

在當前的社會發(fā)展過程中，影響房地產工程質量的原因主要表現在以下幾個方面:①環(huán)境條件的影響，主要包括工程作業(yè)環(huán)境、工程技術環(huán)境、工程周邊環(huán)境以及工程管理環(huán)境等方面；②施工方法的影響，主要包括施工方案、操作方法以及工藝方法等方面；③機械設備的影響，主要包括機械設備的類型、質量、性能、施工特點以及操作便捷程度；④工程材料的影響，主要包括材料選用是否合理、產品質量是否合格以及保管使用是否得當；⑤人員素質的影響，主要包括工作人員的專業(yè)知識、操作技能、上崗資質、工作經驗以及綜合素質[2]。

由于房地產工程的項目數量正在不斷增加，這在很大程度上增加了監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員的工作強度，因此很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了獲得更多的項目，就會在各個項目中同時上報同一批名單，導致很多監(jiān)理人員在施工現場的質量監(jiān)督工作無法得到全面落實，房地產工程項目開發(fā)建設中面臨的質量隱患無法得到及時有效的解決，這對房地產工程質量控制工作造成了較大的阻礙[3]。

3 房地產開發(fā)項目質量管理的標準

在房地產工程管理質量控制中，管理人員必須深入分析房地產工程項目開發(fā)建設的實際情況，并根據分析結果制定科學合理的房地產開發(fā)項目質量管理標準，為房地產開發(fā)項目質量管理的有序進行提供強有力的保障。首先，管理人員要樹立良好的預防意識，并建立完善的工程巡檢制度，及時發(fā)現房地產工程開發(fā)建設中存在的問題，尋找行之有效的解決措施，有效防止質量問題的進一步擴大化，切實保障房地產工程的整體質量。其次，管理人員要對施工人員的工作職責和工作范圍作出明確規(guī)定，不斷提高施工人員日常操作的規(guī)范性，有效減少人為因素對房地產工程質量造成的不良影響。最后，管理人員要制訂完善的質量問題防范措施，將可能出現的問題進行全面防范和合理控制，有效減少質量問題的發(fā)生概率，進一步提高房地產工程的整體質量。

4 加強房地產工程質量控制的措施

4.1 加強對項目開發(fā)前期的規(guī)劃和管理

在當前房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產企業(yè)的市場調研和現場勘察工作尚未全面落實，這對房地產工程項目開發(fā)前期的規(guī)劃管理造成了非常不利的影響。針對這種情況，房地產企業(yè)必須結合房地產工程質量控制的內在特征和需求，切實加大對市場調研和現場勘察的重視程度，不斷加強項目開發(fā)前期的規(guī)劃和管理，進一步優(yōu)化房地產企業(yè)的管理模式。目前，房地產工程項目開發(fā)前期工作主要表現在規(guī)劃、設計和決策三個方面。在此過程中，相關部門要切實做好市場調研和現場勘察工作，設計人員要綜合考慮生態(tài)環(huán)境及施工安全等各種因素的影響，切實提高設計方案的可行性和適宜性，并以此為基礎開展項目開發(fā)的決策工作，從而進一步降低項目開發(fā)面臨的風險系數[4]。

4.2 將項目質量管理落實到個人

在房地產工程質量控制中，責任不明是影響工程質量的重要因素。在這種情況下，如果房地產工程出現質量問題，工作人員就會相互推諉，真正的責任主體難以明確，還會嚴重影響工作人員參與日常工作的積極性。因此房地產企業(yè)必須將項目質量管理落實到個人，并指定專業(yè)知識過硬和工作經驗豐富的項目負責人，使其能夠全權負責房地產工程開發(fā)項目的質量，并全面落實對開發(fā)項目的監(jiān)督管理工作[5]。項目負責人要根據房地產工程的市場定位和開發(fā)戰(zhàn)略，制訂科學完善的項目質量計劃，并結合房地產工程的施工進度，對項目質量計劃的執(zhí)行情況進行全面跟蹤、有效監(jiān)督和定期檢查。與此同時，項目負責人要對房地產工程的質量控制點有一個清晰全面的認識，并且加強對質量控制點的檢查、驗證和評審工作，從而為房地產工程的整體質量的不斷提升奠定堅實的基礎。

4.3 增強原材料與制品的檢測

切實加強原材料與制品的監(jiān)測工作，對房地產工程質量控制工作的高效進行大有裨益。首先，切實加強原材料的監(jiān)測。房地產企業(yè)在購買原材料的過程中，要對材料供應商的資質和信譽進行全面調查，切實加強對原材的質量控制，在保障原材料整體質量的前提條件下，根據原材料價格選擇適宜的供應商。其次，切實加強對原材料與制品的檢測。在開展房地產工程項目開發(fā)建設的過程中，施工單位要依據國家標準，全面落實對原材料與制品的檢測工作；如果制品存在質量不合格的現象，該批次原材料與制品必須全部銷毀和重新生產。

4.4 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質量的管理

在房地產工程項目開發(fā)建設中，施工環(huán)節(jié)在整個項目中占據的比重相對較大。切實加強施工整體環(huán)節(jié)中的質量管理，能夠在很大程度上提高房地產工程的整體質量。房地產工程具有較強的復雜性和系統性，整個施工環(huán)節(jié)涉及到的內容非常繁雜，因此管理人員要對施工過程中的各個環(huán)節(jié)進行有效把控，全面落實對每一個環(huán)節(jié)質量的監(jiān)督管理，從而為房地產工程整體質量的不斷提升提供良好的條件。在此過程中，管理人員必須在確保施工環(huán)節(jié)符合標準規(guī)定的前提條件下，再開展下一環(huán)節(jié)的施工。如果施工環(huán)節(jié)存在質量問題，則必須根據實際情況立即采取處理改進措施，并終止對下一環(huán)節(jié)的施工，進一步促進房地產工程質量的不斷提升。

4.5 查缺補漏，做好事后控制

查缺補漏和事后控制是房地產工程質量管理的重要組成部分，它主要包含兩個方面的內容，分別是質量活動結果的評價認定和質量偏差的改正。在房地產工程質量管理查缺補漏和事后控制中，房地產企業(yè)要全面落實以下幾方面的工作:①對房地產工程各施工階段的項目質量進行全面驗收；②對房地產工程開發(fā)建設中提交的技術性文件、質量檢驗報告以及竣工圖進行審核；③對房地產工程各個項目的檢驗驗收報告和檢驗驗收數據進行科學整理，保障房地產工程技術檔案的完整性和齊全性。

5 結語

為了充分發(fā)揮房地產工程管理質量控制的實際作用，房地產企業(yè)必須切實加強對項目開發(fā)前期的規(guī)劃和管理，將項目質量管理落實到個人，增強原材料與制品的檢測，加強對施工整體環(huán)節(jié)中質量的管理，查缺補漏作好事后控制，從而有效提高房地產工程的整體質量，進一步促進房地產企業(yè)的良性發(fā)展。