紀(jì)聯(lián)桂

我國(guó)建筑行業(yè)形勢(shì)很難預(yù)測(cè)，加之房地產(chǎn)限購(gòu)令的出臺(tái)，使得房屋銷售量逐漸減少。面對(duì)這種情況，企業(yè)若想提高經(jīng)濟(jì)效益，就要控制好成本[1]。具體的實(shí)踐中，企業(yè)會(huì)面臨各種困難，有針對(duì)性地采取控制措施是非常必要的，如此才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

1.建筑工程管理與項(xiàng)目成本管理的分析

1.1 策劃階段

成本策劃的思路基于價(jià)值工程的概念，非常強(qiáng)調(diào)成本的投入產(chǎn)出比，要求成本管控的時(shí)間點(diǎn)盡可能地前置。在具體操作上，成本策劃必須考慮客戶視角的成本投放的價(jià)值體現(xiàn)，而不再是簡(jiǎn)單地基于既定的方案和實(shí)際施工情況來(lái)算量核價(jià)。在成本策劃管理思路中，首先需要保證項(xiàng)目收益最大化，其次，在成本總額有限的情況下，優(yōu)先保障客戶關(guān)注度高的那部分成本投放。

在建筑成本管理中，在投資決策階段就要做好成本控制工作。在這個(gè)階段要控制好成本，需要按照項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)責(zé)任制進(jìn)行，將建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作做到位，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)予以規(guī)避。

在策劃階段，與高層之間溝通的時(shí)候，要明確需求并獲得相關(guān)支持；明確項(xiàng)目需求以及所要實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目目標(biāo)；通過(guò)開會(huì)討論，對(duì)于團(tuán)隊(duì)以及執(zhí)行相關(guān)要求要予以明確。

如果需求不明確以及需求溝通不夠，需要項(xiàng)目組成員進(jìn)行選擇。為了將項(xiàng)目促成，對(duì)于項(xiàng)目可行性可以從工程管理實(shí)際進(jìn)行分析。在質(zhì)量、時(shí)間和資源中取得平衡，可以進(jìn)一步明確范圍，包括具體工作任務(wù)以及執(zhí)行的次序，具體階段以及時(shí)間進(jìn)度表，做好風(fēng)險(xiǎn)分析工作，實(shí)施管理計(jì)劃，包括時(shí)間、成本、范圍以及溝通等等，獲得相應(yīng)的參與該項(xiàng)目工作的個(gè)體和組織是批準(zhǔn)的項(xiàng)目計(jì)劃（圖1）。

1.2 設(shè)計(jì)階段

對(duì)于企業(yè)而言，如果能夠盡早在前期概念方案階段對(duì)項(xiàng)目的整體貨值進(jìn)行盤點(diǎn)，基于不同的產(chǎn)品組合，根據(jù)市場(chǎng)行情對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)估，盤點(diǎn)對(duì)比得出其貨值最大化的方案，那么在項(xiàng)目前期即可鎖定最大化收益。

在成本策劃過(guò)程中，重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目的整體方案進(jìn)行不同業(yè)態(tài)組合背景下的收益對(duì)比，最終得出最優(yōu)的方案。這個(gè)策劃的過(guò)程，需要真正站在項(xiàng)目總視角來(lái)整體審視項(xiàng)目整體收益，因此往往只是公司決策層和投資部門比較關(guān)注，以往的成本管理很少涉及。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是對(duì)工程成本造成影響的重要時(shí)期。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，初步設(shè)計(jì)對(duì)工程成本的影響是75%-95%；擴(kuò)初設(shè)計(jì)對(duì)工程成本的影響是35%-75%；施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)工程成本的影響是5%-35%。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以明確表明，成本管理開展得越早，所獲得的效果就越顯著。所以，可以實(shí)施設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度，將限額設(shè)計(jì)落實(shí)，做好圖紙會(huì)審工作和監(jiān)理工作，使得設(shè)計(jì)質(zhì)量有所提高，確保設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上可行，有良好的經(jīng)濟(jì)性，后期設(shè)計(jì)變更逐漸減少，使得成本得到有效控制。

1.3 實(shí)施階段

進(jìn)入到實(shí)施階段，當(dāng)進(jìn)行工程承發(fā)包的時(shí)候，可以采取招標(biāo)投標(biāo)的方式選擇承包商，要求報(bào)價(jià)合理，有良好的信譽(yù)的企業(yè)。當(dāng)進(jìn)入到施工階段，需要將成本管理意識(shí)樹立起來(lái)，對(duì)成本實(shí)施全過(guò)程動(dòng)態(tài)化管理，具體的工作中，需要編制成本計(jì)劃，對(duì)成本管理制度予以完善，制定獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)施工方案做好審查工作，將工程項(xiàng)目動(dòng)態(tài)結(jié)算落實(shí)。對(duì)于工程項(xiàng)目中的變更要強(qiáng)化管理，防止不必要的資金投入導(dǎo)致成本增加。

成本控制的管理重點(diǎn)一般是在有一個(gè)相對(duì)合理的目標(biāo)成本的前提下，運(yùn)用各種管理手段，使得目標(biāo)成本不被突破，真正確?！翱氐米　⒖氐美巍?。具體運(yùn)作包括：構(gòu)建基于合約規(guī)劃的目標(biāo)成本控制體系，強(qiáng)調(diào)實(shí)際成本管理過(guò)程中對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)糾偏，通過(guò)目標(biāo)成本管控、合約規(guī)劃管控、動(dòng)態(tài)成本回顧、成本月報(bào)體系等手段，保證成本目標(biāo)不被突破。

圖1 項(xiàng)目計(jì)劃管理工作

1.4 竣工階段

進(jìn)入到竣工階段，主要的工作是結(jié)算?？⒐そY(jié)算工程造價(jià)是合同價(jià)與變更索賠調(diào)整價(jià)之和。對(duì)于結(jié)算資料要做好核驗(yàn)工作，審核結(jié)算的費(fèi)用，防止出現(xiàn)的成本增加的問(wèn)題，保證工程資金投入的合理性。在對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行審核的過(guò)程中，被委托人認(rèn)可，獲得發(fā)包人的允許，包括承包人以及受托人對(duì)于此表示認(rèn)可，就簽署“結(jié)算審定簽署表”。

對(duì)于發(fā)展到一定規(guī)模，已經(jīng)形成自己的品牌，并且有獲得市場(chǎng)認(rèn)可的成熟的產(chǎn)品系列的規(guī)模房企，需要在前兩種管控思路都成熟的基礎(chǔ)上，引入“成本策劃”管控方式。在確保項(xiàng)目收益的同時(shí)，房企能夠基于自身對(duì)市場(chǎng)、客戶和產(chǎn)品的理解，優(yōu)化成本投入的方式，使得整體成本投入的價(jià)值最大化。這種管控方式需要重點(diǎn)關(guān)注“梳理成熟的產(chǎn)品系列”“建立自身的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系”“建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系”“建立部品采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化體系”“建立成本管控標(biāo)準(zhǔn)化體系”。這就要求規(guī)模房企能夠花較大的精力來(lái)建設(shè)“項(xiàng)目后評(píng)估體系”和“成本數(shù)據(jù)庫(kù)體系”。只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)不僅成本管控的時(shí)間點(diǎn)可以前置，而且管理效果仍然有保障，從而使得“成本策劃”管理體系真正落地。

2.建筑工程管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策

以某竣工的項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為13棟3層多層住宅和4棟18層高層住宅及相應(yīng)3#樓地下室組成的建筑安裝工程；規(guī)劃占地35262.3m2，建造標(biāo)準(zhǔn)為合院舒適級(jí),洋房舒適級(jí)。在本項(xiàng)目成本管理中，主要采用的對(duì)策是建立多部門聯(lián)合管理組織、實(shí)施項(xiàng)目成本全過(guò)程管理。

2.1 建立多部門聯(lián)合管理組織

項(xiàng)目成本管理中，將總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)制建立起來(lái)，構(gòu)建全成本管理組織機(jī)構(gòu)，以財(cái)務(wù)管理部為中心，所有參與的成員包括設(shè)計(jì)策劃部、預(yù)算造價(jià)部、營(yíng)銷及售后部、工程采購(gòu)部和投融資部等等，管理組織中的各個(gè)部門需要將各自承擔(dān)的職責(zé)確定下來(lái)，做好分工，使得管理工作分級(jí)實(shí)施、分層展開、多部門相互合作完成管理工作。

2.2 實(shí)施項(xiàng)目成本全過(guò)程管理

在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中，實(shí)施全過(guò)程成本管理，并且動(dòng)態(tài)化實(shí)施，要將確定的成本目標(biāo)作為依據(jù)。主要的管理活動(dòng)包括六個(gè)方面，即成本立項(xiàng)、成本概算、分解成本、成本執(zhí)行、成本的動(dòng)態(tài)控制以及成本評(píng)估。

要使得成本管理績(jī)效有所提高，就要將系統(tǒng)工具充分利用起來(lái)，實(shí)施預(yù)算控制，對(duì)資金予以管理。

當(dāng)進(jìn)入投資決策階段，需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，做好咨詢工作；在設(shè)計(jì)方案階段，將規(guī)劃設(shè)計(jì)抓好，保證施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量，確保設(shè)計(jì)方案有良好的經(jīng)濟(jì)性；處于項(xiàng)目施工階段，需要量施工質(zhì)量抓好，將使用設(shè)備材料的具體情況落實(shí)，通過(guò)工程監(jiān)理將工程質(zhì)量控制好，明確工程質(zhì)量、工程進(jìn)度與成本之間的關(guān)系。銷售階段和服務(wù)階段都需要專門的銷售公司實(shí)施，物業(yè)管理企業(yè)也要參與其中，使回款的速度加快[1]。

“成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)”，這反映了成本管理的精細(xì)化要求。對(duì)于目標(biāo)成本的管理，很多企業(yè)從投資拿地到項(xiàng)目后評(píng)估，采用了土地版、啟動(dòng)版、定位版、方案版、擴(kuò)初版和施工圖版等多版本的管理模式，并通過(guò)對(duì)各個(gè)版本的對(duì)比分析，實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)成本的精細(xì)化管理。

在實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理工作中，動(dòng)態(tài)成本是已發(fā)生金額與待發(fā)生金額的總和，其中已發(fā)生金額是已經(jīng)簽訂合同或者無(wú)合同費(fèi)用與變更金額的總和。在已經(jīng)發(fā)生的金額中，已經(jīng)簽訂合同的費(fèi)用或者無(wú)合同的費(fèi)用包括合同簽約金額、補(bǔ)充合同金額已經(jīng)發(fā)生的無(wú)合同費(fèi)用，比如政府行政收費(fèi)就屬于這一范疇。

變更金額中，已經(jīng)確認(rèn)變更簽證金額包括經(jīng)過(guò)與相關(guān)方確認(rèn)的金額，而且經(jīng)過(guò)簽字蓋章完善的現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更；合同預(yù)估變更金額，即為對(duì)方已經(jīng)提出調(diào)整，但我方?jīng)]有發(fā)生或沒有完全確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更以及預(yù)算調(diào)整、人員以及材料和機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)差、索賠、扣款、獎(jiǎng)勵(lì)等等；變更金額計(jì)入動(dòng)態(tài)成本原則是，合同剛簽訂的時(shí)候，按照預(yù)估變更金額計(jì)入，在合同執(zhí)行的過(guò)程中，實(shí)際發(fā)生金額不超過(guò)預(yù)估變更金額，需要按照預(yù)估變更金額計(jì)入到動(dòng)態(tài)成本當(dāng)中，實(shí)際發(fā)生金額如果超過(guò)預(yù)估變更金額，按照實(shí)際發(fā)生金額計(jì)入動(dòng)態(tài)成本當(dāng)中。合同結(jié)算之后，所有的變更按照實(shí)際發(fā)生的金額計(jì)入。預(yù)估變更金額的釋放，就是在合同結(jié)算前，如果項(xiàng)目已經(jīng)很難過(guò)確認(rèn)未來(lái)沒有變更發(fā)生，可通過(guò)發(fā)起預(yù)留金額釋放流程，當(dāng)完成審批之后，就可以釋放合同預(yù)留金額。

待發(fā)生金額，是指還沒有簽訂合同的合約規(guī)劃金額以及還沒有發(fā)生的無(wú)合同費(fèi)用金額。如果還沒有簽訂合同，動(dòng)態(tài)值就需要按照合約規(guī)劃金額計(jì)入；如果已經(jīng)簽訂合同，則在發(fā)生金額填寫為零；如果是無(wú)合同繳費(fèi)，則待發(fā)生金額是合約規(guī)劃金額減去已經(jīng)繳納費(fèi)用后的剩余金額；如果在這個(gè)合約規(guī)劃中已經(jīng)完成全部繳納，那么待發(fā)生金額就要填寫為零。

3.結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)以上研究可以明確，為了提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益，必須做好成本管理控制工作，這就要求重視工程質(zhì)量和造價(jià)，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，重視安裝成本控制關(guān)系到項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益。因此，應(yīng)高度重視工程成本控制工作，提高成本管理水平。