陳平立

（深圳市前海鴻昱投資開發(fā)公司，廣東 深圳 518057）

一、引言

物流地產(chǎn)本質(zhì)上是指各種物流設施的基本載體。其涵蓋了各種提供物流服務的場所，例如物流基地、物流中心、配送中心物流倉庫等。物流地產(chǎn)在建設和運營的過程之中涉及多個主體，因此其在運營的過程之中需要充分地考慮各個主體的利益訴求，并在滿足各個主體基本訴求的基礎上不斷地推動自身的發(fā)展。物流地產(chǎn)的主體通常包含以下幾類：一是物流地產(chǎn)的投資開發(fā)者，其在物流地產(chǎn)運營過程之中的基本訴求是獲取到足夠的投資收益；二是物流地產(chǎn)的管理運營人員，其注重于提升物流地產(chǎn)的發(fā)展水平；三是物流地產(chǎn)的使用者即客戶群體，其希望能夠獲得更為廉價和高質(zhì)量的服務。參與主體的多樣性使物流地產(chǎn)的運營和管理呈現(xiàn)了多樣性的特點。電子商務和社會外部環(huán)境的變化使傳統(tǒng)物流地產(chǎn)管理模式無法有效的滿足各方的利益訴求和社會實際的發(fā)展需要。針對這一現(xiàn)象，學術(shù)界和工業(yè)界開始對物流產(chǎn)業(yè)的運營模式進行深入的研究和探索，將基金運營模式應用在物流地產(chǎn)的管理之中就是相關(guān)探索和研究的最新成果。在物流地產(chǎn)管理的過程之中采用基金運營模式能夠借助基金公司自身的優(yōu)勢降低物流地產(chǎn)在建設和開發(fā)過程之中的資金成本，有利于強化物流地產(chǎn)運營成本的控制，能夠滿足提升投資者回報率和降低客戶群體物流費用的實際需要。借助基金運營模式物流地產(chǎn)在運營的過程之中具有較強的融資能力，其能夠及時地依據(jù)外部環(huán)境的變化，更新物流地產(chǎn)軟硬件服務設施，在物流地產(chǎn)建設的過程之中引入最新的技術(shù)，以此在推動物流產(chǎn)業(yè)自身不斷發(fā)展的同時為客戶群體提供更高質(zhì)量的服務。從整體上看基金運營模式在物流企業(yè)之中的應用有效地解決了傳統(tǒng)物流地產(chǎn)運營模式存在的問題，在推動物流地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，進一步滿足了各方的利益訴求，滿足了社會進一步發(fā)展的實際需要。

二、傳統(tǒng)物流地產(chǎn)運營模式及其優(yōu)缺點概述

1.地產(chǎn)企業(yè)為主物流地產(chǎn)運營模式

在過去較長的一個時間段里我國地產(chǎn)物流投資建設的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，其依據(jù)貿(mào)易企業(yè)自身發(fā)展的實際需要和需求規(guī)模進行選址、設計、基礎設施建設等物流地產(chǎn)開發(fā)建設工作。在建設完成之后將物流地產(chǎn)出租給客戶，并為客戶提供有效的物流地產(chǎn)管理服務。在這一管理模式之中地產(chǎn)企業(yè)的主要運營工作為物流地產(chǎn)各類基礎設施管理、物業(yè)管理及客戶管理。地產(chǎn)企業(yè)在運營物流地產(chǎn)的過程之中主要收入來源是物流地產(chǎn)所占用土地升值收益，各類設備設施的租賃費用、物業(yè)管理費?，F(xiàn)階段這一管理模式是世界上各個國家采用最多的一種物流地產(chǎn)運營模式。

地產(chǎn)企業(yè)為主的物流地產(chǎn)運營模式在實際運行的過程之中體現(xiàn)了充分地發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)資本金充實，融資能力強，資本管理效率高的優(yōu)點。其進行物流地產(chǎn)的建設有效地降低了客戶群體物流交易的成本，能夠幫助客戶群體將自身的資金投入在自身的核心業(yè)務之中，有效地發(fā)揮了物流地產(chǎn)自身作為經(jīng)濟發(fā)展基礎設施的價值，對經(jīng)濟社會的發(fā)展產(chǎn)生了正向的效益。這一模式在實踐的過程之中暴露出的顯著缺點是各種收費較高，無法滿足大量中小型企業(yè)的實際需要。此外地產(chǎn)商在進行物流基礎設施建設時通常是依據(jù)相關(guān)的標準進行建設，其缺乏對客戶的個性化，定制化服務方式，無法有效地滿足時代發(fā)展的實際需要。

2.物流企業(yè)為主的物流地產(chǎn)運營模式

在這一模式之中進行物流地產(chǎn)投資和建設的主體是物流企業(yè)，其依據(jù)自身所開展的各項物流服務業(yè)務，充分調(diào)研市場的實際需要，進行物流地產(chǎn)的選址、設計規(guī)劃和建設。在物流地產(chǎn)建設完成之后其依據(jù)自身實際需要充分利用一部分物流地產(chǎn)，再將剩余的部分出租給社會之中其他有需求的組織和企業(yè)。

物流企業(yè)自身對客戶的實際需要和行業(yè)的發(fā)展趨勢以及物流行業(yè)之中存在的痛點問題有著深入的認識，能夠從客戶群體的角度出發(fā)對自身的服務內(nèi)容和服務設施進行有效的優(yōu)化，提升了對客戶的服務能力，能夠滿足部分客戶自身所需要的個性化服務要求。物流企業(yè)在進行物流地產(chǎn)建設的過程之中能夠享受到諸多的政策性優(yōu)惠措施，有效地降低了物流地產(chǎn)建設的整體成本，其在運營的過程之中各項收費較低，滿足了中小型客戶群體的實際需要，極大地豐富了客戶群體在市場之中的選擇。這一運營模式在實踐的過程之中暴露出的缺點主要體現(xiàn)為自身的資金規(guī)模有限，無法及時地更新物流地產(chǎn)之中的基礎設施，不將最新的技術(shù)手段引入到物流地產(chǎn)的建設過程之中，進而使其在服務效率和服務質(zhì)量上受到了較大的限制。

3.合作型運營模式

物流相關(guān)技術(shù)的快速發(fā)展有效地提升了專業(yè)化水平，致使地產(chǎn)企業(yè)在物流地產(chǎn)開發(fā)和運營的過程之中遇到了諸多專業(yè)性的問題，其對地產(chǎn)企業(yè)的運營效益造成了一定的負面影響。電子商務的發(fā)展使物流地產(chǎn)向著大規(guī)模、集約化的方向發(fā)展，進行物流地產(chǎn)建設時的投資成本急劇提升，單一的地產(chǎn)企業(yè)或物流企業(yè)在進行物流地產(chǎn)建設時面對的投資風險、運營風險顯著增大?；诖耍锪髌髽I(yè)和地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)物流地產(chǎn)的模式得到了物流行業(yè)的認可。物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)共同出資，共同經(jīng)營，充分發(fā)揮兩者各自所具備的優(yōu)勢。

這一運營模式在實踐的過程之中表現(xiàn)出的優(yōu)點是能夠有效地發(fā)揮地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)自身的優(yōu)勢，兩者之間進行有效的互補，極大地增強了物流資產(chǎn)運營主體面對市場之中不確定的能力，提升了對客戶群體的服務能力和服務質(zhì)量。其在實踐之中暴露出的缺點主要體現(xiàn)在以下幾個方面。一是權(quán)責劃分不清晰。現(xiàn)階段這一模式的成熟應用案例較少，在實踐的過程之中合作雙方無法在權(quán)責劃分上達成有效的共識，對雙方的合作帶來負面影響的同時極大地降低了服務能力。二是雙方在合作的過程面臨較大的信任危機。具體體現(xiàn)為企業(yè)之間如何有效的進行利益的劃分，如何面對市場競爭壓力機及市場運營過程之中存在的風險。

4.其他運營模式及優(yōu)缺點概述

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和移動通信技術(shù)的快速發(fā)展推動了電商平臺企業(yè)的發(fā)展，其在市場之中的話語權(quán)不斷提升，對物流也提升了更高的要求。為滿足自身業(yè)務發(fā)展的實際需要部分電商企業(yè)自身開始了物流地產(chǎn)的建設，其依據(jù)自身的實際需要進行建設，進而實現(xiàn)了對整個物流過程的有效掌控，有助于電商平臺對物流費用進行精細化的管控。部分電商平臺企業(yè)實現(xiàn)了物流地產(chǎn)到配送的全渠道建設，例如京東物流和菜鳥網(wǎng)絡。這種運營模式顯著地提升了物流行業(yè)的整體服務質(zhì)量和服務效率，但是在一定程度上形成了壟斷，縮小了客戶進行自由選擇的空間，減弱了普通客戶在物流選擇過程之中的議價能力，損害了中小企業(yè)客戶群體的利益，不利于物流行業(yè)的市場化、自由化競爭。

我國國內(nèi)存在一大批政府機構(gòu)組織建設開發(fā)的物流地產(chǎn)，其由政府相關(guān)部門進行投資建設，在建設完成之后再將其轉(zhuǎn)交給專業(yè)的物流管理和運營公司對物流地產(chǎn)進行有效的管理。這種類型的物流園實現(xiàn)盈利的基本思路是為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供各類綜合性的服務進而獲取到有效的收益。現(xiàn)階段這種類型的物流園在管理經(jīng)營的過程之中同工業(yè)物流園未體現(xiàn)出本質(zhì)的區(qū)別，未凸顯自身的物流服務功能，由此導致了在市場競爭之中處于弱勢地位，無法有效地發(fā)揮自身的特點，造成了大量資金的浪費。

三、基金運營模式價值分析

1.突破物流地產(chǎn)的局限性，推動物流地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新

傳統(tǒng)上的物流地產(chǎn)運營模式均是以物流行業(yè)的直接相關(guān)者為主體，其在進行物流地產(chǎn)運營的過程之中受到了自身慣性思維的影響，將物流地產(chǎn)自身所能夠發(fā)揮的社會價值僅僅局限在物流行業(yè)之中，未實現(xiàn)對物流地產(chǎn)的充分利用。在物流地產(chǎn)運營的過程之中采用基金運營的模式，其根本的出發(fā)點是使更多行業(yè)之中的優(yōu)秀人才認識和了解物流地產(chǎn)，并參與到物流地產(chǎn)的運營之中，進而使各個行業(yè)的優(yōu)秀人才分析和判斷物流地產(chǎn)在其他行業(yè)之中的應用可能及應用潛力，進而使物流地產(chǎn)的應用范圍和應用價值突破物流行業(yè)。例如，將物流地產(chǎn)和應急救援物資管理進行有效的創(chuàng)新，借助物流地產(chǎn)進行應急救援物資的儲備和管理，在提升物流地產(chǎn)客戶來源的同時降低了政府機構(gòu)儲備和管理應急救援物資的成本。

2.滿足個客戶個性化物流服務要求

物流地產(chǎn)自身的選址、配套設施的建設水平，自身的業(yè)務模式等都將對物流的地產(chǎn)的運營效益產(chǎn)生非常重要的影響。在實際進行物流地產(chǎn)建設的過程之中各個要素的實現(xiàn)均需要投入大量的資金，采用基金運營模式之后，能夠顯著地提升物流地產(chǎn)的融資能力，使其在運營管理的過程之中具備足夠的資金對影響其運營效益的各個要素進行優(yōu)化，進而有效地滿足市場之中的個性化，多樣化服務要求。

借助基金運營模式保證了物流地產(chǎn)建設資金這一基礎條件之后，物流地產(chǎn)企業(yè)專注于倉儲設施的選址、開發(fā)與管理，物流設施選址靠近公路、鐵路、貨運港口、機場等有利位置，能為客戶提供便捷的運輸配送通道，可以根據(jù)客戶的具體需求在恰當?shù)牡攸c提供滿意的物流設施。物流地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)了以“客戶為中心”的運作方式，憑借豐富的專業(yè)經(jīng)驗，既能夠滿足客戶的定制化物流設施需求，又能夠在市場調(diào)研的基礎上開發(fā)出高質(zhì)量、國際標準化的物流倉儲配送設施，為不同客戶提供高性價比的標準化物流設施服務。這些國際標準化物流設施將倉庫的傳統(tǒng)儲存作用提升到現(xiàn)代物流配送等更有附加值的用途方面，在滿足客戶基本物流倉儲與配送需求的同時，也為物流地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化、標準化、現(xiàn)代化管理提供了便利。

3.降低建設成本，強化抗風險能力

基金運營模式在應用的過程之中具備的顯著特點是在資本市場之中有著更高的認可度，可借助這一模式在資本市場之中進行多種形式的資本操作進而有效地豐富了物流地產(chǎn)建設時的融資渠道，使其能夠以更低的資金成本進行相關(guān)的建設作業(yè)，有效的降低了物流地產(chǎn)整體的建設成本，為此后物流地產(chǎn)的健康運營奠定了良好的基礎?；疬\營模式的本質(zhì)是借助權(quán)責清晰的投資關(guān)系將各個專業(yè)個體整合為一個整體進行物流地產(chǎn)的運營服務，這要求負責物流地產(chǎn)各個要素的個體或組織具有較強的專業(yè)能力，能夠有效地解決同該要素相關(guān)的各類問題，此為物流地產(chǎn)在運營的過程之中有效地面對市場競爭和市場之中的不確定性奠定了基礎?；疬\營模式下物流地產(chǎn)內(nèi)部管理更加的清晰，透明，進而使管理人員對自身所處的發(fā)展環(huán)境，自身存在的問題以及外部環(huán)境的實際發(fā)展需要具有一個更為深刻具體的認識，能夠及時地針對物流地產(chǎn)和行業(yè)在發(fā)展的過程之中存在的問題采取有效的措施，避免其對物流地產(chǎn)的正常運行造成沖擊。

4.利于跨行業(yè)整合，發(fā)揮協(xié)同效應

物流地產(chǎn)項目的投資量較大，企業(yè)在經(jīng)營管理的過程之中會形成大量的固定資產(chǎn)投資，隨著物流設施及其服務能力的擴大，物流地產(chǎn)服務的長期平均成本將呈現(xiàn)下降趨勢，即具有規(guī)模經(jīng)濟效應。與此同時，物流地產(chǎn)也具有一定的網(wǎng)絡效應，由于物流設施網(wǎng)絡結(jié)點之間的有效運輸連接和網(wǎng)絡需求規(guī)模的擴大，使用者會從中獲得更高的價值。而且，物流地產(chǎn)一般能很好地將地產(chǎn)與工商業(yè)、物流業(yè)等方面資源整合，帶動商流、物流、信息流、資金流的全面聚集，創(chuàng)造資源協(xié)同效應，實現(xiàn)資源價值的最大化。應用基金運管理模式進行物流地產(chǎn)的管理將使物流地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚的資金實力，在此基礎上結(jié)合專業(yè)化水平較高的分包企業(yè)，物流地產(chǎn)會在一定區(qū)域內(nèi)形成戰(zhàn)略性、規(guī)?；锪髟O施及其網(wǎng)絡，客戶企業(yè)可以借助物流地產(chǎn)企業(yè)的外力克服自身資金和物流設施管理等方面的不足，獲得物流設施的規(guī)模、網(wǎng)絡與協(xié)同效應，實現(xiàn)企業(yè)的迅速擴張。

基金運營模式在物流地產(chǎn)之中的應用有助于強化物流相關(guān)企業(yè)同其他企業(yè)之間的合作和交流。5G技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展為物流地產(chǎn)技術(shù)升級和管理理念轉(zhuǎn)變帶來了全新的機遇和挑戰(zhàn)。采用基金運營模式之后，各個外部公司可以參與到物流地產(chǎn)的管理之中，使其針對物流地產(chǎn)之中的某些要素進行系統(tǒng)化的創(chuàng)新和優(yōu)化，進而有效地促進物流地產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，使物流地產(chǎn)技術(shù)水平同時代技術(shù)水平發(fā)展相一致。在這一過程之中物流地產(chǎn)也可以將其他行業(yè)之中已經(jīng)得到成熟應用的技術(shù)引入到自身的服務體系之中，進而有效地提升自身的服務質(zhì)量和服務效果。

5.實現(xiàn)物流地產(chǎn)精細化管理

現(xiàn)階段我國經(jīng)濟已經(jīng)進入了全新的發(fā)展階段，新興市場基本得到了有效的開發(fā)，各個行業(yè)基本均進入到了存量競爭的階段，在這一特殊階段利用基金運營模式實現(xiàn)物流地產(chǎn)的精細化管理將極大地提升物流地產(chǎn)的盈利能力和市場競爭力。實現(xiàn)精細化管理的關(guān)鍵在于將物流地產(chǎn)管理過程之中的各項工作進行明確的劃分，構(gòu)建完善的權(quán)責劃分體系，在此基礎上將各項工作分包給具有較高專業(yè)水平的個體或組織。在具體實踐的過程之中物流地產(chǎn)的精細化管理可以劃分為四個方面。一是固定設施的精細化管理。明確各類物流地產(chǎn)之中各類設備的使用壽命和使用狀況，制定完善的檢修保養(yǎng)計劃，進而盡可能延長各類固定設備的有效使用壽命，縮減物流地產(chǎn)運營過程之中的固定設備維護檢修更換費用。二是服務方案的精細化管理。外部市場處于不斷變化的過程之中，物流地產(chǎn)服務方案制定人員應該對外部市場信息進行有效的分析和研判，進而使其能夠敏銳地發(fā)現(xiàn)市場之中的物流服務缺失內(nèi)容，有目的地豐富自身的服務方案；三是對服務過程的精細化管理。物流地產(chǎn)在提供各項服務時通常牽涉到多個環(huán)節(jié)，對各個細節(jié)的優(yōu)化將產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益，其匯總為一個整體將對物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生非常重要的影響。四是技術(shù)裝備的精細化管理。在物流企業(yè)之中技術(shù)裝備的應用將改變傳統(tǒng)的服務模式，提升服務效率。進行技術(shù)裝備精細化管理的本質(zhì)是對各類新技術(shù)進行全面的調(diào)研和分析，進而將具備實用價值的新技術(shù)及時的引入到物流地產(chǎn)的運營過程之中。綜上，基金運營模式在物流地產(chǎn)中的應用將極大地提升物流地產(chǎn)的精細化管理水平。