熊 晶

（武漢市黃浦科技園黃浦科技發(fā)展有限公司，湖北 武漢 430013）

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占有舉足輕重的地位，但房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須規(guī)范內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低企業(yè)成本，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息溝通、內(nèi)部監(jiān)督等方面入手，建設(shè)、完善企業(yè)內(nèi)部制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)營(yíng)，節(jié)約企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)降本增效，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及內(nèi)部控制的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

（1）資金需求量大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對(duì)資金需求量大。首先，土地摘牌價(jià)格不斷攀高。其次，開(kāi)發(fā)過(guò)程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、園林設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等成本費(fèi)用繁多，材料價(jià)格不斷上漲。因此，企業(yè)對(duì)資金需求長(zhǎng)期保持較高水平。房地產(chǎn)企業(yè)從投資評(píng)估到規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)較多，一個(gè)項(xiàng)目往往開(kāi)發(fā)期間長(zhǎng)達(dá)幾年，期間各種可變因素較多。

（2）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性

經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、公共配套、營(yíng)銷策劃等一系列業(yè)務(wù)。經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)較多，每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及較多往來(lái)單位，過(guò)程中涉及往來(lái)單位較多。

（3）經(jīng)營(yíng)高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期及投資回收期長(zhǎng)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、開(kāi)發(fā)過(guò)程面臨的不確定因素較多，一旦決策失誤，銷售不佳，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，使企業(yè)陷入困境。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的必要性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日臻完善，以及近幾年我國(guó)限購(gòu)、限價(jià)、提高貸款利率等一系列房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)更為嚴(yán)峻，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要能得到長(zhǎng)足的發(fā)展，必須從加強(qiáng)內(nèi)部控制入手，建立合理的自我審查、制約、調(diào)整機(jī)制，提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，防范企業(yè)內(nèi)部滋生營(yíng)私舞弊的現(xiàn)象，向內(nèi)部控制與管理要質(zhì)量、要效益，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.內(nèi)部控制體系不健全

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，許多房地產(chǎn)企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，但在企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，內(nèi)部控制體系已嚴(yán)重脫離了企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況。由于企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制機(jī)制缺乏足夠的重視，內(nèi)部控制體系建設(shè)存在不足，未能從組織形式、企業(yè)層面控制、業(yè)務(wù)層面控制著手，并結(jié)合企業(yè)自身情況制定適合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制體系。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)、合同糾紛處理不當(dāng)、安全生產(chǎn)措施落實(shí)不到位、資金活動(dòng)管控不嚴(yán)等一系列問(wèn)題，不僅制約了企業(yè)發(fā)展，還可能大大增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制缺失，執(zhí)行力度不夠

監(jiān)督機(jī)制是內(nèi)部控制體系中不可或缺的一部分，是內(nèi)部控制得到有效實(shí)施的有力保障。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然實(shí)施了內(nèi)部控制程序，但內(nèi)部監(jiān)督還是比較缺失，內(nèi)部控制操作流程存在問(wèn)題?，F(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性和權(quán)威性，致使實(shí)際工作中內(nèi)部監(jiān)督工作很難發(fā)揮實(shí)際作用。由于企業(yè)內(nèi)部控制操作流程存在問(wèn)題，內(nèi)部監(jiān)督管理執(zhí)行力度仍有待加強(qiáng)，控制執(zhí)行與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系脫節(jié)，對(duì)內(nèi)部控制方案的落實(shí)缺乏監(jiān)督。

3.內(nèi)部控制活動(dòng)落實(shí)不到位

內(nèi)部控制活動(dòng)包括經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)活動(dòng)，例如：組織架構(gòu)控制、發(fā)展戰(zhàn)略控制、人力資源控制、資金活動(dòng)控制、資產(chǎn)管理控制等一系列控制活動(dòng)。由于近些年房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致內(nèi)部控制活動(dòng)已不能適應(yīng)企業(yè)現(xiàn)階段的實(shí)際情況，存在許多控制活動(dòng)流于形式、停留在表面，甚至沒(méi)有可操作性。

4.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及應(yīng)對(duì)有待加強(qiáng)

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中取得更大的經(jīng)營(yíng)效益，必須重視風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及應(yīng)對(duì)工作。如今，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作重點(diǎn)放在了企業(yè)項(xiàng)目的擴(kuò)張上，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作沒(méi)有足夠重視，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，造成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱，主要體現(xiàn)為盲目追求發(fā)展速度、缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和規(guī)避手段等。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

1.健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系

建立和實(shí)施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制體系，有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。內(nèi)部控制是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一部分，應(yīng)與經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程有機(jī)結(jié)合在一起，它需要企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層、內(nèi)部審計(jì)部門及內(nèi)部各職能部門共同參與并承擔(dān)相應(yīng)的職責(zé)。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)應(yīng)遵循內(nèi)部控制原則，從企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)出發(fā)，結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況，認(rèn)真梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，及時(shí)識(shí)別、科學(xué)分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，綜合運(yùn)用不相容職務(wù)分離、授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制等一系列控制措施，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)進(jìn)行有效控制，以達(dá)到企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的目的。但是，企業(yè)的內(nèi)部控制也不是一成不變的，它應(yīng)當(dāng)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、行業(yè)狀況等情況的變化加以調(diào)整，它要求企業(yè)的內(nèi)部控制體系具有一定的前瞻性。

(2)使用第三方軟件，如西安交通大學(xué)圖書(shū)館采用了Radius Manager、Free Radius、My SQL等軟件構(gòu)建系統(tǒng)。

2.完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

（1）建立獨(dú)立完善的內(nèi)部監(jiān)督體系

首先，應(yīng)建立獨(dú)立的、具有監(jiān)督權(quán)威的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的功能，充分發(fā)揮監(jiān)督管理作用。其次，企業(yè)要建立日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制，形成書(shū)面的內(nèi)部控制報(bào)告，在報(bào)告中揭示企業(yè)內(nèi)部控制缺陷，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)及監(jiān)督，以不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。最后，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)人員的培訓(xùn)，提高人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，以保證在審計(jì)工作中準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

（2）充分運(yùn)用信息系統(tǒng)，提高內(nèi)控效率

在大數(shù)據(jù)時(shí)代信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用，信息系統(tǒng)控制在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系建設(shè)中成為一個(gè)關(guān)鍵要素。企業(yè)應(yīng)建立一套與整體戰(zhàn)略相一致，適合自身發(fā)展的信息系統(tǒng)內(nèi)部控制機(jī)制，全面提升綜合平臺(tái)數(shù)據(jù)信息，提高企業(yè)內(nèi)控效率。

（3）提升員工內(nèi)部控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)專題會(huì)、項(xiàng)目例會(huì)等形式加強(qiáng)內(nèi)部控制企業(yè)文化的宣傳，讓企業(yè)員工認(rèn)識(shí)內(nèi)部控制的重要性，建立與內(nèi)部控制體系相適合的績(jī)效考核制度，激發(fā)員工內(nèi)部控制的自主性和積極性，推進(jìn)內(nèi)部控制落實(shí)執(zhí)行。

（4）內(nèi)部控制監(jiān)督和審計(jì)相結(jié)合

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)的有效性

控制活動(dòng)是企業(yè)采用相應(yīng)的控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi)，是內(nèi)部控制的具體方式。企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視控制活動(dòng)在運(yùn)行過(guò)程中的有效性，保證內(nèi)部控制管理得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身情況及所處市場(chǎng)環(huán)境，因地制宜地制定有效且符合實(shí)際的控制措施，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略對(duì)企業(yè)活動(dòng)實(shí)施控制。所謂因地制宜，是指企業(yè)在梳理業(yè)務(wù)流程過(guò)程中，分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，找出各環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn)并針對(duì)性地制定控制措施。在實(shí)踐工作中，一些內(nèi)部控制手段會(huì)因?yàn)橘Y源限制從而無(wú)法實(shí)施，這時(shí)候企業(yè)應(yīng)采取替代性的控制措施來(lái)達(dá)到內(nèi)部控制的目的。

企業(yè)除常見(jiàn)的控制措施外，還需要建立重大的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，設(shè)定企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，明確責(zé)任人，規(guī)范處理程序，在遇到重大風(fēng)險(xiǎn)或突發(fā)事件時(shí)能立即反應(yīng)，采取應(yīng)急措施，確保突發(fā)事件得到妥善處理。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理人員是內(nèi)部控制活動(dòng)能否有效實(shí)施的關(guān)鍵因素，內(nèi)部控制管理人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)都會(huì)影響內(nèi)部控制的實(shí)施。因此，企業(yè)內(nèi)控管理人員應(yīng)加強(qiáng)法律法規(guī)學(xué)習(xí)，提高專業(yè)技能、綜合素質(zhì)和內(nèi)控管理意識(shí)，為提高企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)有效性提供保障。

4.建立健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是通過(guò)識(shí)別和分析企業(yè)面對(duì)的不確定性，在發(fā)生影響企業(yè)的潛在事件后，把不利因素控制在企業(yè)可承受范圍內(nèi)，幫助企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)管理者因根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告科學(xué)、合理地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行取舍。在項(xiàng)目籌建的資金籌集、設(shè)計(jì)方案、建設(shè)施工、銷售經(jīng)營(yíng)等各方面都應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。企業(yè)需成立專門的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門或定期聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目本身進(jìn)行多維度的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，幫助企業(yè)減少經(jīng)營(yíng)意外和損失，抓住發(fā)展機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)情況，制定風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制?？紤]應(yīng)對(duì)方案，對(duì)于不同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案均要考慮各自的固有風(fēng)險(xiǎn)和剩余風(fēng)險(xiǎn)，選擇將剩余風(fēng)險(xiǎn)控制在自身可承受度以內(nèi)。