唐濤

（上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200000）

0 引言

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至2019年5月全國房地產(chǎn)累計調(diào)控205次，同比增長30%，多地政策再次出現(xiàn)收緊趨勢。在房地產(chǎn)業(yè)黃金增速期相對放緩的背景下，房地產(chǎn)價格與銷量難以實現(xiàn)大幅上漲、利潤值被不斷壓縮，因而實行項目成本管理成為提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力、保障企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 房地產(chǎn)工程項目管理的基本內(nèi)容

1.1 施工合同管理

合同管理是采用審查、監(jiān)督、控制等行為，針對合同訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止過程實行管理的總稱，也是房地產(chǎn)項目實施的前提。合同管理是針對項目質(zhì)量、進(jìn)度、成本實行有效控制的重要手段，既能夠優(yōu)化資源配置、獲得預(yù)期收益，同時也能夠防范法律及商業(yè)風(fēng)險，具有實現(xiàn)成本管理、實施流程管理、法律風(fēng)險審查把關(guān)、合同履行監(jiān)控、收集重要工程信息、總結(jié)經(jīng)驗借鑒等優(yōu)勢作用。

1.2 工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理指由建設(shè)單位基于國家級地方工程規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，針對施工方、監(jiān)理方、項目部內(nèi)業(yè)系統(tǒng)實行工程基本質(zhì)量控制。工程驗收管理是現(xiàn)場質(zhì)量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)堅持技術(shù)方案與工程樣板先行，加強對設(shè)備原材料進(jìn)場、施工關(guān)鍵工序的控制，落實施工現(xiàn)場日常巡視工作，完善設(shè)計變更與現(xiàn)場資料管理等內(nèi)容[1]。

1.3 工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理應(yīng)基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)設(shè)置工程管理行動計劃，結(jié)合施工工藝客觀需要、企業(yè)經(jīng)營情況、項目融資階段、資源配置情況等完成《項目施工總進(jìn)度計劃》的編制，交由建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行審核，并將其分解為每月進(jìn)度計劃、資源供應(yīng)計劃等，完成進(jìn)度預(yù)警機制的設(shè)計。同時，企業(yè)需加強與施工方的溝通交流，及時掌握施工方的時間計劃安排，倘若涉及到計劃變更的問題，需及時針對現(xiàn)場施工計劃、資源配置情況進(jìn)行調(diào)整，保障與企業(yè)經(jīng)營進(jìn)度目標(biāo)相一致。

1.4 工程成本管理

工程成本管理的核心為投資控制，在實行工程現(xiàn)場成本管理時需做到按節(jié)點支付進(jìn)度款，并且將重要節(jié)點與資源納入到合同中進(jìn)行詳細(xì)說明，保障工程計劃落實與項目如期推進(jìn)；針對設(shè)計變更與現(xiàn)場變更問題，需注重建立工程簽證管理、合同交底記錄等制度，并加強對工程簽證的審核，保障實現(xiàn)現(xiàn)場簽證的及時有效處理。

2 房地產(chǎn)項目全過程成本管理的具體方法與實施策略

2.1 房地產(chǎn)項目概況

以某房地產(chǎn)項目為例，該項目于2016年8月開工、2018年4月竣工，整體項目包含7幢11層高的小高層建筑，總占地面積為3.6萬m2，總建筑面積為8.25萬m2，其中地下室面積為2.65萬m2，實際容積率為1.6，總建筑密度為25%、綠地率為31%。在項目工程費用上，該項目大體包含土地與前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝、配套設(shè)施、開發(fā)間接、資本化利息、管理費用、銷售費用及稅金、土地增值稅等九種費用類別，金額合計65875.46萬元。

2.2 前期準(zhǔn)備階段成本管理

2.2.1 投資決策階段

在項目投資決策階段，企業(yè)聯(lián)合建設(shè)單位共同成立工程造價控制小組，在施工前期針對項目可行性進(jìn)行研究，綜合考量項目建設(shè)過程中涉及到的各類因素，包含主體建筑功能、工程建設(shè)對周邊環(huán)境造成的影響等，完成可行性方案的編制工作。在此過程中，小組人員基于項目建設(shè)要求將主體建筑劃分為商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、生活區(qū)等功能分區(qū)，針對不同分區(qū)的功能、價值、效益進(jìn)行具體評測，計算出單位工程建設(shè)空間所占的面積比例，致力于依靠功能分區(qū)提高公共區(qū)域利用率，節(jié)約建筑空間與施工成本，提高項目綜合效益。此外，小組還利用委托形式向?qū)I(yè)咨詢單位進(jìn)行造價咨詢，完成投資預(yù)算書的編制，并委托咨詢公司針對該項目實行全過程跟蹤審計[2]。

2.2.2 項目設(shè)計階段

在項目設(shè)計階段，項目組綜合設(shè)計單位資質(zhì)、能力、設(shè)計方案等評價指標(biāo)，采用公開招標(biāo)方式篩選出優(yōu)秀設(shè)計單位，由小組人員參與到設(shè)計階段，運用價值工程手段針對設(shè)計單位提供的方案進(jìn)行打分，并將在設(shè)計過程中出現(xiàn)的成本管理問題進(jìn)行全面記錄。由于該住宅小區(qū)項目涉及到多種類型的房屋結(jié)構(gòu)形式，現(xiàn)選取其中的7#樓作為具體分析對象，該項目建設(shè)場地的抗震設(shè)防烈度為Ⅵ度，土壤類型為軟弱場地土，場地類型為Ⅲ類，地下水水位高程為3.1～4.4m，其淺層潛水對于建筑的混凝土結(jié)構(gòu)及其內(nèi)部鋼筋具有微腐蝕性。該場地表層土壤為雜填土、土質(zhì)厚度不均，由上至下分別為軟可塑粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土、粘質(zhì)粉土，且各土層間的承載力較小、未呈均勻分布狀態(tài)，天然地基條件較差。由于擬建7#樓的上部荷載較大、下設(shè)一層地下室，因此需利用樁基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計，項目組在綜合考慮質(zhì)量、環(huán)境效應(yīng)、造價、工期等因素的基礎(chǔ)上，擬選定SMW工法樁+鋼支撐施工方案，依照租期5個月進(jìn)行計算，其造價總成本為895.24萬元。此外，項目組響應(yīng)國家倡導(dǎo)的建設(shè)綠色環(huán)保節(jié)能建筑理念，積極將新技術(shù)、新工藝、新材料、新方法運用到項目建設(shè)中，致力于降低運營期支出，促使項目整體成本得到有效節(jié)約。

2.2.3 項目招投標(biāo)階段

為節(jié)約建設(shè)成本，項目組委托專業(yè)招標(biāo)代理公司以公開招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)，針對中標(biāo)單位進(jìn)行公式，并綜合考量項目復(fù)雜性、工期定價方法、施工措施、材料估價、變更造價、結(jié)算條款等內(nèi)容，確定各單位工程項目的標(biāo)底造價，編制成招標(biāo)文件。

2.3 施工階段成本管理

在施工合同管理方面，項目組在施工前期與承包商完成了施工合同簽訂，在正式施工后嚴(yán)格依據(jù)合同檢查承包商的履約行為、判斷其是否執(zhí)行到位，并將合同金額作為成本管理的核心目標(biāo)。在工程變更控制方面，由項目組針對工程變更現(xiàn)場簽證進(jìn)行嚴(yán)格管控，聯(lián)合監(jiān)理單位與第三方審計機構(gòu)針對不合理的變更現(xiàn)場要求進(jìn)行控制，致力于確保將成本支出控制在合同金額范圍內(nèi)。在工程材料管理方面，該工程響應(yīng)了國家綠色發(fā)展的號召，將加氣混凝土制品、低輻射鍍膜玻璃、斷橋隔熱門窗等新型綠色建筑材料引入工程建設(shè)中，借此降低施工成本、縮短工期，進(jìn)一步優(yōu)化工程建設(shè)質(zhì)量。

2.4 竣工驗收階段成本管理

待項目竣工后，由施工單位基于施工合同完成工程結(jié)算書的編制工作，并將其報送至預(yù)算部門，委托專業(yè)造價咨詢公司進(jìn)行結(jié)算書的審核。在審核驗證階段，通常選取全面審核方式進(jìn)行結(jié)算造價驗證，由審核人員通過現(xiàn)場測量的方式統(tǒng)計實際完成工作量，并就審核驗證結(jié)果與建設(shè)方、施工方等達(dá)成一致。以該項目為例，其結(jié)算審核表如表1所示，工程合同造價共計65875.46萬元，經(jīng)由成本管理后實際支出65734.31萬元，節(jié)約工程預(yù)算造價141.15萬元，可有效提高項目綜合效益。

表1 該房地產(chǎn)項目建設(shè)結(jié)算審核

2.5 項目成本管理優(yōu)化措施

在基于成本管理意識進(jìn)行房地產(chǎn)項目全過程成本管理的基礎(chǔ)上，還需注重圍繞以下兩個層面實行成本管理優(yōu)化措施：一方面，需健全動態(tài)成本管理機制，包括建立規(guī)范化成本管理實施程序，完善工程費用計劃編制與審核管理，著重加強對項目建設(shè)環(huán)節(jié)的成本管控、厘清成本要素的變化，以此減小成本偏差，通過建立“周物價信息表”為后期項目結(jié)算提供合理參考依據(jù)[3]。另一方面，需加強對成本管理的動態(tài)考核，例如建立專項成本管理考核工作小組，采用定期與不定期考核相結(jié)合的方式進(jìn)行項目各參建部門及其人員的考核，將考核結(jié)果作為后續(xù)實施獎懲手段的依據(jù)；推行股權(quán)激勵策略，利用股權(quán)激發(fā)員工與管理層的工作熱情與潛力，更好地調(diào)動員工的積極性、增強其責(zé)任感，助推房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)降本增效目標(biāo)；還應(yīng)合理運用平衡計分卡進(jìn)行考核評估，立足于財務(wù)、組織學(xué)習(xí)與成本、內(nèi)部運營、客戶滿意度等四個維度實行績效考核，進(jìn)一步激發(fā)各部門降低成本的主動性，達(dá)成成本管理目標(biāo)。

3 結(jié)論

基于全過程控制理論實行項目成本管理，是提升房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營、融資能力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)牢固樹立項目成本管理意識，明確成本核算科目，加強工程招標(biāo)采購管理，提高合同執(zhí)行管理力度，建立完善的動態(tài)成本管理與考核機制，借此有效提高項目成本管理水平，進(jìn)一步提升工程投資效益。