陶 紅

〔中國(guó)石化北京石油分公司 北京 100022〕

1 國(guó)有石油銷(xiāo)售企業(yè)閑置土地的現(xiàn)狀分析

隨著我國(guó)城市的快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、城市規(guī)劃的變化，以及國(guó)企產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，結(jié)構(gòu)重新整合等，位于城市中心地段的企業(yè)貨場(chǎng)、辦公場(chǎng)所、石油貨物倉(cāng)儲(chǔ)基地等關(guān)停失效，原有土地?zé)o暇被顧及使用，造成土地被擱置、荒蕪或低效率使用,形成了不少的閑置土地。例如某石油公司，企業(yè)自有土地約有116萬(wàn)m2，因經(jīng)營(yíng)調(diào)整、油庫(kù)關(guān)停等原因，形成了26.84萬(wàn)m2的閑置土地，占土地總數(shù)的23.1%。經(jīng)分析，該片閑置土地有以下特點(diǎn)：一是出讓地只占閑置土地的1%，說(shuō)明企業(yè)閑置土地絕大部分是歷史存留的，新增的比較少；二是從土地用途上看，倉(cāng)儲(chǔ)用地占閑置土地總數(shù)的61.4%，說(shuō)明企業(yè)目前擁有的土地價(jià)值不高，需要積極主動(dòng)地處置土地，提升土地價(jià)值；三是從土地分布看，城市中心區(qū)域的只占45%，說(shuō)明閑置土地大部分位置較偏遠(yuǎn)，影響其價(jià)值；四是從閑置土地盤(pán)活上看，企業(yè)的閑置土地主要是通過(guò)被動(dòng)處置政府征地變現(xiàn)，積極主動(dòng)開(kāi)發(fā)自有土地，提升土地價(jià)值的比較少。

2 存在的主要問(wèn)題

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，土地作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要生產(chǎn)要素，價(jià)值日益凸顯。國(guó)有企業(yè)也逐步意識(shí)到土地的重要作用，采取開(kāi)發(fā)建設(shè)自有土地、建設(shè)職工安置房、合作開(kāi)發(fā)、土地出租等多種盤(pán)活模式，盡可能提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。筆者在實(shí)際參與國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤(pán)活處置工作中，發(fā)現(xiàn)土地資產(chǎn)處置在取得一定成績(jī)的同時(shí)，也存在不少問(wèn)題：

2.1 對(duì)閑置土地資產(chǎn)管理重視不夠

國(guó)有企業(yè)生產(chǎn)任務(wù)比較繁重，主要精力都用在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，對(duì)閑置土地資產(chǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是沒(méi)有對(duì)閑置土地情況進(jìn)行系統(tǒng)研究，缺乏土地盤(pán)活規(guī)劃，利用率不高；二是閑置土地資產(chǎn)底數(shù)掌握不準(zhǔn)，變化情況不清，有的連簡(jiǎn)單的閑置土地?cái)?shù)據(jù)都無(wú)法明確統(tǒng)計(jì)；三是土地資產(chǎn)權(quán)屬不清。一些土地取得歷史較長(zhǎng)，管理人員經(jīng)歷多次變更，土地相關(guān)資料丟失，權(quán)屬無(wú)法確定，導(dǎo)致出現(xiàn)土地?zé)o法辦理土地權(quán)證、無(wú)法過(guò)戶(hù)、無(wú)法更名、土地取得方式無(wú)法變更等問(wèn)題。

2.2 閑置土地資產(chǎn)盤(pán)活程序不夠規(guī)范

筆者在實(shí)際工作中，發(fā)現(xiàn)有的企業(yè)在閑置土地資產(chǎn)盤(pán)活程序上不夠規(guī)范，沒(méi)有具體的操作規(guī)程，例如對(duì)其土地資產(chǎn)進(jìn)行出租時(shí)，沒(méi)有按規(guī)定履行相關(guān)決策程序，沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地評(píng)估，直接進(jìn)行土地出租，有的土地租期長(zhǎng)達(dá)20年，租金也沒(méi)有逐年提高，非常不規(guī)范，導(dǎo)致土地?zé)o法通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

2.3 企業(yè)閑置土地資產(chǎn)利用效率不高

有的企業(yè)雖然有較多閑置的土地資產(chǎn)，有的還是在市中心的優(yōu)質(zhì)土地，但是這些土地不是閑置或簡(jiǎn)單出租，就是被動(dòng)等處置，企業(yè)沒(méi)有對(duì)這部分土地進(jìn)行積極主動(dòng)地開(kāi)發(fā)盤(pán)活，運(yùn)營(yíng)效率較低，造成土地資產(chǎn)的隱性流失。

2.4 對(duì)征用土地的處置力度不足

國(guó)有企業(yè)閑置土地被政府征用也是盤(pán)活的一種方式。目前，土地被征用時(shí)，土地補(bǔ)償金一般按照不低于土地評(píng)估價(jià)格來(lái)審批。在實(shí)際工作中，筆者發(fā)現(xiàn)，有的征地按照土地評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償，有的經(jīng)過(guò)努力談判能夠參照當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)最高標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，兩者相差數(shù)倍，這表明土地補(bǔ)償金的談判工作需要企業(yè)工作人員擁有較強(qiáng)的責(zé)任心和較高的政策水平。如果僅以土地評(píng)估價(jià)為依據(jù)補(bǔ)償，就使土地處置價(jià)值相比市場(chǎng)價(jià)值明顯偏低，使國(guó)有企業(yè)利益受損。

3 國(guó)有企業(yè)盤(pán)活閑置土地的對(duì)策

3.1 做好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

企業(yè)要做好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作，提高管理水平，重點(diǎn)做好以下工作：一是根據(jù)相關(guān)土地管理辦法并結(jié)合企業(yè)土地資產(chǎn)情況制定相關(guān)制度及操作規(guī)程，做到“有法可依”；二是調(diào)研整個(gè)公司的土地資產(chǎn)，了解每一宗土地的基本情況，建立土地資產(chǎn)臺(tái)賬；三是請(qǐng)教土地專(zhuān)家，研究土地政策，摸清閑置土地實(shí)際情況，制定公司閑置土地開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃；四是針對(duì)一些土地存在的疑難雜癥，成立專(zhuān)門(mén)的工作組，結(jié)合實(shí)際情況穩(wěn)步解決土地權(quán)屬等問(wèn)題。

3.2 圍繞公司主業(yè)開(kāi)展閑置土地資產(chǎn)盤(pán)活處置工作

國(guó)有企業(yè)一定要充分認(rèn)識(shí)到土地作為生產(chǎn)要素的重要作用，制定閑置土地自行開(kāi)發(fā)盤(pán)活處置計(jì)劃，特別是在企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，解決歷史遺留問(wèn)題上的所起的支點(diǎn)作用。閑置土地資產(chǎn)處置盤(pán)活就要圍繞著公司的主業(yè)展開(kāi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。所以在土地資產(chǎn)盤(pán)活處置時(shí)，一定要調(diào)查了解土地周邊的控規(guī)及開(kāi)發(fā)計(jì)劃，判斷是否有利于公司主業(yè)的發(fā)展，通過(guò)談判尋找項(xiàng)目合適的切入點(diǎn)，將其打造成公司的發(fā)展平臺(tái)，對(duì)主業(yè)的提升起到“四兩撥千斤”的作用。

3.3 開(kāi)展閑置土地對(duì)外出租或合作開(kāi)發(fā)

對(duì)國(guó)有企業(yè)沒(méi)有自行開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地經(jīng)營(yíng)條件又比較成熟的閑置土地，可以出租的形式對(duì)外進(jìn)行招租，收取租金；對(duì)需要進(jìn)行較大規(guī)模投資改造，才能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的閑置土地，企業(yè)可以重點(diǎn)考慮合作開(kāi)發(fā)的方式，由一方出資另一方出地的形式，同時(shí)可以利用社會(huì)力量，調(diào)整土地的建設(shè)規(guī)劃，提高土地的利用效率。其中以土地出資的—方并不參加閑置土地盤(pán)活過(guò)程中的日常經(jīng)營(yíng)、決策、管理等工作，僅是以土地出資為限度，在土地盤(pán)活過(guò)程中并不承擔(dān)任何責(zé)任。而土地盤(pán)活所產(chǎn)生的利潤(rùn)，則根據(jù)雙方預(yù)先約定好的方式進(jìn)行相應(yīng)的分配，在這種合作開(kāi)發(fā)閑置土地的盤(pán)活方式中，對(duì)合作雙方的義務(wù)需清晰明確，比較而言，盤(pán)活風(fēng)險(xiǎn)較小，盤(pán)活效果較為顯著。同時(shí)也能促使閑置的生地發(fā)展為商業(yè)熟地，長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于土地的升值，有利于企業(yè)更好地對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。

3.4 擇優(yōu)確定盤(pán)活項(xiàng)目

對(duì)于位置較偏遠(yuǎn)、土地面積較大、沒(méi)有較好盤(pán)活計(jì)劃、不易盤(pán)活的閑置土地，可以將閑置土地的位置、地貌現(xiàn)狀、面積等信息資料向社會(huì)進(jìn)行公布，廣泛征求開(kāi)發(fā)方案。從發(fā)展方向、資源配置、整體社會(huì)效益、近遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)效益等方面綜合考慮，從中選擇較為科學(xué)合理的盤(pán)活方案，綜合其他方案的信息，幫助指導(dǎo)方案的提供單位進(jìn)一步加以完善，最終完成閑置土地開(kāi)發(fā)利用的可行性研究報(bào)告交相關(guān)部門(mén)審定。開(kāi)發(fā)方案一經(jīng)確定，方案的提供者可優(yōu)先獲得開(kāi)發(fā)權(quán)。在保證各方基本利益的前提下，企業(yè)須從整體利益出發(fā)，消除內(nèi)部阻礙因素，積極配合，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

3.5 建立一支執(zhí)行有力、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋毓芾韴F(tuán)隊(duì)

國(guó)有企業(yè)擁有的高價(jià)值土地資產(chǎn)往往成為各種矛盾的聚焦點(diǎn)，這就要求企業(yè)要建立一支執(zhí)行有力、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋毓芾韴F(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)要有四個(gè)方面能力：一是要善于調(diào)查研究，對(duì)土地資產(chǎn)有一個(gè)比較客觀的了解，做到心里有數(shù)；二是善于請(qǐng)教專(zhuān)家，土地資產(chǎn)處置專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)，專(zhuān)家在土地資產(chǎn)方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，能提供一個(gè)符合實(shí)際的意見(jiàn)和建議；三是要善于集思廣益，會(huì)根據(jù)調(diào)查的情況和專(zhuān)家的建議提出可行的解決問(wèn)題的思路，做到復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化；四是要善于溝通協(xié)調(diào)，土地問(wèn)題往往錯(cuò)綜復(fù)雜，需要與專(zhuān)家等各種人員溝通協(xié)調(diào)，這就要求管理團(tuán)隊(duì)掌握溝通技巧及專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以誠(chéng)待人，協(xié)調(diào)解決土地問(wèn)題；五是要深入學(xué)習(xí)掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的知識(shí)，充分利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)現(xiàn)土地價(jià)值的原理，在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中多找有意向的客戶(hù)，通過(guò)公開(kāi)公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓客戶(hù)對(duì)土地盤(pán)活處置進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。

3.6 制定合理的獎(jiǎng)勵(lì)政策

在國(guó)有企業(yè)閑置土地盤(pán)活的過(guò)程中，制定合理的獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)企業(yè)土地管理人員想方設(shè)法為企業(yè)盤(pán)活利用土地、謀求更高的土地價(jià)值。在實(shí)際工作中，對(duì)于土地盤(pán)活受益高于土地評(píng)估價(jià)的部分，可以制定相應(yīng)政策對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而在確保國(guó)有資產(chǎn)不出現(xiàn)流失的情況下，盡可能地提高土地征地補(bǔ)償、閑置土地租金、增加土地資源的利用率，從而保證國(guó)有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，盤(pán)活閑置土地資源不僅是提升土地資源利用效率的有效途徑之—，還是避免國(guó)有資產(chǎn)流失的—項(xiàng)重要舉措。本文對(duì)國(guó)有石油銷(xiāo)售企業(yè)閑置土地盤(pán)活的分析和建議，希望能夠?qū)?guó)有石油銷(xiāo)售企業(yè)更好地處置閑置土地資源，避免國(guó)有資產(chǎn)流失，提高國(guó)有石油銷(xiāo)售企業(yè)閑置土地的利用效率，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，進(jìn)而為國(guó)有石油銷(xiāo)售企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的提升起到積極的促進(jìn)作用。