王秀玲

《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）已于2020 年5 月28 日在十三屆全國人大三次會(huì)議上表決通過，并將于2021 年1 月1 日施行，標(biāo)志著房屋租賃所依據(jù)的法律《合同法》即將被其取而代之?！睹穹ǖ洹分嘘P(guān)于房屋出租的法律規(guī)定較《合同法》做了較大的修改，更加有利于保障承租人的居住權(quán)益，同時(shí)也兼顧了出租人的權(quán)益，充分體現(xiàn)了堅(jiān)持以人民為中心發(fā)展理念和堅(jiān)持“房屋的居住屬性”“住房不炒”及保障承租人的居住權(quán)益的政策導(dǎo)向。結(jié)合對(duì)《民法典》的學(xué)習(xí)理解對(duì)房屋租賃有關(guān)問題的新規(guī)定分析如下：

一、設(shè)立居住權(quán)的房屋能不能租？

在2021 年之前，沒有房屋設(shè)立居住權(quán)的法律規(guī)定，但是《民法典》從明年開始實(shí)施后，大量的房屋將來可能設(shè)置居住權(quán)，這樣的房屋將被視為租房的“雷區(qū)”“紅線”，最好不要去碰它，因?yàn)椤睹穹ǖ洹芬?guī)定設(shè)立居住權(quán)的房屋不允許對(duì)外出租。一旦承租了這樣的房屋，遇到法律糾紛其租賃合同將被認(rèn)定為無效合同。因此，自2021 年以后，租房人應(yīng)當(dāng)要求在房屋租賃合同中寫明：該房屋沒有設(shè)立居住權(quán)，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則出租人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，并在合同中明確出租人要承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。

二、房屋可以隨便被轉(zhuǎn)租嗎？

現(xiàn)實(shí)中有不少人的房屋被轉(zhuǎn)租過，社會(huì)上也有些專門做“二房東”的人，他們將承租下來的房屋再轉(zhuǎn)租給其他人，自己收取租金差價(jià)。原來法律對(duì)“二房東”這種轉(zhuǎn)租行為做出了規(guī)定，如果沒有經(jīng)過出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是不受法律保護(hù)的，租賃合同是可以被解除的。這就可能導(dǎo)致房屋的租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，容易出現(xiàn)租賃糾紛。如果所承租的房屋是轉(zhuǎn)租的，則隨時(shí)有可能被人趕出去的風(fēng)險(xiǎn)。所以這次《民法典》新增規(guī)定中明確如果出租人明明知道承租人進(jìn)行了轉(zhuǎn)租，在6 個(gè)月內(nèi)不提出異議的，就視為出租人同意了轉(zhuǎn)租的行為。這就從法律上保證了承租人的租住權(quán)利。因此，為避免風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，切實(shí)保障自己的權(quán)利，承租人應(yīng)當(dāng)要求在房屋租賃合同中寫明：房屋來源屬于出租人所有，不是租賃來的房源，還要查看房屋所有權(quán)證明材料；如果知道該房屋是轉(zhuǎn)租的性質(zhì)，則要求房屋所有權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)租的證明材料。

三、房屋所有權(quán)有爭(zhēng)議或被查封的可以退租嗎？

在租賃過程中，如果房屋所有權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議，或者出租人因?yàn)樵V訟糾紛，房屋被司法機(jī)關(guān)查封、扣押，影響了承租人的生活穩(wěn)定，甚至有的還會(huì)對(duì)承租人的人身和家庭財(cái)產(chǎn)安全造成影響，承租人想趕快退房，但是卻因?yàn)樽赓U合同時(shí)間不到期，無法解除合同，苦不堪言。這次《民法典》新增了保護(hù)承租人的合法權(quán)益條款，明確了當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押等情況，或者房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議時(shí)，承租人可以退房。承租人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，要保留好相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)通知出租人要求解除合同。法律規(guī)定有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

四、租期到了承租人還能享有優(yōu)先租賃權(quán)嗎？

在現(xiàn)實(shí)生活中除非是承租人對(duì)居住條件、環(huán)境特別不滿意或工作地點(diǎn)發(fā)生變化等原因，一般情況下承租人都不太愿意搬來搬去，一方面是搬家特別辛苦、特別麻煩，另一方面是搬家還會(huì)增加很多成本和費(fèi)用。承租人最怕碰到被迫搬家的事，尤其是怕房東不打招呼就把房子賣給了別人，或者是遇到了租賃合同到期后，出租人通知承租人要解除合同、不再續(xù)租了或已經(jīng)租給別人了，這時(shí)承租人就只好到處去找新的房源。對(duì)這方面問題，自2021 年起就要改變了，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。雖然承租人有優(yōu)先承租權(quán)，但是優(yōu)先承租權(quán)是有條件的，即租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。這里的同等條件主要包括購房的價(jià)格、付款的方式等都一樣的情況下。如果雙方對(duì)上述條件達(dá)不成一致，那么承租人的優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。所以承租人要想獲得優(yōu)先承租權(quán)，還要權(quán)衡好房屋的性價(jià)比，這方面的權(quán)利在現(xiàn)實(shí)中不太好實(shí)現(xiàn)。

五、承租人的優(yōu)先購買權(quán)還能夠體現(xiàn)出來嗎？

之前的《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中這必然導(dǎo)致一個(gè)問題是：如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子、父母，卻需要征求承租人的意見，因?yàn)榉梢?guī)定承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利?，F(xiàn)實(shí)生活中將房屋低價(jià)賣給自己的兄弟姐妹或親屬的不在少數(shù)，雖然法律規(guī)定承租人享有同等條件優(yōu)先購買權(quán)，但是由于受世俗等因素影響，優(yōu)于自己親屬賣給承租人的情況一般不會(huì)發(fā)生。因此，原來的法律規(guī)定和現(xiàn)實(shí)情況產(chǎn)生了巨大的反差和沖突。這次《民法典》對(duì)此做了重大修改，即出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外；出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。由此可見，新法律規(guī)定了近親屬的購買權(quán)優(yōu)先于承租人，承租人的優(yōu)先購買權(quán)利受到較大的限制。當(dāng)出租人出售房屋時(shí)，承租人如果想購買出租人的房屋，必須要及時(shí)表達(dá)自己想購買的意愿，否則其優(yōu)先購買權(quán)將會(huì)喪失。