甄愛軍

9月百城新建住宅均價同比保持上漲態(tài)勢，但漲幅不大。短期來看，房價大漲的概率不大。在因城施策環(huán)境下，部分房價、地價存較強上漲預期的城市仍會進一步升級樓市政策，以穩(wěn)定預期。

9月房價小幅上漲

9月房價持續(xù)上漲，不過漲幅依舊維持在合理范圍之內(nèi)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年9月，百城新建住宅均價15643元/平方米，同比上漲3.26%，漲幅較上月收窄0.08個百分點，環(huán)比上漲0.24%，較上月收窄0.26個百分點。值得注意的是，房價環(huán)比漲幅連續(xù)39個月在0.6%以內(nèi)，7月以來房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，多地調(diào)控升級，購房者置業(yè)情緒更加理性，市場預期更加平穩(wěn)。

從累計漲幅方面來看，2020年1～9月百城新建住宅價格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.08個百分點。今年以來受疫情影響，一季度新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄，二三季度隨著疫情影響逐步減弱，累計漲幅較去年同期均有所擴大。其中三季度價格累計上漲1.18%，較去年同期擴大0.1個百分點，較二季度擴大0.08個百分點。

二手房市場與新房相似。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，100個重點城市二手住宅市場均價為15334元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，漲幅收窄0.12個百分點;同比上漲1.79%，漲幅收窄0.03個百分點。

隨著疫情的影響逐步褪去，市場活躍度逐步提升，3月份開始價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，自6月份以來連續(xù)4個月環(huán)比漲幅呈現(xiàn)收窄跡象。隨著近幾個月以來各地紛紛出臺收緊調(diào)控政策，二手住宅市場進入平穩(wěn)運行周期。

三季度樓市成交整體恢復正常。據(jù)統(tǒng)計，2020年1～9月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約2835萬平方米，整體仍處2015年以來同期最低位，但同比降幅已收窄至5%左右。值得關(guān)注的是，三季度重點城市商品住宅市場加速恢復，整體成交規(guī)模創(chuàng)2017年以來季度最高水平，同比增長約10.9%，尤其是7、8月份，在房企持續(xù)積極推盤帶動下，疊加政策收緊效果尚未不明顯，需求釋放積極性維持高位，成交規(guī)模延續(xù)6月高位水平。

二線熱點城市降溫

各個不同類型城市表現(xiàn)略有不同，一線城市漲幅最大，部分熱點二線城市則出現(xiàn)降溫跡象。

一線城市價格漲幅較二季度收窄。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1～9月價格累計上漲2.84%，在各梯隊城市中漲幅最大，較去年同期擴大2.27個百分點;其中三季度上漲0.84%，較去年同期擴大0.31個百分點，但較二季度收窄0.75個百分點。疫情影響逐步消退后，上海、廣州新房市場表現(xiàn)較好，市場活躍度相對較高;深圳受政策收緊影響，房價則趨于平穩(wěn)。

部分熱點二線城市樓市降溫。數(shù)據(jù)表明，1～9月房價累計上漲2.65%，較去年同期收窄1.17個百分點;其中三季度上漲1.50%，較去年同期擴大0.08個百分點，較二季度擴大0.53個百分點。疫情后部分二線城市市場快速升溫，三季度多地樓市調(diào)控政策收緊，寧波、無錫等熱點城市由此降溫。

三四線代表城市漲幅保持低位。數(shù)據(jù)表明，1～9月價格累計上漲1.65%，漲幅較去年同期收窄1.38個百分點，收窄幅度在各梯隊城市中最大，其中紹興、衡水、南通等地漲幅較去年同期收窄10個百分點以上;三季度累計上漲1.06%，較去年同期收窄0.13個百分點。

具體到城市來看，部分三四線城市漲幅較大。就二手房市場來說，受長三角一體化帶動，嘉興二手房價在過去一年里出現(xiàn)明顯上漲，9月以19.6%的同比漲幅排在百城之首，三亞、南通、無錫等城市緊隨其后，9月同比漲幅均超過14%。

二手房市場分化現(xiàn)象比較嚴重，部分三四線城市二手房房價則出現(xiàn)明顯回落。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月，山東淄博以13.14%的同比跌幅排在首位，此外包括岳陽、張家口、湖州、廊坊等城市二手房價格跌幅超過10%。

四季度房價趨穩(wěn)

市場主流觀點認為，今年四季度房價大概率趨穩(wěn)。

易居研究院的觀點認為，熱點城市調(diào)控政策頻出，房企融資、居民房貸收緊，四季度百城房價漲幅或?qū)⑹照Ｄ壳半m然整體環(huán)境處于貨幣寬松趨勢中，但針對房地產(chǎn)市場的利率、信貸等政策都未有明顯放松，同時調(diào)控政策層面上仍強調(diào)“房住不炒”。三季度，熱點城市頻頻被約談，進一步出臺調(diào)控政策，“三條紅線、四檔管理”、控制銀行房地產(chǎn)貸款占比等總體層面的政策收緊也不斷出現(xiàn)。因此，房價不具備快速上行的條件。從區(qū)域結(jié)構(gòu)上來看，目前也主要是長三角等少部分地區(qū)市場較熱，全國大部分地區(qū)仍處于降溫態(tài)勢，而隨著熱點城市的調(diào)控，這些較熱的城市也將逐步回到合理狀態(tài)。

易居研究院研究員王若辰進一步解釋說，目前居民家庭資產(chǎn)在房產(chǎn)配置上受到關(guān)注，受益于貨幣寬松和經(jīng)濟復蘇，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)都具備較高的配置價值，但目前熱點城市頻頻出臺調(diào)控政策，四季度這些城市房價漲幅收窄的概率極高。

中指研究院有關(guān)人士也表達了類似的觀點。在擴大內(nèi)需戰(zhàn)略下，促消費成為當下宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐點，房價、地價的較快上漲，均將一定程度上對消費存在擠出效應，由此也可以看出中央對房價、地價的管控將繼續(xù)強化，房地產(chǎn)市場調(diào)控有所收緊，是為了更好地向?qū)嶓w導入資金和防范金融風險，房地產(chǎn)金融監(jiān)管亦在不斷加強。展望四季度，短期來看，因城施策下，部分房價、地價存較強上漲預期的城市仍會進一步升級樓市政策，以穩(wěn)定預期。

不過，隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，政策收緊的空間已明顯縮小。當然，在因城施策大背景下，部分城市將在增加購房補貼、強化住房保障等方面進一步加大引才力度，放寬落戶限制，從而促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。