馬紅波 左權(quán)縣住房保障工作辦公室

1 保障房的意義

保障房具有以下幾個方面的意義：一是，可以顯著改善城市中低收入人群的居住條件，是一個非常重要的民生問題，可以推動保障性安居工程的發(fā)展，可改善城市中低層收入居民的生活，有助于社會的和諧穩(wěn)定；二是，保障房的建設(shè)能夠?qū)Τ鞘械姆績r進行有效調(diào)控，更有助于政府落實對房價的控制，可減少城市中一些不必要的恐慌，防止房價的無故增長；三是，保障性住房對經(jīng)濟具有一定的拉動作用；四是，大規(guī)模促進保障房的建設(shè)，不僅是一項民生工程，也推動著我國住房保障制度的進步。

2 保障性住房選址要點分析

保障性住房的選址應(yīng)當(dāng)具有便利、健康以及宜居的特點。首先保障性住房的選址周邊應(yīng)對具有一定的公共服務(wù)設(shè)施，例如保障房周邊應(yīng)當(dāng)具有醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)街以及相應(yīng)的社會服務(wù)等，不應(yīng)一味的為了降低成本，而在偏遠地區(qū)進行選擇；其次保障房周邊也應(yīng)具有一定的市政基礎(chǔ)設(shè)施，例如公交站、地鐵站等公共交通站點，并且提倡人們應(yīng)多乘坐公共出行，若當(dāng)?shù)貨]有建設(shè)地鐵或地鐵建設(shè)起步較晚，則應(yīng)充分考慮已開通公共交通路線的地區(qū)。

3 保障性住房的規(guī)劃

保障性住房的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)具有綠色、經(jīng)濟以及使用的特點。在進行保證性住房規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)以綠色、經(jīng)濟、美觀為原則，通過共享各種資源配套設(shè)施，在規(guī)劃上應(yīng)盡可能為人們創(chuàng)建環(huán)境幽雅的高品質(zhì)生活住宅區(qū)。此外，還應(yīng)當(dāng)從節(jié)水、節(jié)能以及節(jié)約土地等方面入手，規(guī)劃處一種全新的符合人們需求的綠色健康小區(qū)，同時還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)總面積中預(yù)留出幼兒園、物業(yè)管理以及各種商業(yè)配套房等等。

保障性住房的容積率應(yīng)當(dāng)在2.5～2.8之間，樓層高應(yīng)當(dāng)在9～20層為宜，在對保障性方進行規(guī)劃是要遵循生態(tài)理念與持續(xù)發(fā)展的思想，此外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，盡可能的采用自然采光、自然通風(fēng)的設(shè)計方式，注意消防車道的設(shè)計要符合相關(guān)的要求。

對于保障性主要的規(guī)劃，應(yīng)對充分考慮共享理念，其不僅能夠節(jié)約資源，而且還能夠提高人與人之間的交流，有利于完整小區(qū)的各種公共配套設(shè)施，將電信服務(wù)、商業(yè)以及醫(yī)療引入小區(qū)或小區(qū)附近，從而打造便利舒適的家居生活。

4 保障性住房的戶型與單體平面

4.1 保障性住房的戶型

隨著我國城市化的不斷發(fā)展，城市人口越來越多，城市土地成本飛速增長，土地的容積率也不斷增加，這就迫使保障性住房向高層方向不斷發(fā)展，但是對于保障性住房而言，住房面積還是應(yīng)當(dāng)控制在50m2～60m2左右，這主要是因為，對于100m2的高層住宅而言，塔式高層建筑公攤面積一般在25%左右，陽臺的公攤面積在5%～7%，這種住宅公攤面積較大，無形之中就增加了居民的購房或租房負擔(dān)。根據(jù)GB 50368—2005《住宅建設(shè)規(guī)范》中提及的，住房建筑面積在35m2～45m2的房子而言，要設(shè)置兩室一廳需要解決客廳狹小、臥室偏小以及通風(fēng)采光的問題，如何更好的解決這個問題，并給出切實可行的實施方案是解決保障性住房戶型的根本所在。

4.2 層戶數(shù)以及平面戶型設(shè)計

在21世紀初時，由于經(jīng)濟條件的原因，保障性住房基本上都是多層、小高層的格局，因為這種格局設(shè)備簡單、公攤面積小，多層平面住戶可以達到一個電梯供四戶人家的使用，而小高層則可達到一個電梯滿足8戶人家的需求。這種保障性住房的面積在50m2左右，而且是兩室一廳，到如今依然是一個可以借鑒的案例。

5 保障性住房的景觀與建設(shè)施工質(zhì)量控制

5.1 保障房的景觀

保障性住房還應(yīng)當(dāng)具有綠色、陽光、健康的特點?，F(xiàn)階段，小區(qū)景觀綠色健康是人們生活品質(zhì)的要求，在進行保障房建設(shè)規(guī)劃時應(yīng)當(dāng)將景觀、運動、綠化等多方面的要素進行綜合的考慮，并在小區(qū)建設(shè)居民休閑、運動的活動場所，提醒人們要多運動。對于綠植的選擇，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適合當(dāng)?shù)貤l件的植物，并且應(yīng)當(dāng)具有一定的觀賞性。此外，有條件的地區(qū)還可以充分利用各種綠色能源，例如設(shè)置太陽能系統(tǒng)、小區(qū)雨水回收系統(tǒng)，從而不斷推進海綿城市的應(yīng)用。

5.2 保障房的施工質(zhì)量控制

應(yīng)當(dāng)從施工管理與原材料兩方面進行保障房的施工質(zhì)量控制。

對于施工管理，應(yīng)當(dāng)主要從以下幾方面入手：一是針對建筑工程施工過程中每個環(huán)節(jié)進行詳細的制度規(guī)范，使得施工人員與管理人員能夠有章可循，明確了施工規(guī)范與施工質(zhì)量標(biāo)準，從而有利于提高工程管理與質(zhì)量控制；二是應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整管理制度，對于不同的企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的企業(yè)特點制定不同的管理制度，以保證企業(yè)內(nèi)部管理制度的科學(xué)性與規(guī)范性；三是優(yōu)化施工流程，施工流程是根據(jù)設(shè)計方案進行制定的，對于每一個施工環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)給予監(jiān)督與管理，并且通過提高管理人員水平，從而使施工工序能夠穩(wěn)步進行，沒有間歇停頓，對于不同環(huán)節(jié)之間的對接問題，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)各個部門技術(shù)人員，進行技術(shù)交流及時解決問題。

強化材料的管控，由于建筑工程具有施工周期長、投資規(guī)模大、設(shè)計范圍廣等特點，應(yīng)當(dāng)加強對施工材料的管控，以防止在材料問題而使施工成本增多。應(yīng)當(dāng)從以下兩方面進行施工材料的管控，一方面是規(guī)范施工采購流程。在進行原材料采購時應(yīng)當(dāng)對市場進行充分的調(diào)研，通過公對公的方式簽訂購銷合同，防止出現(xiàn)項目經(jīng)理私下與材料廠家聯(lián)系，購買不合理的原材料，并且應(yīng)當(dāng)注意付貨款的時間，防止出現(xiàn)施工材料短缺的現(xiàn)象；另一方面是對原材料進行科學(xué)合理的管理。由于建筑工程施工周期比較長，因此對于材料的儲存工作非常重要的。

6 保障房單體平面及戶型

（1）標(biāo)準層戶數(shù)及平面戶型設(shè)計。在過去，因為經(jīng)濟條件等多方面的限制，大多數(shù)的保障房都是多層或者是小高層，因為這種保障房的公攤面積大多較小，并且沒有過多復(fù)雜的設(shè)備，所以多層的平面可以安裝一部電梯服務(wù)四戶，有一些小高層甚至可以安裝一部電梯服務(wù)六到八戶。一些廉價的多層租房因為公攤面積小，所以他們可以將主力的戶型設(shè)置成為兩室一廳的樣式，這樣的設(shè)計就比較成功。

（2）隨著社會的發(fā)展，由于土地成本上漲較快，容積率變大，保障性住房多向高層發(fā)展，但是主力戶型戶均面積仍按要求控制在50m2～60m2，按100m2以下塔式高層建筑公攤控制在25%左右，加上陽臺面積占5%～7%。戶內(nèi)建筑面積基本在35m2～45m2，要完成兩室一廳的戶型設(shè)計，還需能解決平面使用中臥室偏小，避免空間穿越，廚衛(wèi)采光、通風(fēng)，保證臥室客廳直接采光，通風(fēng)的問題。如何協(xié)調(diào)好這些矛盾，并拿出專家及用戶滿足的平面戶型是決定方案成敗的關(guān)鍵。

（3）在研究保障房的單體平面以及戶型是最重要的就是需要進行保障房在造型以及立面設(shè)計方面的研究。一般來說，建設(shè)保障房都是由當(dāng)?shù)氐恼M行主導(dǎo)，對于其造型和立面設(shè)計方面和商品房有很大的區(qū)別，不適合做的過于標(biāo)新立異，需要以簡潔作為整體建筑的基礎(chǔ)。而且，還需要考慮到建筑所需要的節(jié)能保溫性能，而且在進行保障房的設(shè)計時大多會使用現(xiàn)代的風(fēng)格，在進行建筑群的設(shè)計時也不能將天際線設(shè)計的過于復(fù)雜，要和當(dāng)?shù)氐恼w風(fēng)格相呼應(yīng)。

7 結(jié)束語

綜上所述，保障性住房是近些年我國力推的一種工程項目，這種小區(qū)的建設(shè)規(guī)模一般都比較大，土地容積率偏高，同時對施工的要求也比較高，在實際的施工過程中甚至?xí)霈F(xiàn)邊施工邊設(shè)計的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致在施工中產(chǎn)生各種問題，這也會對社會帶來不良的影響?，F(xiàn)階段，大量的保障性住房小區(qū)還未得到市場、居民的檢驗，國外的保障房項目中出現(xiàn)的問題暫時在我國還沒有出現(xiàn)。因此，應(yīng)當(dāng)通過科學(xué)完善的規(guī)劃設(shè)計，分析總結(jié)各種成功案例，吸取經(jīng)驗，從而促進我國保障性住房規(guī)劃設(shè)計方面能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。