摘 要 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始推行全面預(yù)算管理，實現(xiàn)自身的戰(zhàn)略經(jīng)營目標。對物業(yè)公司來說，想要管理升級，為業(yè)主提供更好的服務(wù)，更需要引入全面預(yù)算管理。基于此，本文從物業(yè)公司的實際特征出發(fā)，探析全面預(yù)算管理在其中的具體應(yīng)用，結(jié)合本人物業(yè)公司財務(wù)管理方面的工作經(jīng)驗，介紹物業(yè)公司全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容，并通過預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析及預(yù)算考核過程，闡述全面預(yù)算管理的應(yīng)用，旨在為全面預(yù)算管理在物業(yè)公司的應(yīng)用提供指引。

關(guān)鍵詞 全面預(yù)算管理 物業(yè)公司 預(yù)算編制 考核

一、全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理結(jié)合企業(yè)外部市場環(huán)境、內(nèi)部經(jīng)營情況、自身發(fā)展需求等內(nèi)容，著眼于企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略方針，遵循可執(zhí)行與可量化的原則，按照閉環(huán)管理的企業(yè)管理需求，通過專業(yè)化的管理方法，對企業(yè)內(nèi)部的各種資源進行合理分配、考核及控制，讓企業(yè)的財務(wù)資源與非財務(wù)資源服務(wù)于企業(yè)日常的經(jīng)營與管理活動，以便企業(yè)更順利地實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營管理目標。

全面預(yù)算管理應(yīng)用于企業(yè)的作用包括以下三點。一是統(tǒng)籌規(guī)劃的作用，可以引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營活動的走向，讓企業(yè)在業(yè)務(wù)運營過程中及時發(fā)現(xiàn)存在的問題與風險，糾正問題與預(yù)防風險，更有效地實現(xiàn)預(yù)期的戰(zhàn)略目標;二是以企業(yè)戰(zhàn)略目標為總體目標，讓企業(yè)各部門相互配合，各預(yù)算活動有效銜接;三是作為各部門業(yè)績考核的衡量標準，與核算單位、負責人的工作業(yè)績相結(jié)合，作為業(yè)績評估、獎罰的重要參照。

二、物業(yè)公司全面預(yù)算編制原則

隨著全面預(yù)算對物業(yè)公司重要性的不斷提升，物業(yè)公司在推行全面預(yù)算管理的過程中，必須遵循以下原則。一是指導(dǎo)性原則，即預(yù)算管理的內(nèi)容要基于物業(yè)公司自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標，與經(jīng)營目標相契合，時刻服務(wù)于物業(yè)公司的發(fā)展;二是全員性原則，物業(yè)公司的預(yù)算管理工作要全員進行，每個人都是預(yù)算管理的具體執(zhí)行者;三是嚴肅性原則，預(yù)算管理計劃制定后，原則上不可調(diào)整，如有特殊情況需要調(diào)整，必須經(jīng)過嚴格審批;四是閉環(huán)管理原則，即預(yù)算管理要遵循編制、執(zhí)行、檢查、分析、考核、評價等過程，層層管理執(zhí)行;五是效益優(yōu)先原則，即預(yù)算管理要以利益為初衷，指導(dǎo)物業(yè)公司的各項業(yè)務(wù)活動;六是平衡穩(wěn)健原則，即預(yù)算管理要實事求是，總量平衡，不可高估或低估各項業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的費用額度;七是分級負責與歸口管理原則，按照權(quán)、責、利分明的原則，細化具體的考核內(nèi)容。

三、物業(yè)公司全面預(yù)算編制內(nèi)容

（一）業(yè)務(wù)預(yù)算

按照物業(yè)公司的收入、成本及費用等財務(wù)要素分模塊預(yù)算，其中收入預(yù)算為依據(jù)物業(yè)公司年度利潤戰(zhàn)略目標，提供各種勞務(wù)活動產(chǎn)生的收入，并預(yù)測收入結(jié)構(gòu);成本預(yù)算為人工成本、物料等消耗的成本預(yù)算，主要依據(jù)合同約定進行預(yù)算;費用預(yù)算包括企業(yè)資產(chǎn)、管理、職工薪酬等可能產(chǎn)生費用的各項預(yù)算內(nèi)容。

（二）資本預(yù)算

主要為根據(jù)投資性活動開展的財務(wù)預(yù)算，包括投資成本預(yù)算及債務(wù)成本預(yù)算。預(yù)算應(yīng)在可行性研究之后進行編制，固定資產(chǎn)在處置過程中會產(chǎn)生現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出，這一部分內(nèi)容也應(yīng)該列入資本預(yù)算范圍。投資成本預(yù)算中的權(quán)益性資本預(yù)算需要依據(jù)企業(yè)年度資本投資計劃進行標志，其中權(quán)益性資本轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出，同樣需要列入資本預(yù)算的規(guī)劃。

（三）籌資預(yù)算

物業(yè)公司在正常經(jīng)營活動中，難免會產(chǎn)生短期借款、長期借款、債務(wù)等等。同時，物業(yè)公司還需要對原有借款資料、發(fā)行債務(wù)資料等內(nèi)容進行匯總，而這些內(nèi)容都屬于籌資預(yù)算的范疇。

（四）財務(wù)預(yù)算

業(yè)務(wù)預(yù)算主要基于現(xiàn)金預(yù)算、資產(chǎn)負債表、利潤表等形式開展?，F(xiàn)金預(yù)算是物業(yè)公司預(yù)算編制的重要內(nèi)容，資產(chǎn)負債表根據(jù)前期分項預(yù)算逐項匯總，分析得出企業(yè)的經(jīng)營預(yù)測數(shù)據(jù)。預(yù)計利潤表是根據(jù)企業(yè)成本、費用等相關(guān)材料形成的，能夠反映出物業(yè)公司期間內(nèi)的利潤情況。業(yè)務(wù)預(yù)算編制需要根據(jù)企業(yè)的實際情況，遵循上述編制原則，適度進行預(yù)算與預(yù)計。

四、物業(yè)公司全面預(yù)算管理關(guān)注重點

（一）全面預(yù)算編制方法

物業(yè)公司編制全面預(yù)算時，有既定的編制費方法。物業(yè)公司會結(jié)合自身的實際情況，選擇適合自身的編制方法，編制方法具體包括以下幾種。一是自上而下的編制方法，根據(jù)物業(yè)公司制定的經(jīng)營戰(zhàn)略目標、生產(chǎn)計劃，以及現(xiàn)有的組織形式、分級管理原則開展算編制工作;二是自下而上的編制方法，根據(jù)物業(yè)公司下達的預(yù)算編制通知，從下級部門開始擬定預(yù)算方案，匯總部門預(yù)算，為下年度預(yù)算編制提供依據(jù);三是上下結(jié)合的編制方法，物業(yè)公司編制預(yù)算后，由財務(wù)部門、人力資源部門、行政部門、業(yè)務(wù)運營部門等部門進行審核、匯總，意見達成一致后交由管委會審議，管委會對預(yù)算的可行性及其中存在的風險進行評估，并對董事會下達的預(yù)算目標進行分析，最后確定最終的預(yù)算編制并下發(fā)執(zhí)行。當然，一些物業(yè)公司可能無法精準預(yù)測項目及自身的情況，此時物業(yè)公司需要根據(jù)歷年來的經(jīng)營情況，推測并設(shè)置一定數(shù)額的預(yù)備費，并在實際的業(yè)務(wù)經(jīng)營活動中嚴格控制與管理。

（二）全面預(yù)算執(zhí)行

物業(yè)公司的預(yù)算執(zhí)行需要遵循剛性原則，嚴格按照預(yù)算編制執(zhí)行，通常以年度績效目標責任書的形式下發(fā)并實施。在執(zhí)行過程中，財務(wù)部門要加強預(yù)算管控，按月對各類項目費用的預(yù)算情況、預(yù)算進度、與編制的差異數(shù)等進行核算，對預(yù)算的執(zhí)行情況進行跟蹤監(jiān)控、定期評估、實時上報，如發(fā)現(xiàn)問題需要分析問題，編寫預(yù)算執(zhí)行分析表，以此作為企業(yè)決策的參照依據(jù)。對在日常經(jīng)營管理過程中的常規(guī)性預(yù)算，需要由經(jīng)辦人發(fā)起流程，交財務(wù)部審核。對預(yù)算外費用，更要嚴格遵循審批程序，按照流程進行審批，上交董事長進行審批。

（三）全面預(yù)算調(diào)整

年度預(yù)算編制制定并下達執(zhí)行后，在原則上需要剛性執(zhí)行，不可調(diào)整與變更。但是如果物業(yè)公司內(nèi)部發(fā)生巨大變動，市場環(huán)境發(fā)生較大變化，政策法規(guī)出現(xiàn)重大調(diào)整等，原有預(yù)算編制不再適合或與企業(yè)當前情況存在嚴重偏差，原有預(yù)算編制不再具有指導(dǎo)或引導(dǎo)意義時，可以適當調(diào)整和變動。進行預(yù)算調(diào)整時，需要結(jié)合物業(yè)公司的利潤目標，將其調(diào)整成適當?shù)慕?jīng)營目標。由于物業(yè)公司在經(jīng)營發(fā)展過程中受不可控因素的影響，對預(yù)算進行調(diào)整時，需要重點關(guān)注其人員結(jié)構(gòu)、經(jīng)營項目成本、物業(yè)設(shè)施等因素。對新增的預(yù)算項目，經(jīng)全面分析后確實屬于調(diào)整項目，可通過物業(yè)公司自身的預(yù)算流程程序調(diào)整。

五、物業(yè)公司全面預(yù)算考核

（一）全面預(yù)算考核原則

物業(yè)公司在考核過程中，需要按照既定的考核細則，做到剛?cè)岵?，遵循考核原則。一是目標原則，即預(yù)算考核以預(yù)算目標為考核依據(jù)，根據(jù)預(yù)算實際完成情況與目標情況的差異進行考核;二是激勵原則，預(yù)算考核需要與薪酬賞罰機制相結(jié)合，超額完成預(yù)算目標后需要予以相應(yīng)獎勵，當無特殊可理解原因無法完成預(yù)算目標需要接受相應(yīng)懲罰;三是例外原則，由于物業(yè)公司的經(jīng)營和發(fā)展是在大環(huán)境中進行的，而這個大環(huán)境并非是一成不變的，所以不可預(yù)料因素導(dǎo)致的變化，可以酌情處理;四是分級原則，即預(yù)算考核需要分級、分結(jié)構(gòu)進行考核，逐級進行績效考評，這樣才能夠確保考評的有效性。

（二）全面預(yù)算考核內(nèi)容

物業(yè)公司預(yù)算考核的內(nèi)容需要基于考核項目和考核內(nèi)容確定，考核的內(nèi)容包括物業(yè)收繳完成率情況、清欠款完成率情況、總成本費用占比收入情況、應(yīng)收賬款回收率情況等等。預(yù)算考核可以按照收入、利潤、成本、費用等模塊設(shè)置相應(yīng)的考核參數(shù)，按照權(quán)重確定最終考核分數(shù)，并由預(yù)算管委會審核確定。

六、結(jié)語

現(xiàn)在，我國已經(jīng)進入中國特色社會主義發(fā)展的全新時代與重要階段，隨著全面小康社會的到來以及社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，物業(yè)公司將迎來前所未有的發(fā)展機會。在此背景下，物業(yè)公司更要革新管理理念，在企業(yè)管理中引入全面預(yù)算管理方式，加強預(yù)算管理，根據(jù)預(yù)算管理推動企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，努力促進物業(yè)公司自身取得健康可持續(xù)的發(fā)展，并通過物業(yè)公司的穩(wěn)健運營，確保社會的和諧幸福。

（作者單位為華潤置地<北京>物業(yè)管理有限責任公司南京分公司）

[作者簡介：徐倩（1985—），女，江蘇南京人，本科，研究方向：預(yù)算管理。]

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