編輯同志：

現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳資料里普遍都印有如“本廣告僅為要約邀請，不作為購買商品房的依據(jù)”。這種聲明能不能使宣傳資料內(nèi)容免責，排除宣傳資料的效力？

惠州市 王先生

王先生：

您所說的上述聲明在法律上本質是一種免責條款，是開發(fā)商針對宣傳資料內(nèi)容進行的單方免責。除了上述聲明，還有如“本公司保留對資料內(nèi)容進行修改的權利，買賣雙方權利義務以《商品房買賣合同》為準”等。類似內(nèi)容的免責條款與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款，不能起到免責作用。因為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條已經(jīng)明確規(guī)定了何種情形下的宣傳屬于要約，應當視為合同內(nèi)容，不允許開發(fā)商單方設定或排除宣傳資料作為合同內(nèi)容的效力。如實際中開發(fā)商的宣傳資料確實作出了明確的說明和允諾，依法可以構成合同的內(nèi)容，依然要認定該宣傳資料內(nèi)容有效，不會因該免責條款而排除效力。

宣傳資料里對配套設施建設的說明是否屬于合同內(nèi)容？

編輯同志：

我不久前和開發(fā)商簽訂了某小區(qū)商品房的認購書，開發(fā)商給我的宣傳資料顯示小區(qū)的配套設施有室內(nèi)游泳池，我非常喜歡游泳才買了這個小區(qū)的房子。關于游泳池的宣傳能成為認購書的內(nèi)容嗎？

深圳市 李先生

李先生：

依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容”的規(guī)定，開發(fā)商如在宣傳資料上對游泳池所做說明具體明確，并且您能舉證當時就是因為有配套的室內(nèi)游泳池才簽訂認購書，而且游泳池配套也影響到了小區(qū)的房價，就可以成為認購書的內(nèi)容。否則，不能認定為認購書內(nèi)容。除此之外，不僅是小區(qū)的配套設施建設，開發(fā)商關于房屋或小區(qū)的其他具體說明和允諾符合以上條款的都可成為合同內(nèi)容。

認購書約定的定金數(shù)額是否有法定上限？

編輯同志：

我看中了一套預售商品房，打算和開發(fā)商簽訂認購書，現(xiàn)在與開發(fā)商溝通認購書中的定金數(shù)額，房價是400萬，開發(fā)商讓我簽訂認購書時先交20萬定金。這個定金是否過高？我可否要求降低？

廣州市 劉先生

劉先生：

認購書中約定的定金數(shù)額是有法定上限比例的。依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第九十一條“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”的規(guī)定，合同雙方約定的定金數(shù)額不得超過主合同銷售價款的百分之二十，超過部分無效。您擬購的房子總價是400萬，則按照法定上限比例定金最高不能超過80萬，超過部分無效。現(xiàn)在您溝通的購房定金數(shù)額為20萬，在法律規(guī)定限額內(nèi)，并未過高。但定金屬于雙方約定內(nèi)容，您如果覺得約定的20萬元定金過高，可與開發(fā)商繼續(xù)協(xié)商降低定金數(shù)額。