王智

一、國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

1.業(yè)態(tài)分布

主要以住宅物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)為主，其中住宅物業(yè)占據(jù)將近60%。

2收入模式

當(dāng)前，國內(nèi)物業(yè)管理公司的收入主要包含三類：

（1）公共性服務(wù)費(fèi)收入，即物業(yè)管理費(fèi)。

（2）綜合性多種經(jīng)營收入，包括媒體資源經(jīng)營、場(chǎng)地經(jīng)營、經(jīng)營性物業(yè)及其他業(yè)務(wù)。媒體資源經(jīng)營指框架、電子屏、宣傳欄、電梯等媒體資源的開發(fā)經(jīng)營，場(chǎng)地經(jīng)營包括臨時(shí)擺攤、固定區(qū)域長期設(shè)點(diǎn)經(jīng)營（物流柜、飲水機(jī)等），經(jīng)營性物業(yè)包括倉庫、門面經(jīng)營、球場(chǎng)、會(huì)所等娛樂設(shè)施經(jīng)營管理。

（3）增值服務(wù)收入，即物業(yè)公司提供有償服務(wù)經(jīng)營。包括家政、房屋中介、裝修家居、維修服務(wù)、教育托管、商務(wù)服務(wù)等。

3.發(fā)展趨勢(shì)

（1）向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（2）行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

（3）行業(yè)整合將成為新趨勢(shì)。

大型企業(yè)強(qiáng)者叵強(qiáng)：憑借資金實(shí)力、品牌沉淀、資源整合能力，持續(xù)擴(kuò)大管理規(guī)模，挖掘市場(chǎng)價(jià)值;

中型企業(yè)創(chuàng)新求變：中型企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，探尋新業(yè)務(wù)、發(fā)展新模式，加速規(guī)模擴(kuò)張，提升盈利能力;

小型企業(yè)另尋出路：保有專屬服務(wù)領(lǐng)域（商業(yè)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等非住宅管理），挖掘并強(qiáng)化自身服務(wù)特色，才能在行業(yè)內(nèi)生存。

二、鋼鐵企業(yè)后勤物業(yè)公司現(xiàn)狀分析

1“三供一業(yè)”改制，物業(yè)社會(huì)化移交已基本完成，各鋼鐵企業(yè)取消了對(duì)物業(yè)的補(bǔ)貼政策，實(shí)行全市場(chǎng)化運(yùn)行。雖然經(jīng)營上對(duì)標(biāo)市場(chǎng)化運(yùn)作，但由于與企業(yè)的衍生關(guān)系，事實(shí)上仍承擔(dān)了大量的社會(huì)及企業(yè)服務(wù)職能。要實(shí)現(xiàn)真正意義上的與市場(chǎng)并軌，按照行業(yè)趨勢(shì)在專業(yè)化道路上發(fā)展，須正視并梳理其中關(guān)系，才能確定明確的戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)。

2服務(wù)市場(chǎng)基本為老舊小區(qū)，戶型小、范圍分散、容積率低、物業(yè)費(fèi)回收率不高，可收取的物業(yè)費(fèi)有限，但日常運(yùn)行產(chǎn)生的人工成本、能耗成本、維修成本、材料成本等卻相較于外部市場(chǎng)同等規(guī)模的小區(qū)高出太多。后續(xù)，可挖潛的空間很小，如果沒有有效的創(chuàng)收途徑，仍然會(huì)處于虧損狀態(tài)。

3物業(yè)公司員工基本由生活后勤職工演化而來，素質(zhì)雖然不低，但沒有接受過正規(guī)的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)和能力提升，管理的能力僅靠日常工作的摸索和積累，遇到問題解決問題，對(duì)于物業(yè)行業(yè)的政策、標(biāo)準(zhǔn)、要求和法律法規(guī)等都通過碎片收集，更談不上具備行業(yè)前瞻性、企業(yè)的專業(yè)發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)開拓與運(yùn)營等能力。

4隨著時(shí)代的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，物業(yè)服務(wù)呈現(xiàn)出多樣化、智能化、人性化等發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)公司產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的單一性不僅限制了企業(yè)自身的壯大，也制約了自身提高服務(wù)水平、開展全方位服務(wù)的可能。服務(wù)型企業(yè)不具備綜合實(shí)力或核心競(jìng)爭力就沒有市場(chǎng)競(jìng)爭力，只能停留于現(xiàn)狀或者被淘汰。

5.物業(yè)公司單純依靠物業(yè)費(fèi)無法做到盈虧平衡，利用資源、以社區(qū)服務(wù)為載體開拓新業(yè)務(wù)是物業(yè)生存發(fā)展的必然趨勢(shì)。但是鋼鐵企業(yè)小區(qū)設(shè)施陳舊，居住人口老齡化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)操作的可能性不大;同時(shí)，國有工業(yè)企業(yè)的體制、機(jī)制與商業(yè)化經(jīng)營的差異也是制約物業(yè)公司多元化發(fā)展不可忽視的重要因素。

6.鋼鐵企業(yè)家屬小區(qū)業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的定位仍然停留在傳統(tǒng)福利型階段，仍然用幾十年來的老眼光看待和對(duì)待物業(yè)，觀念和意識(shí)的引導(dǎo)與轉(zhuǎn)變是物業(yè)公司轉(zhuǎn)型、生存、發(fā)展的生存土壤。

三、物業(yè)后期發(fā)展的幾點(diǎn)想法

物業(yè)管理行業(yè)平均利潤率都不超過5%，即使是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展良好的深圳、上海、北京等一線城市，且都是依靠地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)、樓宇智能化服務(wù)、平臺(tái)輸出等多元化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)盈利。因此，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營能力和市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)后勤物業(yè)要實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，現(xiàn)階段可以逐步嘗試從以下幾方面尋找突破：

1.發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)。

2019年中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營服務(wù)收入構(gòu)成：

社區(qū)服務(wù)47.84%，顧問咨詢20.36%，工程服務(wù)16.82%，其他服務(wù)15.52%。其中社區(qū)服務(wù)包含社區(qū)空間運(yùn)營、社區(qū)金融、房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)電商服務(wù)、家政服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老等。

鋼鐵后勤企業(yè)可利用小區(qū)業(yè)主龐大的市場(chǎng)空間，以合作經(jīng)營的模式引進(jìn)專業(yè)的合作商，共同開發(fā)社區(qū)經(jīng)濟(jì)。前期可采取試點(diǎn)的形式，從家政服務(wù)、電器維修、房屋經(jīng)紀(jì)、教育培訓(xùn)、社區(qū)團(tuán)購等市場(chǎng)需求量大，投資風(fēng)險(xiǎn)低、見效快的項(xiàng)目著手，嘗試構(gòu)建—個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營平臺(tái)，開展平臺(tái)型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營，獲取附加利潤。

2.做大市場(chǎng)規(guī)模。物業(yè)企業(yè)利潤的增加，很大程度上是通過物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量增加來實(shí)現(xiàn)。企業(yè)周邊新開發(fā)的中、小型樓盤（不配套開發(fā)商物業(yè)）、工廠物業(yè)、辦公物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等都是目標(biāo)客戶，要把物業(yè)服務(wù)作為產(chǎn)品進(jìn)行銷售推廣，盡可能地增加物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量，做大產(chǎn)值。

3.提供專業(yè)特色服務(wù)。整合調(diào)劑生活后勤內(nèi)部資源，開拓工程服務(wù)、綠化維護(hù)服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)等，既實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，又能打造具有自身特色的物業(yè)服務(wù)。在資質(zhì)許可的情況下，可支持物業(yè)公司參與專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤。

總之，鋼鐵企業(yè)后勤物業(yè)公司社會(huì)化移交后，需要進(jìn)一步加強(qiáng)職工思想和觀念的宣傳、引導(dǎo);同時(shí)物業(yè)公司承擔(dān)的部分社會(huì)化職能需與街道、社區(qū)協(xié)商剝離，為物業(yè)公司減負(fù);后勤物業(yè)公司也要加快對(duì)標(biāo)市場(chǎng)物業(yè)，引進(jìn)專業(yè)人才和先進(jìn)管理制度，構(gòu)建合理、完善的管理團(tuán)隊(duì)。