摘要：過去20多年，我國經(jīng)濟快速增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大。自中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)于1995年建立以來，中國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了五個特征明確的發(fā)展階段，包括市場化起步階段、快速發(fā)展階段、繁榮階段、調(diào)整階段及目前的政策周期引導(dǎo)下的高位橫盤階段。同時，我們也一路見證著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長與發(fā)展，中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年開展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，17年來，房地產(chǎn)百強企業(yè)快速發(fā)展、砥礪奮進(jìn)，打造了強者恒強的競爭格局，百強企業(yè)已發(fā)展成為行業(yè)的中流砥柱。展望未來，短期房地產(chǎn)市場仍面臨一定調(diào)整壓力，中長期在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、改善型需求積極釋放等因素帶動下，我國住房總需求仍較為旺盛，商品房市場規(guī)模仍有較大空間。

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）10-0021-26

收稿日期：2020-09-17

1中國房地產(chǎn)市場變遷

1.1中國房地產(chǎn)市場變遷

上世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展崛起，歷經(jīng)兩次金融危機與多輪政策調(diào)控的滌蕩，市場漸趨成熟。過去20多年，我國經(jīng)濟快速增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大。相比于1995年，國內(nèi)商品房銷售面積增長約21倍，2019年達(dá)到17.2億平方米，商品房銷售額增長126倍，2019年達(dá)16.0萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長近41倍，2019年達(dá)13.3萬億元。商品房20多年累計銷售面積達(dá)193億平方米，竣工面積達(dá)154億平方米。伴隨著市場規(guī)模的擴大與對關(guān)聯(lián)行業(yè)輻射力的提升，房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位日益鞏固。

伴隨中國房地產(chǎn)市場化的步伐，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)應(yīng)運而生并不斷成長，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)于1995年通過國家最高級別的專家鑒定，成為國內(nèi)最早的房地產(chǎn)指數(shù)體系。起初發(fā)布中國房地產(chǎn)北京價格指數(shù)，隨后逐步推廣到上海、天津、武漢等城市。2010年，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)開始發(fā)布“百城價格指數(shù)”，對全國100個城市的住宅價格進(jìn)行監(jiān)測研究，是目前中國覆蓋范圍最廣、城市最多的房屋價格指數(shù)系統(tǒng)，百城價格指數(shù)全國均價自發(fā)布以來累計上漲70%。結(jié)合商品房銷售規(guī)模及增速、價格指數(shù)變化等其他指標(biāo)來看，1995年至今，中國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了五個特征明確的發(fā)展階段，包括市場化起步階段、快速發(fā)展階段、繁榮階段、調(diào)整階段及目前的政策周期引導(dǎo)下的高位橫盤階段。見圖1。

第一階段（1995-2004）：市場化之路開啟

1995年至2004年“8·31大限”是中國房地產(chǎn)開啟市場化的重要階段，以1998年“房改”為界，橫跨福利房和商品房兩個時代。市場在房改之前量價波動較大，房改之后量價走勢則以平穩(wěn)增長為過渡，并于2001年左右開始迅速攀升。房改明顯改善了房地產(chǎn)市場運行環(huán)境，過去多年累積的住房需求集中爆發(fā)，與房改相伴的個人住房信貸政策調(diào)整亦成為該時期居民購買力快速釋放的重要支撐。從數(shù)據(jù)來看，房改前夕的突擊建房分房使得1998年商品房銷售面積同比增速一度高達(dá)35%，1998-2004年商品房銷售面積同比增速均值為23.1%。

在房地產(chǎn)市場化初期，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，北京、上海、天津、武漢等城市市場基本反映了全國市場狀況。從中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中兩個核心城市北京、上海的指數(shù)運行來看，2002年之前，北京新建住房價格指數(shù)總體保持平穩(wěn)，且穩(wěn)中有升，之后指數(shù)迅速攀升，至2004年兩年時間，指數(shù)累計增長22%。而上海房價在1998年受金融危機影響同比降幅達(dá)到11.5%，2001年起開始顯著上漲，2001-2004年3年期問，指數(shù)累計增長82%。

第二階段（2004-2008）：市場快速發(fā)展，房價指數(shù)大幅上漲

2004年的“8·31大限”后，土地與市場的關(guān)系更為緊密，也加劇了行業(yè)對資本的渴求，推動房企進(jìn)入快速資本化時代，內(nèi)地房企掀起一輪赴港上市熱潮，A股上市房企則通過增資擴股迅速擴張，資金實力的差異導(dǎo)致房企分化開始顯現(xiàn)。此階段，經(jīng)濟高速增長、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房地產(chǎn)投資熱潮方興未艾，共同帶動了住房市場的旺盛需求，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)十大城市房價指數(shù)漲幅明顯提升。對此，政府通過出臺“國八條”“國六條”等行政手段控制房價，并加大保障房供應(yīng)。

第三階段（2009-2013）：供需兩旺，政府與市場博弈加劇，百城新房均價過萬

金融危機后，政府推出刺激計劃，貨幣環(huán)境寬松，國內(nèi)房地產(chǎn)投資被迅速激活，重新走向擴張之路。這段時期，房地產(chǎn)市場供需兩旺，房價快速上漲，政府調(diào)控政策密集出臺，與市場的博弈更加頻繁。而中國房地產(chǎn)市場的城市格局也發(fā)生了較大變化，許多中小城市的房地產(chǎn)市場在此期間取得了快速發(fā)展。為更全面的反映全國房地產(chǎn)市場變化，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)于2010年推出了中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，覆蓋全國100個主要城市，2013年4月百城住宅均價突破10000元/平方米，市場量價上行趨勢未改。

第四階段（2014-2015）：供求結(jié)構(gòu)改變，庫存壓力下房價出現(xiàn)調(diào)整

經(jīng)過上一個時期的快速擴張，國內(nèi)房地產(chǎn)市場年銷售規(guī)模已連續(xù)5年超10億平方米，2008-2014年，全國商品房新開工面積113億平方米，同期銷售面積總計74億平方米，銷售新開工比0.65，市場供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)變化，住宅存量積壓。2014年市場再度調(diào)整，需求回落，房企資金趨緊下開始降價促銷以回籠資金，但新增供應(yīng)量持續(xù)入市，庫存高位運行，市場供求矛盾顯著，房價出現(xiàn)趨勢性下跌，企業(yè)運行風(fēng)險顯現(xiàn)。與此同時，不同城市的市場分化明顯，一線及熱點二線城市依然供不應(yīng)求，房價表現(xiàn)堅挺，而多數(shù)三四線城市供求結(jié)構(gòu)失衡，房價指數(shù)上漲動力不再，去庫存仍為首要面臨的問題。見圖2。

第五階段（2016至今）：市場規(guī)模高位盤整，房價表現(xiàn)更加平穩(wěn)

在“去庫存”政策疊加大規(guī)模棚改支撐下，2016年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價快速上漲態(tài)勢，隨即調(diào)控政策從嚴(yán)從緊，中央強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，長效機制亦在加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更加平穩(wěn)，全國商品房銷售面積穩(wěn)定在17億平方米左右，百城新建住宅均價環(huán)比漲跌持續(xù)在1%以內(nèi)。目前，中央強調(diào)“房住不炒”定調(diào)不變，各地政府在總基調(diào)下因城施策、一城一策，針對當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況靈活調(diào)整政策，力促市場平穩(wěn)運行。見圖3。

1.2百強企業(yè)發(fā)展歷程回顧

2004年至今，房地產(chǎn)市場大起大落，譜寫出波瀾壯闊的發(fā)展史卷;房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)，度過了繁榮昌盛的黃金時代;房地產(chǎn)百強企業(yè)快速發(fā)展、砥礪奮進(jìn)，打造了強者恒強的競爭格局?；厥?7年，我國宏觀經(jīng)濟由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)制度紅利、城鎮(zhèn)化加速、貨幣寬松到結(jié)構(gòu)性機遇四個階段的發(fā)展驅(qū)動，整體呈現(xiàn)量增價漲的態(tài)勢，百強企業(yè)則發(fā)展成為行業(yè)的中流砥柱。2003-2019年，全國商品房銷售額從7956億元擴大至15.97萬億元，增長了19倍;百強企業(yè)銷售額從1113億元增長到9.82萬億元，增長了87倍，增速始終保持行業(yè)領(lǐng)先水平;龍頭房企銷售額從60多億元到突破7000億元，實現(xiàn)了規(guī)模的跨越發(fā)展。百強企業(yè)憑借極強的綜合實力，市場份額從14.0%提升為61.5%，且年均增速持續(xù)提升，市場地位愈發(fā)凸顯;百強企業(yè)內(nèi)部分化加劇，TOP10企業(yè)市場份額從2.2%提升為27.7%，強者恒強、贏者通吃的格局初定。見圖4。

“浪花淘盡英雄”，過去17年房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，行業(yè)競爭愈加激烈。百強企業(yè)的盛衰興替所揭示的經(jīng)驗和教訓(xùn)，是房企走好未來道路的寶貴“錦囊”。經(jīng)受住時間考驗的“常勝將軍”值得同行學(xué)習(xí)，典型房企如萬科、保利等近十年一直位居百強前5;實現(xiàn)彎道超車的“后起之秀”需鞏固戰(zhàn)績，典型房企如碧桂園;穩(wěn)扎穩(wěn)打的“厚積薄發(fā)”者令人刮目相看，典型房企如龍湖從百強企業(yè)50名一直提升到10名;折戟沉沙的教訓(xùn)也值得深入思考。

隨著金融市場改革和資本市場的不斷成熟，百強企業(yè)抓住機遇打通資本市場直融渠道，上市房企占比超六成，已成為百強企業(yè)的中流砥柱。見圖5。隨著房地產(chǎn)資本市場融資環(huán)境的變化，百強企業(yè)抓住資本市場機遇，充分利用穩(wěn)定、充足的資金供應(yīng)快速崛起，通過IPO或借殼上市獲得更廣泛的資金渠道。2006年之前，萬科、綠地、綠城、世茂等領(lǐng)先房企已經(jīng)登陸資本市場，而碧桂園、恒大、龍湖等百強房企抓住了2006-2009年的上市潮，旭輝、新城等把握了2012-2015年的上市潮，均助力其駛?cè)氚l(fā)展的快車道。截至2019年，百強企業(yè)中上市企業(yè)占比達(dá)到66%，較2003年增加了19個百分點;其中，前30企業(yè)100%為上市公司，較2003年增加20個百分點。行業(yè)領(lǐng)先房企均已借助金融改革制度下的資本力量，實現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模的大幅提升。

2未來中國房地產(chǎn)趨勢展望

2020年以來，疫情給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來較大沖擊，中央多次強調(diào)要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持流動性合理充裕。針對房地產(chǎn)調(diào)控方向，中央仍堅持“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管趨嚴(yán)，地方政府短期為應(yīng)對疫情帶來的影響，多地從供需兩端出臺房地產(chǎn)扶持政策，因城施策更加靈活。隨著房地產(chǎn)市場的快速恢復(fù)，部分城市市場熱度偏高，7月以來調(diào)控政策收緊趨勢明顯，以穩(wěn)定市場預(yù)期。與此同時，面對當(dāng)前更加復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，中央提出“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，為了充分釋放國內(nèi)需求潛能，新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)力度加大，土地審批權(quán)的下放、完善生產(chǎn)要素的市場化配置以及加快老舊小區(qū)改造等，釋放了房地產(chǎn)行業(yè)中長期利好。

2.1短期市場趨勢

2020年伊始，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)市場量價短期均有所回落，特別是成交量，新房、二手房同比降幅均達(dá)近年來最大。3月以來，隨著中央和地方政策的逐漸顯效，如多次降息、供給兩端的政策扶持、重大規(guī)劃落地等，購房者置業(yè)情緒好轉(zhuǎn)，前期積壓的市場需求積極入市，與此同時，企業(yè)緊抓銷售窗口期，加大推盤力度，創(chuàng)新營銷模式，亦帶動置業(yè)情緒提升，房地產(chǎn)市場量價逐漸恢復(fù)，新房和二手房價格環(huán)比均小幅上漲，新房5月以來成交規(guī)模已超去年同期。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2020年1-8月，百城新建住宅價格穩(wěn)中有漲，累計上漲2.21%，漲幅與去年同期基本持平。部分熱點城市房價漲幅較大，特別是長三角城市，百城累計漲幅TOP10多數(shù)位于長三角地區(qū)，7月以來部分城市收緊樓市政策，房價預(yù)期理性回歸。成交量來看，2020年1-7月，全國商品房銷售面積同比下降5.8%，降幅持續(xù)收窄，根據(jù)中指研究院重點監(jiān)測的50城商品住宅數(shù)據(jù)，1-8月重點城市成交規(guī)模同比降幅在6%左右，8月成交規(guī)模延續(xù)同比回升態(tài)勢。

土地市場來看，2020年1-8月，全國300城住宅用地供求量均小幅增加，成交樓面價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，溢價率保持在相對高位，土地市場熱度較高，究其原因，在疫情期間多地出臺供給端扶持政策、寬松貨幣環(huán)境下部分企業(yè)資金面有所改善、熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊集中入市等因素帶動下，企業(yè)拿地積極性明顯提高。

當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境較上半年已有所轉(zhuǎn)向，熱點城市先后加碼樓市調(diào)控，下半年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控將堅持“房住不炒”定位不變，部分市場預(yù)期不穩(wěn)的城市調(diào)控政策或有進(jìn)一步跟進(jìn)，促進(jìn)市場需求理性釋放。隨著前期積壓的需求連續(xù)較快釋放，市場需求入市節(jié)奏或有放緩，加之下半年國內(nèi)疫情發(fā)展及經(jīng)濟走向仍存一定不確定性，均將制約市場規(guī)模的反彈力度，下半年市場處在調(diào)整通道的概率較大，預(yù)計全年商品房銷售面積同比下降5%-6.5%。價格方面，下半年隨需求釋放逐步回歸理性，項目去化壓力將顯現(xiàn)，在房企采取讓價促銷策略下，房價或存小幅波動的可能性。但考慮到下半年土地市場優(yōu)質(zhì)地塊仍有放量機會，土地成交樓面價有望繼續(xù)高位運行，加之房企推盤中高價、改善型項目占比將升高，均可為房價提供有力支撐，預(yù)計下半年房價整體將以穩(wěn)為主，受結(jié)構(gòu)上移等因素影響，銷售均價或?qū)⒈３中》蠞q。

2.2中長期市場趨勢

當(dāng)前我國堅持實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，充分釋放國內(nèi)需求潛力，新型城鎮(zhèn)化持續(xù)深入推進(jìn)，交通網(wǎng)絡(luò)加快建設(shè)，加速城市間人流、物流等資源的流動，住房需求也將持續(xù)釋放，中長期來看，中國房地產(chǎn)市場需求主要由三方面構(gòu)成，分別是新增城鎮(zhèn)住房需求、改善型住房需求以及拆遷改造需求。

新增城鎮(zhèn)住房需求主要由城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)帶動，2019年我國城鎮(zhèn)化率為60.6%，較2018年提高約1個百分點，新增城鎮(zhèn)人口達(dá)到1706萬人;未來幾年，若我國城鎮(zhèn)化率仍保持每年增加1個百分點，每年新增城鎮(zhèn)人口將維持在1700萬人左右，如果按2018年我國城鎮(zhèn)人均住房面積39平方米計算，未來3-5年每年新增城鎮(zhèn)住房需求仍將超6億平方米。

改善型住房需求主要為居民對居住高品質(zhì)、大戶型等方面的住房改善，這部分需求可通過人均住房面積的增加來體現(xiàn)，2018年我國城鎮(zhèn)人均住房面積為39平方米，較2016年的36.6平方米明顯增加，年均增加1.2平方米，未來3-5年隨著高品質(zhì)住房供應(yīng)量的不斷增加以及人口結(jié)構(gòu)的變化，改善型住房需求釋放積極性將進(jìn)一步被激活，城鎮(zhèn)人均住房面積也將繼續(xù)增長。

拆遷改造需求方面，隨著我國新三年棚改計劃的收官，棚改進(jìn)程逐步向舊改轉(zhuǎn)變，未來我國棚改體量將明顯減少，每年拆遷改造的比例或低于國際上約2%的水平。目前我國住房總存量超300億平方米，未來3-5年年均拆遷改造需求或在6億平方米左右，隨著時間的推移，每年的住房存量將不斷增加，由此帶來的拆遷改造需求仍有望提升。

綜合來看，在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、改善型需求積極釋放等因素帶動下，未來幾年我國住房總需求年均規(guī)模雖較前幾年有所回落，但整體住房需求仍較為旺盛。而對于商品住房來說，按過去幾年商品住宅銷售規(guī)模占總住房需求的比重約60%估算，未來3-5年商品住宅理論年均銷售規(guī)模亦將在10億平方米以上，商品房市場規(guī)模仍有較大支撐。

作者簡介：黃瑜，中指研究院常務(wù)副院長。