陳萍

【摘? 要】在當(dāng)前市場激烈競爭的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)受到的沖擊最大，其在常規(guī)運營與業(yè)務(wù)處理的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，例如，會計核算業(yè)務(wù)處理問題。論文對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的業(yè)務(wù)處理問題進行了探討，并提出具體的解決方法。

【Abstract】In the current environment of fierce market competition， real estate enterprises have been hit the most. They will have a variety of problems appearing in the process of normal operation and business processing， for example， accounting business processing problems. This paper discusses the business processing problems in the accounting of real estate enterprises， and puts forward specific solutions.

【關(guān)鍵詞】業(yè)務(wù)處理;房地產(chǎn)會計核算;收入確認(rèn)差異;流轉(zhuǎn)稅費核算

【Keywords】business processing; real estate accounting; difference of revenue recognition; accounting of turnover tax

【中圖分類號】F299.23;F275.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）11-0050-02

1 引言

在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計核算業(yè)務(wù)處理的相關(guān)內(nèi)容非常豐富，其中就包括了票據(jù)管理、核算內(nèi)容明確、會計核算流程優(yōu)化調(diào)整以及產(chǎn)品開發(fā)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)完全依托于行業(yè)產(chǎn)品特殊性，希望大量增補信息披露政策，強化自身會計核算能力，做好房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)處理工作。

2 房地產(chǎn)會計核算概述

在過去十余年中，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大起大落，房地產(chǎn)產(chǎn)品與社會中廣大百姓的住房問題關(guān)注度日益攀升，這就促成了我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展態(tài)勢。多年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直具有特殊性，它不但投資周期長、投資額巨大，在企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展過程中也深度分析了各方面技術(shù)應(yīng)用內(nèi)容，例如，針對會計核算工作的思考就頗具深度，在市場經(jīng)濟背景下它展示了會計核算在面臨會計準(zhǔn)則、稅收法則優(yōu)化方面所存在的收入確認(rèn)差異問題。而在房地產(chǎn)企業(yè)的附屬設(shè)施收入方面也會涉及會計核算問題，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)與收入會計核算問題突出，其中對于成本費用中稅收的會計核算問題分析最為透徹。在依托管理者建立有效信息機制過程中，它希望做好會計核算業(yè)務(wù)相關(guān)處理工作，一方面，降低房地產(chǎn)項目建設(shè)成本;另一方面，也希望提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟與社會效益。

3 房地產(chǎn)會計核算中存在的業(yè)務(wù)處理問題

房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中所存在的業(yè)務(wù)處理問題是非常多且復(fù)雜的，下文簡單分析四點。

3.1 會計準(zhǔn)則與稅收法規(guī)存在收入確認(rèn)差異問題

會計準(zhǔn)則與稅收法規(guī)之間是存在收入確認(rèn)差異的。例如，企業(yè)在預(yù)售銷售過程中會獲得預(yù)售許可證，之后其房地產(chǎn)產(chǎn)品才能上市。而這其中所有預(yù)售銷售收入并不能算作房地產(chǎn)企業(yè)的實際確認(rèn)收入，而是不確認(rèn)收入?；谶@一問題，需要參考稅收法對預(yù)售毛利率內(nèi)容進行計算，分析預(yù)售銷售收入所得稅內(nèi)容。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可按照銷售按揭規(guī)則對會計核算收入內(nèi)容進行確認(rèn)，同時，依據(jù)我國稅收法規(guī)相關(guān)要求對首付款項后的收入確認(rèn)內(nèi)容進行調(diào)整，在銀行辦理按揭貸款項目，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3.2 企業(yè)附屬設(shè)施收入存在會計核算問題

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售范圍偏廣，因此，其大量附屬設(shè)施如停車場（停車位）、地下室等也會涉及會計核算問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能按照附屬設(shè)施收入計算總收入，其所收取的客戶購房定金、違約金部分就可能無法被納入會計核算內(nèi)容當(dāng)中。

3.3 企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)收入存在會計核算問題

針對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)相關(guān)資金的研究，需要結(jié)合員工獎勵、福利、股東分配等收入內(nèi)容進行分析，了解稅務(wù)納稅申報規(guī)范，對補償拆遷戶住房與拆遷面積差額進行合并收入計算分析。嚴(yán)格來講，該類問題也屬于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)中的會計核算問題，它主要基于收入一方展開核算分析。

3.4 企業(yè)產(chǎn)品費用中稅收存在會計核算問題

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品費用中的稅收會計核算問題表現(xiàn)突出，它主要是由于成本劃分不明所造成。在房地產(chǎn)企業(yè)成本開發(fā)與費用計算過程中，可能存在與標(biāo)準(zhǔn)不匹配、未按照竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)對房產(chǎn)營業(yè)成本進行算入等問題，這導(dǎo)致企業(yè)的費用稅收會計核算一直存在各種問題，例如，房地產(chǎn)企業(yè)宣傳費用、廣告費用等未能被合理納入企業(yè)管理費用范疇，進而導(dǎo)致成本費用稅收會計核算不到位等問題。在成本費用核算中，白條入賬狀況也是時有發(fā)生的，它希望將成本算入房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本中，在展開單獨成本核算的過程中，對會計核算過程中所存在的問題進行分析[1]。

4 房地產(chǎn)會計核算中業(yè)務(wù)處理問題的解決方法

房地產(chǎn)會計核算中業(yè)務(wù)處理問題頗多，針對這些問題的解決方法下文略談三四。

4.1 執(zhí)行相關(guān)法規(guī)制度，合理管理票據(jù)

執(zhí)行好相關(guān)法規(guī)制度，對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中所出現(xiàn)的票據(jù)管理不合理問題進行分析處理。具體來講，就是要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)制度，確保票據(jù)管理有效到位。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合國家相關(guān)法律法規(guī)要求，確保做到稅款繳納到位，建立房地產(chǎn)所得收入的標(biāo)準(zhǔn)核算方式，計算應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額扣除的費用。換言之，要從規(guī)范化法規(guī)制度切入，專門對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本計稅內(nèi)容進行適當(dāng)調(diào)節(jié)分析，有效提升稅收賬款到位率，確保票據(jù)管理工作到位，不斷完善票據(jù)領(lǐng)用制度。在該過程中，持續(xù)強化完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算業(yè)務(wù)處理內(nèi)容，例如，對預(yù)收放款內(nèi)容進行分析，通過收據(jù)發(fā)票妥善管理相關(guān)檢查工作內(nèi)容，做到相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行到位。

4.2 企業(yè)核算內(nèi)容規(guī)范明確，會計核算流程合理優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)核算內(nèi)容豐富，需要做到事無巨細(xì)、規(guī)范明確，確保核算流程合理優(yōu)化。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自身核算內(nèi)容范圍，全面健全企業(yè)會計核算流程，保證房地產(chǎn)企業(yè)會計核算業(yè)務(wù)處理實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在該過程中，要建立良好的土地轉(zhuǎn)讓機制，對商品房銷售所得內(nèi)容、土地轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進行分析，了解企業(yè)銷售所得。整體來講，就是要做到對企業(yè)業(yè)務(wù)處理工作效率的全面提高，基于收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)健全房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算流程，采用先簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同、后驗收商品房、產(chǎn)權(quán)過戶的方式對會計核算內(nèi)容進行分析?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)預(yù)收與暫收條款進行分析確認(rèn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房完全竣工驗收之前就能實現(xiàn)對預(yù)售時繳納賬款的有效收回，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多主營業(yè)務(wù)收入。

4.3 結(jié)合產(chǎn)品開發(fā)狀況，完善流轉(zhuǎn)稅費核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)一定要思考房地產(chǎn)商品的整體開發(fā)狀況，完善流轉(zhuǎn)稅費核算工作。具體來說，要根據(jù)企業(yè)會計核算業(yè)務(wù)處理來分析產(chǎn)品開發(fā)狀況，對其預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費核算內(nèi)容進行分析。在具體的預(yù)售過程中，需要對商品房的開發(fā)產(chǎn)品進行未完成竣工驗收分析，確保預(yù)售房地產(chǎn)款項可滿足收入確認(rèn)條件，分析其無法計入收入部分，設(shè)置預(yù)售賬款。在該過程中，需要對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費核算內(nèi)容進行進一步完善，確保納稅申報中“應(yīng)交稅費”科目計算處理到位。在進入全面收入確認(rèn)后，需要對轉(zhuǎn)出部分稅費進行分析，追求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)費用與收入形成合理配比，做好企業(yè)各項業(yè)務(wù)處理工作。

4.4 深度分析房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊性，增補信息披露對策

房地產(chǎn)企業(yè)要深度分析房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊性，對其信息披露對策進行增補，做好會計核算業(yè)務(wù)處理工作，有效推動企業(yè)健康發(fā)展。在該過程中，需要對房地產(chǎn)土地信息、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能力、土地成本信息等進行增補明確，對土地信息資料內(nèi)容與投資者投資趨勢進行預(yù)測分析。如此操作可有效提升房地產(chǎn)項目投資價值，將成本信息資料完全納入信息披露和現(xiàn)金流的披露信息中，基于不同房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告內(nèi)容對增補現(xiàn)金流信息進行附注闡釋。例如，增補房地產(chǎn)企業(yè)采購物資與銷售收入的披露信息對策就是非常有必要的[2]。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)處理量、資金量較大、項目運營周期較長，以上環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致企業(yè)會計核算出現(xiàn)各種問題，嚴(yán)重影響企業(yè)業(yè)務(wù)處理能力。為此，本文提出諸多方法對策，希望解決房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面的業(yè)務(wù)處理問題，保證企業(yè)明確相關(guān)核算內(nèi)容，完全依托房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊性進行信息披露對策增補與完善，提高企業(yè)會計核算整體準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)企業(yè)未來良性健康發(fā)展拓展空間，優(yōu)化發(fā)展條件。

【參考文獻】

【1】黃宏.淺析房地產(chǎn)會計核算的業(yè)務(wù)處理[J].中外企業(yè)家，2017（20）：162-163.

【2】楊博.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控措施探索[J].商情，2020（22）：26.