（河南首鼎律師事務(wù)所，河南 焦作 454000）

一、以案例方式詮釋相關(guān)法條

涉及到房產(chǎn)問題的法條主要體現(xiàn)在《婚姻法解釋（三）》當(dāng)中。

（一）案例詮釋第10 條

王某和李某是夫妻，王某在結(jié)婚之前交了房屋首付，房屋登記在王某的名下，結(jié)婚之后，王某與李某共同歸還房屋貸款，如果王某與李某離婚，由于不動產(chǎn)登記在王某名下，因此房屋所有權(quán)歸屬于王某所有。但是婚后王某和李某以其共同財產(chǎn)還貸，該部分及其自然增值，法律規(guī)定其屬于夫妻共同共有，是王某和李某的共同財產(chǎn)。

（二）案例詮釋第7 條

鄭某和蘇某結(jié)婚，結(jié)婚之后，如果鄭某的父母出資為其購買了一套房屋，不動產(chǎn)權(quán)屬登記人是鄭某，該不動產(chǎn)即可以視為鄭某父母只對鄭某的贈與，該房屋屬于鄭某的個人財產(chǎn)。但是如果不動產(chǎn)是結(jié)婚以后鄭某和蘇某雙方的父母共同出資為其購買的，而產(chǎn)權(quán)登記在鄭某名下，除非鄭某和蘇某及其父母達成另外的協(xié)議，原則上該房屋屬于鄭某和蘇某按份共有，并且該按份共有的房屋的份額是按照各自父母的出資比例來確定的。

（三）案例詮釋第11 條

吳某與孫某是夫妻，吳某在沒有征得孫某同意的情況下將夫妻共同共有的房屋出賣給崔某，并且崔某按照當(dāng)時的市場價格支付了購房款，且辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，此時孫某不可以以吳某擅自處分該房屋為由請求法院收回該房屋。此項意在說明，吳某和孫某在處分夫妻共同財產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進行平等協(xié)商，取得一致意見。如果崔某有理由相信吳某的出賣行為是吳某和孫某夫妻雙方共同的意思表示，即第三人吳某出于善意時，合同成立，并取得房屋所有權(quán)。

二、實踐中貫徹相關(guān)法條時出現(xiàn)的問題

（一）裝修款問題

實踐中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情形，房屋為夫妻中的一方在結(jié)婚之前支付了全部購房價款，房產(chǎn)因此登記在該個人的名下，但是該房屋卻是由另一方出錢裝修，裝修費用往往可能高達房屋價值的一半甚至更多[1]。價格圍繞價值波動，不動產(chǎn)的價值通常情況下隨著時間的推移保值增值，但是一些家具、房屋裝修卻可能隨著時間的推移貶值。如果在離婚分割財產(chǎn)時，法院依據(jù)法律法規(guī)判決房屋歸登記名義人所有，卻沒有合理考慮出錢裝修的另一方所受的損失，就會顯示公平，對另一方造成不利。

（二）登記機關(guān)審查難的問題

房屋登記的重要性不言而喻，其不僅僅是法律規(guī)定的自然人取得房屋所有權(quán)的必要步驟，并且表現(xiàn)在婚姻家事方面可以直接影響到夫妻雙方的離婚時的財產(chǎn)分割問題，因此不動產(chǎn)登記機關(guān)對于房產(chǎn)登記就要進行一定的審查。在登記機關(guān)進行不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)章制度中有所約定，自然人在辦理不動產(chǎn)登記時，房產(chǎn)登記部門并不會對房屋是否共有進行實質(zhì)性審查，而僅僅是對申請人進行口頭詢問，也并未要求申請人提交有關(guān)的婚姻關(guān)系證明，當(dāng)事人想要申請房屋共有，需要其主動遞交申請材料[2]。因此，在這種情況下，沒有嚴(yán)格的審查制度，夫妻雙方很容易在離婚分割財產(chǎn)時就房產(chǎn)問題出現(xiàn)較大矛盾，從而不利于和諧社會的建設(shè)[3]。

（三）夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)導(dǎo)致的問題

登記名義人擅自將共同共有的房屋房屋處分給第三人，第三人對于該共同共有的房屋可以善意取得。雖然該條款傾斜保護了善意取得房屋的他人的利益，但是登記名義人隨意處分共有不動產(chǎn)的行為，卻會給另外一方造成極大的損失。

三、解決措施

（一）法院方面

法院要嚴(yán)格依法辦事。首先，要區(qū)分一個重要的時間點，婚前或者婚后，要根據(jù)雙方當(dāng)事人提供的房產(chǎn)證明、結(jié)婚證明，區(qū)分房屋是婚前還是婚后購買；其次，要進一步明確房屋的屬性，區(qū)分全款或者貸款，是否為父母贈與，父母贈與給哪一方等問題，從而更好地明確房屋的所有權(quán)；最后，法官要充分考量該房屋是否屬于登記名義人一方出資購買而另一方裝修的情況，如果有此類情況，還要進一步結(jié)合房屋購買當(dāng)時與現(xiàn)在的市場行情，給予另一方適當(dāng)?shù)难a償。

（二）嚴(yán)格審查制度

不動產(chǎn)登記部門要進行嚴(yán)格的審查，不能僅僅表現(xiàn)為當(dāng)事人申請即辦理。自然人在申請不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)把自己的婚姻狀況證明提交給登記部門。如果自然人所提交的婚姻狀況證明是未婚，不動產(chǎn)登記部門可以直接給該自然人辦理房屋過戶登記；如果自然人提交的婚姻狀況證明是已婚，且沒有提供相關(guān)相反的證明材料，該不動產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)屬于夫妻雙方共同共有的財產(chǎn)；自然人的該婚后房屋是接受的贈予或者繼承，就要提供相關(guān)證明材料將房產(chǎn)登記為自然人個人所有。

（三）夫妻雙方共同登記、共同處分

進行不動產(chǎn)登記時，處在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻雙方應(yīng)當(dāng)共同到不動產(chǎn)登記部門進行房屋登記；在對不動產(chǎn)進行處分時，處在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的雙方當(dāng)事人也要共同到場進行處分，共同在文件上簽字[4]。只有這樣，才能夠?qū)?dāng)事人雙方的利益均進行合法有效的保護。

（四）夫妻雙方可以在婚前簽訂婚前財產(chǎn)協(xié)議

實踐中對財產(chǎn)協(xié)議總是有誤解，認為夫妻雙方不應(yīng)該將各自的財產(chǎn)、權(quán)利義務(wù)等分得很明確，因此大部分自然人之間總是不愿意簽訂婚前財產(chǎn)協(xié)議。然而提前在結(jié)婚之前就訂立財產(chǎn)協(xié)議尤其是就房產(chǎn)問題進行明確，這一行為可以有效解決婚后一些不必要的矛盾，甚至可以促進夫妻雙方之間的感情，增強雙方對家庭的責(zé)任感，從而更加有利于和諧社會的建立。

四、結(jié)束語

婚姻家庭是組成整個社會大群體的最小單元，家庭穩(wěn)定才能社會安定。近年來離婚率上升，不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬成為夫妻雙方分割財產(chǎn)的主要矛盾所在，因此切實有效地解決房產(chǎn)登記問題不僅可以更好地在離婚時明確雙方財產(chǎn)，還可以進一步提高訴訟效率，推動法治發(fā)展。