白明

（青島科技大學(xué)，山東 青島 266061）

引言：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)目前處于結(jié)構(gòu)上的調(diào)整期間，在這種大形勢(shì)下，房產(chǎn)地行業(yè)也必然要迎來新的挑戰(zhàn)，在面對(duì)轉(zhuǎn)型和利潤(rùn)相對(duì)下降的背景下，企業(yè)想要長(zhǎng)久的發(fā)展，就要對(duì)內(nèi)部管控問題進(jìn)行加強(qiáng)，一般來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為幾個(gè)重要階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段和實(shí)施階段，在這幾個(gè)不同的階段中，企業(yè)要做到有不同的管理方案，爭(zhēng)取通過內(nèi)部控制的方式來降低成本并保證質(zhì)量，促使企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理所面臨的問題

（一）設(shè)計(jì)階段的管理

許多企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的認(rèn)知往往都是很片面的，這主要體現(xiàn)在企業(yè)管理者認(rèn)為房地產(chǎn)建設(shè)的重點(diǎn)都在實(shí)施階段，其實(shí)這是一種誤解，也正是這種誤解導(dǎo)致了項(xiàng)目管理過程中對(duì)設(shè)計(jì)階段的忽視。一旦沒有對(duì)設(shè)計(jì)階段給予重視，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目管理過程資源分配不夠均勻，資金也會(huì)與預(yù)算有較大差距，造成不必要的損失。在一般情況下，一旦設(shè)計(jì)圖紙定稿，只要施工過程不存在太大變化，整個(gè)工程的預(yù)算也不會(huì)出現(xiàn)大范圍的波動(dòng)，但是如果對(duì)設(shè)計(jì)階段認(rèn)識(shí)的不夠明確，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本與原本設(shè)想的出現(xiàn)偏差，容易在施工過程中產(chǎn)生薄弱處，進(jìn)而影響工程質(zhì)量。另外，若是只重視施工的實(shí)施階段，而忽略設(shè)計(jì)階段，會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)無法從實(shí)際需求出發(fā)，不能滿足整個(gè)工程中功能方面的需要。

（二）實(shí)施階段的管理

房地產(chǎn)工程的重中之重就在于實(shí)施階段，此階段也是最容易出現(xiàn)問題的時(shí)期，這其中值得一提的就是在與施工方簽訂合同時(shí)務(wù)必要做到嚴(yán)謹(jǐn)。整個(gè)實(shí)施階段是一個(gè)需要多方配合的階段，需要包括承包方、建設(shè)方、監(jiān)管方以及在物資材料供應(yīng)在內(nèi)的所有人相互配合[1]，在這樣一個(gè)涉及面廣、工程量大的過程中，若是合同簽訂的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，很容易出現(xiàn)各種紛爭(zhēng)，導(dǎo)致無法在預(yù)想的工期內(nèi)完成工程，而且工程的質(zhì)量也無法保障，所以，在簽訂合同的過程中，一定要對(duì)工程實(shí)施期間各方的配合以及接口的確定上做出詳細(xì)標(biāo)注，讓參與工程的各方能夠協(xié)調(diào)，減少不必要的紛爭(zhēng)。

二、提升項(xiàng)目管理的有效措施

（一）強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目想要有效的實(shí)施的前提就是設(shè)計(jì)的管理和規(guī)劃，設(shè)計(jì)階段的管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中不可或缺的一部分。一般情況下，不同的項(xiàng)目要制定不同的設(shè)計(jì)管理，通過對(duì)所承擔(dān)項(xiàng)目的具體分析，將整個(gè)項(xiàng)目做好設(shè)計(jì)，這就說明設(shè)計(jì)上的管理不但需要設(shè)計(jì)單位對(duì)各方進(jìn)行有效溝通，還要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況來完成設(shè)計(jì)，保證整個(gè)項(xiàng)目在實(shí)施過程中可以順利地開展。另外，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和時(shí)間的設(shè)計(jì)也要根據(jù)實(shí)際情況，做到具體調(diào)查具體分析，確保內(nèi)部的審核符合質(zhì)量和時(shí)間的需求，讓整體設(shè)計(jì)在管理方面能夠保持穩(wěn)定。

（二）加強(qiáng)質(zhì)量把控和進(jìn)度控制

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理問題而言，最重要的就是項(xiàng)目的質(zhì)量問題，質(zhì)量也是受到各方關(guān)注最多的問題之一，對(duì)工程質(zhì)量的影響分為很多方面，包括施工者、施工過程中所用的機(jī)械和材料以及施工環(huán)境等等[2]。想要保證質(zhì)量也要從這些方面入手，對(duì)施工者進(jìn)行嚴(yán)格要求，施工機(jī)械、方法和材料等問題在設(shè)計(jì)階段就要明確責(zé)任，實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程質(zhì)量的提升。

在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，工期進(jìn)度也是比較重要的，在動(dòng)工之前，設(shè)計(jì)者就要對(duì)可能會(huì)影響工期進(jìn)度的各種問題進(jìn)行預(yù)判，然后具體落實(shí)，分工明確，做到各方面的協(xié)調(diào)，必要時(shí)可以采取一定的獎(jiǎng)懲制度，在保證工程質(zhì)量的前提下，如果能提前完成工作，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，而延誤的人員進(jìn)行必要的懲罰。

（三）建立健全的企業(yè)內(nèi)部管理控制體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)部控制是一個(gè)十分復(fù)雜且龐大的工程，這樣系統(tǒng)的工程想要有條不紊地進(jìn)行，必須要建立起合理的、內(nèi)部能夠做到高度統(tǒng)一的管理控制體系。在這個(gè)體系中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理階層和內(nèi)部控制等部門都必須明確相應(yīng)責(zé)任[3]，做到各司其職，避免出現(xiàn)問題時(shí)互相推諉，如果項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問題，也必須擁有詳細(xì)的解決方案。還有，對(duì)于一些重要的人事任免工作要慎重，項(xiàng)目的招標(biāo)工作也務(wù)必要謹(jǐn)慎，一切按照企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行，避免因?yàn)椴槐匾囊蛩赜绊懥似髽I(yè)信譽(yù)。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑給房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇，但是企業(yè)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈起來，所以，企業(yè)若想謀求發(fā)展，就必須對(duì)項(xiàng)目管理問題加以重視，從多個(gè)方面入手來提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保證在競(jìng)爭(zhēng)的激流中一直保持正確的方向向前，不僅要鞏固企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的地位，還要使企業(yè)變得越來越成熟，保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展方向。