（山東永平房地產(chǎn)評估有限公司，山東 榮成 264300）

房地產(chǎn)評估行業(yè)與我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估機構(gòu)如雨后春筍般崛起。房地產(chǎn)機構(gòu)為客戶提供第三方房產(chǎn)評估服務(wù)，需要依靠大量信息?；ヂ?lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用將該行業(yè)引入了一個全新的時代，促進了房地產(chǎn)評估過程中的資源優(yōu)化和整合。同時，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)評估的發(fā)展加速了房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量的增長和競爭的刺激，也給房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來更多的機遇與挑戰(zhàn)。在這種背景下，房地產(chǎn)估價商業(yè)模式的創(chuàng)新將是房地產(chǎn)估價機構(gòu)提升市場核心競爭力、維持長遠發(fā)展的必要條。

一、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國名經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)估價機構(gòu)是專為房地產(chǎn)交易提供的業(yè)務(wù)服務(wù)的機構(gòu)。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展，我國的房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量也是大幅增長。雖然在數(shù)量上我國的房地產(chǎn)估價機構(gòu)看似發(fā)展如火如荼，但就發(fā)展規(guī)模和機構(gòu)競爭能力而言，國內(nèi)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展相對薄弱。具體分析存在以下問題：雖然房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量較多、規(guī)模小，但缺乏世界級知名機構(gòu)；一級機構(gòu)的數(shù)量偏少，二級、三級機構(gòu)數(shù)量較多，但質(zhì)量良莠不齊；房地產(chǎn)估價機構(gòu)從業(yè)人數(shù)較多，人員業(yè)務(wù)水平和估價技術(shù)水平參差不齊；大部分國內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)缺乏市場競爭意識和品牌意識；部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)人員數(shù)量不足，且人員技術(shù)水平和業(yè)務(wù)水平不專業(yè)。有些機構(gòu)人員數(shù)量僅有2-3 人；房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有限，百姓對其專業(yè)服務(wù)價值認可度不高；房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)估價體制存在管理問題；部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)房產(chǎn)估價工作流于形式，很難從正式窗臺上客觀的對房產(chǎn)進行估價。

二、市場比較法在房地產(chǎn)估價中的可行性應(yīng)用

（一）市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)估價中，因為評估對象以及評估目標存在差異性，選擇的評估方式有所不同，重點包含市場比較法、成本法與收益法等。實際中，比較法的運用是比較廣泛的，和其他方法相比，比較法存在價格反應(yīng)度與一定適應(yīng)性，不足之處是更加依賴市場信息質(zhì)量。

（二）市場比較法在房地產(chǎn)評估應(yīng)用中要注意的問題

市場比較法是最為普遍的方法，可依賴于市場數(shù)據(jù)層面表現(xiàn)出些許問題。（1）可比實例選擇中客觀依據(jù)不足。市場比較法主要作用在可比案例信息調(diào)節(jié)，由此可比案例選取對評估數(shù)據(jù)準確性與合理性有重要價值。現(xiàn)階段可比實例選取圍繞評估單位自身案例庫與評估工作者的經(jīng)驗，可是在全國范圍之內(nèi)部分評估機構(gòu)現(xiàn)有可比案例保存量不足，來源相對單一化，整體上存在著主觀能動性不佳與定量分析匱乏的問題，所以要形成客觀的定量選取方案，把案例選擇在以往經(jīng)驗為核心的模式層面轉(zhuǎn)為以信息研究為核心的模式層面，做好房地產(chǎn)估價準備。（2）比較法估價要關(guān)注可比實例價格成交數(shù)據(jù)正確性，適當調(diào)整市場情況與房地產(chǎn)運作效率，但在影響因素的整合上，房地產(chǎn)對每一個因素持有的敏感度均是不同的，所以市場比較法理論運用期間要涉及權(quán)重指數(shù)，更加確切地區(qū)分和房地產(chǎn)相關(guān)因素。因素權(quán)重明確把經(jīng)驗視作導向，發(fā)揮評估人員業(yè)務(wù)能力和經(jīng)驗，確保因素權(quán)重設(shè)計足夠科學，但不可避免的是評估結(jié)果與具體市場價格會產(chǎn)生一定程度偏差。

（三）增強房地產(chǎn)估價系統(tǒng)的可靠性

在“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)處理業(yè)務(wù)需要借助系統(tǒng)平臺完成工作，操作系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、信息系統(tǒng)及估價軟件都是房地產(chǎn)估價機構(gòu)用于處理業(yè)務(wù)和為客戶提供服務(wù)的基礎(chǔ)。在操作系統(tǒng)研發(fā)上，需要延長開發(fā)周期，加強操作系統(tǒng)可靠性的測試，減少因為系統(tǒng)崩潰及缺失對房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)造成的流失與估價不精準的問題。

（四）完善房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)及其安全性

為了確保房地產(chǎn)估價機構(gòu)能夠充分整個資源，優(yōu)化客戶、供應(yīng)商和估價檔案等信息，在開展房地產(chǎn)估價工作中確保信息的安全，建議對信息系統(tǒng)敏感數(shù)據(jù)采用保護技術(shù)進行保護。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在傳輸一些重要信息時，建議采用加密技術(shù)，做好大數(shù)據(jù)的保護。

總結(jié)：“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要與時俱進，巧妙借助云計算平臺完善估價體系，采取行之有效的措施加快自身企業(yè)升級與轉(zhuǎn)型腳步。對現(xiàn)有的不足之處進行整改，可以規(guī)范引進市場比較法，注意房地產(chǎn)數(shù)據(jù)實例選取的真實性和數(shù)據(jù)信息判斷的正確性，系統(tǒng)研究房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展途徑，爭取實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。建立更加完善的房地產(chǎn)估價機構(gòu)服務(wù)體系，充分應(yīng)用大數(shù)據(jù)、云計算、智能技術(shù)等先進科技技術(shù)提升房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)估價中的技術(shù)水平與能力，不斷地提升行業(yè)競爭優(yōu)勢，同時也促進我國房地產(chǎn)估價體系的成熟與推廣應(yīng)用。