遲軍

（濟(jì)南泰禾置業(yè)集團(tuán)有限公司，山東 濟(jì)南 250102）

一、引言

為了能更好的滿足人們居住環(huán)境需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和最佳管理模式，這將有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，進(jìn)而最大限度盈利。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)中也有很多問題存在，比如，前期準(zhǔn)備不充分、沒及時(shí)控制成本、無法保證工程質(zhì)量等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中要積極采取有效對策進(jìn)行調(diào)整。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好三個(gè)方面的經(jīng)營管理工作，包括：土地的獲取、開發(fā)建設(shè)、租賃或銷售。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際狀況

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的第三產(chǎn)業(yè)，是市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要標(biāo)志。目前，不論是規(guī)模、地位，還是所具有的影響力，我國房地產(chǎn)行業(yè)均是在改革開放后而逐漸得到加強(qiáng)的。在此之前，可以將我國房地產(chǎn)的發(fā)展概括為四個(gè)階段：萌芽時(shí)期、爆發(fā)與停頓期、發(fā)展期、成熟期。最初房地產(chǎn)行業(yè)興起于廣州、深圳兩地，之后因港商進(jìn)駐，所以有一些邊緣化的房產(chǎn)交易及需求出現(xiàn)。1996我國真正開始了房地產(chǎn)行業(yè)，廣州和深圳率先發(fā)展，并完善了房地產(chǎn)市場的營銷戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)具有的基本特征是區(qū)位性、投資價(jià)值大、移動性弱等，所以營銷難度很大。房產(chǎn)開發(fā)商為了房產(chǎn)產(chǎn)品有效的銷售出去，就必須遵循市場的實(shí)際情況和營銷目標(biāo)，利用合理的經(jīng)營模式。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，在房地產(chǎn)市場中逐漸顯現(xiàn)出很多創(chuàng)新性的開發(fā)形式。

受當(dāng)前的新形勢影響，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整體趨勢開始向以市場需求為基本導(dǎo)向的發(fā)展時(shí)期轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)明顯變化，更加趨向于成本價(jià)及微利價(jià)，有了越來越明顯的房產(chǎn)市場化趨勢。然而，在銷售方面，所有的消費(fèi)者都更加成熟，他們更重視產(chǎn)品本身，而僅靠概念及介紹根本無法滿足他們的購買需求。消費(fèi)者有明確的消費(fèi)目的和理性的消費(fèi)方向，再加上他們不斷積累的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn),這些因素都使得消費(fèi)者在購買房產(chǎn)上非常的慎重。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的發(fā)展對策

（一）培育綠色經(jīng)營理念，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的轉(zhuǎn)變

基于綠色經(jīng)營管理模式下,房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)也由以往追求經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)營目標(biāo)開始向?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙目標(biāo)轉(zhuǎn)變，這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的必然要求,并且是具有現(xiàn)實(shí)可能性的。

（二）對經(jīng)營環(huán)境加強(qiáng)分析

與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)組織和實(shí)施的經(jīng)營活動也是在一定的環(huán)境中來執(zhí)行，基于這一原因，此環(huán)境雖然為其提供機(jī)會，但是也要面臨很大危機(jī)。社會的發(fā)展變化，致使企業(yè)經(jīng)營活動與外部環(huán)境有了更為密切的關(guān)系，有多種因素構(gòu)成了外部環(huán)境,使得企業(yè)在經(jīng)營活動中有較大影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者應(yīng)該在外部環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)變的過程中，真正的將企業(yè)當(dāng)作是一個(gè)開放的體系,進(jìn)一步明確它與外部環(huán)境之間的相互影響及作用，在此基礎(chǔ)上對內(nèi)外部環(huán)境有效融合,最終可以制定出一個(gè)既科學(xué)又符合本身發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。與此同時(shí)，也有利于企業(yè)的核心競爭力得到提升。另外，還要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者學(xué)會觀察形勢，對經(jīng)營管理進(jìn)行一些靈活的變動，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資獲得成功，在一定程度上也促進(jìn)了風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的順利完成。

（三）加強(qiáng)品牌傳宣和推廣工作

由于激烈的市場競爭明顯存在，所以房地產(chǎn)市場也開始凸顯出品牌效應(yīng)。有很多知名的房地產(chǎn)企業(yè)與品牌方面早已達(dá)成共識，品牌不僅僅是公司或產(chǎn)品的標(biāo)志，也是一種稀缺的無形資產(chǎn)，使企業(yè)和產(chǎn)品在市場競爭力方面都可以得到提升。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在確保市場、研發(fā)、銷售、物業(yè)管理等方面實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上再進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)和升級，對于產(chǎn)品定位、理念導(dǎo)入、規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)等方面必須要做好全面掌握，使產(chǎn)品的性價(jià)比和附加值得到增強(qiáng)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要樹立優(yōu)良的品牌形象并確保完美的售后服務(wù)，而對于一些大型房產(chǎn)展銷會也要盡可能多去參加，從中可以獲得更多的營銷機(jī)會。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系創(chuàng)新

如今的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系主要依托的已不是單純環(huán)保部門，而是在整個(gè)環(huán)境管理體系中要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各部門以及人員都納入進(jìn)去，在整合企業(yè)內(nèi)部后，一個(gè)完整的環(huán)境管理制度就此形成。從經(jīng)濟(jì)理念出發(fā)，還要保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益以及社會效益的統(tǒng)一。

（五）對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)查及預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者要積極調(diào)查并預(yù)測房地產(chǎn)市場，產(chǎn)品觀念由此被營銷觀念所取代。房屋在本質(zhì)上屬于商品，所以也會體現(xiàn)出一般的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，在逐漸提升人們生活水準(zhǔn)的情況下，也愈發(fā)滿足了消費(fèi)者的低層次需求。由于人們對耗費(fèi)的商品一直是趨于心理所需的，因此，多數(shù)消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)其個(gè)性化特點(diǎn)便逐步的展現(xiàn)出來。這一改變的影響促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要積極的改變傳統(tǒng)理念，不能將其認(rèn)定為人們購房只要符合居住狀況即可。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，既應(yīng)該為購房者提供好的居住功能，同時(shí)也要重視智能化設(shè)施、良好的環(huán)境、物業(yè)管理、較好的造型等功能。

（六）打造一支專業(yè)隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理

由于我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)人才短缺，所以就有必要提高管理隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，從而促進(jìn)提升管理能力。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營開發(fā)人才隊(duì)伍的綜合素質(zhì)整體提高后，相關(guān)主體就要注意將綜合管理事宜逐步的過度到精細(xì)化管理層面上。管理目標(biāo)確定之后還要比對和選擇有效的管理手段，保證各項(xiàng)管理活動和總體管理目標(biāo)是一致的。此外，要提高有限管理資源的使用效率，使其產(chǎn)生一定成效。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，只有加強(qiáng)推廣和市場預(yù)測，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避免風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得真正的效益。