戰(zhàn)曉霞

（山東臨沂莒南縣住房保障中心，山東 臨沂 276600）

引言

1998年,政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)制度進(jìn)行大幅度的調(diào)整。雖然，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很多積極影響，但卻存在不健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，“虛高”就是其中之一。在此期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)吸入了大量的資金，本文通過(guò)研究房地產(chǎn)供求關(guān)系，期望通過(guò)平衡供給和需求來(lái)使我國(guó)房地產(chǎn)回歸健康發(fā)展，穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

（一）需求總體分析

自98年房改后，我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制發(fā)生變化，政府不再向人們提供住房，消費(fèi)者從房地產(chǎn)市場(chǎng)選購(gòu)，人們對(duì)住房的需求從最初的隱藏需求轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨?。雖然人們收入水平比過(guò)去提高很多，但相對(duì)于房產(chǎn)消費(fèi)，也是也有很大的經(jīng)濟(jì)和精神負(fù)擔(dān)。

在房地產(chǎn)變革后，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制中，由價(jià)格決定房地產(chǎn)的供求關(guān)系。在改革初期，房地產(chǎn)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量。隨著人們生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求也由基本需求變?yōu)楦邩?biāo)需求，這樣刺激了房地產(chǎn)的供求關(guān)系。改革初期處于計(jì)劃生育階段，現(xiàn)放開(kāi)二胎，改變了家庭人口結(jié)構(gòu)，為進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)供求關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。

（二）供給總體分析

98年房改后，政府也對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行了改革，有無(wú)償劃撥、協(xié)議出讓和批租等形式。在房地產(chǎn)需求推動(dòng)下，為滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需要，政府采取可降低土地供應(yīng)成本來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)。

2002年7月1日，國(guó)土資源部實(shí)施的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到里程碑影響。在規(guī)定中，政府首次明確提出了，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展，土地使用權(quán)以招、拍、掛方式公開(kāi)出讓。開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)價(jià)拿地，也使開(kāi)發(fā)商增加土地成本。該規(guī)定的實(shí)行，將土地資源進(jìn)行了很大的變革，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有根本性影響。

以上兩種房地產(chǎn)制度改革，使我國(guó)房地產(chǎn)從計(jì)劃體制推向了市場(chǎng)機(jī)制，。在運(yùn)行初期，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)有積極的促進(jìn)作用，但同時(shí)隱藏很多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系主要影響因素

（一）土地資源

首先，土地供給方面，在2014年期間，政府通過(guò)放寬貨幣，促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)庫(kù)存消化，隨之供應(yīng)滿(mǎn)足不了需求，房?jī)r(jià)隨之上漲。隨后政府為限制房?jī)r(jià)采取了增加供應(yīng)量的措施。其次，土地需求方面，競(jìng)價(jià)模式由原招、拍、掛等，轉(zhuǎn)化為精細(xì)化限價(jià)、熔斷、自持、資金審核等規(guī)則平穩(wěn)房地產(chǎn)。

（二）金融調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系也受到金融調(diào)控的影響，可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和調(diào)控起到一定作用。在房地產(chǎn)供應(yīng)中，國(guó)家為避免房地產(chǎn)過(guò)熱或者過(guò)冷，可通過(guò)調(diào)整貸款比例、貨幣松緊等方法；在房地產(chǎn)需求中，在短期內(nèi)國(guó)家可通過(guò)一系列方法引導(dǎo)購(gòu)房者的選擇，從而調(diào)整房地產(chǎn)需求量，例如調(diào)整貸款利率、貸款年限、首套房比例等。政府政策不但可用金融、稅收等手段直接影響房地產(chǎn)的需求，還可通過(guò)控制土地和國(guó)有資金直接轉(zhuǎn)換供求關(guān)系。

（三）人口結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)的價(jià)格主要受到供給和需求的影響，而人口因素影響房地產(chǎn)的需求，其中，受影響的人口的家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)最關(guān)鍵。人口結(jié)構(gòu)可充分表現(xiàn)出該國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)潛在的需求。例如，對(duì)于日本來(lái)說(shuō)，老年人占比較大，對(duì)未來(lái)房子需求較??；若該國(guó)家15歲至35歲人口比重較大，對(duì)房產(chǎn)需求較大。

（四）市場(chǎng)管理

政府行政措施實(shí)行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。2010年開(kāi)始限購(gòu)，到后來(lái)的“限購(gòu)、限售、限商改住、限貸、限土拍、限價(jià)”等一系列措施，均為市場(chǎng)控制策略。從這幾年的效果來(lái)看，短期行政手段，對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格和成交量有顯著的效果。但是，行政手段只能短暫的延后市場(chǎng)供求，不能真正解決房?jī)r(jià)上漲關(guān)鍵問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)影響

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不但影響房產(chǎn)，也會(huì)帶來(lái)關(guān)聯(lián)性的其他行業(yè)的發(fā)展，例如可帶動(dòng)鋼鐵、水泥、裝修、設(shè)計(jì)等，它們所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的影響有很大的促進(jìn)作用。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系到社會(huì)多個(gè)行業(yè)的安危，多個(gè)行業(yè)緊密關(guān)聯(lián)。

（二）對(duì)經(jīng)濟(jì)的微觀(guān)影響

房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要表現(xiàn)在人們消費(fèi)中，根據(jù)相關(guān)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從2015年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)值持續(xù)同比增加，其中住宅投資占房地產(chǎn)的66%。雖然，從2017年，國(guó)家實(shí)行多種行政手段和銀行增加利率以來(lái)，雖暫時(shí)使房地產(chǎn)停滯，但社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注不少，對(duì)于剛需居民來(lái)說(shuō)，同樣是很大的壓力，對(duì)居民的日常消費(fèi)水平受到一定的影響。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)與我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)相濡以沫，本文分析了房地產(chǎn)供求關(guān)系和影響的關(guān)鍵因素，可通過(guò)調(diào)整供求關(guān)系加促房地產(chǎn)發(fā)展。要使我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，除了健全的法律制度和保持人民幣穩(wěn)定外，在保證人們對(duì)房地產(chǎn)需求基礎(chǔ)上，調(diào)整人口的家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，以及可通過(guò)市場(chǎng)管理、土地資源、政府調(diào)控等方面進(jìn)行人為干預(yù)，使房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求穩(wěn)定，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展中。