張永謙 陸延房地產(chǎn)集團有限公司

1 房地產(chǎn)工程管理概述

房地產(chǎn)工程管理是對房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程的綜合管理，涉及的內(nèi)容比較廣泛，管理的主要流程也比較復(fù)雜，對一線管理人員綜合素質(zhì)和綜合能力要求比較高。一線管理人員想高質(zhì)量完成自己的本職工作，可以從設(shè)計、施工、質(zhì)檢、驗收等方面著手。房地產(chǎn)工程管理的最終目標(biāo)是要爭取房地產(chǎn)工程的成功，要想爭取房地產(chǎn)工程開發(fā)與施工的成功，管理人員必須了解房地產(chǎn)工程管理特性。房地產(chǎn)工程管理特性如下:復(fù)雜性，工程管理工作包含諸多方面;明確性，明確不同參與方所承擔(dān)的工作任務(wù)、行使的權(quán)利;可行性，深入、全面地分析房地產(chǎn)工程制定可行的目標(biāo);協(xié)調(diào)性，需要協(xié)調(diào)各參與方、各部門之間的關(guān)系，形成一個密不可分的整體。另外，管理人員需要明確房地產(chǎn)工程管理的重難點。房地產(chǎn)工程管理工作都是重難點包括變化的控制、消息傳遞速率的控制、人性化的管理、規(guī)范的計劃管理、工程進度、施工技術(shù)、協(xié)調(diào)、風(fēng)險隱患等。只有明確房地產(chǎn)工程管理的重難點，才可以有效控制成本、設(shè)計、質(zhì)量、安全的變化，才能追究相關(guān)人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)工程管理的成效。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目特點

2.1 工期緊張

很多房地產(chǎn)開發(fā)項目自從土地出讓完成后便高節(jié)奏進行，從規(guī)劃審批、項目報建、圖紙報審到項目建造，極限壓縮各環(huán)節(jié)時間，盡量減少資金回流周期。

2.2 受干預(yù)度大

房地產(chǎn)單位屬于開發(fā)建設(shè)單位，其最大的潛在目標(biāo)是“利潤和成本”，所以從規(guī)劃審批、項目報建到圖紙報審以及后期施工中的進度安排和設(shè)計變更，建設(shè)單位進行了大量傾向性干預(yù)。

2.3 安全風(fēng)險大

由于建設(shè)單位“利潤和成本至上”的理念和“資本回流的壓力”，以及各種工期的極限壓縮，導(dǎo)致了工程中實體性安全事故較多；另外不合理的施工安排和大體量、多工種、多交叉的作業(yè)現(xiàn)場，在源頭上增加了安全的風(fēng)險[1]。

2.4 涉及民生，受關(guān)注高

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的終端小業(yè)主都是普通群眾，涉及國計民生，受關(guān)注程度高。

3 房地產(chǎn)工程管理中存在的主要問題

3.1 開發(fā)前置工作不到位

因為房地產(chǎn)工程管理工作涉及的內(nèi)容比較多，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想確保房地產(chǎn)工程的成功，需要高度重視房地產(chǎn)開發(fā)前置工作?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有高度重視開發(fā)前置工作，在沒有深入研究房地產(chǎn)工程是否具備開發(fā)價值的情況下就盲目地開發(fā)，給房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)造成很大的負面影響，根本無法順利開展建設(shè)及管理任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)前置工作直接關(guān)系圖紙設(shè)計、成本控制、質(zhì)量管理等方面的成效。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做好前置工作就盲目開工，會出現(xiàn)成本超支、質(zhì)量不達標(biāo)等問題，無法滿足購房一族的實際需求，導(dǎo)致商品銷售數(shù)量低，房地產(chǎn)工程開發(fā)失敗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨破產(chǎn)、倒閉。

3.2 違反房地產(chǎn)工程開發(fā)與建設(shè)相關(guān)規(guī)定

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了搶占行業(yè)內(nèi)部資源，提高核心競爭力，在選擇合作伙伴動用了一些“小心機”，故意選擇與資質(zhì)不齊全的承建企業(yè)進行合作，要求承建企業(yè)需要在短時間內(nèi)完成房地產(chǎn)工程建設(shè)任務(wù)。承建企業(yè)迫于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予的壓力，只能選擇違反相關(guān)規(guī)定，在相關(guān)文件沒有審批下來之前，就已經(jīng)在目標(biāo)場地進行施工，經(jīng)常出現(xiàn)被強制暫停的后果，相關(guān)部門會給予承建企業(yè)一定的資金處罰。這部分處罰金理應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建企業(yè)共同承擔(dān)，變相增加房地產(chǎn)工程開發(fā)成本。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能更快地完成樓盤的施工任務(wù)，雖然選擇了正規(guī)的、有信譽的合作伙伴，但是利用施工合同，硬性要求承建企業(yè)追趕工期進度，并沒有按照國家相關(guān)政策和法律法規(guī)的要求進行施工，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程在實際施工過程中，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范施工情況，給房地產(chǎn)工程埋下了很大的安全、質(zhì)量隱患。

3.3 工程管理體制及監(jiān)理制度內(nèi)容滯后

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會直接派遣一線管理人員前往施工場地對施工進度、質(zhì)量、安全等方面進行管理，也可能會有一線管理工作進行外兌，交由專業(yè)的監(jiān)理機構(gòu)代為管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正式開發(fā)工程之前，沒有做好前置工作，因此沒能結(jié)合實際情況修改和優(yōu)化管理體制、管理方式，導(dǎo)致一線管理人員在實際工作中沒能取得可觀的效果，出現(xiàn)成本提升、延誤工期、施工質(zhì)量不達標(biāo)等后果。同時，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做好前置工作，沒有給監(jiān)理機構(gòu)提供有價值的信息，所以監(jiān)理機構(gòu)也沒能根據(jù)實際情況、具體要求修改監(jiān)理制度，導(dǎo)致監(jiān)理工作不到位，出現(xiàn)成本超支、延誤工期等情況。

3.4 工程造價預(yù)算結(jié)果出現(xiàn)變化

雖然房地產(chǎn)工程在立項階段、設(shè)計階段需要初步核算需要投資的金額，但是在發(fā)房地產(chǎn)工程實際建設(shè)過程中，會因建材、器械、人員價格變化，而導(dǎo)致實際施工造價與預(yù)期施工造價出現(xiàn)差值，一線管理人員工作失效。

3.5 工程驗收工作不規(guī)范

當(dāng)下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為只要監(jiān)理員或一線管理人員出色地完成自己的本職工作，就不需要對樓盤進行質(zhì)量驗收，根本沒有發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量不達標(biāo)問題，進而在正式投入使用過程中給消費者的日常生產(chǎn)生活帶來諸多的不便，不僅會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建企業(yè)的外在形象，而且會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建企業(yè)的經(jīng)濟利益。

4 房地產(chǎn)工程項目管理及監(jiān)理策略

4.1 項目前期監(jiān)理工作

在房建工程施工前，需要做好各項監(jiān)理控制工作，為房建施工工作打好基礎(chǔ)。具體來講，房建工程施工過程中是涵蓋了大量技術(shù)管理環(huán)節(jié)的，所以在施工前做好監(jiān)理控制準備對整個工程項目的影響較大。像施工前準備階段的材料采購、圖紙設(shè)計、施工現(xiàn)場地質(zhì)勘測等等工作內(nèi)容都非常重要，其中建材材料采購的數(shù)量與質(zhì)量直接決定了整個施工成本，也決定了施工質(zhì)量，它必須迎合施工安全生產(chǎn)標(biāo)準各項內(nèi)容，確保圖紙設(shè)計能夠有效推動工程進度向前順利推進。

4.2 項目施工監(jiān)理工作

對于房建工程項目而言，做好前期房建監(jiān)理工作準備非常重要，而在工程施工過程中也要思考做好房建監(jiān)理工作的相關(guān)技術(shù)要點與措施。

在施工階段，本工程項目開工后做好了分包計劃，基于周計劃、月計劃提交建設(shè)單位審核內(nèi)容，落實投資資金具體計劃。另外，該工程項目也對施工中所需要的大宗材料進行了公開招標(biāo)采購，爭取以低于市場平均水平價格引入材料，確保在成本計劃可控范圍內(nèi)展開工程項目建設(shè)，落實資金計劃?？傮w而言要加強工程項目監(jiān)管，利用分包合同轉(zhuǎn)移部分工期風(fēng)險內(nèi)容，基于關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量投入施工力量。

4.3 監(jiān)理工作的創(chuàng)新

就目前現(xiàn)場施工監(jiān)理質(zhì)量控制標(biāo)準化工作實踐經(jīng)驗來看，其檢查方法歸類就包括按項目質(zhì)量控制重要性劃分、按項目質(zhì)量控制檢查方法劃分、按項目質(zhì)量控制抽檢數(shù)量劃分等等。以檢查方法劃分為例，比較常見的現(xiàn)場施工監(jiān)理質(zhì)量控制檢查方法有3種，這3種都被應(yīng)用到了該樓盤工程項目監(jiān)理工作中：第一種為見證取樣，它是在建設(shè)單位或監(jiān)理單位的監(jiān)督管控背景下，由施工單位人員在現(xiàn)場取樣，并將樣品送至具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測單位進行樣品檢測，看其現(xiàn)場施工工序及施工質(zhì)量是否合格達標(biāo)；第二種為實測實量，這是比較常見的現(xiàn)場施工質(zhì)量檢測方法，它直接采用專業(yè)儀器進行現(xiàn)場量測，像鋼尺檢查鋼筋、構(gòu)件尺寸，回彈儀進行砼強度回彈等就非常普遍；第三種為察驗，它還被劃分為觀感察驗和資料察驗。關(guān)于這一步在施工開始前會特別設(shè)置一步施工設(shè)計資料察驗，這是項目施工質(zhì)量控制的重要預(yù)控措施，它基于工程施工嚴格執(zhí)行標(biāo)準在施工前就扼殺某些可能出現(xiàn)的施工環(huán)節(jié)質(zhì)量問題，做到防患于未然。而在施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制監(jiān)理則主要執(zhí)行見證取樣制度，對材料如水泥、鋼筋、混凝土等等進行現(xiàn)場察驗，并提出復(fù)試報告。該工程項目采用到了煤矸石磚、微空超纖保溫等新材料，并邀請專家進行專業(yè)論證后，論證過程監(jiān)理單位、業(yè)主單位和設(shè)計單位參加，再決定它是否能夠被應(yīng)用于建筑工程當(dāng)中。再一點就是觀感察驗，該項目通過對材料與建筑施工過程中的實體進行表觀質(zhì)量觀察檢驗，這種方法目前被作為建筑工程現(xiàn)場施工監(jiān)理的輔助技術(shù)使用。

4.4 遵守房地產(chǎn)工程開發(fā)及建設(shè)相關(guān)規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責(zé)人需要遵守房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)相關(guān)規(guī)定，保證一線管理人員有法可依、有章可循，提高工程管理工作的規(guī)范性;需要嚴格按照房地產(chǎn)開發(fā)流程進行相關(guān)操作，保證按照國家相關(guān)政策和法律法規(guī)的要求進行開發(fā)、施工，有效降低金融風(fēng)險，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。一線管理人員或監(jiān)理員需要參與到主要流程中的各個工序，保證工程設(shè)計圖紙質(zhì)量良好，工程施工技術(shù)先進，施工進度和施工成本在管控范圍之內(nèi)，大幅度提高一線管理人員或監(jiān)理員的工作質(zhì)量，促使房地產(chǎn)工程開發(fā)和建設(shè)取得成功。

4.5 編制長遠的、可行的管理計劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的項目管理部門成員需要編制長遠的、可行的管理計劃，降低管理計劃正常施工進度的干擾，加快進度、成本管理效果。一線管理人員在施工現(xiàn)場需要根據(jù)實際施工情況編寫并制訂一些短期的管理計劃，保證短期內(nèi)施工成本不會出現(xiàn)超支、不會埋下安全隱患;還需要利用自己的前瞻性目光，制訂一些長遠的、可行的管理計劃，保證房地產(chǎn)工程可以平穩(wěn)地、順利地施工，保證施工質(zhì)量和施工進度滿足購房一族的實際要求。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的組成部分之一，只有房地產(chǎn)企業(yè)及同行穩(wěn)定生存、長期發(fā)展，才能保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，提高國民生活質(zhì)量。當(dāng)國民的小金庫越來越富足時，人們大量會購買房屋，進而增加成品房屋的售賣數(shù)量，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟利潤?？傊?，房地產(chǎn)經(jīng)濟增長和國民經(jīng)濟增長是一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高企業(yè)經(jīng)濟，需要對房地產(chǎn)開發(fā)及施工主要流程進行深入、全面的分析，查找出影響施工質(zhì)量、進度、成本的問題，通過優(yōu)化房地產(chǎn)工程開發(fā)及施工主要流程，實現(xiàn)開發(fā)及施工全過程精細化管理，保證房地產(chǎn)工程開發(fā)的成功。房地產(chǎn)項目是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要項目，因此對其管理及監(jiān)理基本內(nèi)容、常見問題及應(yīng)對措施是非常必要的。