范波

梧州市住房保障和房產(chǎn)管理中心 廣西梧州 543000

修繕房屋實際上涉及在房屋使用過程中使用各種維護方法修繕房屋的受損部分，從而可以延長房屋的使用壽命。管理房屋修繕，即物業(yè)公司的責任工作，根據(jù)修繕要求和管理系統(tǒng)維護和管理受托付的房屋。根據(jù)明確的修繕計劃、修繕周期、維修計劃等，管理房屋修繕可以合理地使用人力、物力和財力，從而縮短了施工時間，節(jié)省了成本并改善和創(chuàng)造了良好的社會環(huán)境，從而在經(jīng)濟方面受益。

1 房屋修繕的基本特征

房屋修繕雖然有很多特點，但是只要了解房屋維修的基礎(chǔ)知識，專業(yè)人員就可以科學地制定房屋維修計劃，以確保房屋維修的有效性。所謂房屋維修的主要特點主要分為三點。首先，房屋建筑和相關(guān)建筑受到范圍的限制，同時具有相對不確定的修繕地點。其次，房屋維修項目的面積相對較小，維修面積不穩(wěn)定，同時使用設(shè)備維修房屋的效率不夠高。最后，房屋維修的頻率高、工作量大、修繕范圍寬，并且修繕工具有復雜和多樣的特點。房屋修繕比較復雜，但是房屋修繕項目在房地產(chǎn)管理中占有重要地位。一方面，這可以提升房屋的使用時間，最大化房屋的居住作用，使用戶能夠安全居住在房屋中，并為改善用戶的工作生活提供基礎(chǔ)。另一方面可能會增加房屋基礎(chǔ)價值，并減少所有者的維修基金。此外，實施房屋修繕項目可以最大程度地利用自然環(huán)境，促進城市化進程，實現(xiàn)更經(jīng)濟的生活方式。

2 房屋修繕管理內(nèi)容及管理原則

2.1 管理原則

首先，我們必須堅持應用經(jīng)濟學原則、適用原則、計劃原則。經(jīng)濟原則，即合理地使用材料和使用最少的資金修繕好房屋。適用原則，即根據(jù)房屋的實際情況進行維護和修理，以便使住戶滿意維修的質(zhì)量。計劃原則，是在了解實際情況的基礎(chǔ)上制定合理有效的維修計劃。第二，區(qū)別對待原則：該原則涉及對各種類別和結(jié)構(gòu)的房屋采用不同修繕方法。第三，不受損原則：這個原則是，如果可以修繕房屋，則應盡可能對其進行整體修繕，并且房屋修繕應做的更出色。第四，服務居民的原則：樹立深入服務人民的觀念，轉(zhuǎn)變對服務的態(tài)度，真正為人民著想，切實為人民服務[1]。

2.2 修繕內(nèi)容

首先，需要了解房屋的狀況，然后根據(jù)房屋的設(shè)計目的定期評估房屋的質(zhì)量，根據(jù)房屋的實際情況進行適當?shù)墓芾?。其次，起草并嚴格遵守房屋修繕的原則、指標、計劃和范圍，并以計劃的方式對房屋進行合理的修繕，以使房屋使用壽命更長。再其次，準備和管理施工。根據(jù)適用的法規(guī)對項目進行施工，并以驗收規(guī)范檢查來驗收質(zhì)量。再其次，建立完善的后勤責任系統(tǒng)、技術(shù)檔案系統(tǒng)、技術(shù)責任系統(tǒng)等。最后，嚴格控制生產(chǎn)要素，例如工具、材料和勞動力，以使生產(chǎn)要素穩(wěn)定配置起來。

3 房屋修繕專項管理工作的具體方式

3.1 建立高素質(zhì)的管理隊伍

建立優(yōu)質(zhì)服務的項目管理團隊是項目管理的核心。需要強調(diào)以人為核心，以人為本的管理思想。項目的組織、計劃、協(xié)調(diào)和生產(chǎn)是通過人員的作用來完成的。重視各級管理人員的素質(zhì)，建立有效的激勵約束機制，提高各級工作人員的積極性。其次，創(chuàng)建一個能力強的人員組成的團隊，他們能夠管理并且可以獨立制定預算和維修方案。建立工作程序并改善管理,修繕程序非常重要，需要為員工的實際操作建立通用的工作程序，次要和基本的修繕程序，以及對特殊危險物品的修繕程序。必須遵守質(zhì)量保證規(guī)則，建立健全技術(shù)責任制、后勤責任制、部件檢查制度和技術(shù)檔案制度，進行良好的技術(shù)管理，完善建設(shè)項目質(zhì)量體系。創(chuàng)建具有一定管理水平的服務項目管理團隊，制定一套與項目管理要求兼容的項目管理系統(tǒng)[2]。

3.2 管理房屋修繕的隱蔽工程

修繕房屋時，會進行很多隱藏的工作，因此，在檢驗隱藏的工作時，需要根據(jù)適用的建筑規(guī)范和原則完成建筑工作，并收集用于房屋修繕相關(guān)的數(shù)據(jù)，根據(jù)工序是否合格來討論是否可以開展下一道工序。

3.3 管理房屋修繕的施工全過程

除了要在房屋修繕過程中檢查建筑物質(zhì)量的國家標準外，還需要不斷監(jiān)督和管理房屋修繕的整個過程，登記建筑工程和相關(guān)文件，然后確保可以對房屋進行有序的修繕。按照相關(guān)數(shù)據(jù)和相關(guān)文字要求，減少或消除房屋修繕項目中隱藏的安全威脅，并熟練解決房屋裝修項目的建設(shè)問題。

3.4 檢查房屋項目修繕質(zhì)量

房屋修繕的負責人應檢查房屋修繕的質(zhì)量。它應包括專業(yè)項目、現(xiàn)場檢查和小組檢查。同時，根據(jù)交接檢查和專項檢查的原則，應切實檢查房屋維修情況。在修繕隊伍沒有下班之前，應仔細檢查房屋修繕的質(zhì)量。如果發(fā)現(xiàn)有些項目不符合房屋維修標準，則立即停止房屋修繕工序。等其修繕完成后，物業(yè)公司的專業(yè)質(zhì)量檢查人員必須進行檢查和評估，并在符合要求的條件下進行下一步的房屋修繕[3]。

3.5 樹立民主化的管理思想

房屋修繕負責人必須樹立自己的民主思想來進行修繕管理，充分認識修繕建筑人員在工作中的價值，在充分討論的基礎(chǔ)上整合和優(yōu)化修繕房屋項目，以制定出相對完整的修繕計劃。同時，組織具有較強專業(yè)管理能力的員工來監(jiān)督和管理房屋修繕工程，建立有效的制度來約束和激勵員工，激發(fā)房屋裝修人員的積極性。

4 結(jié)語

總而言之，針對房屋修繕的專項管理方法的研究項目具有重要的意義和價值。有關(guān)負責人應掌握房屋修繕的基礎(chǔ)知識和房屋修繕管理的具體內(nèi)容，建立完善的房屋修繕管理體系，并通過建立民主管理的思想來準備房屋修繕階段，檢查房屋修繕的質(zhì)量，不斷提高專項房屋修繕管理的水平，以更好地促進建筑業(yè)的發(fā)展。