楊佳欣 李 彥

(暨南大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，廣東廣州 510632)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國加快了城市化進(jìn)程。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示，2019年，我國城鎮(zhèn)常住人口總量為8.48億人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)60.60%。隨著城區(qū)人口加速集聚和建成區(qū)面積不斷拓展，城市商品住宅需求發(fā)生了重大變化。由于人口流動(dòng)會(huì)影響本地商品住宅需求，而空間拓展會(huì)影響到本地商品住宅供給，因此會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)產(chǎn)生影響。

一、文獻(xiàn)綜述

城市擴(kuò)張可以從人口城市化和空間城市化兩個(gè)方面來反映，其主要特征表現(xiàn)為城市常住人口增長和建成區(qū)擴(kuò)展 （屠年松和李彥，2015；毛德鳳等，2016）。[1-2]有不少學(xué)者研究了城市擴(kuò)張與房價(jià)之間的關(guān)系，并得出了不同的結(jié)論。張媛媛等（2018）認(rèn)為人口向城市遷移是城市擴(kuò)張的重要特征，這將給當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲帶來正向效應(yīng)。[3]陳廣桂（2004）則從不同角度分析得出房價(jià)對(duì)城市擴(kuò)張的抑制作用。[4]鄔思怡等（2017）通過門限模型對(duì)69個(gè)城市進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房價(jià)對(duì)城市擴(kuò)張的影響存在閾值，當(dāng)房價(jià)上漲到一定程度時(shí)，房價(jià)對(duì)城市擴(kuò)張的影響從原來的正向效應(yīng)轉(zhuǎn)向負(fù)向效應(yīng)。[5]

國內(nèi)外一些學(xué)者探討了人口城市化對(duì)房價(jià)的影響（李英東，2016）。[6]Ortalo-Magne 和 Rady（1999)通過對(duì)威爾士和英格蘭地區(qū)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格波動(dòng)關(guān)系，表明20世紀(jì)80年代人口擴(kuò)張等對(duì)住宅市場(chǎng)中房地產(chǎn)商品交易價(jià)格波動(dòng)有影響。[7]周亮錦等（2019）通過對(duì)中國35個(gè)大中城市的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)除了西部和沿海地區(qū)以外，人口擴(kuò)張對(duì)其他地區(qū)的房價(jià)具有顯著的正向影響。[8]李永剛（2018）從商品房市場(chǎng)入手，通過研究中國東中西部地區(qū)的相關(guān)樣本，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)人口增加對(duì)東中部地區(qū)的商品房價(jià)格具有正向影響。[9]當(dāng)然，也有學(xué)者認(rèn)為房價(jià)和人口流動(dòng)存在雙向影響。Foote(2016)發(fā)現(xiàn)對(duì)擁有房屋的消費(fèi)者，房地產(chǎn)價(jià)格升高存在正向的財(cái)富效應(yīng)，同時(shí)也存在負(fù)向的鎖定效應(yīng)；對(duì)沒有房屋的消費(fèi)者，過高的生活成本可能會(huì)導(dǎo)致其遷出城市。[10]

有不少學(xué)者討論了城市土地供應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的影響。Jud&Winkler(2002)用美國城市房價(jià)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并得出結(jié)論：人口變動(dòng)和地理位置等會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。[11]張清源等（2018）運(yùn)用 PSMDID方法解決內(nèi)生性問題，認(rèn)為土地供給增加能夠使城市房價(jià)下降。[12]李永樂等（2013）通過對(duì)2000—2011年面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲能夠推進(jìn)空間城市化進(jìn)程。[13]

雖然研究房價(jià)問題的學(xué)者眾多，但很少有學(xué)者關(guān)注到城市擴(kuò)張對(duì)商品住宅價(jià)格的影響。筆者采用城區(qū)常住人口分析其對(duì)商品住宅價(jià)格的影響。

二、理論分析

（一）商品住宅的價(jià)格變化情況

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國房地產(chǎn)類住宅開發(fā)項(xiàng)目完成投資120264億元，與2017相比增長9.5%。其中，住宅投資85192億元，同比增長13.4%。按照相關(guān)規(guī)定，通常房價(jià)收入比在三到六倍之間波動(dòng)是正常的。2019年上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布了 《2019年上半年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》。報(bào)告顯示，2019年上半年房價(jià)收入比排在前5位的城市分別是深圳市、三亞市、北京市、上海市和廈門市，其房價(jià)收入比分別為36.1、30.0、24.9、24.6和22.0。 2006—2017年北京市、上海市、廣州市、深圳市和廈門市的房價(jià)總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中2017年深圳市、北京市、廈門市、上海市、廣州市的城市商品住宅平均銷售價(jià)格分別為48622.54元/平方米、34117.42 元/平方米、28052.85 元/平方米、24866.32 元/平方米、17684.82 元/平方米。

（二）機(jī)制分析

借鑒屠年松和李彥（2015）的研究設(shè)計(jì)，將城市擴(kuò)張劃分為人口城市化和空間城市化兩個(gè)方面[1]，并分析二者對(duì)城市商品住宅價(jià)格變化的影響機(jī)制，具體如圖1所示。一方面，由于人口增加，對(duì)房屋的需求量增大，導(dǎo)致市場(chǎng)需求過大，進(jìn)而使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)一定程度上漲。另一方面，勞動(dòng)力增加會(huì)帶動(dòng)各種居住環(huán)境的改善，進(jìn)而提高房屋的價(jià)值。除此之外，收入和城市的經(jīng)濟(jì)情況以及基礎(chǔ)設(shè)施也是影響城市房價(jià)變化的重要原因。然而，城市建成區(qū)變動(dòng)對(duì)城市人口變動(dòng)也存在一定的影響。建成區(qū)擴(kuò)展不僅有利于形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，帶來品牌的聚集效應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的形成，而且在某種意義上代表著城市市政服務(wù)設(shè)施的不斷完善，這些因素將對(duì)商品住宅價(jià)格形成正向促進(jìn)效應(yīng)。另外，城市公共服務(wù)的完善對(duì)人口流動(dòng)和房價(jià)波動(dòng)也有一定的正向影響。

圖1 城市擴(kuò)張對(duì)商品住宅價(jià)格的影響機(jī)制

三、模型、變量與數(shù)據(jù)

（一）計(jì)量模型構(gòu)建

旨在研究城市商品住宅平均銷售價(jià)格變動(dòng)的影響因素，構(gòu)建以下的計(jì)量模型：

其中，Pit表示地級(jí)市中i城市在t年的商品住宅平均價(jià)格水平；Cit是地級(jí)市中i城市在t年的城區(qū)常住人口密度或城市建成區(qū)面積；Xit為其他控制變量，ui為城市的固定效應(yīng)，εit表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。筆者采取逐步回歸法，其中模型1只研究城市商品住宅平均銷售價(jià)格與城區(qū)常住人口的關(guān)系，模型2則加入了經(jīng)濟(jì)變量，模型3加入城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，而模型4則加入了城市的文化水平。

（二）變量選擇

將影響城市商品住宅平均銷售價(jià)格的影響因素分為主要變量和其他控制變量，最終構(gòu)建的模型如下：

其中，Yit表示地級(jí)市中i城市在t年的商品住宅價(jià)格均值，Mit則表示對(duì)應(yīng)被解釋變量情況下的核心變量。在模型1～4中，Mit表示地級(jí)市中i城市在t年的城區(qū)常住人口密度，采用城區(qū)常住人口與城市建成區(qū)面積之比來表示，以此反映城市擴(kuò)張過程中的人口城市化效應(yīng)；在模型5~8中，Mit表示地級(jí)市中i城市在t年的城市建成區(qū)面積，反映城市擴(kuò)張過程中的空間城市化效應(yīng)。

考慮到地方財(cái)政、城市環(huán)境等其他因素也可能對(duì)當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄N售價(jià)格變化產(chǎn)生影響，選取了相關(guān)控制變量，具體說明如下：

pfinanceit表示i城市在t年的人均財(cái)政收入，即地方一般財(cái)政收入與城區(qū)常住人口之比，衡量了人均的財(cái)政收入變化。未采用地方一般財(cái)政收入的總量，意在剔除因?yàn)槿丝诨鶖?shù)大而導(dǎo)致財(cái)政收入增多的現(xiàn)象，能更好地反映變量與被解釋變量的相關(guān)關(guān)系。

wageit表示地級(jí)市中i城市在t年的職工平均水平，直接使用統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，以此來反映?居民的收入狀況。陳珂和陳偉（2017）采用1998—2015年深圳市的數(shù)據(jù)進(jìn)實(shí)證研究，研究表明職工的工資收入在一定程度上可以影響城市商品住宅平均銷售價(jià)格變化。[14]因此，在考慮人口流動(dòng)和土地供應(yīng)狀況的同時(shí)，也考慮了公共服務(wù)以及工資效應(yīng)的影響。

roadit表示地級(jí)市中i城市在t年的人均道路面積，在一定程度上反映了城市的交通設(shè)施水平。夏怡然和陸銘(2015)發(fā)現(xiàn)城市的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)越完善，人口越愿意流入城市，房價(jià)也更高。[15]

greenit表示地級(jí)市中i城市在t年的人均綠地面積，在一定程度上反映了城市的綠化水平，該指標(biāo)用于考察城市環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄N售價(jià)格的影響。

doctorit表示地級(jí)市中i城市在t年的每萬人醫(yī)生個(gè)數(shù)，用醫(yī)生總數(shù)與人口總數(shù)的比值來表示，城市的醫(yī)療水平是吸引外地勞動(dòng)力的重要因素，進(jìn)而對(duì)當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄N售價(jià)格可能產(chǎn)生影響。

eduit表示地級(jí)市中i城市在t年的每萬人大學(xué)生個(gè)數(shù)，用大學(xué)生個(gè)數(shù)與人口總數(shù)的比值來表示，在一定程度上反映了城市的教育水平。Diamond(2016)認(rèn)為擁有高技能的工作人員更偏向于居住在公共環(huán)境較好的城市，并愿意為之付出一定的費(fèi)用。[16]

（三）數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計(jì)

筆者刪除了在2006—2017年中行政規(guī)劃有變動(dòng)的部分地級(jí)市，最終選取2006—2017年我國277個(gè)地級(jí)以上城市（不包括港、澳、臺(tái)）為研究數(shù)據(jù)樣本。表1是關(guān)于變量的描述統(tǒng)計(jì)，為了減小異方差的影響，實(shí)證數(shù)據(jù)都采取對(duì)數(shù)后的變量，以此避免數(shù)據(jù)波動(dòng)過大。

表1 2006—2017年我國277個(gè)地級(jí)市數(shù)據(jù)的描述統(tǒng)計(jì)量

四、實(shí)證分析

（一）人口城市化對(duì)商品住宅價(jià)格波動(dòng)的影響

如表2所示，模型1～4分別表示核心變量為城區(qū)常住人口密度的情況下，隨著控制變量的增多模型的變化情況?？梢钥闯?，隨著控制變量的增加，城區(qū)常住人口密度的變化對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格的影響方向呈現(xiàn)由負(fù)到正的變化，并且影響程度逐漸增強(qiáng)。但當(dāng)控制其他經(jīng)濟(jì)變量和社會(huì)變量時(shí)，隨著城區(qū)常住人口增加，城市商品住宅平均銷售價(jià)格隨之上漲，這與預(yù)期相符。因?yàn)槿丝谠黾訉?dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，城市商品住宅平均銷售價(jià)格會(huì)上漲。人均財(cái)政收入對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格也呈現(xiàn)了顯著的正向影響，但隨著變量的增加，影響效果越來越小。同理，職工平均工資即收入對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格存在正向作用。兩者均符合預(yù)期，居民收入代表了該城市的經(jīng)濟(jì)狀況，而城市商品住宅平均銷售價(jià)格則是經(jīng)濟(jì)狀況的外在表現(xiàn)。當(dāng)居民收入增加時(shí)，意味著城市居民經(jīng)濟(jì)水平高，從而對(duì)應(yīng)的物價(jià)水平也會(huì)上漲，進(jìn)而表現(xiàn)為商品住宅平均銷售價(jià)格上漲。

在對(duì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行控制時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)人均道路面積對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格沒有顯著影響。相反，人均綠地面積對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格存在顯著的正向影響，人均綠地面積增加意味著城市綠化環(huán)境改善，更適合居民居住，會(huì)吸引更多的人入住，進(jìn)而使得城市商品住宅平均銷售價(jià)格上漲。另外，每萬人醫(yī)生個(gè)數(shù)對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格也有正向作用。同時(shí)，隨著控制變量的增多，每萬人醫(yī)生個(gè)數(shù)對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格的影響程度更深，這與預(yù)期相符，因?yàn)槊咳f人醫(yī)生個(gè)數(shù)代表著城市的醫(yī)療水平，個(gè)數(shù)越多，代表該城市的醫(yī)療水平越高，導(dǎo)致人們的居住意愿隨之增強(qiáng)，進(jìn)一步推動(dòng)城市商品住宅平均銷售價(jià)格上漲。最后，模型4中對(duì)受教育程度進(jìn)行控制，發(fā)現(xiàn)每萬人大學(xué)生個(gè)數(shù)對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)顯著的正向影響。居民受教育程度越高，城市商品住宅平均銷售價(jià)格也越高。

表2 人口城市化對(duì)商品住宅價(jià)格波動(dòng)的影響估計(jì)

（二）空間城市化對(duì)商品住宅價(jià)格波動(dòng)的影響

除了考慮人口密度對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格的影響，還應(yīng)該考慮城市建成區(qū)面積對(duì)城市商品住宅價(jià)格的影響。如表3所示，模型5～8分?別表示當(dāng)核心變量為城市建成區(qū)面積時(shí)，隨著控制變量的增多模型的變化情況?？梢钥闯觯S著控制變量的增加，城市建成區(qū)面積變化對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格的影響程度逐漸減弱，但是均呈現(xiàn)顯著的正向影響。當(dāng)城市建成區(qū)面積擴(kuò)大時(shí)，城市商品住宅平均銷售價(jià)格會(huì)上漲。雖然城市建成區(qū)面積越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)能供應(yīng)的商品住宅越多，可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾。但城市建成區(qū)面積的擴(kuò)大在一定程度上也反映了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市其對(duì)應(yīng)的城市商品住宅平均銷售價(jià)格會(huì)越高。顯然在這一模型中，后者的影響占據(jù)了主要部分。同時(shí)，當(dāng)供給曲線不變時(shí)，數(shù)量的增加反而會(huì)帶來價(jià)格上漲。建成區(qū)的擴(kuò)展有利于形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而且在某種意義上代表著城市市政服務(wù)設(shè)施的不斷完善，這些因素對(duì)商品住宅價(jià)格形成正向促進(jìn)效應(yīng)。而城市建成區(qū)面積變動(dòng)對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格的影響程度隨著控制變量的增加而被削弱。人均財(cái)政收入對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)顯著的正向影響，但隨著變量的增加，影響效果越來越小。當(dāng)人均財(cái)政收入增加時(shí)，城市商品住宅平均銷售價(jià)格上漲。職工平均工資對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)了顯著的正向影響。當(dāng)職工平均工資即收入增加時(shí)，城市商品住宅平均銷售價(jià)格也逐漸上漲。兩者均符合預(yù)期，居民的收入代表了該城市的經(jīng)濟(jì)狀況，而城市商品住宅平均銷售價(jià)格則是經(jīng)濟(jì)狀況的外在表現(xiàn)。

表3 空間城市化對(duì)商品住宅價(jià)格波動(dòng)的影響估計(jì)

在對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行控制時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)人均道路面積對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格不存在顯著影響。相反，人均綠地面積對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格存在顯著的負(fù)向影響。當(dāng)人均綠地面積增加時(shí)，城市商品住宅平均銷售價(jià)格反而下降。這與預(yù)期不符，可能是因?yàn)槿司G地面積的增加導(dǎo)致住房面積減少，由此提供的商品住宅數(shù)量減少。在原有的供給曲線上表現(xiàn)為城市商品住宅平均銷售價(jià)格下降。另外，每萬人醫(yī)生個(gè)數(shù)對(duì)城區(qū)常住人口數(shù)量也呈現(xiàn)顯著的正面影響。值得注意的是，當(dāng)每萬人醫(yī)生個(gè)數(shù)增加時(shí)，城市商品住宅平均銷售價(jià)格隨之上漲?？梢越忉尀?，城市醫(yī)療水平越高，導(dǎo)致人們的居住意愿隨之增強(qiáng)，進(jìn)一步推動(dòng)城市商品住宅平均銷售價(jià)格上漲。最后，對(duì)受教育程度進(jìn)行控制，發(fā)現(xiàn)每萬人大學(xué)生個(gè)數(shù)對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格有正向作用，這符合前期假設(shè)。因?yàn)槭芙逃潭仍谝欢▽用嫔弦卜从沉顺鞘械陌l(fā)展水平。當(dāng)一個(gè)城市越發(fā)達(dá)，其生活水平越高，城市商品住宅平均銷售價(jià)格自然會(huì)上漲。

五、結(jié)論與啟示

隨著城市化進(jìn)程的加快，人口遷移的積極性上升，人口流動(dòng)已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的必然現(xiàn)象。常住人口波動(dòng)將刺激當(dāng)?shù)刈》康臐撛谛枨?，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)胤績r(jià)的變動(dòng)。同時(shí)城市建成區(qū)面積也會(huì)在一定層面上影響房價(jià)的波動(dòng)。筆者運(yùn)用了固定效應(yīng)面板模型對(duì)2006—2017年的277個(gè)地級(jí)市城市商品住宅平均銷售價(jià)格與城區(qū)常住人口密度和城市建成區(qū)面積進(jìn)行實(shí)證研究，得出以下結(jié)論：

（1）城區(qū)常住人口的變動(dòng)對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格具有正向作用。當(dāng)人口密度越大，城市商品住宅平均銷售價(jià)格越高，這反映了常住人口變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起著一定的影響作用。（2）城市建成區(qū)面積對(duì)城市商品住宅平均銷售價(jià)格具有顯著的正向影響。當(dāng)城市建成區(qū)面積越大時(shí)，城市商品住宅平均銷售價(jià)格越高，這反映了在原有供給曲線上數(shù)量和價(jià)格對(duì)應(yīng)的正向關(guān)系。（3）城區(qū)常住人口密度增加會(huì)導(dǎo)致城市商品住宅平均銷售價(jià)格上漲，而其他變量的影響機(jī)制大多是通過影響城區(qū)常住人口變動(dòng)幅度進(jìn)而影響城市商品住宅平均銷售價(jià)格的變動(dòng)。如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善能夠吸引流動(dòng)人口遷移，進(jìn)而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。由于需求過大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)隨之上漲。這一影響機(jī)制無論是在人口城市化模型還是在空間城市化模型均表現(xiàn)顯著。

基于上述結(jié)論，提出以下建議：首先，人口流動(dòng)和房價(jià)上漲之間均衡配置顯得尤為重要。政府可以通過制定相關(guān)政策，引進(jìn)遷入人口購房標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上抑制人口增加而擴(kuò)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。同時(shí)優(yōu)化租房政策，在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，尋找人口流動(dòng)與房價(jià)波動(dòng)的平衡點(diǎn)。其次，加強(qiáng)城市的公共服務(wù)設(shè)施。通過城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來加強(qiáng)人口的居住意愿更加可行。最后，堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)的同時(shí)，注重發(fā)揮有限的政府作用。對(duì)于市場(chǎng)而言，這個(gè)可控范圍并不明確，還需要政府有效的干預(yù)，實(shí)行相應(yīng)的限價(jià)政策來控制市場(chǎng)調(diào)節(jié)的可控范圍。