李建龍

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頂梁柱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨飽和，行業(yè)之間競爭激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力隨之加大。為了緩解這種壓力，企業(yè)開始提高利潤以保證在市場中的地位。目前，政府出臺(tái)一系列政策抑制房價(jià)熱，因此為了增加利潤，減少企業(yè)的成本顯得很有必要。傳統(tǒng)的成本控制已經(jīng)不適用當(dāng)下的情形，需進(jìn)一步優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);目標(biāo)成本管理;問題;對策

引言

“生長”于政策寬松、資源寬裕、需求廣泛的“黃金年代”，房地產(chǎn)企業(yè)長期以來被貼上了“暴利”的標(biāo)簽。而“低成本高利潤”的優(yōu)渥發(fā)展環(huán)境使很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展伊始便忽視了成本管控，“重生產(chǎn)輕管理”幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史遺留問題。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)先后受到市場和政策的“打擊”，成本居高不下、利潤日益下滑的現(xiàn)實(shí)給了諸多仍沉浸在“暴利”美夢中的房地產(chǎn)企業(yè)一記當(dāng)頭棒喝。很多企業(yè)幡然醒悟，及時(shí)制定了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，以期通過目標(biāo)成本管控實(shí)現(xiàn)利潤緊縮下的“突圍”，重獲發(fā)展生機(jī)。然而，部分企業(yè)在目標(biāo)成本管理實(shí)踐探索過程中急于求成，結(jié)果適得其反，令企業(yè)倍受打擊。因此，客觀梳理目標(biāo)成本管理中存在的問題與不足，并思考對策及時(shí)改進(jìn)，促進(jìn)企業(yè)成本管理效率提升，極具現(xiàn)實(shí)意義和價(jià)值。

1、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)存問題分析

1.1監(jiān)督機(jī)制失效，目標(biāo)成本執(zhí)行效率不足

實(shí)際操作中，是目標(biāo)成本管理由目標(biāo)預(yù)測制定、目標(biāo)分解實(shí)施、目標(biāo)監(jiān)督考核三大關(guān)鍵環(huán)節(jié)相互連接形成的一項(xiàng)良性閉路循環(huán)運(yùn)作體系，只有切實(shí)形成體系，才能充分發(fā)揮目標(biāo)成本管理的實(shí)效。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施目標(biāo)成本管理過程中，并未建立配套的監(jiān)督體系，導(dǎo)致目標(biāo)成本管理體系的主體框架缺少必要環(huán)節(jié)，無法形成有效的閉路循環(huán)系統(tǒng)，其實(shí)際效果受限。且由于缺少監(jiān)督機(jī)制，目標(biāo)成本管理缺少必要的約束和制衡，其執(zhí)行過程中難免偏離既定軌道，非但無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，反而給企業(yè)埋下巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患

1.2合同過程管理不到位，變更難以控制

首先，合同管理沒有系統(tǒng)的整理，操作不規(guī)范。其次，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更、簽證在過程中不大好進(jìn)行管理。最后就是付款管理效率比較低。目前，施工單位墊資是眾多的房地產(chǎn)公司都在采用的方法，到預(yù)售節(jié)點(diǎn)后才付款，雖然與國家法規(guī)、法律相違背房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，資金的流轉(zhuǎn)速度加快，采取故意延長周期、拖欠款項(xiàng)。

1.3建設(shè)信息化的投入高

房地產(chǎn)公司的發(fā)展覆蓋面廣泛、涉及部門眾多，信息溝通協(xié)調(diào)工作多且復(fù)雜，傳統(tǒng)的方法已經(jīng)不適用公司的經(jīng)營管理。部分房地產(chǎn)公司對信息化建設(shè)不夠重視，信息化程度低。公司員工專業(yè)化程度低，不能很好的應(yīng)用公司的軟件。在激烈的市場競爭情況下，公司需要建立信息化平臺(tái)，提高市場反映能力，減少庫存積壓。信息化的應(yīng)用能提高公司的競爭優(yōu)勢，降低成本，快速獲得外部的信息。

2、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理優(yōu)化措施

2.1將成本控制落實(shí)到項(xiàng)目建設(shè)的

全過程房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸擴(kuò)大，整個(gè)建設(shè)過程要經(jīng)過最初的投資決策、設(shè)計(jì)計(jì)劃、施工、銷售等，每一個(gè)環(huán)節(jié)有會(huì)涉及到現(xiàn)金投入。因此，在整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營的全過程中，企業(yè)要切實(shí)落實(shí)成本控制工作。對成本控制工作重視起來，保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性

2.2創(chuàng)新成本管控方法

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要結(jié)合自身的特點(diǎn)，選用先進(jìn)的成本計(jì)算和控制方法。例如可以采用現(xiàn)代理論的目標(biāo)成本管理法：企業(yè)通過對當(dāng)前市場狀況的分析，結(jié)合自身的經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)先確定預(yù)期收入和利潤，以此來計(jì)算出所要完成的成本指標(biāo)，并將此成本指標(biāo)合理、客觀地分解到合約規(guī)劃中，并以此指導(dǎo)后期合同的簽訂及變更，在合同簽訂及發(fā)生變更時(shí)，能及時(shí)與合約規(guī)劃進(jìn)行比較。通過目標(biāo)成本管理法可以在成本管理的實(shí)施過程中及時(shí)掌握成本支出的進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)將實(shí)際發(fā)生的動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對比，從而做到對項(xiàng)目全過程的成本控制。

2.3完善成本控制體系

任何制度都需要形成體系，這樣才能最大程度發(fā)揮作用。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要應(yīng)該做到以下幾個(gè)方面：第一，在事前控制階段增強(qiáng)對成本使用的規(guī)劃。對企業(yè)內(nèi)外部進(jìn)行充分的調(diào)查，保證在成本控制實(shí)施時(shí)有較強(qiáng)的可行性;第二，在事中執(zhí)行階段增強(qiáng)對成本的控制，成本控制人員全程高度參與才能有效對成本進(jìn)行監(jiān)督，并且對執(zhí)行中存在的問題及時(shí)反饋，從而保證工程順利進(jìn)行;第三，在執(zhí)行完畢后增強(qiáng)對成本控制的總結(jié)，找出需要改進(jìn)的部分，增強(qiáng)企業(yè)的成本管控。同時(shí)對成本執(zhí)行過程中的績效進(jìn)行審核，對表現(xiàn)優(yōu)異的部門進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對表現(xiàn)較差的部門酌情進(jìn)行處罰，以此來調(diào)動(dòng)工作人員的積極性。

2.4提高成本管控信息化程度

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)今計(jì)算機(jī)技術(shù)廣泛應(yīng)用的時(shí)代，可以充分利用現(xiàn)代化科技手段服務(wù)于成本管控。例如企業(yè)可以安裝相應(yīng)的辦公軟件系統(tǒng)，將項(xiàng)目的目標(biāo)成本、預(yù)算指標(biāo)植入到系統(tǒng)中，并與費(fèi)用簽審環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)，從而實(shí)時(shí)記錄跟蹤項(xiàng)目成本支出進(jìn)展，及時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合，大幅提升企業(yè)對成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競爭力。

2.5增強(qiáng)工作人員的素質(zhì)

成本管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到成本管理工作的質(zhì)量，因此增強(qiáng)成本管理人員素質(zhì)可以從以下幾個(gè)方面著手：第一，在招聘工作人員時(shí)可以側(cè)重考核成本管理執(zhí)行能力，擇優(yōu)錄取;第二，在新人接手工作時(shí)采取“老帶新”的方式，讓他們能夠盡快適應(yīng)工作要求;第三，讓他們多去各部門參觀考察，這樣在制定成本控制制度時(shí)才不會(huì)脫離實(shí)際;第四，定期對工作人員組織培訓(xùn)，系統(tǒng)提升他們的專業(yè)知識。

結(jié)束語

總之，成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理中的一項(xiàng)重要工作，是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵部分，它貫穿于企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營的流程中。成本控制的實(shí)行是企業(yè)完成成本管理的重要保障，企業(yè)能否盈利，在其他條件因素差異不大的情況下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企業(yè)競爭的關(guān)鍵之處，也是企業(yè)取得市場競爭優(yōu)勢的基本立足點(diǎn)。

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