蘭曉璐

大連金普新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)管理事務(wù)服務(wù)中心 遼寧大連 116100

許多物業(yè)企業(yè)為提高服務(wù)質(zhì)量，十分重視房屋質(zhì)量查驗工作，通過對房屋質(zhì)量進行查驗，有效降低房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率，并且為業(yè)主提供專業(yè)化的服務(wù)。但是我國第三方查驗發(fā)展較為緩慢，在查驗過程中效率較低，并且會承擔(dān)較高的成本。許多物業(yè)企業(yè)對交付查驗以及第三方工作進行優(yōu)化和改進，以便提高查驗效率，降低房屋發(fā)生安全事故的概率[1]。

1 物業(yè)交付查驗及第三方應(yīng)用現(xiàn)狀

1.1 物業(yè)交付查驗現(xiàn)狀

物業(yè)交付查驗工作分為兩個部分，一部分為物業(yè)查驗，另一個部分為業(yè)主交付查驗。在物業(yè)查驗過程中，物業(yè)企業(yè)必須按照我國相關(guān)規(guī)定，在查驗房屋質(zhì)量過程中，需要履行物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容，主要對公共區(qū)域、公共設(shè)施進行查驗。業(yè)務(wù)交付查驗過程中，業(yè)主對專用設(shè)施或者專用區(qū)域進行查驗。在傳統(tǒng)的房屋建筑發(fā)展模式中，建筑企業(yè)更關(guān)注經(jīng)濟效益，未能對房屋質(zhì)量產(chǎn)生足夠的重視，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主、物業(yè)以及建筑企業(yè)，會陷入到三角糾紛中，由于物業(yè)與建筑企業(yè)未能明確各自的職責(zé)，在發(fā)生糾紛后，物業(yè)與建筑企業(yè)出現(xiàn)推卸責(zé)任的情況，導(dǎo)致業(yè)主無法正常的生活。盡管建筑企業(yè)與物業(yè)企業(yè)建立房屋質(zhì)量檢查小組，但是小組內(nèi)成員專業(yè)技能有限，并且未能專業(yè)的檢驗結(jié)果，查驗內(nèi)容不具備權(quán)威性，房屋質(zhì)量問題仍未得到有效的解決。

1.2 第三方查驗應(yīng)用現(xiàn)狀

建筑企業(yè)在建設(shè)房屋過程中，產(chǎn)生的成本，主要由質(zhì)量成本測算指標(biāo)代表，成本測算指標(biāo)由兩方面組成，一方面為直接質(zhì)量成本，另一方面為間接質(zhì)量成本。建筑企業(yè)質(zhì)量成本測算指標(biāo)體系由三級分類指標(biāo)組成，一級分類指標(biāo)為質(zhì)量成本，二級分類指標(biāo)為直接質(zhì)量成本和間接質(zhì)量成本，直接質(zhì)量成本由多種成本指標(biāo)組成，包括預(yù)防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本以及外部損失成本，上述成本屬于三級分類指標(biāo)，在間接質(zhì)量成本中，顧客遭受損失、顧客不滿意成本以及企業(yè)名譽損失，也作為三級分類指標(biāo)。

由于第三方查驗涉及到較多的成本，物業(yè)會承擔(dān)較多的費用，如果物業(yè)未能對房屋進行第三方查驗，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)與建筑企業(yè)會承擔(dān)更多的費用。

2 物業(yè)交付應(yīng)用第三方查驗前后的分析實例

2.1 應(yīng)用第三方查驗前后質(zhì)量缺陷數(shù)量變化

在應(yīng)用第三方查驗過程中，對第三方查驗前后質(zhì)量缺陷數(shù)量變化進行分析。本次分析內(nèi)容分為四個項目，分別設(shè)為項目A、項目B、項目C以及項目D。項目A交付戶數(shù)為741戶，內(nèi)部查驗問題數(shù)為7426條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為2559條，日常交付問題數(shù)為860條，內(nèi)部查驗戶均問題數(shù)為每戶10.02條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶4.61條，戶均問題下降率為53.99%。項目B交付戶數(shù)為512戶，內(nèi)部查驗問題數(shù)為5494條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為258條，日常交付問題數(shù)為36條，內(nèi)部查驗戶均問題數(shù)為每戶10.73條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶0.57條，戶均問題下降率為94.69%。項目C交付戶數(shù)為481戶，內(nèi)部查驗問題數(shù)為3327條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為2501條，日常交付問題數(shù)為499條，內(nèi)部查驗戶均問題數(shù)為每戶6.92條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶6.24條，戶均問題下降率為9.83%。項目D交付戶數(shù)為792戶，內(nèi)部查驗問題數(shù)為39489條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為302條，日常交付問題數(shù)為416條，內(nèi)部查驗戶均問題數(shù)為每戶49.86條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶0.91條，戶均問題下降率為98.17%[2]。

通過上述查驗前后質(zhì)量缺陷數(shù)量變化發(fā)現(xiàn)，B和D項目戶均問題數(shù)較少，說明采用內(nèi)驗的方法，可以降低用戶發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的概率。

2.2 應(yīng)用第三方查驗前后各部位質(zhì)量缺陷數(shù)變化

對前后各部位質(zhì)量缺陷數(shù)量變化分析時，以項目A和項目B為例，未采用第三方查驗方法，在內(nèi)驗階段，窗框扇出現(xiàn)問題頻數(shù)為1668，在交付階段，窗框扇出現(xiàn)問題的頻數(shù)為986。項目B在交付階段采用第三方查驗方法，門窗框的問題頻數(shù)為66，內(nèi)驗階段門窗框問題頻數(shù)為1114。兩項數(shù)據(jù)均低于項目A，證明第三方查驗方法發(fā)揮良好的查驗問題的作用。

2.3 應(yīng)用第三方查驗前后戶均質(zhì)量缺陷數(shù)變化

針對不同項目出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷問題，通過內(nèi)驗排查的方式，可以有效降低房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的數(shù)量。以項目A為例，選取項目A中窗框扇的戶均問題數(shù)，內(nèi)驗問題數(shù)為2.251，交付問題數(shù)為1.331，戶均問題數(shù)變化為-0.920。將項目B與項目A進行對比，采用第三方查驗方法后，窗框扇的內(nèi)驗戶均問題數(shù)為0.898，交付戶均問題數(shù)為0.129，戶均問題數(shù)變化為-0.769。此外在對比項目內(nèi)園林景觀基礎(chǔ)設(shè)施戶均問題數(shù)變化進行對比時，均體現(xiàn)出采用第三方查驗方法，可以有效減少戶均問題的數(shù)量[3]。

3 結(jié)語

綜上所述，將第三方查驗應(yīng)用在房屋驗收的各個階段，需要物業(yè)與建筑企業(yè)重視驗收工作，根據(jù)工程的實際情況，制定科學(xué)合理的驗收方案，在驗收方案內(nèi)明確標(biāo)注每個環(huán)節(jié)的驗收要求，才能保證驗收工作安全有序的進行，從而獲得良好的驗收效果。物業(yè)企業(yè)應(yīng)借助第三方查驗工作，努力提升企業(yè)的品牌形象，為業(yè)主提供高質(zhì)量的居住條件。