廖乃凱

（廣西北投地產(chǎn)集團有限公司，廣西 南寧 530021）

近年來社會經(jīng)濟與城市化水平不斷提高，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也提出了新的要求。因此為提高城市化建設水平，建設人員需從建筑整體方面著手，增強管理。從工程項目整體角度出發(fā)，施工階段的管理是最重要的環(huán)節(jié)之一，就現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀來看，建筑工程在施工階段管理還存在一些問題，管理人員需根據(jù)實際情況，制定相應的解決方案[1]。進而從源頭上提高建筑工程質量，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中的整體管理與建筑項目中的現(xiàn)存問題

（一）因建設單位因素造成工期延長

建設單位內(nèi)部因素、勘察設計因素、自然環(huán)境因素、組織管理印度、社會環(huán)境因素以及資金等因素都會影響工程項目建設進度。從建設單位的角度來講，根據(jù)長期施工工作中積累的經(jīng)驗，總結歸納出五點影響施工周期的因素以及解決方式，如下表所示。

（二）因監(jiān)管不到位造成建筑質量問題

房地產(chǎn)項目施工質量在勘察、設計、施工以及建設等方面都有所體現(xiàn)。因此為了保證房地產(chǎn)建筑工程的質量，管理人員需對所有影響因素進行管控，通過分析大量的建筑工程材料，得知現(xiàn)階段施工階段存在的問題與解決措施如下。

1．因降低質量標準造成的質量問題，應幫助建設單位樹立質量責任意識

現(xiàn)階段越來越多的開發(fā)商嚴重缺乏質量責任意識，認為自己作為出資方，對建筑質量不用負責任。根據(jù)最新出臺的《建設工程質量管理條例》規(guī)定，強樹立開發(fā)商的質量責任意識，不肢解發(fā)包、不得迫使承包方以低于成本的價格競標、不任意壓縮合理工期、不明示或暗示設計單位或施工單位違反建設強制性標準，降低建設工程質量[2]。對于需涉及更改建筑承重結構或主體變動的建筑工程，建設單位在開始施工之前，應與委托方對更改建筑計劃書一事進行協(xié)商，制定出新的施工方案，并經(jīng)過原審查機構審批后再進行施工。

2．監(jiān)管制度流于形式，應幫助建設單位提高管理部門作用

造成監(jiān)管部門未能履行監(jiān)管職責的原因在于開發(fā)商在委托監(jiān)理后，在施工現(xiàn)場配備更多的人員參與現(xiàn)場管理，導致管理職責重疊，進而造成原本監(jiān)理人員產(chǎn)生情緒，影響工作積極性[3]。除此之外，在這個過程中所耗費的時間、建筑材料等資源都應有建筑單位自行承擔。開發(fā)商還需定期組織監(jiān)理人員進行安全意識、質量意識的教育，并對其工作內(nèi)容的落實情況進行考核，保證其能在合法范圍內(nèi)合理履行職責。

（三）因工程造價不科學造成的質量問題

在建筑施工階段，建筑材料的質量在一定程度上決定了建筑的整體質量，因此施工單位需嚴把質量關，保證建筑所用建材的來源正規(guī)，進而開展工程造價工作。工程造價工作水平能夠直接影響項目的經(jīng)濟效益，因此對于此類工作的人員選擇上，需本著嚴謹?shù)膽B(tài)度，充分保證造價人員的專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，從根本上杜絕以次充好、偷工減料等問題的出現(xiàn)，進而提高建筑質量[4]。

（四）因施工現(xiàn)場秩序影響建筑質量

房地產(chǎn)項目在施工的過程中，需多種學科的專業(yè)人員、多種部門協(xié)同施工，因此施工現(xiàn)場秩序極易出現(xiàn)混亂，發(fā)生沖突在所難免，會在一定程度上影響建設進度和建筑質量。為解決這一問題，施工管理人員應根據(jù)施工進度，合理分配各單位進場時間，保證施工現(xiàn)場的施工單位數(shù)量，有利于維護施工現(xiàn)場秩序，提高各部門之間的協(xié)同工作效率，進一步保障建筑質量。

二、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，始終階段的管理模式是整體管理中的最重要環(huán)節(jié)。為保證高質量、高標準、高效率的完成建設工程，管理人員需在施工階段發(fā)現(xiàn)總結問題，杜絕因管理工作不到位而導致的經(jīng)濟糾紛以及合同糾紛，從而提高問題的建設過程中施工問題的解決效率，為房地產(chǎn)項目的有序開展提供保障，進一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景。